Pretenţii. Decizia nr. 472/2013. Tribunalul SIBIU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 472/2013 pronunțată de Tribunalul SIBIU la data de 26-09-2013 în dosarul nr. 12645/306/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SIBIU
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 472/2013
Ședința publică de la 26 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. B.
Judecător M. T.
Judecător G. C.
Grefier L. A.
Cauza se soluționează în completul de mai sus, față de împrejurarea că d-na judecător D. V. C. se află la seminar la Curtea de Apel A.; ca urmare s-a procedat la includerea în componența completului de judecată a d-lui judecător G. C. din planificarea de permanență pe luna septembrie 2013.
Pe rol se află soluționarea recursului civil privind pe recurent R. T. și pe intimat S. P. PENTRU ADMINISTRAREA FONDULUI LOCATIV AFLAT ÎN PROPRIETATEA MUNICIPIULUI SIBIU, intimat R. M., intimat R. O. M., intimat R. T., având ca obiect pretenții împotriva sentinței civile nr. 8539/6.12.2012 pronunțată de Judecătoria Sibiu.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă recurentul pârât R. T., lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței faptul că recurentul nu a făcut dovada achitării taxei de timbru, după care,
Recurentul depune la dosarul cauzei chitanța nr._ din 26.09.2013 pentru suma de 9,5 lei și timbru judiciar de 0,50 lei reprezentând taxele de timbru.
Totodată recurentul depune la dosar chitanța nr._ din 26.09.2013 pentru suma de 22 lei și factura nr. MAN00013488 din 26.09.2013 pentru suma de 815 lei. Învederează faptul că a achitat datoriile și este la zi cu plata chiriei, respectiv chiria este achitată până în luna septembrie.
La întrebarea instanței recurentul arată că nu au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța acordă cuvântul părților în dezbateri.
Recurentul solicită admiterea recursului declarat.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra recursului declarat,
Prin SENTINȚA CIVILĂ Nr. 8539/2012 pronunțată la data de 6 decembrie 2012 JUDECĂTORIA SIBIU a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul S. P. PENTRU ADMINISTRAREA FONDULUI LOCATIV AFLAT ÎN PROPRIETATEA MUNICIPIULUI SIBIU în contradictoriu cu pârâții R. T., R. M., R. O. M. și R. T. jr.,s-a constatat reziliat contractul de închiriere nr. 300/09.04.2012.Instanța de fond a obligat pârâții la plata către reclamant a sumei totale de 455,32 lei, din care suma de 353,24 lei chirie restantă pentru perioada 01.07._12 și suma de 102,08 lei reprezentând penalități de întârziere calculate până la data de 26.10.2012, a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în Sibiu, ., nr. 1A, ., jud. Sibiu și a obligat pârâții la plata chiriei, precum și la plata penalităților de întârziere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a constatat că pe rolul Judecătoriei Sibiu s-a înregistrat cererea de chemare în judecată de către reclamantul S. P. DE ADMINISTRARE A FONDULUI LOCATIV SIBIU, în contradictoriu cu pârâții R. T., R. M., R. O. M. și R. T. prin care s-a solicitat instanței ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună evacuarea necondiționată a pârâților din imobilul situat în Sibiu, ., nr. 1A, ., jud. Sibiu, pentru lipsa titlului, obligarea pârâților la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere până la data executării efective a hotărârii de evacuare, conform art. 1831 alin. 2 din Codul civil și a contractului de închiriere nr. 300/09.04.2012.
Din analiza actelor și lucrărilor dosarului, instanța a reținut că pârâții locuiesc în locuința situată în Sibiu, ., nr. 1A, ., jud. Sibiu, închiriată în baza contractului de închiriere nr. 300/09.04.2012 pârâtului R. T., pe o perioadă de 5 ani, având drept de folosință R. M., R. O. M. și R. T.. Chiria stabilită prin contract a fost de 117,6 lei lunar. Din situația debitelor depusă de către reclamant rezultă că pârâții nu au mai achitat chiria din data de 01.07.2012.
Față de această stare de fapt și de drept, instanța de fond a învederat că în materia răspunderii civile contractuale, debitorului îi revine obligația dovedirii îndeplinirii obligației iar pârâții nu au făcut nici o probă în acest sens, așa cum prevede art. 129 alin. 1 teza finală C.proc.civ., drept pentru care deși pârâții au beneficiat de folosința imobilului închiriat de către reclamant, până în prezent nu au achitat integral contravaloarea chiriei aferentă locuinței închiriate, acumulând un debit în cuantum de 455,32 lei, reprezentând contravaloare chirie și penalități de întârziere, context în care instanța de fond a obligat pârâții la achitarea în întregime și la scadență a contravalorii chiriei aferentă locuinței închiriate, conform cap.V lit.b, teza a-II-a din contractul încheiat între părți.
Instanța a reținut că, potrivit cap. IV din contract, părțile au stabilit că neplata la termen a chiriei atrage o majorare de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere asupra sumei datorate, fără ca majorarea să poată depăși totalul chiriei restante. Astfel, reclamantul a procedat la calcularea penalităților de întârziere începând cu data scadenței și până la data de 26.10.2012, potrivit fișei de calcul aflată la dosar fond, rezultând o sumă totală de 102,08 lei. Astfel, instanța apreciază că a fost întrunită cerința existenței unui caracter cert al creanței și a admis și acest capăt de cerere, obligând pârâții la plata sumei de 102,08 lei reprezentând penalități de întârziere calculate până la data de 26.10.2012, precum și la plata penalităților de întârziere în continuare până la data achitării debitului.
În baza pct. IX din contract art. 1830 alin. 1 din Codul civil, instanța de fond a apreciat că reclamantul are dreptul să ceară rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor de către chiriaș, respectiv în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin trei luni consecutiv. Ca urmare, instanța a considerat că cererea reclamantului de constatare a rezilierii contractului de închiriere nr. 300/09.04.2012 este întemeiată și pe cale de consecință a admis-o.
În ceea ce privește evacuarea, prima instanță a considerat că aceasta constituie o sancțiune civilă în materie locativă față de locatarii rău platnici, turbulenți și lipsiți de titlu. O asemenea situație juridică s-a regăsit și în speță, dat fiind că drepturile locative proprii ale pârâților sunt lipsite azi de legitimitate. În acest context, în speță, față de soluția de admitere a cererii de constatare a rezilierii contractului de închiriere, instanța de fond a apreciat că pârâții nu mai dețin nici un titlu locativ care să justifice ocuparea locuinței, astfel încât și capătul de cerere privind evacuarea acestora fiind întemeiat, a fost admis, s-a dispus evacuarea necondiționată a acestora din imobilul situat în Sibiu, ., nr. 1A, ., jud. Sibiu, pârâții fiind obligați la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare, potrivit art. 1831 alin. 2 din Codul civil.
Împotriva SENTINȚEI CIVILE Nr. 8539/2012 pronunțată la data de 6 decembrie 2012 JUDECĂTORIA SIBIU pârâtul R. T. a declarat recurs prin care a solicitat admiterea acestuia și modificarea sentinței recurate.
În susținerea recursului, recurentul arată că a achitat sumele cu titlu d chirie și penalitățile aferente în care sens pentru a atașat chitanțele de o plată și și-a exprimat dorința ca acesta împreună cu familia să locuiască în continuare în spațiul locativă situată în Sibiu, ., nr. 1A, ., jud. Sibiu, deoarece recurentul și-a găsi un serviciu permanent.
La filele 3 și 10 recurentul depune cele două chitanțe care fac dovada achitării debitului față de reclamantul intimat.
Examinând recursul prin prisma criticii aduse sentinței recurate dar și din oficiu potrivit art.304 și art.304, ind.1 C.pr.civ. aplicabil, instanța de judecată constată recursul fondat pentru următoarele considerente:
Tribunalul nu contestă, în principiu, validitatea pactului rezolutoriu și nici efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desființare de drept a unei convenții în care el este inserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen, însă apreciază că în cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.
Astfel, în cazul contractelor de adeziune, una dintre părți stabilește clauzele esențiale, fiind anihilat aproape complet dreptul celeilalte părți de a negocia. Cu toate acestea, fără îndoială, și în acest contract raportul obligațional se naște tot din acordul de voință al părților contractante, iar lui i se aplică aceleași reguli ca și contractelor liber negociate, însă, credem că, atunci când judecătorul este chemat să analizele și să sancționeze conduita culpabilă a părții, el trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.
Așa fiind, credem că, în speță, nu se poate proceda la o aplicare rigidă a dispozițiilor legale, în sensul cerut de reclamanta intimată și apreciem că prima instanță nu a pronunțat o hotărâre judicioasă, în raport de circumstanțele concrete ale cauzei.
Posibilitatea inserării într-o convenție a unei clauze rezolutorii de gradul IV este, neîndoielnic, profitabilă creditorului, care se asigură astfel de îndeplinirea riguroasă a obligațiilor de către cealaltă parte, simplificând în același timp rezoluțiunea și executarea, dar este periculoasă pentru că este dură, iar inconvenientul se manifestă cu plenitudine la contractele de adeziune, ca și cel ce face obiectul cauzei, unde nu numai că locatarul nu a putut „negocia” acest aspect, dar cu siguranță nici nu i s-a explicat, la momentul încheierii contractului, semnificația și consecințele inserării unei asemenea clauze.
Tradițional, așa cum am arătat, clauza rezolutorie de gradul IV, exclude puterea de apreciere a judecătorului, dar în situații ca cea de față și când culpa debitorului este minoră, poate duce la abuzuri, așa încât, ar fi firesc din perspectiva executării cu bună-credință a obligațiilor, ca ea să poată fi, într-un fel cenzurată. Tendința este aceea de menținere a contractelor atunci când, chiar mai târziu, debitorul își îndeplinește obligațiile și această întârziere nu este de natură a produce creditorului un prejudiciu grav.
Clauza contractuală prevăzută la cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract potrivit căreia „în caz de neexecutare, totală sau parțială, a obligațiilor precum și a clauzelor asumate prin prezentul contract, acesta se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere, fără orice altă formalitate prealabilă sau fără intervenția vreunei instanțe judecătorești, acesta reprezentând un pact comisoriu expres prevăzut de art.1550, al.2 și 1553, al.1 și 2 C.civ” nu poate opera în cauză, fiind contrară art. 25 al 1 din Legea 114/1996, prevedere care instituie regula potrivit căreia evacuarea chiriașului se poate face numai în temeiul unei hotărâri judecătorești irevocabile, procedură în care instanța de judecată este chemată să verifice îndeplinirea condițiilor pentru evacuare. Jurisprudența Curții (cauza Mc Cann c/a Regatului Unit din 2008) este concordantă cu dispozițiile art.8 din CEDO, în sensul că pierderea locuinței de către o persoană este o formă extremă a ingerinței în dreptul la respectarea domiciliului și că orice persoană care riscă o restrângere atât de gravă trebuie, în principiu, să poată cere unui tribunal independent să stabilească proporționalitatea și rezonabilitatea măsurii prin prisma art. 8 din Convenție, chiar dacă, potrivit dreptului intern,dreptul său de a ocupa un imobil s-a stins.
Potrivit acestui articol, evacuarea chiriașului se poate face doar pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile. Dacă s-ar recunoaște valabilitatea pactului comisoriu de gradul IV inserat la cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract, s-ar lăsa fără conținut prevederea legală menționată. Scopul legiuitorului care a prevăzut posibilitatea evacuării doar în baza unei hotărâri judecătorești a fost ca instanța să verifice îndeplinirea condițiilor pentru evacuare, implicit și cauza lipsei titlului locativ, respectiv rezilierea contractului.
În consecință, în cauză este incidentă rezilierea judiciară, potrivit art. 1831 C.civ, care permite instanței verificarea cauzelor și aprecierea oportunității acestei sancțiuni.
Astfel, în caz de neexecutare, chiar după punerea în întârziere, partea în culpă poate executa obligațiile ce-i revin pe tot parcursul procesului, pentru a evita rezilierea.
În speță pârâții și-au executat obligația de plată a chiriei restante, recurentul susținând că în prezent desfășoară activitate cu caracter permanent iar evacuarea constituie o sancțiune civilă în materie locativă față de locatarii rău platnici, turbulenți și lipsiți de titlu, aspect care nu se regăsește în prezenta cauză.
Pentru toate aceste considerente, tribunalul apreciază că recursul pârâtului recurent este întemeiat, urmând a fi admis, sentința atacată modificată în tot și pe cale de consecință respinsă acțiunea reclamantului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul recurent R. T. împotriva Sentinței civile nr. 8539/6.XII.2012 pronunțată de Judecătoria Sibiu pe care o modifică în tot în sensul că:
Respinge acțiunea formulată de reclamantul S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Municipiului Sibiu în contradictoriu cu pârâții R. T., R. M., R. O. M. și R. T. Jr.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 26.09.2013.
Președinte, M. B. | Judecător, M. T. | Judecător, G. C. |
Grefier, L. A. |
RED. M.Ț.
Tehnored. L.A.
2 ex./01.11.2013
J.F. D. D.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 1/2013. Tribunalul SIBIU | Poprire asigurătorie. Decizia nr. 28/2013. Tribunalul SIBIU → |
|---|
