Accesiune. Sentința nr. 5436/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5436/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 17-06-2014 în dosarul nr. 1823/314/2013
Dosar nr._ -accesiune-
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 580
Ședința publică din data de 17 iunie 2014
Președinte: C. L.
Judecător: V. E. L.
Grefier: R. M.
Pe rol, judecarea apelului declarat de reclamanta N. M., împotriva sentinței civile nr. 5436 din 12 noiembrie 2013 pronunțată de Judecătoria S. (dosar nr._ ), pârât-intimat fiind M. S. prin primar.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns reclamanta apelantă asistată de avocat G. M. și martorul Marițan M. D., lipsă fiind pârâtul-intimat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Sub prestare de jurământ a fost audiat martorul M. M. D., declarația acestuia fiind consemnată în proces verbal separat atașat la dosar.
Întrebat fiind, apărătorul reclamantei apelante a arătat că nu mai are alte cereri de formulat în cauză, excepții de invocat și probe de solicitat. Totodată, a arătat că este de acord să se judece la termenul de astăzi.
Având în vedere că apărătorul reclamantei apelante a declarat că nu mai are alte cereri și nu mai sunt alte incidente de soluționat, instanța, socotindu-se lămurită, în temeiul art. 244 al. 1 Cod pr. civilă, declară cercetarea procesului încheiată și deschide dezbaterile asupra fondului cauzei.
Apărătorul reclamantei apelante a solicitat admiterea apelului așa cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 21.02.2013 sub nr._, reclamanta N. M. a chemat în judecată pe pârâtul M. S. – prin Primar, pentru accesiune imobiliară artificială, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că a dobândit dreptul de proprietate pe cale de accesiune imobiliară asupra casei de locuit (din chirpici) în suprafață de 40 mp identică cu parcela nr._ – C1, din CF_ a mun. S., precum și a anexei (magazie – din chirpici) în suprafață de 11 mp, identică cu parcela nr._ – C2, din CF_ a mun. S., urmând ca reclamanta să achite pârâtului valoarea materialelor și prețul muncii, de asemenea, mai solicită și înscrierea în favoarea sa a dreptului de proprietate dobândit, în cartea funciară. Mai solicită și cheltuieli de judecată. Reclamanta a evaluat valoarea construcțiilor din chirpici, vechi din 1941, la suma de 2000 lei.
În fapt, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 174/19.02.2013 la BNP „N. D.” S. a dobândit dreptul de proprietate pentru suprafața de 459 mp teren intravilan în mun. S., .. 19 de la Federația Comunităților Evreiești din România – Cultul Mozaic. Pe acea parcelă de teren se află construcțiile A1.1 nr._ – C1 cu destinația locuință în suprafață de 40 mp (respectiv o casă de chirpici neizolată, fără certificat termic, fără acte), precum și construcția A1.2 nr._ –C2 cu destinația anexă, în suprafață de 11mp (respectiv magazie din chirpici, neizolată, fără certificat termic, fără acte). Mai arată că actuala parcelă de teren din CF_ a mun. S. provin din conversia pe hârtie a CF nr. 371/Ițcani – gară, cu numărul cadastral vechi al imobilului de 125/69(parcelă grădină), care s-a aflat în proprietatea Federației Comunităților Evreiești din România în baza Ordonanței Președințiale nr. 28/09.07.1952 a Tribunalului S., proprietatea fostei deportate decedate Post D. a S. care nu a avut moștenitori.
A mai menționat reclamanta că, încă din anul 1941, soacra sa – N. M. – iar ulterior soțul său N. D. au figurat în cartea de imobil a casei aflate în .. 19, loc. Ițcani, mun. S.. Reclamanta a mai susținut că în toți acești ani, pârâtul municipiul S. – prin primar a încasat chirie pentru imobilul aflat în litigiu, în baza mai multor contracte de închiriere încheiate cu soacra acesteia, N. M. și cu soțul său, N. D. ( contract de închiriere nr. 116/20.06.1999), iar după decesul acestora cu reclamanta. Dorind să cumpere casa în care locuiește de la pârât, a înștiințat-o prin adeverința nr._/09.06.2011 că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlul, iar întrucât reclamanta nu avea calitatea de chiriaș în 1995, nu a putut să cumpere casa în baza Legii nr. 112/1995. Or, atâta timp cât pârâtul nu are titlul prin care să-și dovedească dreptul de proprietate pe construcții, a considerat că nu se poate perfecta un act de vânzare – cumpărare în formă autentică prin care să-i fie transferat dreptul de proprietate asupra imobilelor.
Reclamanta a mai arătat că nu sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii, întrucât nu a avut posesia sub nume de proprietar, ci a fost un detentor precar plătind chirie. Pentru toate aceste argumente și în vederea clarificării situației juridice a construcțiilor pe care le deține pe terenul proprietatea sa, a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată. Pentru a dovedi cele susținute a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, martori și expertiza în construcții.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 577, art. 581, art. 885 alin. 1 Noul Cod Civil, art. 274 Cod procedură civilă.
În dovedire, a anexat la dosar, contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 174 din 19.02.2013 (f. 5), Ordonanța Președințială nr. 29/952 (f. 7), extras de carte funciară (f. 8), plan de amplasament și delimitare imobil (f. 12), plan de încadrare în zonă, carte de imobil din .. 19(f. 16), împreună cu un set de înscrisuri (f. 17-33)
Legal citat, pârâtul M. S. – prin primar, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, considerând că dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară este viciat de contractul nr. 1910/02.06.2009 valabil.
În fapt, pârâtul a arătat că, la dosarul cauzei, reclamanta a anexat contractul de închiriere nr. 1910 din 02.06.2009 valabil pe o perioadă de 5 ani, ceea ce înseamnă că aceasta se află încă în perioada de valabilitate, invocând în acest context prevederile art. 1270 Cod civil, coroborat cu art. 577 Cod civil. Având în vedere cele expuse a considerat că dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară este viciat de contractul nr. 1910/02.06.2009 valabil, astfel încât a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.
În drept, și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 205 Cod procedură civilă, art. 1270 și art. 577 Cod civil.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanta a susținut că, chiar dacă există un contract de închiriere nr. 1910/02.06.2009 valabil pe o perioadă de 5 ani, acest lucru nu demonstrează că pârâtul este proprietarul casei în care locuiește aceasta și pentru care este obligată să plătească chirie. A mai arătat că acel contract de închiriere nu reprezintă nici un viciu în calea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară, ci un abuz efectuat de către pârât pentru a continua să încaseze chirie pentru un imobil pentru care nu poate demonstra că îl are în proprietate.
La termenul de judecată din data de 17 septembrie 2013, instanța a admis proba cu înscrisuri, proba cu martori, proba cu expertiza in construcții fiind respinsă la termenul din data de 5 noiembrie 2013, ca nefiind utilă soluționării prezentei cauze.
Ca urmare a solicitării instanței, pârâtul a depus la dosar următoarele înscrisuri: protocol de predare-primire (f. 105), proces verbal încheiat la 6.08.1998 (f. 106), hotărâre nr. 198 din 2012 (f. 108), anexă HCL (f. 109).
Prin sentința civilă nr. 5436 din 12 noiembrie 2013 pronunțată de Judecătoria S. s-a respins acțiunea, ca neîntemeiată, și s-a respins cererea privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut următoarele:
La data de 19.02.2013, reclamanta a dobândit de la Federația Comunităților Evreiești din România, dreptul de proprietate asupra suprafeței de 459 mp teren intravilan situată în mun. S., .. 19, încheind în acest sens contractul de vânzare-cumpărare nr. 174/19.02.2013 autentificat la BNP N. D. (filele 5-6). În contract s-a reținut că pe parcela nr._ descrisă mai sus, sunt amplasate construcțiile C1, casă din chirpici, în suprafață de 40 mp, cu nr._-C1 și magazie C2 în suprafață măsurată de 11 mp cu număr cadastral_-C2, deținute fără acte.
Construcțiile A1.1. nr._-C1 cu destinația de locuință, precum și A1.2. nr._-C2, cu destinația de anexă sunt evidențiate în anexa 1 partea I din extrasul de carte funciară nr._ (filele 9-10).
În ceea ce privește terenul de 459 mp aflat în proprietatea reclamantei, instanța reține că acesta, înainte de anul 1941, a aparținut unei evreice deportate în anul 1941 în Transnistria, unde a decedat, astfel cum s-a reținut în ordonanța prezidențială nr. 28/1952 (f.7). În anul 1952, terenul a trecut în proprietatea Federației Comunităților Evreiești din România prin ordonanța președințială nr. 28 din 09.07.1952 emisă de Tribunalul S. în virtutea Decretului-lege nr. 113/1948 ce reglementa situația juridică a bunurilor rămase de pe urma evreilor victime ale unor măsuri de persecuție (fila 7). Acest teren a aparținut Federației Comunităților Evreiești din România până în anul 2013 când terenul a fost vândut reclamantei (f. 5).
În raport de istoricul dreptului de proprietate asupra construcțiilor aflate pe teren, instanța a reținut că acestea existau pe acel amplasament înainte ca terenul să treacă în proprietatea Federației Comunităților Evreiești din România. În ceea ce privește imobilul A1.1. nr._-C1 având destinația de locuință, din cuprinsul Cărții de imobil a cărei copie a fost anexată cererii de chemare în judecată (filele 18-19), instanța reține că acesta a fost locuit încă din anul 1941 (chiar din anul deportării) de către N. M., soacra reclamantei, care îl ocupa în calitate de chiriașă (f. 18-19). Ulterior, în anul 1951, N. D., soțul reclamantei conform certificatului de căsătorie nr._ (fila 28), a devenit titularul contractului de închiriere asupra locuinței din mun. S., .. 19 (f. 19) până în 1981, pentru ca in anul 1999 să încheie un nou contract de închiriere cu mun. S.-prin primar, astfel cum rezultă din contractul de închiriere nr. 1116/22.06.1999 (filele 20-21).
Instanța a constatat că prin Ordonanța președințială nr. 28 din 09.07.1951 emisă de Tribunalul S. doar terenul de 459 mp a trecut în proprietatea Federației Comunităților Evreiești din România, iar nu și construcțiile aflate pe teren.
Astfel, în ceea ce privește situația juridică a celor două construcții - imobilul A1.1. nr._-C1 având destinația de locuință și A1.2. nr._-C2, cu destinația de anexă, instanța a constatat că acestea au fost trecute in proprietate statului, fără titlu, astfel cum reiese din adresa nr._ din 9.06.2011 (f.33) coroborată cu protocolul de predare-primire din 17.08.1998 (f. 105), procesul verbal încheiat la 6.08.1998 cu lista de inventar aferentă (f. 106), hotărârea Consiliului Local al Mun. S. nr. 198 din 25.10.2012 (f. 108), anexă HCL nr. 198 din 25.10.2012 din care rezultă că imobilul se află în inventarul Municipiului S. privind bunurile imobile ce aparțin domeniului privat al municipiului la poziția 64 (f. 108-109).
După decesul lui N. D. survenit la 22.07.2004, conform certificatului de deces . nr._ (fila 29), reclamanta a încheiat contractul de închiriere nr. 1910 din 2.06.2009 cu M. - prin Primar, având ca obiect imobilul in litigiu pentru o perioadă de 5 ani cu începere de la data de 08.04.2009 pana la data de 08.04.2014 (filele 24-26).
În drept, în virtutea principiilor care guvernează accesiunea imobiliară artificială, instanța a arătat că art. 577 C.civ. prevede că „construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil (...) revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”. Potrivit art. 579 C.civ. prevede că ”orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară.”
Rezultă astfel că dispozițiile art. 579 C.civ. instituie în favoarea proprietarului imobilului - teren sau construcție - o prezumție relativă de proprietate în ceea ce privește lucrările efectuate asupra acelui imobil, prezumție ce poate fi însă combătută, în sensul dovedirii prin orice mijloc de probă de către un terț a faptului că el este proprietarul lucrărilor edificate, iar nu proprietarul imobilului.
Având în vedere istoricul dreptului de proprietate asupra construcției cu destinație de locuință, instanța a apreciat că nu se poate susține că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 579 teza întâi cod civil și cu atât mai puțin dispozițiile art. 581 ori art. 582 C.civ., întrucât pârâtul nu poate și nici nu are cum să fie considerat constructor de bună sau de rea-credință în sensul textelor de lege invocate, din moment ce acesta nu a construit pe terenul aflat în proprietatea actuală a reclamantei. Prin constructor de rea–credință pe terenul altuia se înțelege acea persoană care construiește pe un teren despre care știe sau ar fi trebuit să știe că nu-i aparține. Or, despre o persoana sau entitate care a dobândit dreptul de proprietate asupra unei case deja construite, nu se poate susține ca este de fapt persoana care a construit-o.
Pe de altă parte, reclamanta la momentul achiziționării terenului de la Federația Comunităților Evreiești din România a cunoscut situația juridică a construcțiilor existente pe acesta, astfel cum reiese din însuși contractul de vânzare-cumpărare nr. 174 din 19.02.2013 (f.5). Mai mult decât atât, reclamanta a încheiat cu pârâtul un contract de închiriere pentru casa de locuit, ceea ce denotă faptul că a recunoscut, chiar dacă în mod direct, calitatea de proprietar a acestuia asupra construcției aflate pe terenul său. Martorul Dașchievivi D. a confirmat situația juridică a construcției (f.117).
Mai mult decât atât, lucrările ce cad sub incidența art. 577, art. 579 și urm. din C.civ. sunt lucrări noi și nu lucrări de reparații, de întreținere sau de simple îmbunătățiri. Dacă lucrările efectuate la o construcție existentă au condus la o transformare radicală a acesteia, rezultând practic o construcție complet diferită de cea veche, atunci își vor găsi aplicarea dispozițiile menționate. Din proba cu martori administrată în cauză coroborată cu înscrisurile de la filele 114-115, rezultă că reclamanta a efectuat anumite lucrări de îmbunătățire și de reparație la casa din chirpici în anul 2013 (f. 101, f. 117), nefiind, așadar, lucrări noi. Prin urmare, nici această condiție nu este îndeplinită.
În prezenta cauză instanța a apreciat, prin prisma întregului probatoriu administrat, că pârâtul a demonstrat inaplicabilitatea art. 579 C.civ, în sensul că el este proprietarul construcțiilor aflate pe terenul reclamantei. Prin adresa emisă de Direcția Patrimoniu-Biroul Evidență și Administrarea Imobilelor de locuit s-a învederat că imobilul situat în mun. S., .. 19 a trecut în proprietatea statului fără titlu. De asemenea, instanța a mai reținut că pârâtul a depus la dosar documentația care a stat la baza trecerii respectivului imobil în administrarea primăriei mun. S., în prezent aparținând domeniului privat al Municipiului S. (filele 104-105).
Având în vedere obiectul prezentei cauze, anume accesiunea imobiliară artificială asupra casei de locuit și a anexei, instanța a apreciat că nu este chemată să analizeze modul în care construcțiile de pe terenul reclamantei au intrat în proprietatea mun. S.. Soluționarea acestei cauze este circumscrisă stabilirii de către instanța a existenței unui raport de accesorialitate între terenul proprietatea reclamantei și construcțiile aflate pe acesta, precum și verificării modului în care prezumția relativă instituită de lege în favoarea proprietarului terenului a fost menținută sau a fost răsturnată.
Astfel, din perspectiva raportului de accesorialitate între cele două imobile – teren și construcție, instanța a constatat că acesta există, fiind relevat de ansamblul probatoriului administrat în cauză. Analizând însă probatoriul din perspectiva prezumției instituite de art. 579 C.civ., instanța a apreciat, astfel cum s-a reținut și mai sus, că pârâtul a răsturnat prezumția care opera în favoarea reclamantei prin dovada intrării construcțiilor în proprietatea sa.
F. de considerentele expuse, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a opera accesiunea imobiliară artificială, instanța a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecata formulată de reclamanta Nicănău M., în contradictoriu cu pârâtul M. S. – prin primar.
Văzând dispozițiile art. 453 C.p.civ, instanța a respins cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în data de 27 ianuarie 2014 reclamanta N. M., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de apel depuse la fil.4-5 dosar a susținut următoarele:
În fapt, în mod greșit instanța de fond a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 577 Noul cod civil, art. 581 Noul cod civil. Potrivit art. 577 Noul cod civil al. 1 ,,construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel” iar în baza art. 581 Noul cod civil lit. a "proprietarul imobilului are dreptul să ceară instanței să dispună înscrierea sa în CF ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor și a manoperei, fie sporul de valoare adus la imobil prin efectuarea lucrării".
Din interpretarea acestor texte de lege se pornește de la ideea că lucrul principal este terenul, iar prin accesiune imobiliară proprietarul terenului devine și proprietarul construcției. Chiar dacă constructorul este de bună-credință, acestuia nu i se conferă un drept de proprietate, ci doar un drept de creanță asupra construcției, putând fi despăgubit cu valoarea materialelor și a manoperei.
În mod greșit instanța de fond a apreciat că pârâtul și-a dovedit dreptul de proprietate cu protocolul de predare-primire din 17.08.1998 (fila 105), procesul verbal încheiat la 6.08.1998 cu lista de inventar aferentă (fila 106), Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 198/25.10.2012 (fila J 08), anexa HCL nr. 198/2012 (fila 109).
Toate aceste înscrisuri demonstrează că pârâta are în administrare imobilul aflat în litigiu, dar nu și calitatea sa de proprietar al acestuia, aceste acte nu sunt translative de proprietate din care să rezulte dreptul de proprietate (vânzare-cumpărare, donație, decret de expropriere). Ori pe baza acestor înscrisuri nu se poate face intabularea imobilului mai întâi pe pârâtă, apoi să se perfecteze vânzarea la notar și intabularea sa în calitate de cumpărătoare.
Pe terenul Federației Comunităților Evreiești - Cultul Mozaic pe care l-a cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 174/19.02.2013 la BNP "N. D." S., . CF_ a municipiului S. care provine din conversia pe hârtie a CF 371/Ițcani gară cu nr. cadastral vechi al imobilului de 125/69 (parcelă grădină) nu există nici o construcție, așa cum rezultă din Ordonanța Președințială nr.28/9.07.1952 a Tribunalului S., proprietatea fostei deportate decedate Post D. a S. care nu a avut moștenitori.
Pârâtul este un constructor care a edificat locuințe sociale pe un teren care nu-i aparținea și din acest motiv nu există autorizație de construcție (pentru că nu poți obține autorizație de construcție pentru un imobil edificat pe terenul care nu-ți aparține), locuințe pe care le-a închiriat încă din 1941, când soacra ei, N. M. este trecută în cartea de imobil.
De altfel, prin adresa nr._/9.06.2011 se recunoaște că nu există un titlu pe acest imobil, iar pârâta nu a putut vinde acest imobil în baza Legii 112/1995 nici fostei chiriașe (soacrei reclamantei-apelante) care a făcut nenumărate demersuri în acest sens.
Perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare la notar nu este posibilă întrucât înscrisurile avute de pârâtă nu țin loc de titlu prin care să-și dovedească dreptul de proprietate pe construcții. De asemenea, nu sunt îndeplinite nici condițiile uzucapiunii, întrucât nu a avut posesia sub nume de proprietar, fiind un detentor precar plătind chirie. De altfel, acest contract de închiriere nu reprezintă nici o recunoaștere a sa în persoana pârâtei a calității de proprietar a construcțiilor și nici nu reprezintă un viciu în calea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară, ci are un caracter abuziv și nelegal, demonstrat de faptul că în acesta este înscrisă suprafața de 459 mp (casă, magazie și teren aferent), deși pârâta nu a fost niciodată proprietara terenului, ci terenul a aparținut Federației Comunităților Evreiești Cultul Mozaic, de la care l-a și cumpărat.
Pentru toate aceste argumente și în vederea clarificării situației juridice a acestor construcții (pe care nu poate nici să le cumpere, nici să le demoleze în vederea edificării unei noi construcții pe terenul ei), a solicitat admiterea apelului, desființarea hotărârii atacate și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, în sensul de a se constata că a dobândit dreptul de proprietate pe cale de accesiune imobiliară asupra construcțiilor (casă de locuit în suprafață de 40 mp identică cu parcela nr._ - CI din CF_ a mun. S., precum și a anexei în suprafață de 11 mp identică cu parcela nr._ - C2 din CF_ a mun. S., urmând să plătească valoarea materialelor și prețul muncii, pe care le evaluează la suma de 2000 lei și înscrierea în favoarea sa a dreptului de proprietate în C.F, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată conform art. 453 Cod procedură civilă.
În drept, a invocat prevederile art. 466 Noul cod de procedură civilă, art. 577, art. 581 Noul cod civil..
Prin întâmpinarea depusă la dosar (fil.15-16), intimata M. S. prin primar, a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
În motivare, a arătat următoarele:
În fapt, prin cererea de chemare în judecată, apelanta N. M. a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra casei de locuit în suprafață de 40 mp identică cu parcela nr._-C1, precum și a magaziei în suprafață de 11 mp, identică cu parcela_-C2 prin accesiune imobiliară
Astfel, pe lângă cele arătate prin întâmpinare, consideră intimata că instanța a reținut corect situația dată și a motivat destul de clar hotărârea menționând că apelantul a cunoscut situația juridică a construcțiilor în momentul în care a achiziționat terenul, în același timp având calitatea de chiriaș pentru imobilul pentru care se solicită accesiunea, acesta neavând obligația de a cumpăra acel teren, iar pentru că a decis să încheie un contract de vânzare - cumpărare nu înseamnă că instituția pârâtă ar avea vreo obligație de a-și vinde proprietatea.
Într-o altă ordine de idei, arătă că art. 579 Cod civil statuează că ,,orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa, și că este a lui, până la proba contrară", însă prin înscrisurile care le-a depus la dosar a arătat că imobilele care fac obiectul acestei spețe sunt proprietatea privată a instituției lor.
De asemenea, a solicitat și judecarea cauzei în lipsă, conform art. 411 C. Proc. Civ.
Apelul a fost legal timbrat.
Verificând, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, tribunalul reține următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 174 din data de 19 februarie 2013 la Biroul Notarului Public D. N. din S., reclamanta-apelantă N. M. a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 459 mp teren arabil având număr cadastral_( nr. topografic vechi 125/69), situat în intravilanul municipiului S., .. 19, jud. S., înscris în cartea funciară_ a comunei cadastrale S.(f.5).
Din extrasul de carte funciară pentru informare de la f.9 ds-fond și din planul de amplasament și de delimitare a imobilului depus la f. 15-ds. fond rezultă că pe această suprafață de teren este situată o construcție-C1 constând într-o casă de chirpici, neizolată, fără certificat termic, fără acte în suprafață de 40 mp și o altă construcție-C2 constând dintr-o magazie din chirpici, neizolată, fără certificat termic, fără acte, în suprafață de 11 mp.
Din cartea de imobil de la f. 18-ds. fond rezultă că imobilul casă a fost închiriat încă din anul 1941 de soacra reclamantei-apelante, N. M. iar ulterior imobilele construcții au fost închiriate de soțul reclamantei-apelante, N. D. de la Primăria municipiului S., după cum rezultă din contractul de închiriere nr. 1116 din data de 22 iunie 1999 depus la f. 20-ds. fond în care se face mențiunea că imobilul aparține domeniului public, apoi de reclamanta-apelantă N. M. prin contractul de închiriere nr. 1910 din data de 2 iunie 2009 depus la f.24-ds. fond.
Din adresa nr._ din data de 9 iunie 2011 a Direcției Patrimoniu-Biroul Evidență și Administrarea Imobilelor de Locuit depusă la f. 33-ds. fond rezultă că imobilele construcții au trecut în proprietatea statului fără titlu.
Contrar susținerilor din cererea de apel, din Ordonanța Prezidențială nr. 28/1952 din data de 9 iulie 1952 eliberată de Tribunalul S.( dosar nr. 862/1952) rezultă că la data intabulării dreptului de proprietate al Federației Comunităților Evreiești din RPR asupra imobilului teren în anul 1952, pe . exista o casă nr. 193 iar din coroborarea acestor mențiuni cu cele din cartea de imobil depusă la f. 18-ds. fond conform cărora N. M. deținea această casă încă din anul 1941, rezultă, într-adevăr, că imobilele construcții situate pe această suprafață de teren existau pe acest amplasament înainte ca Federația Comunităților Evreiești să fi devenit proprietarul terenului, situația de fapt reținută de prima instanță fiind una reală și care își găsește corespondent în probatoriul administrat în cauză.
După cum rezultă din protocolul de predare-primire încheiat la data de 17 august 1998 de către fosta S.C. Acet S. și M. S., imobilele construcții casă de locuit (din chirpici) în suprafață de 40 mp identică cu parcela nr._ – C1, din CF_ a mun. S., precum și anexa (magazie – din chirpici) în suprafață de 11 mp, identică cu parcela nr._ – C2, din CF_ a mun. S., au intrat în posesia Municipiului S. în data de 6 august 1998 iar prin Hotărârea nr. 198 din data de 25 octombrie 2012 a Consiliului Local al municipiului S. privind modificarea anexei la HCL nr. 3 din data de 26 ianuarie 2006 privind atestarea bunurilor imobile ce aparțin domeniului privat al municipiului S., au fost incluse în lista bunurilor imobile ce aparțin domeniului privat al Municipiului S. și imobilul locuință situat în .. 19 din municipiul S., imobil aflat la poziția nr. 64 din anexa depusă la f. 110-ds. fond.
După cum rezultă din art. 4 din Legea nr. 213/1998, domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale este alcătuit din bunuri aflate în proprietatea lor și care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitățile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privată.
Cum Hotărârea nr. 198 din data de 25 octombrie 2012 a Consiliului Local al municipiului S. privind modificarea anexei la HCL nr. 3 din data de 26 ianuarie 2006 privind atestarea bunurilor imobile ce aparțin domeniului privat al municipiului S. atestă apartenența la domeniul privat al municipiului S. a imobilelor construcții pentru care solicită reclamanta-apelantă constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune iar hotărârile consiliilor locale cu caracter normativ devin obligatorii pentru locuitorii unității administrativ teritoriale și produc efecte de la data aducerii lor la cunoștința publică, după cum rezultă din dispozițiile art. 49 al. 1 din Legea nr. 215/2001 iar această hotărâre de consiliu local nu a fost anulată printr-o hotărâre judecătorească definitivă, înseamnă că dreptul de proprietate privată al pârâtului-intimat asupra imobilelor construcții a fost dovedit, susținerile reclamantei-apelante din cererea de apel referitoare la faptul că pârâtul-intimat are doar în administrare bunul aflat în litigiu, fiind neîntemeiate, iar pentru dovedirea dreptului de proprietate al Municipiului S. asupra imobilelor construcții, nu este necesară existența unui act translativ de proprietate, după cum se susține în cererea de apel.
După cum rezultă din dispozițiile art. 577 al. 1 Cod civil, construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel iar după cum rezultă din dispozițiile art. 579 al. 1 Cod civil, orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară.
După cum rezultă din prevederile al. 2 din același text de lege, proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.
Prin urmare, prezumția relativă de proprietate a proprietarului imobilului asupra construcțiilor, plantațiilor și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil instituită de al. 1 din art. 579 Cod civil poate fi răsturnată în condițiile al. 2 din același text de lege ca urmare a dovedirii de un terț a faptului că este proprietarul lucrărilor edificate, iar nu proprietarul imobilului, după cum a reținut prima instanță.
După cum rezultă din dispozițiile art. 577 al. 2 Cod civil, în cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ cum este cazul hotărârii de consiliu local menționate mai sus iar reclamanta-apelantă nu poate dobândi dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții ca efect al accesiunii imobiliare artificiale în condițiile art. 581 sau art. 582 Cod civil, având în vedere că pârâtul-intimat nu poate fi considerat constructor de bună sau de rea credință a imobilelor construcții de pe terenul proprietatea reclamantei-apelante în accepțiunea art. 586 Cod civil.
Astfel, după cum rezultă din probatoriul administrat în primă instanță, la data trecerii imobilului din domeniul privat al statului în domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, imobilele construcții erau deja edificate pe suprafața de 459 mp teren arabil dobândită ulterior de reclamanta-apelantă prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 174 din data de 19 februarie 2013 iar construcțiile nu au fost edificate de M. S., așa cum se susține în cererea de apel.
Astfel, afirmațiile că pârâtul-intimat a edificat locuințe sociale pe un teren care nu îi aparținea și din acest motiv nu există autorizație de construcție, nu au fost dovedite nici în primă instanță, nici în apel. Dimpotrivă, din probatoriul administrat în cauză în primă instanță și în apel rezultă că imobilele construcții existau încă din anul 1941 la data când soacra reclamantei-apelante figura drept chiriaș al imobilului iar din Ordonanța Prezidențială nr. 28/1952 din data de 9 iulie 1952 eliberată de Tribunalul S.( dosar nr. 862/1952) rezultă că, anterior anului 1941, imobilele au fost proprietatea numitei Post D. a S., care a fost deportată în anul 1941 în Transnistria unde a decedat, fără moștenitori.
Prin urmare, pârâtul-intimat M. S. nu are calitatea de constructor al imobilelor construcții casă de locuit (din chirpici) în suprafață de 40 mp identică cu parcela nr._ – C1, din CF_ a mun. S., precum și a anexei (magazie – din chirpici) în suprafață de 11 mp pentru care reclamanta-apelantă solicită constatarea dobândirii dreptului de proprietate ca efect al accesiunii imobiliare artificiale iar la data atestării dreptului de proprietate al pârâtului-intimat asupra imobilelor construcții, acestea erau deja edificate și cum pârâtul-intimat nu este persoana care a edificat construcțiile, nu are relevanță faptul dacă este de bună sau de rea-credință sau că imobilele posedă sau nu autorizație de construcție.
După cum a reținut prima instanță, la data cumpărării terenului în suprafață de 459 mp de la Federația Comunităților Evreiești din România, reclamanta-apelantă cunoștea situația juridică a construcțiilor edificate pe această suprafață de teren și faptul că imobilele construcții fac parte din proprietatea privată a unității administrativ-teritoriale iar o altă dovadă în acest sens este faptul că ea și antecesorii ei au închiriat acest imobil de la unitatea administrativ-teritorială prin contracte de închiriere succesive începând din anul 1941 și până în prezent.
Cum pârâtul-intimat nu este autorul lucrării cu caracter durabil asupra imobilului altuia în accepțiunea art. 581 sau 582 Cod civil iar dreptul de proprietate al pârâtului-intimat asupra imobilelor construcții a fost dovedit în condițiile legii, prezumția relativă de proprietate a proprietarului terenului asupra lucrărilor efectuate pe acest imobil instituită de art. 579 al.1 Cod civil a fost răsturnată de M. S. care are un titlu asupra imobilelor construcții, astfel că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 577 al. 1 Cod civil pentru ca reclamanta-apelantă să dobândească dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe suprafața de 459 mp teren ca efect al accesiunii imobiliare artificiale.
A mai invocat reclamanta-apelantă împrejurarea că a efectuat îmbunătățiri la imobilul casă de-a lungul anilor iar din declarațiile martorilor O. G.(f.101-ds. fond), Dașchievici D.( f. 117-ds. fond) și M. M. D.(f.26-ds. apel) rezultă că imobilul casă este construit din chirpici și că ar fi refăcut-o în totalitate, de la temelie, punând inclusiv azbest pe casă, că s-au efectuat lucrări de reparații la exterior și interior.
După cum rezultă din dispozițiile art. 578 Cod civil, lucrările pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu. Lucrările autonome sunt construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil. Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi: a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului; voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.
După cum a reținut în mod corect prima instanță, numai realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia dă naștere în favoarea proprietarului imobilului a prezumției relative că este proprietarul lucrării în sensul prevăzut de art. 581 și următoarele Cod civil.
Or, realizarea unor lucrări de reparații necesare, adică atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora( după cum susține reclamanta-apelantă) nu dă naștere în favoarea proprietarului terenului a dreptului de a solicita constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului asupra cărora au fost efectuate aceste lucrări, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale, nefiind lucrări noi, după cum a reținut prima instanță, astfel că și aceste critici de nelegalitate și netemeinicie sunt neîntemeiate.
Din contractul de închiriere nr. 1910 din data de 2 iunie 2009 de la f. 44-ds. fond rezultă că reclamanta-apelantă era chiriașa imobilului la data efectuării lucrărilor prin care susține că imobilul închiriat a fost refăcut integral iar din probatoriul administrat în cauză nu rezultă că ar fi avut acordul locatorului M. S. pentru realizarea acestor lucrări de transformări radicale iar din dispozițiile art. 26 al.1 din Legea nr. 114/1996( în forma în vigoare la data încheierii contractului de închiriere) rezultă că chiriașul poate modifica sau îmbunătăți locuința deținută, numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere principal iar din dispozițiile art. 597 Cod civil rezultă că lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzător, regulilor aplicabile autorului de rea-credință.
Prin urmare, realizarea unor lucrări de reparații necesare de către proprietarul terenului la imobilele construcții proprietatea unui terț edificate pe acest teren, nu îi conferă proprietarului terenului dreptul de a obține, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe acest teren, proprietatea altei persoane, mai ales când reclamanta-apelantă are calitatea de detentor precar a imobilului construcție, în virtutea contractului de locațiune încheiat între părți.
Faptul că este posibilă sau nu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare asupra casei cu pârâtul-intimat, că nu sunt întrunite condițiile pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune sau necesitatea clarificării situației juridice a acestor construcții nu constituie argumente pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate de către reclamanta-apelantă asupra imobilelor închiriate ca efect al accesiunii imobiliare artificiale, atâta timp cât nu sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune.
Având în vedere că situația de fapt reținută prin hotărâre este concordantă cu probele administrate în cauză și a fost corespunzător stabilită iar prima instanță a identificat, interpretat și aplicat corect normele de drept material incidente situației de fapt deduse judecății iar motivele de apel invocate s-au dovedit a fi neîntemeiate, în temeiul art. 480 al. 1 Cod pr. civilă, tribunalul va respinge apelul ca nefondat, cu consecința păstrării hotărârii atacate.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamanta N. M., CNP:_, domiciliată în municipiul S., ..19, ., împotriva sentinței civile nr. 5436 din 12 noiembrie 2013 pronunțată de Judecătoria S. (dosar nr._ ), pârât-intimat fiind M. S., prin primar, cu sediul în municipiul S., ..5 A, jud. S., ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică din data de 17 iunie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
C. L. V. E. L. R. M.
Pt.jud.plecat în C.O.
semnează Președintele Instanței
Red.V.E.L.
Jud.C. A.
Tehnored.R.M.
4 ex.02.07.2014
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 1190/2014. Tribunalul SUCEAVA | Declararea judecătorească a morţii. Sentința nr. 168/2014.... → |
|---|
