Fond funciar. Decizia nr. 704/2013. Tribunalul NEAMŢ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 704/2013 pronunțată de Tribunalul NEAMŢ la data de 30-05-2013 în dosarul nr. 704/RC
Dosar nr._ - anulare parțială titlu de proprietate -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL N.
SECTIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 704/RC
Ședința publică din 30.05.2013
Instanța compusă din:
Președinte: D. S. – judecător
A. M. U. – judecător
L. F. – judecător
Grefier – C. Ailuțoaei
La ordine venind pronunțarea asupra recursului declarat de recurenții - reclamanți I. Z., I. C. și I. C., cu domiciliul procedural ales la Cabinet de Avocatură R. C., din Piatra N., .. 21, .. C, ., împotriva sentinței civile nr. 6830 din 16.12.2011 a Judecătoriei Piatra N. pronunțată în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele - pârâte C. L. R. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, cu sediul în R., județul N., C. Județeană N. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, cu sediul în Piatra N., ., nr. 27, județul N., și S. R., domiciliată în București, ., ., ., sector 4, având ca obiect anulare parțială titlu de proprietate.
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 23.05.2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință din aceeași dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Pronunțarea asupra cauzei s-a amânat pentru data de astăzi, când:
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra recursului declarat împotriva sentinței civile nr. 6830 din 16.12.2011 a Judecătoriei Piatra N. pronunțată în dosarul nr._, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.6830 din data de 16.12.2011 pronunțată de Judecătoria Piatra N. în dosarul nr._, a fost respinsă ca nefondată acțiunea civilă precizată, formulată de reclamanții I. Z., I. C. și I. C. în contradictoriu cu pârâtele S. R., C. L. R. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor și C. Județeană N. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor și au fost obligații reclamanții, în solidar, să achite pârâtei S. R. suma de 700 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
P. a hotărî aceasta, instanța de fond a reținut că, prin cererea înregistrată pe rolul său sub nr._ la data de 23.09.2009, reclamanții I. Z., I. C. și I. C. au chemat în judecată pe pârâtele S. R., C. L. R. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor și C. Județeană N. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea parțială a titlului de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006 eliberat în favoarea pârâtei R. S., în calitate de moștenitoare a defunctului I. I. G., în sensul diminuării suprafeței de 500 m.p. înscrisă în titlu, cu aproximativ 200 m.p., precum și obligarea acestei pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii suprafeței totale de 1.655 m.p., teren curți și construcții, situat în tarlaua 6 parcelele 181/1 și 2, în calitate de moștenitori ai defunctului I. A. I., potrivit titlurilor de proprietate nr. 55/1110/21.01.1998 (pentru 1.000 m.p.) și nr. 55/2457/03.08.2006 (pentru 655 m.p.), autorului lor eliberându-i-se cele două titluri în temeiul art. 23, 24 și 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, având în vedere că pe suprafața de teren înscrisă în titluri se află 3 case de locuit și anexe gospodărești.
Astfel, a precizat reclamanta I. Z. că la data de 3.11.1980 a cumpărat împreună cu defunctul său soț o casă, terenul aferent acesteia trecând în proprietatea statului, așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4508/1980 la notariatul de Stat Județean N., iar ulterior, pe această suprafață de teren a mai construit încă două case și anexe gospodărești, pentru care i s-au eliberat autorizații de construire. În ceea ce privește terenul, a învederat partea că înainte de cooperativizare, acesta i-a aparținut bunicului autorului lor, respectiv lui I. G..
Au mai arătat reclamanții că după ce au fost eliberate cele două titluri de proprietate pe numele lui I. A. I., i s-a eliberat un titlu de proprietate și pârâtei S. R., pentru suprafața de 500 m.p., care se suprapune în parte, mai precis pe o suprafață de aproximativ 200 m.p., cu terenul din titlul lor.
În aceste condiții, având în vedere că terenul înscris în titlurile lor de proprietate este ocupat aproape în întregime de construcții și că aceste titluri au fost emise anterior titlului pârâtei, aceasta din urmă ar avea dreptul la stabilirea unui drept de proprietate doar pentru suprafața de teren rămasă liberă de construcții.
În drept nu a fost invocată nici o dispoziție legală.
În dovedirea acțiunii, reclamanții au solicitat administrarea probei cu expertiză tehnică topografică și cu înscrisuri și au depus la dosar, în cadrul acestei din urmă probe, în copie, titlul de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006 emis în favoarea pârâtei, în calitate de moștenitoare a defunctului I. I. G., titlul de proprietate nr. 55/2457/03.08.2006 emis în favoarea reclamantei I. D. Z., în calitate de moștenitoare a defunctului I. A. I., titlul de proprietate nr. 55/1110/21.01.1998, emis în favoarea lui I. A.. I., certificatul de moștenitor nr. 15/22.01.2008 eliberat de B.N.P. Asociați „B. D. și B. O.”, încheierea de îndreptare eroare materială nr.2171/09.04.2008 referitoare la certificatul de moștenitor nr. 15/22.01.2008, autorizațiile pentru executarea lucrărilor de construcții nr. 1523/12.11.1987, nr. 976/11.08.1982 și nr. 19/20.09.1999, certificatul de urbanism nr. 49/27.05.2003 eliberat de Primăria comunei R., jud. N., autorizația de construire nr. 19/2.06.2003, precum și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4508/3.11.1983 la Notariatul de Stat Județean N. (f.3-14 dosar).
C. Județeană N. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor a formulat întâmpinare (f.16, 17), prin care a arătat că lasă soluția la aprecierea instanței, precizând că, potrivit art. 34 din Regulamentul privind procedura de constituire, atribuțiile și funcționarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului și modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum și punerea în posesie a proprietarilor, aprobat prin H.G. nr. 890/2005, cu modificările și completările ulterioare, stabilirea întinderii și amplasamentului suprafețelor de teren atribuite persoanelor îndreptățite, excede cadrului legal al competențelor ce-i revin, constituind atribuții exclusive ale comisiilor locale de fond funciar, însă a solicitat respingerea ca neîntemeiat a unui eventual capăt de cerere privind obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, neputându-se reține nici o culpă în sarcina sa în acest litigiu și având în vedere că nu este persoană juridică.
Ulterior, la solicitarea instanței, C. Județeană N. a depus la dosar documentația prealabilă emiterii celor trei titluri de proprietate la care s-a făcut referire în acțiune (f.39-66 dosar).
C. L. R. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor a formulat, la rândul său, întâmpinare (f. 35 dosar) prin care a solicitat respingerea acțiunii și a învederat că terenurile pentru care s-au eliberat titlurile de proprietate nr. 55/1110/21.01.1998 și nr. 55/2476/14.11.2006, sunt învecinate, dar nu se suprapun.
Mai mult, s-a arătat că reclamanții au ridicat o construcție cu destinația de locuință, fără a respecta amplasamentul inițial stabilit în „Planul de amplasament și delimitare a bunului imobil”, amplasându-și locuința, în mod dolosiv, mult prea aproape de proprietatea pârâtei, în acest mod prejudiciind-o.
În aceste condiții, a solicitat respingerea acțiunii și, în subsidiar, respingerea capătului de cerere privind obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, neputându-se reține nici o culpă în sarcina sa în acest litigiu.
În susținere, comisia locală a depus la dosar, în copie, înscrisurile la care a făcut referire în întâmpinare (filele 36-38).
Pârâta S. R. a formulat întâmpinare (f.68 dosar), solicitând respingerea cererii ca nefondată și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare s-a arătat că terenurile în litigiu sunt învecinate, dar că nu se suprapun și a precizat că titlul de proprietate eliberat în anul 2006 reclamanților este obținut incorect, întrucât aceștia au construit pe terenul în suprafață de 655 m.p., ce a aparținut autorului ei, fără a respecta normele de construire, dorind să câștige în mod dolosiv o cale de acces, prin acțiunea de față.
În susținere, pârâta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, cuprinzând și relații de la cele două instituții.
La termenul de judecată din data de 19.03.2010, s-a încuviințat proba cu înscrisuri și cu expertiză tehnică în specialitatea topografie, al cărei raport s-a depus la dosarul cauzei, la fel ca și completările ulterioare (filele 89-91, 148-150, 160-161, 164-166 și 177-178).
Analizând actele și lucrările dosarului, Judecătoria Piatra N. a reținut următoarele:
Conform susținerilor tuturor părților din cauză, întreaga suprafață de teren înscrisă în cele trei titluri de proprietate în discuție, respectiv suprafața de 500 m.p. înscrisă în titlul de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006 eliberat în favoarea pârâtei, în calitate de moștenitoare a defunctului I. I. G. (f.3 dosar), suprafața de 655 m.p. înscrisă în titlul de proprietate nr.55/2457/03.08.2006 eliberat în favoarea reclamantei I. D. Z., în calitate de moștenitoare a defunctului I. A. I. (f.4 dosar) și suprafața de 1000 m.p. înscrisă în titlul de proprietate nr. 55/1110/21.01.1998 eliberat în favoarea autorului reclamanților, I. A. I. (f.5 ds.), a aparținut anterior cooperativizării numitului I. I. G., decedat la data de 23.09.1981 și care este tatăl pârâtei S. R., conform certificatelor de stare civilă aflate la filele 128-131 dosar).
Defunctul I. I. G. a avut în proprietate anterior cooperativizării, conform registrului agricol al comunei R., aferent anilor 1959-1963, o suprafață totală de 1,38 ha teren, din care 1,33 ha arabil și 0,05 ha curți construcții (f.109 dosar).
În calitate de moștenitoare a sus-menționatului titular al dreptului de proprietate, pârâta S. R. a formulat în baza Legii nr.18/1991, cererea de reconstituire a dreptului de proprietate înregistrată la Primăria comunei R., jud. N. sub nr. 1462/14.03.1994 (f.124 dosar) pentru o suprafață de 1000 m.p. teren arabil sau curți construcții, situat în punctul „Vatra satului” Chintinici.
Întrucât cererea sa nu a fost soluționată în nici un mod, pârâta a revenit cu o nouă cerere de reconstituire a dreptului de proprietate și în baza Legii nr.247/2005 (f.122 dosar), dând, în același timp și o declarație, la data de 18.08.2005 (f.123 dosar), prin care a învederat că din întreaga suprafață de teren intravilan ce a aparținut tatălui său, nu s-a reconstituit până la acea dată dreptul de proprietate cu privire la nici o porțiune de teren.
Cererea de reconstituire a dreptului de proprietate formulată de pârâta S. R. a fost soluționată abia în anul 2006, când pârâta C. locală R. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor a emis Hotărârea nr. 19/30.10.2006 (f.42 dosar), prin care propunea comisiei județene reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea solicitantei, cu privire la suprafața de 500 m.p. teren curți construcții, înscriind-o pe aceasta în tabelul anexă nr.3 (cuprinzând moștenitorii cooperatorilor decedați), tabel în care s-a făcut mențiunea că pârâta deține terenul conform rolului agricol din anii 1959-1963 și a măsurătorilor cadastrale.
Propunerea comisiei locale a fost validată prin Hotărârea Comisiei județene N. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor nr. 5222/06.11.2006 (f.40 dosar), în baza căreia, ulterior, a fost emis titlul de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006, a cărui anulare parțială se solicită, precum și procesul verbal de punere în posesie (f.51 dosar).
S-a constatat, așadar, că pârâtei i-a fost reconstituit dreptul de proprietate, dintr-o evidentă eroare în titlu făcându-se mențiunea că dreptul i-a fost stabilit prin constituire.
În ceea ce privește titlurile de proprietate emise reclamanților, instanța a reținut următoarele:
Reclamanta I. Z., împreună cu defunctul său soț I. I., au cumpărat în anul 1980 o casă cu 4 camere și o sală, situată în perimetrul construibil al satului Chintinici, ., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4508/03.11.1980 la Notariatul de Stat Județean N. (f.13 dosar), suprafața de teren aferentă (a cărei întindere nu este precizată) intrând în proprietatea statului și urmând să fie atribuită cumpărătorilor, pe durata existenței construcției, conform normelor în vigoare la acea dată (respectiv dispozițiilor art.30 din Legea nr.58/1974).
Ulterior, pe acea suprafață de teren, reclamanta I. Z. și soțul acesteia (reclamanții I. C. și I. C. fiind fiii celor doi, conform certificatului de moștenitor aflat la fila 6 din dosar) au mai edificat două anexe, respectiv o bucătărie și o magazie, pentru care li s-a emis autorizația de construire nr. 976/11.08.1982 (f.9 ds.), ulterior eliberându-li-se și autorizația nr. 1523/12.11.1987 pentru renovare fațadă locuință (f.8 dosar).
Deși celor două comisii de fond funciar li s-a solicitat în mai multe rânduri să depună întreaga documentație prealabilă eliberării celor trei titluri de proprietate, la dosar nu s-au depus decât documentațiile complete pentru titlul de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006 și nr. 55/2457/03.08.2006.
Cu toate acestea, înscrisurile depuse la dosar, care au fost menționate mai sus, sunt de natură să confirme susținerile reclamanților și ale Comisiei locale R., în sensul că titlul de proprietate nr. 55/1110/21.01.1998 a fost emis conform dispozițiilor art. 23 din Legea nr. 18/1991.
Cât privește cel de-al doilea titlu de proprietate emis reclamantei I. Z., respectiv titlul de proprietate nr. 55/2457/03.08.2006, sunt de reținut mai multe aspecte de natură a evidenția netemeinicia cererii de chemare în judecată.
Astfel, constituirea dreptului de proprietate pentru această suprafață de teren s-a făcut în baza dispozițiilor art. 36 alin. 3, 4 și 6 din Legea nr. 18/1991, conform Ordinului Prefectului nr. 214/21.07.2006 (f.52 dosar), la propunerea Consiliului local R., concretizată în Hotărârea nr.31/29.03.206 (f.57 dosar), actul care a stat la baza constituirii dreptului de proprietate fiind același contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4508/03.11.1980 la Notariatul de Stat Județean N., care stătuse și la baza anterioarei constituiri a dreptului de proprietate în favoarea acelorași solicitanți, pentru suprafața de 1000 m.p.
Așa cum a subliniat în mod corect și C. locală R. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor în obiecțiunile la raportul de expertiză (f.97 dosar), pe suprafața de 655 m.p. constituiți conform titlului de proprietate nr.55/2457/03.08.2006 se află edificată o casă (evidențiată de către expert drept „casa veche”, fără a menționa motivele pentru care a denumit-o astfel, deși i s-a solicitat acest lucru), care a fost ridicată, însă, cu nerespectarea planului de amplasament și a celorlalte acte eliberate în același scop.
Acest lucru se poate observa cu ușurință din analiza planului de amplasament depus la dosar (f.99) și a certificatului de urbanism nr.33/08.09.1999, unde, la rubrica privind regimul juridic al terenului se menționează că acesta este proprietatea lui I. A.. I., conform titlul de proprietate nr._ . Ca atare, construcția edificată pe suprafața de 655 m.p. teren înscrisă în titlul de proprietate nr.55/2457/03.08.2006 trebuia să fie edificată, de fapt, pe suprafața de 1000 m.p. teren înscrisă în titlul de proprietate nr._ .
Pârâta C. locală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor R. s-a exprimat chiar în sensul că titlul de proprietate nr._ a fost în mod nelegal emis, impunându-se anularea acestuia, dar precizând ulterior, la solicitarea instanței că nu înțelege să solicite ea anularea acestui titlu de proprietate (f.108 dosar).
Concluzia instanței în sensul netemeiniciei cererii de chemare în judecată a fost determinată și de faptul că singurele argumente aduse de către reclamanți în susținerea cererii în anulare au fost acelea că terenul din titlul de proprietate emis pârâtei se suprapune cu terenul înscris în unul din titlurile ce au fost emise în favoarea lor (respectiv titlul de proprietate nr. 55/2457/03.08.2006) și că titlurile lor de proprietate au fost emise anterior titlului pârâtei.
Or, în ce privește suprapunerea de terenuri, mergând pe raționamentul reclamanților ar însemna ca primul proprietar care invocă suprapunerea dintre terenul înscris în titlul său și terenul înscris în titlul unei alte persoane să obțină câștig de cauză, de plano, fără a se mai compara condițiile în care au fost emise acele titluri și a se mai analiza legalitatea acestora, ceea ce este, desigur, inadmisibil.
Cât privește cronologia emiterii titlurilor de proprietate, instanța a apreciat tocmai pentru acest motiv că este important a fi relevat modul în care au fost emise aceste titluri și actele care au stat la baza acestora (așa cum s-a evidențiat la începutul considerentelor propriu zise) și anume tocmai pentru a scoate în evidență faptul că, deși titlul de proprietate eliberat în favoarea pârâtei a fost ultimul emis, chiar și ultima cerere de reconstituire a dreptului de proprietate formulată de către aceasta a fost cu mult anterioară cererii de constituire a dreptului de proprietate în baza căreia s-a emis reclamantei I. Z. titlul de proprietate nr.55/2457/03.08.2006.
Revenind la cele menționate anterior, instanța a mai reținut că reclamanții nu au invocat nici o deficiență de fond a titlului de proprietate emis pârâtei, nici un motiv de nelegalitate al acestuia și că, de altfel, titlul de proprietate eliberat pârâtei nu se încadrează în nici una dintre situațiile prevăzute expres de dispozițiile art. III din Legea nr. 169/1997, așa cum a fost modificată și completată și care ar atrage sancțiunea nulității absolute a acestuia.
Nu în ultimul rând, în sprijinul soluției instanței vin și concluziile din completările la raportul de expertiză efectuat în cauză, expertul precizând în mod expres că suprapunerea dintre terenuri „este evidentă în condițiile în care sunt eliberate trei titluri de proprietate ce însumează 2155 m.p., iar suprafața măsurată și existentă faptic este de doar 1870 m.p.” (f.164 dosar) și învederând că „la stabilirea suprapunerii s-a avut în vedere și cronologia emiterii titlurilor de proprietate în litigiu”, în acest fel explicând cum a ajuns la concluzia că terenul din titlul pârâtei este cel care se suprapune peste terenul din titlul nr.55/2457/03.08.2006 (o altă ipoteză, fiind evident, cea în care terenurile din cele două titluri emise în favoarea reclamanților s-ar suprapune între ele).
P. toate motivele expuse anterior, instanța a apreciat că acțiunea formulată de către reclamanți este neîntemeiată, motiv pentru care a respins-o ca atare.
Totodată, în considerarea dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, instanța a obligat în solidar reclamanții, ca părți căzute în pretenții, să achite pârâtei S. R. suma de 700 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul avocatului ales.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, au declarat recurs reclamanții I. Z., I. C. și I. C., solicitând admiterea recursului și modificarea în totalitate a sentinței recurate, în sensul admiterii acțiunii precizate având ca obiect constatare nulitate absolută parțială titlu de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006, cu privire la suprafața de 285 mp teren.
În motivare, recurenții-reclamanți au susținut că instanța de fond a reținut o situație de fapt eronată iar motivarea acesteia se sprijină pe argumente nereale, care nu rezultă din probele existente la dosar.
Reclamanții au solicitat instanței de fond să constate că titlul de proprietate nr.55/2476/14.11.2006, eliberat pe numele moștenitoarei defunctului I. G., recte S. R., trebuie anulat parțial, în ceea ce privește suprafața de 285 m.p. teren curți - construcții, din suprafața totală de 500 m.p. teren, situat în intravilanul comunei R., sola 6, . punctul „Chintinici - R.", în cauză fiind incidente dispozițiile. art. III lit. c din Legea nr. 169/1997.
1000 mp teren, înscrisă în titlul de proprietate nr._, fără ca vreuna dintre părțile dosarului să o fi învestit cu o asemenea cerere.
În condițiile în care nu s-a solicitat și nu s-a constatat nulitatea absolută parțială sau totală a titlului de proprietate nr._, instanța de fond nu se poate pronunța pe temeinicia și legalitatea eliberării acestui titlu de proprietate.
Mai mult decât atât, fizic este imposibil să edifici trei imobile pe o suprafața de 1000 m.p. tren.
Totuși, din motivarea sentinței recurate rezultă ca judecătorul fondului a analizat tocmai legalitatea și temeinicia emiterii titlului de proprietate nr. 55/2457/3.08.2006, în condițiile în care a fost investit cu anularea parțiala a titlului de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006, emis pe numele intimatei S. Gh. R..
Conform dispozițiilor art. III lit.c din Legea nr.169/1997, „sunt lovite de nulitate absolută, potrivit dispozițiilor legislației civile, aplicabile la data încheierii actului juridic, următoarele acte emise cu încălcarea prevederilor Legii fondului funciar ne.18/1991..,actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate în intravilanul localității, pe terenurile revendicate de foștii proprietari, cu excepția celor atribuite conform art.23 din Legea nr.18/1991.”
Conform art. III alin. 1 lit. c din Legea nr.169/1997, „sunt prevăzute sub sancțiunea nulității absolute, reconstituirile efectuate in favoarea persoanelor, care nu sunt îndreptățite la aceasta.”
În condițiile în care S. R. nu era îndreptățită să i se elibereze titlul de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006, în mod evident că acesta a fost emis în mod greșit, în condițiile în care pe suprafața de 655 m.p. teren existau construcții edificate de recurentă împreună cu fostul său soț, încă din anul 1982.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și pct. 9 și art. 312 alin. 1 Cod Procedură Civilă.
În dovedire, recurenții-reclamanți au depus înscrisuri, în fotocopii: autorizația de construire nr. 19 din 20.09.1999, certificat de urbanism nr.33 din 08.09.1999, declarații de vecinătate din 11.04.2005
Cererea de recurs este scutită de plata taxei de timbru și timbrului judiciar, conform dispozițiilor art.15 lit. p din legea nr.146/1997, ale art.42 din legea nr.1/2000 și art.3 din OG nr.32/1995.
Intimata C. L. R. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor a formulat întâmpinare (f.30,31 ds.) prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea sentinței criticate ca temeinică și legală.
În motivare, s-a susținut că în anul 1999 recurenta I. Z. a edificat o locuință, fapt atestat de autorizația de construire nr. 19/20.09.1999 și de certificatul de urbanism nr. 33/08.09.1999 unde se specifică fără dubiu că amplasamentul acestei construcții se situează pe terenul în suprafață de 1.000 m.p. înscris în titlul de proprietate nr. 55/1110/21.01.1998 emis pe numele lui I. A.. I.. Este util cauzei de menționat faptul potrivit căruia, ulterior obținerii autorizației de construire, recurenta nu a respectat amplasamentul stabilit în autorizație, edificând locuința pe terenul aparținând numitului I. Gh. I. Acest fapt reiese chiar din vecinătățile înscrise în titlul de proprietate nr. 55/1110/21.01.1998 de unde reiese că doar I. Gh. I. îi este vecin recurentei, celelalte vecinătăți fiind drumuri locale, deci, urmând firul logic, prin amplasarea greșită, în afara celor 1.000 m.p. care îi aparțineau, recurenta ocupă abuziv suprafața de 655m.p. din terenul numitului I. Gh. I.
Ulterior, în mod dolosiv, recurenta a solicitat comisiei locale emiterea unui nou titlu de proprietate, pentru suprafața de 655 m.p. teren, ceea ce a condus la inducerea sa în eroare și, prin urmare, la emiterea nelegală a titlului de proprietate nr.55/2457/03.08.2006.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 115 - art. 119 și ale art. 242 alin. 2 Cod procedură civilă.
Intimata S. R. a formulat întâmpinare (f. ds.) prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea sentinței criticate ca temeinică și legală, cu obligarea recurenților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată efectuate în recurs.
În motivare, s-a susținut că în mod corect instanța de fond a pășit la analiza legalității și temeiniciei titlului său de proprietate potrivit petitului cu care fusese investită.
Într-un astfel de cadru procesual, obligația instanței este de a cerceta dacă titlul atacat este emis cu respectarea normelor imperative ale Legii nr. 18/1991 așa cum a fost ea modificată și completată.
A fost analizată întreaga documentație care a stat la baza emiterii titlului său și nu fost identificat nici un viciu.
A rezultat că a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate după autorul I. I. G. încă din 1991 pentru suprafața de 1000 m.p. situată în punctul Vatra Satului Chintinici. A revenit cu o nouă cerere în baza Legii 247/2005, iar comisia locală a emis Hotărârea nr. 19/30.10.2006 prin care propunea Comisiei Județene reconstituirea dreptului de proprietate doar pentru 500 m.p. teren curți construcții (făcându-se trimitere la rolul agricol al autorului pe anii 1959 -1963 și la măsurătorile cadastrale).
Edificarea nelegală a construcției și greșita emitere a titlului pentru cei 655 m.p. au făcut să existe suprapuneri de teren care nu i se datorează.
De observat că expertul topo nu a putut preciza de ce suprapunerea este localizată între titlul său și cel de 655 m.p. al recurenților (precizând doar că aceasta ar rezulta din cronologia emiterii titlurilor).
Este foarte posibil ca suprapunerea să existe între titlurile reclamaților (655 m.p. și 100 m.p.). În orice ipoteză, împrejurarea că recurenții ar deține mai puțin decât au în titlu nu se datorează culpei sale sau existenței titlului său. Aceștia trebuie să-și lămurească problemele privind propriile titluri cu comisia locală.
În dovedire, intimata a depus în fotocopii: contract de furnizare a energiei electrice nr. 467 din 13.08.1996, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1621 din 04.04.1978 și act de veșnică vânzare autentificat sub nr. 1322 din 17.05.1921.
Intimata C. Județeană N. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, legal citată, nu a formulat întâmpinare și nu a depus înscrisuri în combaterea motivelor de recurs.
La solicitarea instanței, C. Județeană N. și C. L. R. au comunicat o . relații și înscrisuri necesare soluționării cauzei (f.43,51-53, 57-59 ds.).
Examinând sentința atacată, prin prisma motivelor invocate și în raport de întregul complex probator, în considerarea dispozițiilor art. 3041 Cod de procedură civilă, tribunalul reține recursul ca fiind fondat, pentru următoarele considerente:
Prin cererea introductivă de instanță, ulterior precizată sub aspectul obiectului material, reclamanții a solicitat constatarea nulității absolute parțiale a titlului de proprietate nr. 55/2476 din 14.11.2006 având ca titular pe intimata-pârâtă S. R., în calitate de moștenitoare a defunctului I. I.G. în sensul radierii suprafeței de 285 m.p. teren, din totalul de 500 mp teren, situată în intravilanul loc. R. - anexa Chintinici, jud.N..
Pornind în analiza sentinței supuse controlului judiciar de la criticile aduse acesteia de către recurenții-reclamanți, Tribunalul constată că acestea se circumscriu, în drept, motivului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, respectiv ipoteza când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, nu și motivului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă indicat în cererea de recurs.
Adoptând soluția de respingere a cererii introductive, în maniera în care a fost precizată, instanța de fond a făcut o analiză amănunțită a celor trei titluri de proprietate invocate de părțile în cauză în dovedirea dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, apreciind că titlul de proprietate nr. 55/1110/21.01.1998 (titular I. A..I. - autorul recurenților-reclamanți), prin care s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1.000 m.p., a fost emis conform dispozițiilor art.23 din Legea nr.18/1991 iar în privința celui de-al doilea titlu de proprietate nr.55/2457/03.08.2006 (având ca titulară pe recurenta- reclamantă I. Z., în calitate de moștenitoare a defunctului I. A.I.), constituirea dreptului de proprietate pentru terenul în suprafață de 1.000 m.p. s-a făcut în baza dispozițiilor art.36 al.3,al.4 și al.6 din Legea nr.18/1991 republicată, actul care a stat la baza constituirii dreptului de proprietate fiind același contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4508/03.11.1980 la Notariatul de Stat Județean N., care stătuse și la baza anterioarei constituiri a dreptului de proprietate în favoarea acelorași solicitanți, pentru suprafața de 1.000 m.p., împrejurare de natură a pune la îndoială legalitatea și corectitudinea emiterii celui de-al doilea titlu de proprietate nr.55/2457/03.08.2006 (având ca titulară pe recurenta - reclamantă I. Z.).
Cu privire la acest aspect, tribunalul apreciază că instanța de fond a făcut o greșită interpretare a dispozițiilor art.23 și art.36 din legea nr.18/1991 republicată, parțial justificată de insuficiența probatoriului administrat la judecarea cauzei în primă instanță.
Astfel, potrivit dispozițiilor art.36 al.3, al.4 din legea nr.18/1991 „…Terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai locuințelor. Dispozițiile art. 23 rămân aplicabile…”
Pe de altă parte, potrivit dispozițiilor art.23 din același act normativ stabilesc „ (1) Sunt și rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moștenitorilor acestora, indiferent de ocupația sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, determinate potrivit art.8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea țărănimii.
(2) Suprafețele de terenuri aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădină din jurul acestora sunt acelea evidențiate ca atare în actele de proprietate, în cartea funciară, în registrul agricol sau în alte documente funciare, la data intrării în cooperativa agricolă de producție.
(2^1) În cazul înstrăinării construcțiilor, suprafețele de teren aferente prevăzute la alin. (2) sunt cele convenite de părți la data înstrăinării, dovedite prin orice mijloc de probă….
(4) Dispozițiile alin. (1) se aplică și persoanelor din zonele cooperativizate, care nu au avut calitatea de cooperator.”
P. a aprecia asupra incidenței în cauză a dispozițiilor legale anterior menționate, se impune analizarea conținutului contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.4508 din 03.11.1980 de fostul Notariat de Stat Județean N., ce a stat la baza constituirii dreptului de proprietate în favoarea moștenitorilor defunctului I. A. I. pentru întreaga suprafață de 1.655 m.p., situată în intravilanul anexei Chintinici, loc. Roznoc, jud.N..
Astfel, prin sus-menționatul contract recurenta-reclamantă I. Z., împreună cu defunctul său soț I. I., au cumpărat o casă cu 4 camere și o sală, situate în perimetrul construibil al satului Chintinici, ., suprafața de teren aferentă (a cărei întindere și ale cărei vecinătăți pe toate laturile nu sunt precizate) „reintrând” în proprietatea statului și urmând să fie atribuită cumpărătorilor, pe durata existenței construcției, conform normelor în vigoare la acea dată (respectiv dispozițiilor art.30 din Legea nr.58/1974).
În absența unui act de atribuire în folosință a terenului aferent construcțiilor cumpărate, se consideră că dobânditorii construcțiilor (în speță soții I. I. și I. Z.) puteau dobândi doar proprietatea asupra suprafeței care a format obiectul actului de atribuire în folosință, întrucât prin art.36 al.3 din legea nr.18/1881 s-a dispus expres că obiect al constituirii dreptului de proprietate îl face nu mai terenul atribuit în folosință. Or, așa cum s-a arătat mai sus, terenul atribuit în folosință a fost numai terenul necesar, adică 100 m.p. în mediul urban și 200-250 m.p. în mediul rural, conform dispozițiilor art.8 și art.17 din legea nr.58/1974 - cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale.
Diferența de teren trecut în proprietatea statului ca urmare a practicii administrative cu privire la înțelesul noțiunii de teren aferent, va fi restituită fostului proprietar (indiferent dacă atribuirea lui în folosință ori închirierea a fost făcută dobânditorului construcției sau alte persoane iar cele mai sus arătate sunt valabile și în cazul subdobânditorilor ulteriori ai construcției, deoarece odată cu înstrăinarea construcției se transmitea și dreptul real de folosință asupra terenului.
Prin excepție, atunci când se dovedește că intenția comună a părților din actul de înstrăinare a fost să transmită dobânditorului întreaga suprafață deținută ca teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, atunci când există, atunci dobânditorul construcțiilor este îndreptățit la constituirea dreptului de proprietate asupra întregii suprafețe de teren ce a format obiectul actului de înstrăinare conform voinței comune a părților.
Or, în cauza dedusă judecății, ne aflăm într-o astfel de situație de excepție ce îi îndreptățește pe recurenții-reclamanți să obțină constituirea dreptului de proprietate asupra întregii suprafețe de teren aferentă construcțiilor cumpărate în anul 1980, de la vânzătorii P. Agry și P. S..
Aceasta deoarece odată cu . legii nr. 18/1991, între alte măsuri cu caracter reparator, prin art. 36 s-a prevăzut că terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art.30 din legea nr. 58/1974, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai locuințelor, iar prin alin.4 al aceluiași text de lege se arată că „dispozițiile art.23 rămân aplicabile”. Trebuie remarcat deci, că prin legea nr.18/1991 s-a urmărit să se normalizeze o . situații, printre care și aceea a deținătorilor de terenuri trecute în proprietatea statului ca urmare a înstrăinării locuințelor aflate pe ele. Dacă s-ar fi urmărit acordarea dreptului de proprietate asupra unor suprafețe de teren restrânse la anumite limite, cum ar fi în speță 250 m.p. (cât susține intimata-pârâtă S. R. că au înstrăinat părinții săi I. G. și I. E. către soții P. Agry și P. S.), legiuitorul ar fi reglementat regimul juridic aplicabil restului terenului, respectiv dacă rămâne în proprietatea statului și deținătorul îl poate cumpăra sau primi în folosință și în ce condiții, ori dacă se restituie vânzătorului (în speță I. G. și I. E., părinții intimatei-pârâte S. R.).
În lipsa unor astfel de prevederi, atât spiritul legii nr.18/1991, cât și dispoziția de la art.36 al.4 din aceeași lege cu trimitere la art.23, prin care este extinsă recunoașterea dreptului de proprietate și asupra altor suprafețe decât cele aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, impun concluzia că întinderea dreptului de proprietate asupra terenului aferent unei construcții dobândite prin cumpărare sub imperiul legii nr.58/1974, poate fi determinată prin deducerea intenției părților din convenție și din ansamblul probelor administrate.
Astfel, din conținutul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1621 din 04.05.1978, reiese că vânzătorii I. G. și I. E., părinții intimatei-pârâte S. R. au înstrăinat cumpărătorilor P. Agry și P. S. o casă cu 4 camere și o sală, situată în perimetrul construibil al satului Chintinici, ., învecinat la răsărit cu I. M., la apus cu drumul județean, la miazăzi cu drumul satului și la miazănoapte cu P. C., pe terenul de construcții aferent în suprafață de 250 m.p., care urmează să treacă în proprietatea statului, conform art.30 din legea nr.58/1974, iar terenul necesar urmează să fie atribuit cumpărătorului pe durata existenței construcției conform schiței anexate care face parte integrantă din prezentul contract.
În condițiile în care intenția reală a părților din convenție ar fi fost aceea a înstrăinării imobilului locuință și a terenului aferent de doar 250 m.p., firesc ar fi fost ca proprietarii vânzători să fi rămas vecini cu proprietarii cumpărători măcar pe una dintre laturile imobilului înstrăinat. Or, după cum se poate lesne observa din însăși conținutul contractului, nu rezultă că vânzătorii I. G. și I. E. și-ar fi păstrat în proprietate teren învecinat cu cel al cumpărătorilor P. Agry și P. S..
Pe de altă parte, existența intenție reale a părților în contractul anterior menționat este dedusă și din prețul plătit soților I., respectiv de 7.000 lei și care, la nivelul lunii mai 1978, nu poate fi considerat un preț real pentru o casă veche de circa 57 ani (a fost construită în anul 1921). Or, și cumpărătorii I. I. și Z. au achitat soților P., în luna noiembrie 1980, suma de 8.000 lei cu titlu de preț al acelorași bunuri imobile cumpărate cu doi ani înainte de la autorii intimatei-pârâte.
Aceeași intenție poate fi dedusă și din împrejurarea că cele două familii cumpărătoare succesive (P. și I.) au folosit, în decursul timpului, o suprafață mai mare de teren decât cea de 250 m.p., înserată în contractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 1978, fără să se fi lovit în vreun fel de opoziția vânzătorilor, cum ar fi fost și firesc dacă aceștia și-ar fi rezervat vreun drept asupra terenului în cauză.
În acest sens, se impune a remarca împrejurarea că soții I. I. și I. Z. au mai edificat două anexe, respectiv o bucătărie și o magazie, pentru care li s-a emis autorizația de construire nr.976/11.08.1982 (f.9 ds. fond), ulterior eliberându-li-se și autorizația nr.1523/12.11.1987 pentru renovare fațadă locuință (f.8 ds. fond). Dacă respectivele anexe ar fi fost edificate în afara perimetrului de 250 m.p. pretins a fi făcut obiectul înstrăinării, părinții intimatei-pârâte aveau posibilitatea de a se opune la executarea noilor construcții, care însă au fost edificate în condiții de legalitate.
În cauză, se mai impun o . clarificări cu privire la înserarea în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1621 din 04.04.1978 a întinderii suprafeței de 250 m.p. teren aferentă construcției obiect al înstrăinării, fapt ce a determinat-o pe intimata-pârâtă să aprecieze că părinți săi au înstrăinat soților P. doar această suprafață de teren, care a și trecut în proprietatea statului în temeiul art.30 din legea nr.58/1974.
În fapt, la data încheierii contractul în cauză, tatăl intimatei-pârâte, vânzătorul I. G. avea calitatea de membru cooperator (aspect confirmat de mențiunea din registrul agricol din perioada 1959-1963, respectiv „agricultor”), calitate în care putea avea în proprietate doar suprafața de 250 m.p., potrivit art.17 al.7 din legea nr.58/1974, restul de teren aflat în gospodăria sa fiind proprietatea cooperativei (încă din anul 1960), astfel că nici nu putea înstrăina mai mult de 250 m.p., fiind oprit de dispozițiile legale în vigoare la aceea dată.
Pe de altă parte, vânzătorii I. G. și I. E. au primit nu doar prețul vânzării înserat în contractul încheiat la data de 04.05.1978, de la cumpărătorii P. ci și despăgubirea stabilită potrivit prevederilor art.56 al.2 din legea nr.4/1973 pentru suprafața de 250 m.p. teren trecută în proprietatea statului ca efect al art.30 din legea nr.58/1974.
De asemenea, din conținutul autorizației de înstrăinare nr.877 din 03.04.1981 (f.59 ds. fond), rezultă că proprietarii vânzători I. G. și I. E. au înstrăinat direct soților I. I. și I. Z. și două grajduri situate pe terenul ce a fost preluat în proprietatea statului încă de la vânzarea casei (intervenită în 1978), prin aceasta înțelegând să se desesizeze și de proprietatea terenului aferentă celor două anexe gospodărești înstrăinate.
Trebuie avut în vedere și împrejurarea că, sub imperiul art.30 din legea nr.58/1974, în cazul înstrăinării construcțiilor, cel care înstrăina știa că pierde și dreptul de proprietate asupra terenului, primind și o despăgubire, chiar dacă dreptul ca atare nu trecea asupra celui căruia i se înstrăinase, ci el dobândea numai un drept real de folosință. În orice caz, actul era făcut în cunoștință de cauză.
Decretul-lege nr.42/1990 și legea nr.18/1991 nu au făcut altceva decât să înlăture situația nefirească ca proprietarul locuinței, care de cele mai multe ori o achiziționa și în vederea terenului, plătind în cazul vânzării-cumpărării și un preț ce reflectă, de regulă, existența terenului, să fie doar titularul unui drept real de folosință și au transformat acest drept în drept de proprietate.
Pe de altă parte, buna credință și respectul datorat drepturilor altuia au fost ridicate la rang de principii constituționale, context în care nu rezultă că cel care, înstrăinând construcția sub imperiul legii nr.58/1974 și știind că prin aceasta pierde dreptul de proprietate asupra terenului, acționează cu bună-credință și în respectul drepturilor celui căruia a înstrăinat sau este determinat în acțiunea sa numai de faptul că în prezent valoarea terenurilor a crescut.
Un asemenea mod de a acționa nu poate fi ocrotit de lege, deoarece pune în pericol securitatea circuitului civil iar repunerea în discuție a unor drepturi subiective care s-au constituit la un moment dat nu poate duce decât la tulburarea raporturilor sociale.
P. considerentele expuse, Tribunalul apreciază că intimatei-pârâte S. R. i s-a reconstituit (și nu constituit, cum corect a reținut și judecătorul fondului) în mod nelegal dreptul de proprietate pentru terenul în suprafață de 285 m.p., situat în intravilanul loc. R., anexa Chintinici, jud.N., în condițiile în care asupra terenului în cauză recurenții-reclamanți și-au dovedit dreptul de proprietate dobândit în condițiile legii, prin constituirea dreptului de proprietate potrivit dispozițiilor art.36 al.3, al.4 și art.23 din legea nr.18/1991, motiv pentru care, în temeiul art.312 al.2 și al.3 Cod de procedură civilă cu raportare la art.III al.1 lit.c din legea nr.169/1997, va admite recursul promovat de reclamanții I. Z., I. C. și I. C., și în consecință va modifica în totalitate sentința atacată în sensul admiterii acțiunii precizate, respectiv va constata nulitatea absolută parțială a titlului de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006 eliberat în favoarea pârâtei S. R. în calitate de moștenitor al autorului I. I. G., în sensul radierii din titlul menționat a terenului în suprafață de 285 m.p. din tarlaua 6, . cu o culoare portocalie în schița anexă la completarea la raportul de expertiză (fila 164-165 dosar fond), efectuată de expert A. F., care face parte integrantă din prezenta decizie, între punctele BCKLHIB.
În temeiul art.274 al.1 și art.3021 Cod procedură civilă instanța va obliga pârâta S. R., ca parte căzută în pretenții, să plătească reclamanților I. Z., I. C. și I. C., suma de 3.200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată dovedite ca fiind efectuate în fond și recurs, reprezentând onorarii apărători calificați și onorariu expertiză topografică.
P. ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanții I. Z., I. C. și I. C., cu domiciliul procedural ales la Cabinet de Avocatură R. C., din Piatra N., .. 21, .. C, ., împotriva sentinței civile nr. 6830 din data de 16.12.2011, pronunțată de Judecătoria Piatra N., în contradictoriu cu intimatele - pârâte C. L. R. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, cu sediul în R., județul N., C. Județeană N. pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, cu sediul în Piatra N., ., nr. 27, județul N., și S. R., domiciliată în București, ., ., ., sector 4.
Modifică în totalitate sentința recurată, în sensul că:
Admite acțiunea precizată, formulată de reclamanții I. Z., I. C. și I. C. în contradictoriu cu pârâții S. R., C. L. R. și C. Județeană N..
Constată nulitatea absolută parțială a titlului de proprietate nr. 55/2476/14.11.2006 eliberat în favoarea pârâtei S. R. în calitate de moștenitor al autorului I. I. G..
Radiază din titlul menționat suprafața de 285 m.p. din tarlaua 6, . cu o culoare portocalie în schița anexă la completarea la raportul de expertiză (fila 164-165 dosar fond), efectuată de expert A. F., care face parte integrantă din prezenta decizie, între punctele BCKLHIB.
Obligă pârâta S. R. să plătească reclamanților I. Z., I. C. și I. C. suma de 3200 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi: 30.05.2013.
Președinte, Judecători, Grefier,
D. S. A. M. U., C. Ailuțoaei
L. F.
Red. și tehnored. A.M.U. – 14.08.2013
Tehnored. C.A. – 19.08.2013
2 ex.
Fond: C. D.
| ← Legea 10/2001. Sentința nr. 658/2013. Tribunalul NEAMŢ | Succesiune. Decizia nr. 1029/2013. Tribunalul NEAMŢ → |
|---|
