Reziliere contract. Decizia nr. 695/2012. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 695/2012 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 20-12-2012 în dosarul nr. 695/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA
SECTIA I CIVILĂ
Dosar nr._
Decizia civila nr.695
Ședința publică din data de 20 Decembrie 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE- M. B.
Judecător- A. M. L.
Grefier -V. R.
Pe rol fiind soluționarea apelului civil declarat de apelantul - reclamant M. PLOIEȘTI - P. C. L. PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, ., județ Prahova, împotriva sentinței civile nr. 5935/12.04.2012 pronunțată de Judecătoria Ploiești, în contradictoriu cu intimații – pârâți L. I., L. M., L. I. M., L. C. I. și L. I. G., toți domiciliați în Ploiești, .. 22, județ Prahova.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 13.12.2012 care face parte integrantă din prezenta când instanța pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 20.12.2012 și rămânând în deliberare a pronunțat următoarea decizie ;
TRIBUNALUL
P. acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești la data de 11.07.2011 sub număr de dosar_ /_, reclamantul M. PLOIEȘTI a chemat în judecată pe pârâții L. I., L. M., L. I. M., L. C. I., L. I. G. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, instanța sa dispuna rezilierea contractului de închiriere nr.8352/17.06.2009 si evacuarea necondiționată a pârâților din spațiul locativ proprietatea municipiului Ploiești, situat în ..22, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea reclamanta a invocat faptul ca deține o cotă indiviză de 1/2 din imobilul situat în Ploiești, ..22, cealaltă cotă de 1/2 fiind proprietatea dnei P. M. și dlui P. G., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.501/27.05.2003.
Partea din imobil proprietatea municipiului Ploiești este deținută în baza contractului de închiriere nr. 8352/17.06.2009 de pârâți, termenul de închiriere fiind de 5 ani, respectiv până la data de 18.05.2014.
Reclamantul mai arata că la verificările efectuate pe teren de către reprezentanții instituției noastre, s-a constatat că pârâții nu folosesc spațiul locativ potrivit clauzelor contractului de închiriere. S-a constatat astfel că pârâții folosesc în exclusivitate două camere (deși potrivit contractului de închiriere aceștia dețin 1/2 din fiecare spațiu de locuit), au adus modificări spațiului locativ și nu permit accesul celorlalți coproprietari în spațiul de locuit pe care aceștia l-au dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.501/27.05.2003.
Pârâții au fost somați, prin adresele nr.7786/22.12.2009 și nr.401/15.03.2010, să folosească spațiul locativ potrivit clauzelor contractuale, însă nu s-au confomat.
Având în vedere numeroasele sesizări atât verbale, cât și scrise formulate de familia P., și atitudinea necorespunzătoare a pârâților, reclamanta formuleaza prezenta acțiune, sancționând nerespectarea obligațiilor contractuale de către pârâți.
Astfel, arătăm că, în conformitate cu art.7 din contractul de închiriere, rezilierea acestuia înainte de înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci când chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozitiile art.7 alin 2 litera d) din Contractul de închiriere nr. 8352/17.06.2009, art.24 si art.25 din Legea nr.l 14/1996, art. 1021, art. 1439 alin.2 Cod civil.
În prezenta cauză au fost administrate proba cu înscrisurile de la dosar, proba testimoniala cu un martor.
P. s.c. nr.5935/12.04.2012, Judecatoria Ploiesti a respins actiunea având ca obiect “reziliere și evacuare” formulată de reclamantul M. PLOIEȘTI în contradictoriu cu pârâții L. I., L. M., L. I. M., L. C. I., L. I. G., ca neintemeiata.
Pentru a dispune astfel, prima instanța de fond a reținut că reclamanta deține o cotă indiviză de 1/2 din imobilul situat în Ploiești, ..22, cealaltă cotă de 1/2 fiind proprietatea dnei P. M. și dlui P. G., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.501/27.05.2003.
Partea din imobil proprietatea municipiului Ploiești este deținută în baza contractului de închiriere nr. 8352/17.06.2009 de pârâți, termenul de închiriere fiind de 5 ani, respectiv până la data de 18.05.2014.
Reclamantul mai arata că la verificările efectuate pe teren de către reprezentanții instituției, s-a constatat că pârâții nu folosesc spațiul locativ potrivit clauzelor contractului de închiriere. S-a constatat astfel că pârâții folosesc în exclusivitate două camere (deși potrivit contractului de închiriere aceștia dețin 1/2 din fiecare spațiu de locuit, 2 camere, antreu si prispa), au adus modificări spațiului locativ și nu permit accesul celorlalți coproprietari în spațiul de locuit pe care aceștia l-au dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.501/27.05.2003.
Conform acestui din urma contract sotii Pilica detin in proprietate un drept indiviz de ½ din toate corpurile de constructie din .. 22 Ploiesti, jud. Prahova.
Conform dispozitiilor legale aplicabile in cauza art. 1020 din Codul Civil, conform căruia condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său si art.1021 C.civ., conform căruia în cazul prevăzut de articolul precedent, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat, are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune-interese. Desființarea trebuie să se ceară în fața instanței.
Nu orice neexecutare, insa, da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului, ci respectiva neexecutare trebuie sa fie cu privire la obligatii principale, prin violarea carora se aduce o vatamare partii care solicita rezilierea.
In plus, pentru admisibilitatea rezilierii trebuie indeplinite urmatoarele cerinte, respectiv: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia si debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege, revenind, insa, instantei de judecata dreptul de apreciere asupra masurii in care neexecutarea justifica rezolutiunea contractului.
Contractul de inchiriere ce se dorește a fi desființat este un contract sinalagmatic (bilateral). Caracteristica esențială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin părților: fiecare dintre părți are, concomitent, față de cealaltă parte, atât calitatea de creditor, cât și pe aceea de debitor; obligația ce revine uneia dintre părți își are cauza juridică în obligația reciprocă a celeilalte părți; ambele obligații sunt interdependente.
În cazul în care una dintre părțile contractului sinalagmatic, așa cum este cazul pârâtul, refuză executarea contractului, cealaltă parte, respectiv reclamantul, este îndreptățită să solicite rezilierea contractului.
Rezilierea contractului este sancțiunea neexecutării culpabile a contractului, temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte.
Acestea fiind considerentele de drept avute în vedere în soluționarea cererii, aplicând dispozițiile art. 1020-1021 C.civ la situația de fapt reținută, instanța constată că acțiunea formulată de reclamant în contradictoriu pârâtii este neîntemeiată, avand in vedere ca atat paratii, cat si fam Pilica, detin fiecare cu titlu de inchiriere, respectiv proprietate cate o cota de ½ din imobilul in cauza, situatie creata si acceptata prin contractul de inchiriere incheiat de reclamant cu paratii.
Intre parti exista o partajare a folosintei, e adevarat exclusiv a unor incaperi, iar reclamanta tocmai aceasta situatie o invoca reclamantul, ca nu au fost folosite in comun toate incaperile de catre toti paratii si fam. Pilica, situatie care in realitate nu asigura o folosinta reala, facila si care sa asigure intimitatea si siguranta bunurilor si persoanelor.
Văzand și dispozitiile art. 480 din Codul civil, potrivit cărora, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv și perpetuu care conferă titularului, exercitiul liber și nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosința și dispozitia - afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voința acestuia din urmă, instanța de fond apreciază că cererea reclamantei este neintemeiata, atat cu privire la rezilierea contractului de inchiriere si pe cale de consecinta cu privire la evacuarea paratilor.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta M. Ploiesti, solicitand pe fond admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei apelate si pe fond admiterea cererii asa cum a fost formulata.
Locuinta situata in Ploiesti, ..22 este folosita in totalitate, in exclusivitate detitularul contractului de inchiriere si membrii de familie care locuiesc impreuna cu acesta-paratii intimati-desi spatiul inchiriat este in cota de ½.
Potrivit art.6 din contract, chiriasul nu trebuie sa aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti chiriasi, atunci cand acestea sunt folosite in comun.P. adresele nr.7786/22.12.2009 si 401/15.03.2010, paratul Lepadatu I. a fost notificat ca nu foloseste spatiul de locuit potrivit contractului de inchiriere si sa permita accesul proprietarilor Pilica M. si Pilica G., in spatiul dobandit in baza contractului de vanzare-cumparare nr.501/27.05.2003.
Totodata i s-a comunicat d-lui Lepadatu I. ca are obligatia sa aduca spatiul de locuit la forma initiala, respectiv sa desfiinteze zidul pe care l-a edificat in vederea partajarii folosintei spatiului, sa procedeze la iginiezarea WC-ului din curte si la desfiintarea aplecatoarei din scandura acoperita cu tabla.
Considera ca prima instanta de fond a dat o hotarare gresita in raport cu disp. art.61 din Legea nr.114/1996, art.1831 alin.1 C.civ. si art.555 C.civ..
Actiunea este indreptatita de neexecutarea de catre una din parti a obligatiilor principale ce-i revin, neexecutare ce aduce o vatamare celeilalte parti, in baza art.1817, 1830,1831,1832 C.Civ. si art. 8 din contract.
Rezilierea este solicitata si conform art. 7 din contract, ce prevede ca rezilierea inainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci cand chiriasul are un comportament care face posibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei.
In mod eronat prima instanta de fond a retinut ca paratii nu au indeplinit obligatiile principale-ori acestia cu rea credinta au executat fara acordul proprietarului lucrari de constructie,ocupand integral spatiul locativ.
In drept, au fost invocate dispoz.art.282 si urm. C.pr.civ..
Examinând sentinta apelată prin prisma criticilor formulate, în raport cu actele și lucrările dosarului, precum și dispozițiile legale care au incidență în soluționarea prezentei cauze, tribunalul constată că apelul este nefondat pentru considerentele care se vor expune în continuare:
In raport de momentul incheierii contractului de inchiriere si dispoz.art.5 din Legea nr.71/03.06.2011, in mod corect prima instanta de fond a aplicat in cauza prevederile C.Civ.vechi.
Contractul in cauza fiind sinalagmatic, trebuie analizate indeplinirea conditiilor prevazute de art.1020-1021 C.Civ.vechi.
Corect a retinut prima instanta de fond ca nu orice neexecutare, insa, da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului, ci respectiva neexecutare trebuie sa fie cu privire la obligatii principale, prin violarea carora se aduce o vatamare partii care solicita rezilierea.
Pentru admisibilitatea rezilierii trebuie indeplinite urmatoarele cerinte, respectiv: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia si debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege, revenind, insa, instantei de judecata dreptul de apreciere asupra masurii in care neexecutarea justifica rezolutiunea contractului.
Reclamanta deține o cotă indiviză de ½ ( inchiriata paratilor) din imobilul situat în Ploiești, ..22, cealaltă cotă de 1/2 fiind proprietatea dnei P. M. și dlui P. G., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.501/27.05.2003.
Potrivit referatului de la filele 16-17 dos.fond, pe rolul instantelor competente se afla dosarul avand ca obiect cererea de iesire din indiviziune formulata de P. M. și P. G. impotrivad-nei Lepadatu O. si a reclamantei.
Ori esenta litigiului o constituie neintelegerea intre parati si fam. Pilica cu privire la limitele partajului de folosinta. Atat paratii, cat si fam Pilica, detin fiecare cu titlu de inchiriere, respectiv proprietate cate o cota de ½ din imobilul in cauza, situatie creata si acceptata prin contractul de inchiriere incheiat de reclamant cu paratii. Neexistand un drept exclusiv asupra unei suprafete delimitate, ar insemna ca paratii si fam Pilica sa foloseasca in comun toate camerele, situatie in care ambele drepturi s-ar neutraliza reciproc din punct de vedere al exercitiului si continutului juridic.
De aceea pentru a analiza respectarea obligatiilor chiriasului, trebuie sa existe o clarificare a spatiului la care trebuie sa se raporteze contractul, partajul de folosinta fiind institutia la care, in speta, trebuie sa recurga obligatoriu cei doi proprietari-apelanta si familia Pilica.
Sub acest aspect, apelanta-reclamanta isi invoca indirect propria culpa ce a generat situatia pe care o invoca in motivele de apel.
Actiunea este vadit neintemeiata sub aspectul temeiului juridic mai ales ca in sesizarea de la fila 18 dos.fond, Pilica G. este nemultumit in principal de nefolosirea unui spatiu de 22 m.p..
Va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge apelul declarat de apelantul - reclamant M. PLOIEȘTI - P. C. L. PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, ., județ Prahova, împotriva sentinței civile nr. 5935/12.04.2012 pronunțată de Judecătoria Ploiești, în contradictoriu cu intimații – pârâți L. I., L. M., L. I. M., L. C. I. și L. I. G., toți domiciliați în Ploiești, .. 22, județ Prahova, ca fiind nefondat.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 20.12.2012.
Președinte, Judecator
B. M. A. M. L.
Grefier
V. R. Red. BM
ex.7/27.03.2013
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 5725/2012.... | Obligaţie de a face. Sentința nr. 115/2012. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
