Reziliere contract. Decizia nr. 225/2012. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 225/2012 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 20-02-2012 în dosarul nr. 225/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 225/2012
Ședința publică de la 20 Februarie 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. A.
Judecător S. P.
Judecător M. R. H.
Grefier I. E. A.
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentul pârât C. V., domiciliat în S., ..2, ., ., județul O., împotriva sentinței civile nr._/17.10.2011, pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant M. S. R. P. P. M.,, cu sediul în S., ..1, județul O., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns recurentul pârât C. V., personal și asistat de avocat M. M., lipsă intimatul reclamantul Minicipiul S.. P. primar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, recurentul pârât depune la dosar înscrisuri cu care face dovada achitării debitului restant.
Instanța pune în discuția părților competența de soluționare a cauzei.
Recurentul pârât, prin apărător, apreciază că instanța de recurs civil I a Tribunalului O., este competentă să soluționeze prezenta cauza.
În raport de disp. art. 2 pct. 3 C.p.c., art. 299 C.p.c și art. 159 C.pc. instanța constată că este competentă material, teritorial și general să soluționeze prezenta cauză.
Nemaifiind cererii prealabile de formulat sau excepții de invocat, instanța acordă cuvântul părților sub aspectul propunerii de probe.
Avocat M. M., apărător ales al recurentului pârât, solicită încuviințarea probei cu înscrisurile de la dosar.
În baza art. 167 alin.1 C.pc. raportat la art. 305 Cod procedură civilă, instanța încuviințează proba cu înscrisurile de la dosar ca fiind pertinentă, concludentă și utilă soluționării cauzei și nemaifiind alte cererii de formulat acordă cuvântul părților, prin apărători, pe cererea de recurs.
Avocat M. M., pentru recurentul pârât C. V., solicită admiterea recursului, modificarea sentinței atacate în sensul respingerii capătului de cerere, în ceea ce privește plata contravalorii chiriei restante, ca fiind rămas fără obiect.
Cu privire la capetele de cerere privind evacuarea și rezilierea contractului de închiriere, solicită respingerea ca fiind neîntemeiate.
Se ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față;
P. cererea înregistrata la data de 09.08.2011 sub nr._, reclamantul M. S., prin Primar, in contradictoriu cu paratul C. V., a solicitat obligarea pârâtului la plata către reclamant a sumei totale de 1811,3 lei din care suma de 949,16 lei reprezintă chirie restanta aferenta perioadei aprilie 2010-mai 2011 iar suma de 862,14 lei reprezintă majorări de întârziere aferente aceleiași perioade, rezilierea contractului de închiriere nr. 924/14.01.2003 si evacuarea pârâtului C. V. din imobilul locuință situat în S., .. 2, ., ., jud. O..
In motivarea cererii reclamantul arata ca, in calitate de proprietar, a încheiat cu paratul C. V., in calitate de chiriaș, contractul de închiriere nr. 924/14.01.2003, ulterior, prin actul adițional nr. 2854/22.04.2010 fiind modificate cuantumul chiriei si durata contractului.
Cu toate ca contractul de închiriere nr. 924/14.01.2003 a expirat la data de 14.01.2011 paratul a continuat sa folosească spațiul închiriat, intervenind tacita relocațiune.
Deși a fost somat sa-si achite chiria aferenta locuinței ocupate, paratul a refuzat.
Reclamantul mai arata ca, in condițiile in care paratul nu si-a achitat chiria pe o perioada de 14 luni, devin aplicabile prevederile Capitolului V, art. 16, pct. b, alin. 1 din contractul de închiriere mai sus menționat, motiv pentru care reclamantul solicita instanței sa dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 924/14.01.2003 precum si evacuarea paratului din imobilul locuință situat în S., .. 2, ., ., jud. O..
In drept au fost invocate dispozițiile Capitolului V, art. 16, pct. b, alin. 1 din contractul de închiriere nr. 924/14.01.2003 iar in temeiul art. 242 alin. 2 C., reclamantul a solicitat judecarea cauzei si in lipsa.
In susținerea cererii reclamantul a atașat la dosar, in xerocopie, fisa de calcul a chiriei restante si majorările aferente, contractul de închiriere nr. 924/14.01.2003 si actul adițional nr. 2854/22.04.2010, fisa de calcul pentru stabilirea chiriei, somația nr. 4126/11.04.2011 cu confirmarea de primire, nota de constatare nr. 5504/26.05.2011 si fisa membrilor familiei si a celorlalte persoane care locuiesc împreuna cu titularul
Deși legal citat, paratul nu a depus întâmpinare si nu s-a prezentat in fata instanței.
P. sentința civilă nr._/17.10.2011, pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, s-a admis cererea având ca obiect ,,pretenții civile, reziliere contract si evacuare” formulată de reclamantul M. S., prin Primar, în contradictoriu cu pârâtul C. V., cu domiciliul in S., .. 2, ..
A fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei totale de 1811,3 lei din care suma de 949,16 lei reprezintă chirie restanta aferenta perioadei aprilie 2010 - mai 2011 iar suma de 862,14 lei reprezintă majorări de întârziere aferente aceleiași perioade.
S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 924/14.01.2003.
S-a dispus evacuarea pârâtului C. V. din imobilul locuință situat în S., .. 2, ., ., jud. O..
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
La data de 14.01.2003, intre reclamantul M. S., in calitate de proprietar si paratul C. V., in calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 924/14.01.2003, având ca obiect imobilul locuință situat în S., .. 2, ., ., contractul fiind încheiat pe o perioada de 5 ani, respectiv 14.01._08, chiria fiind in cuantum de 15,89 lei lunar.
P. actul adițional nr. 2854/22.04.2010 s-a stipulat un termen de închiriere pe o perioada de un an, cu începere de la data de 14.01.2010 si pana la data de 14.01.2011, totodată stipulându-se o chirie in cuantum de 77,43 lei lunar.
După expirarea termenului închirierii stabilit prin actul adițional, paratul a continuat sa folosească locuința menționata mai sus, aspect confirmat de nota de constatare nr. 5504/26.05.2011 întocmita de consilierul din cadrul Direcției Administrarea Domeniului Public si Privat, Birou Contracte cu ocazia verificării situației locative a paratului.
Astfel, cu ocazia verificării situației locative a paratului, acesta a fost găsit la locuința pe care o ocupa in calitate de chiriaș, paratul Luandu-si angajamentul ca, pe data de 13.06.2011 sa achite o parte din debitul in cuantum de 1529,22 lei.
Ori, in condițiile in care, după expirarea termenului contractual, paratul a continuat sa ocupe locuința situata in S., .. 2, ., fara a fi împiedicat de reclamant, a intervenit tacita relocatiune in conformitate cu dispozițiile art. 1452 cod civil potrivit cărora ,,daca locatarul, si după expirarea termenului locațiunii, continua a ramane in casa sau apartamentul închiriat, fara nicio împiedicare din partea locatorului, el se considera ca voiește a le ocupa sub aceleași condiții si pentru un timp determinat de obiceiul locului, si nu poate nici sa iasă, nici sa fie concediat înainte de a se fi făcut vestirea, in termenul obișnuit in localitate’’.
Potrivit art. 9 alin. 1 din contractul de închiriere nr. 924/14.01.2003 ,,chiria se va plăti lunar, începând cu prima zi si pana in ultima zi a fiecărei luni pentru luna in curs’’ iar potrivit art. 10 din contract ,,neplata la termen a chiriei atrage majorări de întârziere in cuantum de 0,5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibila’’.
Totodată, potrivit art. 11 din contract ,,chiriașul se va considera de drept pus in întârziere, fara notificare, in următoarea zi in care obligația de plata a devenit exigibila’’.
Verificând fisa de calcul a chiriei restante si majorările aferente, instanța constata ca paratul este restant la plata chiriei pe perioada aprilie 2010-mai 2011, suma totala datorata fiind in cuantum de 946,16 lei, pentru aceeași perioada paratul datorând majorări de întârziere in cuantum de 862,14 lei.
Cu toate ca, prin somația nr. 4126/11.04.2011 paratul a fost notificat sa achite chiria restanta, acesta nu s-a conformat.
F. de cele de mai sus, constatând întemeiat capătul de cerere privind plata chiriei restante si a majorărilor de întârziere, instanța îl va admite si va dispune obligarea paratului la plata către reclamant a sumei totale de 1811,3 lei din care suma de 949,16 lei reprezintă chirie restanta aferenta perioadei aprilie 2010-mai 2011 iar suma de 862,14 lei reprezintă majorări de întârziere aferente aceleiași perioade.
Potrivit art. 16 lit. b din de închiriere nr. 924/14.01.2003 ,,rezilierea, de drept, a contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la: b)cererea proprietarului atunci când: - chiriașul nu a achitat chiria cel puțin trei luni consecutive’’, in același sens fiind si dispozițiile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996.
Constatând ca paratul nu a achitat chiria pe o perioada mai mare de 3 luni consecutive, instanța va dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 924/14.01.2003.
Potrivit art. 17 din contractul de închiriere menționat mai sus ,,evacuarea chiriașului se face numai in baza unei hotărâri judecătorești definitive si irevocabile …’’.
In condițiile in care s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 924/14.01.2003 datorita neîndeplinirii de către parat a obligației de plata a chiriei, continuarea de către parat a folosinței locuinței situate in S., .. 2, ., ., jud. O., locuința care formează obiectul contractului de închiriere mai sus amintit, nu se mai justifica, motiv pentru care instanța dispune evacuarea paratului C. V. din imobilul locuință situat în S., .. 2, ., ..
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâtul C. V., considerând-o netemeinică și nelegală.
Aceasta a solicitat modificarea sentinței în sensul admiterii în parte a pretențiilor formulate și respingerea capătului de cerere referitor la rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtului.
În motivarea recursului declarat pârâtul recurent a arătat în esență că soluția primei instanțe este eronată întrucât nu a avut în vedere faptul că pe parcursul procesului, anterior închiderii dezbaterilor debitul fusese achitat în mare parte, rămânând neachitată doar suma de 300 lei.
Totodată, a arătat că obligația sa de plată a chiriei nu a fost îndeplinită din motive medicale.
Recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 și 312 Cod procedură civilă.
În dovedire, a depus acte medicale.
Pe parcursul judecății recursului, pârâtul recurent a depus chitanțe care au făcut dovada achitării în totalitate a debitului.
Pârâta legal citată nu a formulat întâmpinare.
Analizând sentința prin prisma motivelor de recurs invocate în conformitate cu dispozițiile art. 304 Cod procedură civilă, dar și art. 3041 Cod procedură civilă, tribunalul urmează să constate că recursul este fondat.
Conform art. 1439 alin. 2 C.civ., neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți da dreptul celeilalte părți de a cere - după punerea in întârziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locațiune urmează regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva (ținându-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in contract).
Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligații principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte părți. Astfel, de exemplu, abuzul de folosința sau schimbarea destinației lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparațiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.
Potrivit regulilor generale, instanța nu este obligata sa pronunțe rezilierea, putând acorda - după circumstanțe - termen de gratie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres se vor aplica regulile in materie.
Clauzele contractuale exprese prin care părțile prevăd rezoluțiuna contractului pentru neexecutarea obligațiilor uneia dintre ele, se numesc pacte comisorii.
P. astfel de clauze, părțile, prin voința lor expresa, înlocuiesc rezoluțiuna judiciara cu o clauza rezolutorie convenționala.
Pactul comisoriu expres de gradul III este clauza prin care se prevede ca, în cazul în care una din părți nu își executa obligațiile sale, contractul se considera rezolvat de drept.
În aceasta situație, instanța de judecata sesizata nu mai are posibilitatea sa acorde nici termenul de gratie si nici sa aprecieze asupra oportunității rezoluțiunei, rezoluțiuna operând de drept.
Singura parte contractanta in drept sa invoce rezoluțiuna contractului este creditorul obligației neexecutate. Acesta are posibilitatea de a opta intre invocarea rezoluțiunei contractului, prevalându-se de pactul comisoriu expres, si cererea, printr-o acțiune in justiție, de obligare a debitorului la executarea prestației.
Pactele comisorii exprese nu se confunda cu condiția rezolutorie expresa, aceasta fiind o modalitate a contractului. In cazul condiției rezolutorii, rezoluțiuna depinde de un eveniment viitor si nesigur, străin de comportamentul debitorului si nu are un caracter sancționator, in timp ce in cazul pactului comisoriu expres, rezoluțiuna se datorează exclusiv neexecutării obligațiilor contractuale de către debitor si se pune in valoare la inițiativa creditorului.
Înscrierea în contract a unui pact comisoriu nu înlătura facultatea acestuia de a cere executarea silita a contractului si de a nu cere rezoluțiuna așa cum am mai precizat si până acum.
In speța, in contractul intervenit intre părți a fost inclusa o astfel de clauza, la cap. V, art. 16 lit.b.
Recurentul a criticat soluția primei instanțe, susținând ca aceasta a reținut o stare de fapt eronata, astfel, nu a avut in vedere ca pe parcursul judecării cauzei debitul a fost achitat in mare parte.
. reiese din chitanțele depuse la dosar, debitul reprezentând chirie restanta a fosta achitat in totalitate.
Astfel, Tribunalul apreciază ca nu poate fi vorba de o neexecutare a obligației contractuale asumate de către parat, nefiind incident motivul de rezoluțiune reținut de prima instanța.
Ca urmare, se impune a fi admis recursul declarat si modificata sentința in sensul respingerii cererii având ca obiect rezoluțiune contract de închiriere.
In ceea ce privește petitul referitor la obligarea paratului la plata chiriei restante, tribunalul constata ca acesta a rămas fără obiect, data fiind îndeplinirea de buna-voie a acestei obligații de către parat (si acceptarea plătii de către creditoare)
Totodată, având in vedere ca soluția primei instanțe referitoare la rezoluțiuna contractului a fost modificata, se impune modificarea soluției si in ce privește pititul in evacuare, aceasta neputând fi dispusa, potrivit contractului, in lipsa unei hotărâri judecătorești definitive si irevocabile (art. 17 contract).
În conformitate cu dispozițiile art. 312 Cod procedură civilă, tribunalul va admite recursul, va modifica sentința în sensul că va respinge cererea având ca obiect plata contravalorii chiriei restante ca fiind rămasă fără obiect.
Va respinge capetele de cerere având ca obiect evacuare și reziliere contract de închiriere, ca neîntemeiate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurentul pârât C. V., domiciliat în S., ..2, ., ., împotriva sentinței civile nr._/17.10.2011, pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant M. S. reprezentat prin P. M., cu sediul în S., ..1, județul O..
Modifică sentința în sensul că respinge cererea având ca obiect plata contravalorii chiriei restante ca fiind rămasă fără obiect.
Respinge capetele de cerere având ca obiect evacuare și reziliere contract de închiriere, ca neîntemeiate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 20 februarie 2012 la Tribunalul O..
Președinte, L. A. | Judecător, S. P. | Judecător, M. R. H. |
Grefier, I. E. A. |
Red. MRH
Tehnored.BA
J.f. V.S.
Ex. 2
29.02.2012
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 13/2012. Tribunalul OLT | Obligaţie de a face. Hotărâre din 08-03-2012, Tribunalul OLT → |
|---|
