Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 16-06-2015, Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul OLT la data de 16-06-2015 în dosarul nr. 467/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 467/2015
Ședința publică de la 16 Iunie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. M.
Judecător I. B.
Grefier M. T.
Pe rol judecarea apelului civil declarat de apelantul reclamantul A. R. J., cu domiciliul în Slatina, ., județul O., CNP_, împotriva sentinței civile nr._/04.12.2014, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți A. M., cu domiciliul în Slatina, ., județul O., CNP_, A. R. C., cu domiciliul în Slatina, ., ., ., A. R. M., cu domiciliul în Slatina, ., ., ., județul O., CNP_, C. A. G., cu domiciliul în Slatina, ., județul O. și G. O. M., cu domiciliul în Slatina, ., județul O., având ca obiect hotarâre care sa țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns apelantul reclamant A. R. J. personal și asistat de avocat R. V. și martorul L. N., lipsă fiind intimații pârâți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care, în temeiul dispozițiilor art. 318-319 cod procedură civilă, instanța procedează la identificarea martorului L. N., care este audiat sub prestare de jurământ și a cărei depoziție se atașează la dosar.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra apelului.
Avocat R. V., având cuvântul pentru apelantul reclamant A. R. J., solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul admiterii cererii și pe fond să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, având în vedere că în mod greșit prima instanță a considerat că nu s-a făcut dovada refuzului nejustificat al intimatului de a se prezenta la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, deși la dosar s-a depus procesul verbal nr. 11/12.05.2014, întocmit de către doamna mediator R. F., din care rezultă că vânzătorii nu s-au prezentat nici la ședința de mediere. Apreciază că la acest termen de judecată, prin audierea martorului L. N., a fost dovedit acest aspect, al refuzului nejustificat al vânzătorilor de a se prezenta la notar.
Arată că nu solicită cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Prin sentința civilă nr._/04.12.2014, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, s-a respins cererea formulată de reclamantul A. R. J. în contradictoriu cu pârâții A. M., A. R. C., A. R. M., C. A. G. Și G. O. M., având ca obiect hotărâre care să pelenta hotarare tine loc de contract de vanzare-cumparare., sect 6,iect un teren in suprafata de 1893 m.p. situat in T213, P34țină loc de act de vânzare-cumpărare ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că reclamantul a solicitat prin prezenta acțiune pronunțarea unei hotărâri care țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 800 mp teren intravilan situat pe raza mun. Slatina și 5/8 dintr-un imobil-casa.
Având în vedere data la care s-a încheiat actul sub semnătură privată, 01.06.2009, fiind anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, în cauză sunt aplicabile disp. Vechiului Cod civil.
Conform dispozițiilor normative incidente în cauză:
Art. 1073 C. civ. – Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Art. 1077 C. civ. – Nefiind îndeplinita obligația de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.
Prin urmare, în lumina principiului executării obligațiilor în natură, oricare dintre părțile unui antecontract de vânzare-cumpărare (creditori ai obligației celeilalte părți de a încheia actul de vânzare-cumpărare) se poate adresa instanței pentru obligarea cocontractantului său să își îndeplinească exact obligația la care s-a angajat prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Cu alte cuvinte, instanța are posibilitatea la cererea părților să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare intervenit între părți cu privire la imobilul precizat în antecontract.
De asemenea, conform dispozițiilor normative instituite prin Titlul X al Legii nr. 247/2005:
Art. 2. - (1) Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. (2) În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcție, indiferent de destinația sau întinderea acestora, dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător.
Art. 5. - (1) Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul prezentei legi, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor și dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispozițiilor legale în vigoare la data încheierii lor. (2) În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Aceste din urmă dispoziții legale reglementează expres posibilitatea instanței de a pronunța la cererea părții care și-a îndeplinit obligațiile asumate în antecontractul de vânzare-cumpărare o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul care a făcut obiectul antecontractului.
În speță, convenția sub semnătură privată intervenită între părți nu are valențele juridice ale unui contract de vânzare-cumpărare, deoarece are ca obiect un teren, iar pentru înstrăinarea terenurilor este necesar ad validitatem ca voința părților să îmbrace forma autentică conform art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Instanța de fond a retinut că antecontractul încheiat în prezenta cauză la data de 01.06.2009 reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părțile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor care au făcut obiectul prezentului antecontract. Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor de la promitenti la beneficiar, ci dă naștere numai la obligații de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitenții vânzători și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător. Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorilor, instanța poate să pronunțe în baza prevederilor mai sus mentionate.
Așadar, dacă vreuna din părțile convenției refuză să își îndeplinească obligațiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligația de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligațiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Această soluție se impune și în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Din analiza acestor dispoziții legale, instanța a constatat că pentru a se pronunța o hotărâre care să tină loc de act autentic, reclamantul are obligația de dovedi îndeplinirea următoarelor condiții: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra terenului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronunțării hotărârii, plata prețului de către cumpărător, posesia neîntreruptă și netulburată a reclamantului de la data încheierii convenției, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică, precum si demersurile făcute de reclamant în acest sens, achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală, precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI O. - BCPI Slatina.
O condiție esențială de admisibilitate a unei astfel de acțiuni o reprezintă existența refuzului nejustificat al uneia dintre părți de a-și îndeplini obligația asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică. Acest refuz nejustificat trebuie să fie dovedit prin orice mijloc de probă pentru a putea fi admisibilă o astfel de acțiune.
Analizând îndeplinirea acestei condiții în cauza de față, instanța de fond a retinut că reclamantul nu a reușit să facă dovada în cauză a refuzului nejustificat al pârâților de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, din răspunsul la interogatoriu al unuia dintre pârâți, A. R. M., rezultând că după moartea tatălui său, acestuia nu i s-a cerut să meargă la notar pentru încheierea actului în formă autentică, iar înainte de moartea autorului comun, acesta nu știa de convenția dintre reclamant și părinții săi(fila 51).
De asemenea, martorul nu cunoaște motivul pentru care părinții și respectiv pârâții refuză să se prezinte la notariat(fila 50).
Cum reclamantul nu a dovedit în cauză refuzul nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului in formă autentică, sarcina probei revenindu-i acestuia, instanța a apreciat că în prezenta cauză nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate pentru pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic.
Pentru aceste considerente, instanța a respins acțiunea formulată de reclamantul A. R. J. în contradictoriu cu pârâții A. M., A. R. C., A. R. M., C. A. G. și G. O. M. ca neîntemeiată.
Impotriva acestei sentințe a declarat apel apelantul reclamantul A. R. J., prin care a arătat că pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a trecut în revistă dispozițiile legale incidente, respectiv dispozițiile art. 1073 și 1077 din vechiul cod civil dar și dispoz. art. 2 și 5 din legea 247/2005, reținând că respectivele dispoziții legale „ reglementează expres posibilitatea instanței de a pronunța la cererea părții care și-a îndeplinit obligațiile asumate în antecontractul de vânzare-cumpărare o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul care a făcut obiectul contractului”.
Față de aceste prevederi, instanța a concluzionat că reclamantul nu a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâților vânzători (părinții mei) de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Arată că a dovedit refuzul nejustificat de a se prezenta la notariat al părinților săi, în calitate de vânzători, și menționează că introducerea în cauză a moștenitorilor s-a făcut pentru ca hotărârea să le fie opozabilă.
În stabilirea refuzului nejustificat al vânzătorilor de a se prezenta la notar, instanța a ignorat în mod nejustificat comportamentul procesual al acestora, respectiv faptul că, deși legați citați nu au formulat întâmpinare, nu s-au prezentat în instanță și nu au răspuns la interogatoriu.
Intimatul pârât A. R. M. a formulat întâmpinare la apelul declarat de apelantul A. R. J., solicitând obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.
Acesta apreciază că în mod corect instanța a respins cererea reclamantului deoarece cu probele efectuate în cauză nefăcându-se dovada refuzului nejustificat al pârâților de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Solicită respingerea apelului și menținerea soluției instanței de fond a temeinică și legală.
Apelantul A. R. J. a formulat răspuns la întâmpinare, arătând că motivarea întâmpinării nu este doar laconică dar vădit neîntemeiată și nu răspunde punctual la motivele de apel formulate.
Analizând apelul formulat, tribunalul constată că este nefondat.
Astfel, în cauză nu s-a dovedit dreptul de proprietate exclusivă al vânzătorului pârât asupra terenului, plata prețului de către cumpărător, posesia neîntreruptă și netulburată a reclamantului de la data încheierii convenției și mai ales refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
In cauză, se constată că nu s-a dovedit refuzul nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică.
Martorul audiat în cauză G. C., care a fost martor la încheierea actului de vânzare-cumpărare dintre părți, știe de la reclamant că părinții săi nu au mers la notar, însă el nu a fost de față când aceștia au refuzat.
Martorul arată că după decesul tatălui, nu știe dacă reclamantul a cerut fraților săi să meargă la notar să încheie actul sub formă autentică.
Din răspunsul la interogatoriu luat de reclamantul A. R. J. pârâtului A. R. M., rezultă că acesta nu cunoaște faptul că părinții săi au încheiat convenția de vânzare-cumpărare cu reclamantul, aflând despre acest aspect când fost citat în acest dosar, și nu cunoaște nici că prețul vânzării a fost de 35.000 lei așa cum susține apelantul.
Cum refuzul nejustificat de a se prezentat la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică, este una din condițiile esențiale de admisibilitate a acțiunii iar reclamantul nu a făcut această dovadă, în mod corect instanța de fond a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, fapt pentru care tribunalul va respinge apelul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul de apelantul reclamantul A. R. J., cu domiciliul în Slatina, ., județul O., CNP_, împotriva sentinței civile nr._/04.12.2014, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți A. M., cu domiciliul în Slatina, ., județul O., CNP_, A. R. C., cu domiciliul în Slatina, ., ., ., A. R. M., cu domiciliul în Slatina, ., ., ., județul O., CNP_, C. A. G., cu domiciliul în Slatina, ., județul O. și G. O. M., cu domiciliul în Slatina, ., județul O., ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 16 Iunie 2015.
Președinte, I. M. | Judecător, I. B. | |
Grefier, M. T. |
Red. IB
Tehnored.IM
Jf: A.M. L.
Ex.4/22.06.2015.
| ← Evacuare. Sentința nr. 4326/2015. Tribunalul OLT | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... → |
|---|
