Revendicare imobiliară. Hotărâre din 28-10-2013, Tribunalul SIBIU
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul SIBIU la data de 28-10-2013 în dosarul nr. 14283/306/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SIBIU
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 267
Ședința publică de la 28 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. H.
Judecător V. C. D.
Grefier M. T.
Pe rol fiind judecarea apelului declarat de către pârâții M. V. și M. T. E. împotriva sentinței civile nr. 1041 din 19.02.2013 pronunțată de Judecătoria Sibiu, în contradictoriu cu intimații O. H. M. și O. I. L., având ca obiect – grănițuire.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru apelanții pârâți M., lipsă, av. C. D. și pentru intimați reclamanți O., lipsă, se prezint av.C. A..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care;
Reprezentanta apelanților, av. C. D., în probațiune depune, copia actului de dezmembrare și contract de vânzare cumpărare autentificat de N. public în anul 2002 din care rezultă că intimații au cunoscut la data cumpărării toate împrejurările legate de imobil. Lista de martori, a căror audiere o solicită pot să dovedească, existența liniei de graniță și au cunoștință cu privire la cei 14 mp. de teren vânduți de către Berchea, apelanților, așa cum rezultă din înscrisurile de la f.81. 82 dosar. Au formulat această cerere având în vedere că la instanța de fond nu au avut drept la nicio probă în cauză.
Reprezentantul intimaților, av. C. Andreșoiou, consideră că nu la fost încălcat niciun drept la apărare al părților la apărare, la fond s-au administrat proba cu înscrisuri, s-a încuviințat efectuarea a două expertize judiciară și cercetarea locală. În ceea ce privește proba testimonială, arată că se opune încuviințării ei, deoarece martorii nu pot dovedii ceea ce nu este înscris în Cartea funciară.
Reprezentanta apelanților, av. C. D., consideră proba testimonială ca fiind necesară și utilă în soluționarea cauzei, față de convențiile părților, proba cu înscrisuri fiind încuviințată și la fond.
Instanța deliberând, respinge proba testimonială solicitată, ca neadmisibilă pentru dovada împrejurărilor ce se tind a fi dovedite, pentru faza în care ne află.
Reprezentanții părților arată că nu au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Reprezentanta apelanților, av. C. D., solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, schimbarea în parte a sentinței pronunțată de instanța de fond în sensul respingerii în totalitatea a acțiunii formulată de către intimații reclamanți ca inadmisibilă. Inadmisibilitatea acțiunii de față, în condițiile în care imobilul din litigiu provin dintru-un imobil de sine stătător și ca atare apreciază că intimații aveau obligația procedurală de a chema în judecată toți proprietarii vecini ai celor două proprietăți din litigiu. Apreciază corectă expertiza efectuată de către expert P. M. în concluziile căreia arată că pentru stabilirea liniei de graniță este necesar ca în prealabil să fie stabilite limitele exterioare ale imobilului inițial în starea lui anterioară dezmembrării prin introducerea în cauză în calitate de părți, vecinii imobilului.
În ceea ce privește linia de graniță, consideră că a fost greșit stabilită raportat la suprafețe și nu la coordonatele stereo la colțurile parcelei și cotele din planul de dezmembrare care are la bază tranzacția oficială încheiată între apelanți și vechiul proprietar, necontestată de către niciuna dintre părți. Consideră că nu poate fi înlăturată actuala linie de graniță, stabilită convențional cu vechiul proprietar și cunoscută de către intimați la momentul cumpărării în 2009.
Și cu privire la instalația de canalizare, intimații au cunoscut încă de la momentul cumpărării convenția încheiată de ei cu fostul proprietar Bercheu. Clădirea intimaților avea o instalație de canalizare pe un traseu care trecea prin curtea apelanților printre-un cămin de vizitare și apoi în canalul colector din stradă. Instalația fiind foarte veche, apalanții au convenit cu fostul proprietar la construirea pe cheltuială proprie a unei noi instalații de canalizare care să poată deservii ambele proprietăți.
Concluzionând solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat,cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților, av. C. A., pentru motivele invocate pe larg în întâmpinare și pe care le reiterează oral în fața instanței, concluzionează solicitând respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond ca fiind temeinică și legală, cu obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
TRIBUNALUL
Prin acțiunea civilă formulată la Judecătoria Sibiu și înregistrată sub nr._ reclamanții O. H. M., O. I. L. au solicitat în contradictoriu cu pârâții M. V., M. T. E. următoarele:
1.- Stabilirea liniei de graniță intre imobilul înscris in CF nr._ Sibiu,nr. top./cad. 5205/164/1/1/1, situat administrativ in Sibiu, ., jud. Sibiu, proprietate a subsemnaților reclamanți pe de o parte, si imobilul inscris in CF_ Sibiu, nr. top./cad. 5205/164/1/2, situat administrativ in Sibiu, ., jud. Sibiu, proprietate apăraților, pe de alta parte;
2.- Obligarea pârâților M. V. și M. T. E. ca, în urma stabilirii corecte a liniei de granița, sa ne lase in deplina proprietate si posesie suprafața de teren aparținând subsemnaților reclamanți pe care o ocupa abuziv in prezent, suprafața pe care o estimam ca întindere la 25 mp., (întindere ce va fi insa corect stabilita printr-o expertiza de specialitate ce se va ordona in cauza);
3.- Obligarea pârâților să desființeze toate deschiderile de vedere (ferestre sau alte asemenea) practicate la imobilul proprietatea acestora, care prin modul de amplasare nu respecta distanta prevăzuta de disp. art. 612 din codul civil fata de limita proprietății noastre, urmând sa stabiliți in acest sens un termen rezonabil in care aceste deschideri sa fie desființate;
4.- Obligația pârâților să desființeze instalația de canalizare, (evacuarea apelor menajere si/sau pluviale) ce deservește imobilul proprietatea acestora si a componentelor constructive ale acesteia, (cămine, guri de vizitare, tevi, conducte de evacuare, etc), amplasate pe terenul proprietatea noastră, stabilind un termen rezonabil in care aceasta instalație sa fie desființată, iar in caz de refuz sa ne autorizați pe subsemnații sa efectuam aceste lucrări de desființare pe cheltuiala paraților.
5.- Cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii s-a arătat că reclamații sunt proprietarii imobilului situa în Sibiu . în Cartea funciară nr._ Sibiu numărul top/cad 5205/164/1/1/1 și că se impune stabilirea liniei de graniță între aceasta și proprietatea pârâților situată la numărul 38 A imobil înscris în Cartea funciară nr._ Sibiu numărul top/cad 5205/164/1/2.
S-a mai arătat că există divergențe între părți cu privire la traseul liniei de graniță, conflict agravat de amplasarea de către pârâți a instalației de canalizare ce deservește imobilul lor pe proprietatea reclamanților și de faptul că pârâții au amplasat deschideri de vedere care, prin modul de amplasare nu respectă distanța prevăzută de art. 612 codul civil.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 480, 584 și următoarele Cod civil, art. 274 Cod de procedură civilă.
Reclamanții au precizat acțiunea (fila 20) în sensul că numărul de carte funciară a imobilului a devenit_ Sibiu
Pârâții au formulat întâmpinare (fila 28) prin care au solicitat respingerea acțiunii motivat de faptul că reclamanții au dobândit proprietatea numai în octombrie 2009 și imobilul lor a fost transmis cu sarcini, că linia de graniță a fost stabilită cu vechiul proprietar pe actualul amplasament.
Prin încheierea din 25.01.2011 s-a constatat tardivitatea depunerii întâmpinării.
Acțiunea a fost timbrată în total cu 1887,2 lei și timbru judiciar de 5 lei.
În cauză s-au depus înscrisuri și s-au efectuat trei expertize tehnice în specialitatea topografie și evaluatorie, s-a efectuat cercetare la fața locului și s-a luat interogatoriul reclamanților.
Din întreg probatoriul cauzei instanța de fond a reținut următoarele:
1.- Din extrasele de carte funciară rezultă următoarele:
Reclamanții sunt codevălmași asupra imobilului înscrise în Cartea funciară nr._ Sibiu, numărul top 5205/164/1/1/1 casă și teren de 406 mp.
Pârâții sunt codevălmași asupra imobilului învecinat înscris în Cartea funciară nr._ Sibiu nr. top_ Sibiu numărul top/cad 5205/164/1/2 casă și teren de 408 mp.
La fața locului instanța a constatat, la data de 23.03.2012, că imobilele se învecinează, fiind despărțite de un gard. S-au identificat gurile de canal una pe ternul pârâților și una pe terenul reclamanților și s-a reținut mențiunea părților că frontul stradal nu este egal pentru cele două proprietăți.
La interogatoriu, reclamanții recunosc faptul că a identificat anterior cumpărării imobilul în starea în care se găsește la data judecății, inclusiv amplasarea ferestrelor, și arată că nu au măsurat suprafața la cumpărare.
Dacă reclamanta O. I. declară că a luat cunoștință de cuprinsul cărții funciare cu privire la servitutea de vedere, soțul său, reclamantul O. H. neagă faptul că a luat cunoștință de această împrejurare.
2.- Părerea expertului în specialitatea topografie – M. P.
Expertul identifică imobilele în litigiu și constată din măsurători că familia O. folosește 378 mp. cu 28 mp. mai puțin decât suprafața înscrisă în cartea funciară iar familia M. folosește 535 mp. cu 27 mp. mai mult decât suprafața înscrisă în cartea funciară.
Expertul întocmește planul de situație actual și planul de situație cu propunerea liniei de graniță pe aliniamentul ABCDE apreciind o suprafață de 14 mp. ocupată de pârâți din proprietatea reclamanților.
Expertul stabilește valoarea de circulație a terenului la 150 euro/mp. și, raportat la linia de graniță stabilită, concluzionează că instalația de canalizare se află pe terenul reclamanților iar ferestrele pârâților nu respectă distanța de 1,9 m, fiind în fapt în medie de 0,13 m.
3.- Părerea expertei M. Malvina în privința evaluării terenului
Experta stabilește valoarea de circulație a terenului la 73,24 euro/mp., valoare necontestată de părți.
4.- Părerea experților în specialitatea topografie – Cosman A., R. D. și B. P.
Expertiza contrarie efectuată de trei experți identifică imobilele și stabilește linia de graniță pe aliniamentul ABCDE trasată cu verde pe planșa 4 și concluzionează că pârâții ocupă o suprafață de 27 mp hașurată pe planșa 5.
Experții constată că geamul de la bucătăria și de la cămara reclamanților se află sub un metru liniar de linia de graniță și că evacuarea apelor pluviale, menajere și canalizarea se face pe terenul reclamanților prin gurile de canal numerotate 2 și 3. Tubulatura trece de la căminul 5, de pe terenul pârâtului M. spre gurile de canal 2 și 3 care sunt pe proprietatea reclamanților.
Opinia părților față de părerea expertului
Reclamanții au solicitat stabilirea liniei de graniță pe amplasamentul din expertiza contrarie a celor trei experți.
Pârâții s-au opus acțiunii apreciind că raportul nu respectă normele Ordinului 1882/2011, nu au făcut un studiu temeinic și tehnic la cartea funciară, nu s-au făcut măsurători la coordonate stereo și la cotele de dezmembrare și nu au răspuns la obiectivul cu servitutea de vedere.
4.- Aprecierea instanței
Analizând probatoriul cauzei instanța a constatat că opinia experților Cosman A., R. D. și B. P. în specialitatea topografie este bine argumentată și și-a însușit-o.
Expertiza nu trebuia avizată de OCPI decât la cererea instanței, apreciindu-se că, din acest punct de vedere, nu s-au încălcat normele Ordinului 1882/2011.
Afirmația că experții nu au efectuat un studiu temeinic de carte funciară este contrazisă de lucrarea depusă, în care se menționează atât evidențele de carte funciară cât și actul de dezmembrare care a stat la baza înscrierilor actuale (filele 201-202 dosar).
Ambele expertize rețin că pârâții folosesc o suprafață mai mare de teren decât cea înscrisă în cartea funciară și nu există diferențe față de limitele exterioare avându-se în vedere și planșele de dezmembrare inițială a imobilului.
Din acest punct de vedere, instanța a reținut că imobilul a aparținut inițial unui singur proprietar care l-a dezmembrat în două parcele și care a înstrăinat una din parcele în anul 2002.
Reclamanții au cumpărat cealaltă parcelă în anul 2009, iar la data cumpărării situația de fapt este cea prezentă.
În temeiul art. 584 Cod civil, grănițuirea, ca operațiune de determinare prin semne exterioare a limitelor dintre proprietățile învecinate, se realizează pe cale judecătorească nu numai atunci când între proprietăți nu au existat niciodată semne exterioare de hotar, ci și în situația în care acestea există, dar sunt controversate. Atâta timp cât controversa există, acțiunea în grănițuire urmează să fie admisă în vederea curmării controversei existente.
În speță, linia de graniță existentă în teren este contestată de reclamanții care susțin că pârâții au acaparat o porțiune de teren din suprafața aflată în proprietatea lor.
Instanța a constatat din probele administrate că susținerea reclamanților este reală, toți experții reținând acest fapt.
Poziția pârâților care susțin de linia de graniță pe actualul amplasament nu are nici un fundament legal, spre deosebire de argumentația experților care se bazează pe evidențele cadastrale de la cartea funciară și cele întocmite la dezmembrarea terenului.
Înscrisurile depuse de pârâți nu s-au depus în termenul legal. Dincolo de faptul că pârâții au fost decăzuți din probe (formulând tardiv întâmpinarea) instanța subliniază că înscrisul „de mână” încheiat între pârâți și fostul proprietar nu transferă proprietatea asupra terenului și nu este opozabil reclamanților al cărui drept este înscris în cartea funciară.
Prin urmare, în lipsa unor argumente temeinice, de fond care să conducă instanța la o concluzie contrară celei reținute de experții tehnici, în condițiile în care aceste concluzii sunt conforme cu documentațiile întocmite încă din anul 2002, instanța apreciază corect stabilită linia de graniță pe aliniamentul ABCDE trasat cu culoarea verde pe planșa 4 din raportul de expertiză întocmit de experții B. P., Cosman A. și R. D., raport care face parte integrantă prin prezenta hotărâre.
Prin sentința civilă nr. 1041/2013 Judecătoria Sibiu, în temeiul art. 584, 480 Cod civil, a admis acțiunea de grănițuire și cea de revendicare în sensul că a stabilit granița pe aliniamentul ABCDE conform expertizei tehnice, care va face parte integrantă din hotărâre. De asemenea a obligat pârâții să lase în deplină proprietate și posesie o suprafață de teren de 27 mp., materializată prin hașurare în planșa 5.
Cu privire la instalația de canalizare, instanța a apreciat, în condițiile în care s-a dovedit că aceasta se află amplasată pe terenul reclamanților, că există o atingere adusă proprietății reclamanților și pentru aplanarea conflictelor între vecini se impune ca aceasta să fie refăcută pe proprietatea pârâților.
Existența unei servituți în această privință nu a fost reținută deoarece nu există nici un impediment pentru care pârâții să nu poată efectua propria instalație de canalizare pe terenul lor. Numai în prezența unei servituți amplasamentul canalizării poate rămâne același dar pentru aceasta, trebuie să se constatate că este singura modalitate de colectare a apelor pluviale și menajere, ceea ce nu se verifică în speță.
În consecință, instanța a obligat pârâții să desființeze instalația de canalizare (evacuarea apelor menajere și/sau pluviale) ce deservește imobilul proprietatea lor, amplasată pe terenul reclamanților în termen de 6 luni de la data rămânerii definitive a acestei hotărâri, iar în caz de refuz autorizează reclamanții să efectueze aceste lucrări pe cheltuiala pârâților.
În ceea ce privește desființarea deschiderilor de vedere, instanța a constatat că în cartea funciară există notată servitutea de vedere, servitute existentă încă de la data dezmembrării imobilului de fostul proprietar, împrejurare care împiedică demersul judiciar al reclamanților. Această servitute este opozabilă reclamanților care nu pot cere desființarea ferestrelor. Pe de altă parte, s-a reținut că gura de aerisire a cămării nu este o deschidere de vedere și nu este avută în vedere de art. 612 Cod civil.
Faptul că pârâții au edificat construcția cu acordul antecesorului reclamanților, cu nerespectarea distanțelor legale este opozabil și reclamanților ca subdobânditori cu titlu particular.
În consecință, această cerere a fost respinsă.
5.- Cheltuieli de judecată
În urma deliberării, instanța a găsit întemeiată în parte acțiunea reclamanților.
Văzând dispozițiile art. 584 cod civil, instanța a compensat cheltuielile de judecată suportate de părți în ceea ce privește grănițuirea.
Urmare compensării, a rezultat faptul că pârâții trebuie să plătească reclamanților suma de 5.344,7 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale. S-a reținut că pârâții trebuie să suporte suma de 1.869,7 lei taxe judiciare de timbru integral (după ce s-a scăzut taxele pentru cererea respinsă și cota de ½ din taxa pentru grănițuire) și cota de ½ părți din cheltuielile pentru grănițuire în valoare totală de 6.950 lei (1.000 lei onorariu avocațial parțial, proporțional cu pretențiile admise și onorariul experți).
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții M. V. și M. T. E. solicitând schimbarea în parte în sensul respingerii în totalitate a acțiunii reclamanților și obligării acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului se arată că instanța de fond a stabilit linia de graniță fără a respecta situația de carte funciară (mai exact s-a raportat granița la suprafețele înscrise în cartea funciară și nu la coordonatele stereo la colțurile parcelei și la cotele din planul de dezmembrare), în condițiile în care acțiunea era inadmisibilă pentru că nu au fost chemați în judecată toți proprietarii vecini.
În plus, apelanții susțin că au invocat faptul că raportul de expertiză agreat de instanța de fond nu era verificat tehnic de către OCPI deși exista această obligație potrivit Ordinului nr.1882/2011 al Ministerului Justiției.
Apelanții critică și soluția dată de instanța de fond referitor la instalația de canalizare întrucât aceasta nu respectă înțelegerea pe care apelanții au avut-o cu proprietarul anterior, reclamanții cunoscând la data cumpărării terenului că acesta este traversată de canalizarea comună.
Un alt motiv de apel îl constituie și încălcarea dreptului la apărare al pârâților care invocă faptul că în mod nejustificat au fost decăzuți din dreptul de a propune probe și acestea nu s-au administrat deși necesitatea probelor a reieșit din dezbateri și puteau fi cerute chiar și de instanță în baza rolului activ.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de apel și, din oficiu, sub toate aspectele tribunalul reține că apelul este neîntemeiat și va fi respins pentru considerentele pe care le vom arăta în continuare.
Prima instanță a pronunțat o soluție legală și temeinică, interpretând corect relațiile dintre părți și probele administrate în cauză.
În primul rând, în ceea ce privește expertiza, instanța de fond a argumentat de ce a luat în considerare raportul de expertiză întocmit de experții B. P., Cosman A. și R. D. planșa 4, întrucât acesta are la bază atât evidențele de carte funciară cât și actul de dezmembrare care a stat la baza înscrierilor actuale (filele 201-202 dosar). Oricum, ambele expertize rețin că pârâții folosesc o suprafață mai mare de teren decât cea înscrisă în cartea funciară și nu există diferențe față de limitele exterioare avându-se în vedere și planșele de dezmembrare inițială a imobilului. Pentru a justifica această suprafață în plus, pârâții au invocat o convenție încheiată cu fostul proprietar. Față de forma în care a fost încheiată aceasta (înscris sub semnătură privată), înțelegerea putea constitui cel mult un antecontract de vânzare-cumpărare, iar în condițiile în care pârâții nu au formulat petit pentru valorificarea acestuia, în mod corect prima instanță nu a considerat necesară administrarea probei testimoniale pentru completarea actului.
Concluziile expertizei reținut de instanța de fond sunt conforme cu documentațiile întocmite încă din anul 2002 și nu era necesară avizarea lor de către OCOT decât în cazul în care instanța aprecia că acest lucru este necesar.
Și soluția pronunțată referitor la canalizare este legală și temeinică. Reclamanții, indiferent de vechimea instalației de canalizare și condițiile în care aceasta a fost realizată, nu pot fi obligați să suporte această atingere adusă dreptului lor de proprietate, atât timp cât nu există o servitute instituită printr-una dintre modalitățile legale și nici condițiile pentru instituirea acesteia (pentru că există posibilitatea realizării traseului conductelor pe terenul pârâților).
Pentru toate acestea, în baza art.296 Cod poc.civ. se va respinge apelul.
În baza art.274 Cod proc.civ. fiind în culpă procesuală, apelanții care au promovat o cale de atac neîntemeiată, vor fi obligați și la plata cheltuielilor de judecată de 1.240 lei dovedite de intimați (onorariu avocat).
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de pârâții M. V. și M. T. E. împotriva sentinței civile nr. 1041/19.02.2013, pronunțată de Judecătoria Sibiu, pe care o păstrează.
Obligă apelanții la plata către intimații O. H. M. și O. I. L. a sumei de 1.240 lei cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 28.10.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
C. H. V. C. D.
Grefier,
M. T.
Red.C.H./tehnored.M.T.15.11.13
Ex.6
J.F. Ș. D. – Judecătorie Sibiu
| ← Ordonanţă preşedinţială. Decizia nr. 173/2013. Tribunalul SIBIU | Partaj judiciar. Decizia nr. 323/2013. Tribunalul SIBIU → |
|---|
