Expropriere. Sentința nr. 1412/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1412/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 12-09-2014 în dosarul nr. 8193/86/2013
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 1412/2014
Ședința publică de la 12 Septembrie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE L. A.
Grefier L. A.
Ministerul Public a fost reprezentat prin procuror J. L. din cadrul Parchetului de pe lângă Tribunalul Suceava.
Pe rol judecarea cauzei având ca obiect expropriere formulată de contestatorul S. C.-Suceava, ..1, ..E, .-cu domiciliul ales la cab av. N. A. M.-..38, ., . în contradictoriu cu intimații S. R. REPREZENTAT DE MINSTERUL TRANSPORTURILOR PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA BUCUREȘTI-sector 1 București, ..38 și . - COMISIA DE VERIFICARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ȘI asigurare A DESPĂGUBIRILOR-Șcheia, jud Suceava.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă av. N. A. M. pentru contestator și av. N. L. pentru intimatul S. R., lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care av. N. A. M. depune la dosar precizări prin care arată că-și restrânge acțiunea la valoarea indicată în raportul de expertiză.
Instanța constată că s-a făcut dovada achitării onorariului pentru experți aferent suplimentului raportului la expertiză, chitanțele fiind atașate la dosar filele 225-227.
Av. N. L. învederează instanței că s-a depus de către intimatul S. R. un punct de vedere cu privire la suplimentul raportului de expertiză la care s-au atașat înscrisuri care atestă existența unui număr mare de tranzacții similare încheiate la prețuri mult mai mici decât prețul estimat de experți. Pentru motivele arătate în memoriu solicită, în temeiul art.254 alin.2 pct.2 din C. suplimentarea probatoriului cu adresă la Birourile Notariale prin care să se solicite relații privitoare la aceste tranzacții similare.
Av. N. A. M. arată că se opune acestei solicitări de probe.
Reprezentanta Parchetului arată că este de acord cu proba solicitată.
Instanța, față de dispozițiile art.254 alin 1 din Noul Cod de procedură civilă conform cărora „ probele se propun, sub sancțiunea decăderii, de către reclamant prin cererea de chemare în judecată, iar de către pârât prin întâmpinare, dacă legea nu dispune altfel” respinge cererea de suplimentare a probatoriului formulată de către pârât ca tardivă, apreciind că dispozițiile art.254 alin.2 pct.2 Ncpc nu sunt incidente.
În temeiul art.482 raportat la art.244 alin.1 Noul Cod de procedură civilă, nemaifiind alte cereri, instanța constată cercetarea procesului încheiată și, văzând acordul părților, față de dispozițiile alin.3 al aceluiași articol, acordă cuvântul în dezbateri.
Av. N. A. M. solicită admiterea cererii așa cum a fost precizată,, în sensul stabilirii unei despăgubiri în cuantum de 8590 euro, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu experți și onorariu avocat. Totodată înmânează instanței concluzi scrise.
Av. N. L. solicită respingerea acțiunii arătând că potrivit practicii ÎCCJ precum și a Curții de Apel Suceava este necesar a se avea în vedere tranzacții concrete efectuate cu privire la imobile asemănătoare. Aceste tranzacții au fost ignorate de experți. Intimatul a făcut dovada existenței unor astfel de tranzacții care atestă valoarea de circulație a acestor terenuri.
Reprezentanta Parchetului solicită respingerea acțiunii, despăgubirile fiind corect stabilite și în conformitate cu legea.
Instanța declară închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra contestației de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 26.07.2013 pe rolul Tribunalului Suceava sub nr._, contestatorul S. C. a solicitat în contradictoriu cu intimații S. R. Reprezentat De Minsterul Transporturilor Prin Compania Națională De Autostrăzi Și Drumuri Naționale Din România Sa București Și . - Comisia De Verificare A Dreptului De Proprietate Și Asigurare A Despăgubirilor a solicitat anularea în parte a Hotărârii nr. 96/ 04.11.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor . în ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate - 1893 lei; obligarea pârâtului S. R. la plata în favoarea sa a unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, în suprafață de 1534 m.p., la valoarea reală a acestuia, respectiv 20 Euro/m.p.; cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că este proprietarul terenului de 4800 m.p, categoria de folosință arabilă, carte funciară nr._ UAT Șcheia, imobil situat în extravilanul comunei Șcheia, pe care l-a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3394/29.10.2009 de BNP „O. B.".
Parte din această suprafață, respectiv terenul de 1534 m.p., a fost supusă procedurii exproprierii ocazionate de lucrarea de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Suceava".
Prin Hotărârea nr. 96 din 04.11.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., s-a propus acordarea cu titlu de despăgubire a sumei de 1893 lei. Nu a acceptat cuantumul sumei acordate, solicitând să primească prețul de piață al imobilului expropriat, estimat la suma de 20 Euro/m.p.
Înțelege să conteste cuantumul sumei acordate cu titlu de justă despăgubire.
Comisia nu a avut în vedere pagubele produse prin expropriere, împrejurarea că exproprierea a condus la fărâmițarea terenului care i-a rămas în proprietate.
Astfel, dauna creată prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat ci și în scăderea de valoare a restului terenului, întrucât prin efectuarea lucrării de utilitate publică îi rămâne o suprafață de teren care datorită dimensiunii și vecinătății devine inutilizabilă, neputând fi folosită sau vândută.
Din acest motiv consideră că despăgubirea trebuie să cuprindă pe lângă prețul de piață al terenului expropriat și un prejudiciu egal cu valoarea de piață a parcelei inutilizabile.
Aceasta, având în vedere atât întinderea suprafeței rămasă în proprietate, cât și faptul că pe . construită șoseaua ocolitoare a orașului, care va fi intens traficată de mijloace de transport și utilaje de mare tonaj. Poluarea fonică ce se preconizează este un factor negativ ce va conduce la diminuarea valorii de circulație a terenului.
În plus, nu s-a avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliară.
Pe de altă parte, nu s-a ținut cont de faptul că în imediata apropriere a terenului expropriat există lucrări de modernizare și dotare edilitară și că în zonă s-au dezvoltat proiecte imobiliare de o mare anvergură.
Oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat încalcă flagrant protecția oferită de art. 1 din protocolul nr. 1 al CEDO, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege".
De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. 3 și 6 din Constituția României „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire"; „despăgubirileprecizate la alin. 3 și 5 se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență prin justiție".
În concordanță cu prevederile constituționale, art. 562 alin. 3 noul cod civil dispune că „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. în caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească".
Comisia de expropriere a stabilit în cazul său valoarea despăgubirilor în raport de dispozițiile Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Acest act normativ nu a abrogat Legea nr. 33/1994, care se impune a fi avută în vedere pe parcursul desfășurării procedurii de expropriere, inclusiv la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească". în cazul nostru, este evident că acest principiu a devenit iluzoriu.
Totodată, art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede expres că pentru calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului la data întocmirii raportului de expertiză și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
Dispozițiile Legii nr. 255/2010 sunt mai exigente în ceea ce privește modul de stabilire a despăgubirilor, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, în comparație cu dispozițiile Legii nr. 33/1994, care prevede că la calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât beneficiul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
De lege lata, în art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, în vigoare în acest moment, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor se face trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind expropriere pentru cauză de utilitate publică.
Prin urmare, acordarea despăgubirilor trebuie raportată la valoarea de circulație a terenului, care în opinia sa este de 40 Euro/m.p.
Legat de cuantumul despăgubirilor, instanța supremă a statuat prin decizia nr. 4386/13 septembrie 2010, secția civilă și de proprietate intelectuală, că legiuitorul a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, în sensul că, așa cum prevăd expres dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane îndreptățite. Art. 26 alin. 2 din același act normativ arată că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
Prevederile legale sus-menționate sunt de ordine publică, având caracter imperativ, reprezentând o garanție pentru proprietarul expropriat că nu este supus unei măsuri abuzive din partea autorităților statului, reprezentând, totodată și elementul care conferă legitimitate preluării imobilului din proprietatea privată și în funcție de care se apreciază proporționalitatea măsurii de expropriere, fiind în deplină concordanță atât cu dispozițiile Convenției Europene a drepturilor Omului care, în virtutea prevederilor art. 20 alin. 1 din Constituție, face parte integrantă din dreptul intern, cât și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.
Pe cale de consecință, despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului trebuie să reflecte valoarea de piață a acestuia, doar astfel constituind o reparație efectivă și echitabilă pentru cel expropriat și asigurându-se menținerea unui just echilibru între interesul particular și cel public.
În practica judiciară s-a mai reținut că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționalitatea față de acesta.
În acest context, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interes propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate (a se vedea Decizia nr. 7960/02.12.2009 a înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția civilă și de proprietate intelectuală).
Și Curtea Europeană a statuat că imposibilitatea de a obține o despăgubire adecvată în cadrul privării de libertate constituie o rupere a echilibrului între necesitatea protecției dreptului de proprietate și exigențele de ordin general, iar în absența unei indemnizări adecvate art. 1 din Protocolul nr. 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile Convenției (Hotărârea din 21 februarie 1986, James .).
Prin acordarea de despăgubiri la valoarea de piață pentru imobilele expropriate nu s-ar ajunge la o îmbogățire fără justă cauză a sa, în condițiile în care legiuitorul român a stipulat expres în art. 26 din Legea nr. 33/1994 că stabilirea cuantumului despăgubirilor în instanță să fie potrivit prețurilor cu care se vând, în mod obișnuit, terenurile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză.
Art. 11 alin. 8 din Legea nr. 255/2010, funcție de care se calculează acum despăgubirile, trimite la art. 771 din Legea nr. 571/2003 potrivit căruia Camerele Notarilor Publici vor actualiza cel puțin odată pe an expertizele privind valoarea de circulație a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la direcțiile teritoriale ale Ministerului Finanțelor Publice. Legat de acest criteriu, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 404/A din 8 iunie 2010 a statuat că valoarea de piață a unui imobil este dată de însuși jocul cererii și al ofertei, iar nu de limitele de preț stabilite prin Ghidul notarilor publici la nivel județean; de asemenea, nu interesează natura de teren intravilan sau extravilan a imobilului în discuție. Singurul criteriu pentru stabilirea despăgubirilor, prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, este „valoarea reală a imobilului", ținându-se seama de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".
Având în vedere că suma acordată cu titlu de despăgubire nu este justă, ci derizorie în comparație cu valoarea reală a imobilului supus exproprierii, a solicitat admiterea contestației așa cum a fost formulată.
în drept: art. 1 protocolul nr. 1 adițional la Curtea Europeană a Drepturilor Omului; art. 16 și art. 44 din Constituția României; art. 1, art. 21, art. 26 din Legea nr. 33/1994; art. 22 alin. 1 și alin. 3 din Legea nr. 255/2010; art. 453 C. proc. civ.
În dovedire a depus înscrisuri( filele 10-33).
Intimatul S. R. Reprezentat De Minsterul Transporturilor Prin Compania Națională De Autostrăzi Și Drumuri Naționale Din România Sa București a formulat întâmpinare ( filele 39-42).
În apărare a arătat că în fapt, prin hotărârea nr. 96 din 4 noiembrie 2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată, conform HG 143/20X0, astfel cum a fost modificată și completată prin HG614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr.440 cu suprafața de 1534 mp teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlu de despăgubire suma de 1893 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 file Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe ,viza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată,potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător, valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .>
Nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei " despăgubiri de 20 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare lî întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în W% extravilanul . de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de zonele cu locuințe este de peste 1000 m.Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.
De asemenea, nu este întemeiată nici susținerea reclamantului în sensul că valoarea terenului rămas în patrimoniul său după apropriere ar suferi o diminuare ca urmare a fărâmițării parcelei inițiale.
Sub acest aspect, numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 2640 mp, respectiv 626 mp teren rămase în patrimoniul reclamantului pot fi utilizate în continuare ca terenuri arabile conform categoriei de folosință existente la data exproprierii iar întinderea lor este adecvată exploatării agricole, aceste suprafețe nefiind afectate sub aspectul potențialului de exploatare de lucrările de investiții executate de expropriator. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la drumurile de exploatare limitrofe și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.
Nu pot fi acordate despăgubiri pentru "câștigul nerealizat din punct de vedere al terenului privit ca investiție" deoarece la data exproprierii terenul în discuție nu era afectat în mod efectiv realizării vreunei construcții, neexistând nici un înscris care să materializeze intenția de edificare a unei construcții sau posibilitatea reală de înstrăinare ori închiriere a parcelei în discuție, astfel încât valoarea de circulație și eventualele prejudicii generate de expropriere trebuie stabilite în raport de destinația și situația de fapt concretă de la momentul respectiv, iar nu în raport de o destinație ipotetică.
Totodată, fără temei pretinde reclamantul că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție, aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, referindu-se la “prejudiciul cauzat proprietarului", nu au în vedere în niciun caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere.De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat prin exploatarea terenului deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translative de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare, care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat ( climă, mod de exploatare, potențial concret de arendare, etc).
Față de apărările sus menționate, nu este justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.
În dovedire au depus înscrisuri ( filele 44-68).
În cauză a fost administrată proba cu expertiza topo, raportul de expertiză fiind atașat la dosar filele 117-143, iar suplimentul la acest raport se află la filele 194-220.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Prin hotărârea nr. 96/4.11.2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1893 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ din CF34143, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 1534 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 1717 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții C. Stelica, S. C. și A. M., s-a propus într-o variantă suma de 767euro (0,5 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 8590 euro(5,60eur/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.121).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (f.156,208).
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că nu au fost identificate tranzacții efective, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit exemple de tranzacții concrete similare ori comparabile efectuate în cursul lunii ianuarie 2014.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (f.146).
Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că pentru criteriul „calitatea terenului” în mod eronat s-a invocat faptul că nu s-au acordat corecții negative fiind evidențiată în tabel o corecție de -5% pentru calitatea terenului agricol, nearabil, iar pentru situarea în extravilan nu s-a impus aplicarea vreunei corecții întrucât atât terenul evaluat cât și comparabila sunt situate în extravilan. De asemenea, s-a arătat că pentru criteriul utilitățile corecția negativă aplicată de -10% a fost corect estimată deoarece terenul evaluat are utilitățile la distanță de 730 m, deci mai puțin bună față de nivelul de apreciere „în zonă”.
Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 5,60 eur/mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță foarte mică de oraș într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 1893 lei a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de piață.
Așa cum rezultă din expertiză, în urma exproprierii în patrimoniul reclamanților au mai rămas două parcele în suprafața de 2640 mp și respectiv 626 mp teren, care nu sunt afectate de expropriere putând fi folosite în continuare ca teren arabil, așa cum erau la data exproprierii.
În concluzie, expropriatorul datorează expropriatului cu titlu de despăgubiri civile suma de 8590 euro în echivalent lei la data plății efective.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite contestația astfel cum a fost precizată, va desființa în parte hotărârea nr. 96/4.11.2011emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia și, în consecință va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de8590 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 451(1), art.452, art.453 alin.1Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 3400 lei compusă din 2400 lei reprezentând onorariul aferent expertizei achitat în contul experților C. Stelica(1200 lei, f.103,158) și S. C. (1200 lei, f.105,156), precum și din suma de 1000 lei, onorariul perceput de avocat N. A. M.( fila247).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite contestația precizată formulată de contestatorul S. C.-Suceava, ..1, ..E, .-cu domiciliul ales la cab av. N. A. M.-..38, ., . în contradictoriu cu intimații S. R. REPREZENTAT DE MINSTERUL TRANSPORTURILOR PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA BUCUREȘTI-sector 1 București, ..38 și . - COMISIA DE VERIFICARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ȘI ASIGURARE A DESPĂGUBIRILOR-Șcheia, jud Suceava.
Desființează în parte hotărârea nr.96/04.11.2011 emis de secund-pârâtă și, în consecință obligă prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de 8590 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă prim pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3400 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la Tribunalul Suceava.
Pronunțată în ședința publică de la 12 Septembrie 2014
PREȘEDINTE, GREFIER,
L. A. L. A.
Red L.A
Tehnored. L.A
7 ex./ 10.10.2014
| ← Expropriere. Sentința nr. 2003/2014. Tribunalul SUCEAVA | Conflict de competenţă. Sentința nr. 1832/2014. Tribunalul... → |
|---|
