Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 17-06-2013, Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul OLT la data de 17-06-2013 în dosarul nr. 5428/311/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 671/2013
Ședința publică de la 17 Iunie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. V.
Judecător C. C.
Judecător O. M. P.
Grefier D. S.
Pe rol judecarea recursului civil privind pe recurentul reclamant S. E., cu domiciliul în comuna Tufeni, ., împotriva sentinței civile nr.1031/30.01.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații parați,C. M. și C. S., cu domiciliul în comuna Tufeni, ., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat Z. C. pentru recurentul reclamant S. E., lipsă intimații C. M. și C. S..
Procedura legal îndeplinită cu intimatul parat C. M..
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Instanța, din oficiu, verificând conform art. 1591 C.proc.civ., prin raportare la dispozițiile art. 2 pct. 3 C.proc.civ., constată că este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
Instanța acordă cuvântul părților asupra probatoriilor.
Avocat Z. C., pentru recurentul reclamant S. E., invederează instanței că nu mai are alte probe de solicitat, cereri de formulat sau excepții de invocat.
Solicită încuviințarea probei cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei și cu cele depuse la acest termen de judecată, reprezentând certificat de atestare fiscală eliberat de Primăria Comunei Tufeni și sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale.
Instanța încuviințează proba cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei ca fiind utilă, concludentă și pertinentă soluționării cauzei, în temeiul art. 167 cod procedură civilă
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța constată cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului.
Avocat Z. C., pentru recurentul reclamant S. E., solicită admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii cererii de a se pronunța o hotărâre care să constate vânzarea –cumpărarea imobilului suprafață de 8334 m.p.teren extravilan situat pe raza comunei Tufeni, fără cheltuieli de judecată.
T R I B U NA L U L:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Satina la data de 01.06.2012 sub nr._, reclamantul S. E. a chemat în judecată pe pârâții C. M. și C. S., solicitând să se constate vânzarea pentru imobilul în suprafață de 8334 mp teren extravilan situat pe raza ., în T 108 P 83, cu vecinătățile: N – C. N., E – De 1135, S – C. A-dru, V – De 1548 conform titlului de proprietate nr._/74 din 12.07.1995 și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În fapt, reclamantul a arătat că în data de 11.01.2012 a încheiat cu pârâții un înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” privind suprafața de teren sus menționată, dată la care a achitat prețul solicitat în cuantum de 1050 lei în prezența martorilor M. N., S. P..
Suprafața de teren sus menționată a fost reconstituită prin titlul de proprietate nr._/74 din 12.07.1995 emis pe numele lui Mingheru R. Z. cu moștenitor C. I.. În anul 2006 autoarea C. I. a decedat lăsând ca moștenitori unici în calitate de fii pe pârâții C. M. și C. S..
A încercat în mai multe rânduri să perfecteze actele de vânzare-cumpărare cu pârâții, însă aceștia au refuzat din diferite motive.
A menționat reclamantul că stăpânește terenul de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare și a considerat că sunt îndeplinite condițiile art. 1669 Cod civil.
În drept, cererea s-a întemeiat pe dispozițiile art. 1669 Cod civil.
În dovedirea cererii, reclamantul a solicitat iar instanța a încuviințat și a administrat proba cu înscrisuri, în cadrul căreia a depus în copie următoarele: „antecontract de vânzare-cumpărare” din 11.01.2012, titlu de proprietate nr._/74 din 12.07.1995, acte de identitate ale pârâților, certificat de deces al numitei C. I., cerere eliberare certificat de sarcini, certificat de sarcini nr._/2012 eliberat de OCPI O., certificat de atestare fiscală nr. 230/2012 eliberat de Primăria Comunei Tufeni, dovadă nr. 2563/2012, memoriu tehnic, plan de amplasament și delimitare a imobilului și proba testimonială cu martora M. N..
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Pârâții legal citați nu au depus întâmpinare.
Prin sentința civilă nr.1031/30.01.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._, s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul S. E. în contradictoriu cu pârâții C. M. și C. S., ca neîntemeiată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
La data de 11.01.2012 s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” între pârâți, în calitate de promitenți-vânzători și reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, avand ca obiect o suprafață de 8334 mp teren extravilan situat pe raza ., în T 108, P 83, cu vecinătățile: N – C. N., E – De 1135, S – C. A-dru, V – De 1548, conform titlului de proprietate nr._/74 din 12.07.1995.
Conform art. 1270 din Noul Cod Civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, iar în cazul in care se refuza executarea de bunăvoie, creditorul are dreptul să obțină îndeplinirea întocmai a obligației debitorului.
Validarea unui antecontract, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației, de către instanța de judecată, este posibilă, în condițiile art. 1669 din Noul Cod Civil, care prevăd că, atunci una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Dispozițiile art.1179 alin.1 din Noul cod civil prevăd condițiile esențiale pentru validitatea contractului: capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală.
De asemenea, potrivit alin. 2 al aceluiași text de lege, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
În consecință, în virtutea principiului conversiunii, convenția intervenită între părți ar constitui un antecontract de vânzare-cumpărare, care ar da naștere unei obligații de a face, potrivit căreia, oricare dintre părți ar putea cere instanței ca, în temeiul textelor de lege anterior mentionate, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care ar avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art.1179 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând înscrisul sub semnătură privată invocat de reclamant ca fiind antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, instanța de fond a constatat că acesta îndeplineste condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Însă, cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța de fond a constatat că reclamantul nu a facut dovada refuzului nejustificat al pârâților de a încheia actul de vanzare-cumparare.
Astfel, prin reglementarea expresă din cuprinsul art. 1669 din Noul Cod Civil, a posibilitatii instantei de judecata de a suplini consimtamantul părții ce refuză în mod nejustificat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, legiuitorul nu a intentionat să pună la dispoziția părților o alternativă la procedura notarială, la care acestea să apeleze ori de cate ori considera ca ar fi mult mai avantajos din punctul de vedere al costurilor materiale.
Procedura autentificarii conventiilor pe cale judiciara este doar o exceptie, o procedura extraordinară menită să înlăture consecințele negative injuste pe care partea care si-a îndeplinit deja obligatiile asumate ar trebui sa le suporte si la care aceasta poate să recurgă exclusiv în situația în care cealaltă parte refuză însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.
În cauză, prin probatoriul administrat – înscrisurile depuse, interogatoriul pârâților și depoziția martorei M. N. - reclamantul nu a facut dovada refuzului perfectarii conventiei. Din depoziția martorei audiate în cauză, consăteană a părților, instanța de fond a reținut că aceasta a asistat la discuții între părți cu ocazia cărora pârâții au afirmat că nu au bani să meargă la notariat și nu mai sunt interesați de autentificarea contractului. Astfel, instanța a apreciat că părțile, de conivență, au hotărât să se prezinte direct în justiție pentru a eluda procedura notarială.
Prin intermediul probatoriului administrat, reclamantul nu a dovedit nici că i-a cerut în mod expres pârâților să se prezinte la un birou notarial pentru a încheia actul în formă autentică și nici că pârâții ar fi refuzat categoric, din motive pertinente.
În ceea ce privește interogatoriul pârâților, care nu s-au prezentat pentru a răspunde la întrebările ce le-au fost adresate de reclamant, instanța reține că nu poate face aplicarea dispozițiilor art. 225 Cod procedură civilă, cât timp această probă nu se coroborează cu celelalte probe administrate în cauză și care au fost analizate anterior.
Pe de altă parte, în cadrul procedurii notariale, era suficientă, ca și în fața instanței de judecată, simpla prezență a pârâților, întrucât costurile vânzării cad în sarcina cumpărătorului, respectiv a reclamantului, mai ales în condițiile în care pârâții si-au dat acordul pentru efectuarea măsurătorilor topografice, de unde rezultă fără urmă de îndoială ca aceștia nu refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar prezentul litigiu este doar unul artificial creat de părți pentru a evita prezența la notar.
De asemenea, analizând titlul de proprietate nr._/74 din 12.07.1995 – fila 8, instanța de fond a reținut că suprafața de teren care a făcut obiectul antecontractului reprezintă bun aflat în patrimoniul autoarei pârâților în cauză, titularul defunct C. I., până în prezent nefiind realizată ieșirea din indiviziune a moștenitorilor acesteia cu privire la bunurile ce compun masa succesorală a defunctei. În plus, instanța nu a putut analiza, în limita în care a fost investită, dacă pârâții sunt sau nu singurii moștenitori ai autoarei titulară al dreptului de proprietate. În aceste condiții, nefiind până în prezent dezbătută succesiunea autoarei pârâtilor, instanța de fond a constatat că în cauză reclamantul nu a facut dovada dreptului exclusiv de proprietate al promitentilor-vânzători chemați în judecată, în privința imobilului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Pentru considerentele expuse, nefiind îndeplinite conditiile speciale cerute de lege, instanta de fond a respins ca neintemeiata cererea de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare formulată de reclamant, părțile având deschisă procedura notarială.
Impotriva sentinței, în termen legal, a declarat recurs recurentul reclamant S. E., pe care o consideră nelegală, reținându-se în mod greșit că, nu este îndeplinită una din condițiile esențiale de admisibilitate a unei astfel de acțiuni.
Susține că, instanța de fond, analizând îndeplinirea obligației de a dovedi îndeplinirea condițiilor, care rezultă din dispozițiile art. 1669 C.civil, a constatat că, nu este îndeplinită condiția „refuzului nejustificat al pârâților” de a-și îndeplini obligația asumată prin antecontract, respectiv prezentarea la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică.
În fapt, a arătat că prin cererea de chemare în judecată a solicitat să se constate vânzarea-cumpărarea imobilului menționat în înscrisul sub semnătură privată încheiat, denumit „ antecontract de vânzare-cumpărare” și să se pronunțe o hotărâre judecătorească care să consfințească vânzarea și să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
A arătat că pentru bunul vândut, pârâții au primit la data semnării înscrisului, dată la care s-a predat și posesia bunului, suma solicitată, convenind ulterior să se prezinte la un birou notarial pentru a perfecta actele în formă autentică.
Susține că instanța de fond a făcut o analiză sumară a probelor administrate în cauză, deoarece depoziția martorului M. N. coroborată cu lipsa pârâților la interogatoriu, erau dovezi suficiente în cauză, numai că instanța de fond nu a făcut aplicarea art. 225 C.p.civ., deși, la dosarul cauzei au fost depuse interogatoriile formulate pentru pârâți.
Interpretarea dată de instanța de fond în sensul că din probele administrate se poate observa că, de comun acord cu pârâții, se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, tocmai pentru a evita prezentarea la notariat, este tendențioasă și nu este susținută de realitățile cauzei.
În temeiul art.312 C.p.civ. s-a solicitat admiterea recursului și modificarea hotărârii în sensul admiterii acțiunii.
Considerentele instanței de recurs în raport de motivele de recurs invocate și de disp. art. 304 pct. 9 C.p.c.
Prin pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, instanta suplinește consimtămîntul uneia dintre părți, verificînd în prealabil ca toate celelalte condiții ale actului juridic civil să fie îndeplinite, respectiv: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra terenului înstrăinat, existenta sa în patrimoniul vânzătorului la data pronuntării hotârârii, plata pretului de către cumpărător, posesia neîntreruptă și netulburată a reclamantului asupra bunului de la data încheierii conventiei, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia inscrisul în formă autentică precum si achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI.
Această solutie se impune în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor prev. de art.1669 Cod civil care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său: „Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Conditiile generale pe care trebuie sa le indeplineasca inscrisul incheiat de parti, precum si bunul care face obiectul acestuia, sunt prevazute de dispozitiile art.1179 alin.1 din Codul civil adoptat prin Legea Nr. 287 din 17 iulie 2009, care enumera condițiile esențiale pentru validitatea unui contract, respectiv:capacitatea de a contracta;consimțământul părților;un obiect determinat și licit;o cauză licită și morală, precum si cele ale art.art. 32 alin.1 din Legea nr.146/1997, privind taxele judiciare de timbru, conform carora: ”în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă si certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale(…)”.
De asemenea, conditiile speciale pe care trebuie sa le indeplineasca inscrisul incheiat de parti pentru a se putea pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, sunt:vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut, iar cumparatorul sa fi achitat pretul vanzarii, pret care trebuie sa fie real si serios.Aceste conditii se desprind din dispozitiile art.1650, art.1665, art.1673 alin.1 din Codul civil adoptat prin Legea Nr. 287 din 17 iulie 2009.
Instanta de recurs constata ca înscrisul încheiat între parti, indeplineste conditiile prevazute de lege pentru a fi calificat ca antecontract de vanzare cumpărare prin care părțile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra terenului în suprafața de 0,8334 ha, situat in extravilan, în T 108, P 83 pe raza Satului Tufeni V., . și care naște în sarcina lor obligația de a face, respectiv obligația de a încheia contractul în forma cerută de lege (în formă autentică).De asemenea, impozitul datorat bugetului local al Comunei Tufeni, aferent bunului, a fost achitat la zi si bunul nu este grevat de sarcini, asa cum reiese din certificatul de atestare fiscala nr.230/02.11.2012 si certificatul de sarcini nr._/18.09.2012 (f.21-22 dosar fond).
Cu toate acestea, instanta de recurs constata ca recurentul nu a facut dovada refuzului intimatilor de a se prezenta la notar in vederea incheierii inscrisului in forma autentica, obligatie ce ii incumba in temeiul dispozitiilor art.1169 din Codul Civil de la 1864( text de lege inca in vigoare la momentul introducerii cererii de chemare in judecata), care stabilesc ca sarcina probei revine reclamantului, dar si in temeiul dispozitiilor art.129 alin.1 teza finala C., potrivit carora ”părțile au îndatorirea ca, în condițiile legii, (…) să-și probeze pretențiile și apărările”.
Este adevarat ca intimatii-parati nu s-au prezentat in instanta pentru a raspunde la interogatoriu, insa, dispozitiile art. 225 C. prevad ca, instanța poate socoti ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă în folosul părții potrivnice, faptul ca partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfățișează in instanta.
Astfel, textul de lege anterior mentionat nu obliga instanta sa aprecieze ca lipsa nejustificata a partii pentru a raspunde la interogatoriu este echivalenta unei marturisiri depline a pretentiilor partii adverse, ci creeaza doar o simpla posibilitate in acest sens instantei de judecata, in masura in care faptul neprezentarii partii se coroboreaza cu celelalte probe administrate in cauza.
Martorul propus de recurentii-reclamanti a atestat ca intimatii-parati au afirmat doar ca nu au bani pentru perfectarea actelor in forma autentica, insa nu a afirmat ca paratii-intimati ar fi refuzat in mod expres sa se prezinte la notar in vederea incheierii actului in forma autentica.
Cum, prin depozitia martorului audiat in cauza la solicitarea recurentilor-reclamanti, nu a fost dovedit refuzul intimatilor-parati de a se prezenta la notar in vederea incheierii actului in forma autentica, in mod corect instanta de fond nu a considerat neprezentarea intimatilor-parati la interogatoriu drept o marturisire deplina a sustinerilor recurentilor-reclamanti in acest sens, cat timp nici celelate probe administrate in cauza nu confirma acest aspect.
Asadar, instanta de recurs apreciaza ca instanta de fond a facut o corecta interpretare a probatoriului administrat in cauza si, pe cale de consecinta, ca recursul este nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de recurentul reclamant S. E., cu domiciliul în comuna Tufeni, ., împotriva sentinței civile nr.1031/30.01.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații parați C. M. și C. S., cu domiciliul în comuna Tufeni, ., ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 17 Iunie 2013.
Președinte, M. V. | Judecător, C. C. | Judecător, O. M. P. |
Grefier, D. S. |
Red.CC
Tehnired.IM
Jf: C. M..
Ex.2/
| ← Pretenţii. Decizia nr. 275/2013. Tribunalul OLT | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... → |
|---|
