Expropriere. Sentința nr. 1877/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1877/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 06-11-2014 în dosarul nr. 322/86/2014
DOSAR NR._ EXPROPRIERE
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA NR. 1877
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 6 NOIEMBRIE 2014
PREȘEDINTE V. O. D.
GREFIER S. A.-M.
Ministerul public reprezentat de procuror A. L.
Pe rol, pronunțarea acțiunii civile având ca obiect „expropriere” formulată de către reclamanta C. R., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași.
Dezbaterile asupra acțiunii au avut loc în ședința publică din data de 30 octombrie 2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi, 6 noiembrie 2014.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra acțiunii de față, constată:
Prin cererea adresată acestei instanțe și înregistrată sub nr._, reclamanta C. R., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a solicitat:
- să se verifice temeinicia Hotărârii nr. 328 din 19.04.2013 dată în Dosarul nr.167/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de ea,
- să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate
- să se dispună obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 20 euro pe mp, în sumă de 4280 euro;
- obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor rămase în urma exproprierii, a celor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii;
- cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat următoarele:
În fapt, prin Hotărârea nr.328 din 19.04.2013 s-a dispus exproprierea suprafeței de 214 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr.4050 din C.F._.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011 (poziția nr.230 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173,,.
Și-a exprimat dezacordul cu privire la suma de 264 lei stabilită drept despăgubire și a solicitat plata unei despăgubiri în sumă de 35 euro pe mp de teren expropriat.
Din documentația cadastral juridică a rezultat că în prezent ea este titulara dreptului de proprietate și îndreptățită a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță, conform următoarelor înscrisuri: act de identitate, T.P. nr.2061/1997, extras CF.
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „ în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică..,,.
Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art.44 alin.3 din Constituția României și art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Î.C.C.J. prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin.l și alin.2 din Legea nr33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate,,.
Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție și de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță și de protecție este interzisă și a rămas și fără cale de acces, motiv pentru care solicit plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 40 euro pe mp.
În concluzia celor susținute, a solicitat admiterea prezentei contestații cu cheltuieli de judecată.
În drept, a invocat Legea nr.255/2010, Legea nr.33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art.453 C.proc.civ.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat următoarele:
În fapt, prin hotărârea nr. 328 din 19.04.2013 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanta figurând înscrisă la poziția nr. 230 cu suprafața de 214 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 264 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu a fost întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 20 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit "Heleșteu", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică,apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse, iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamantă a fost nejustificată
De asemenea, nu a fost întemeiată nici pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.
Sub acest aspect, a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 1404 m.p. și 635 m.p. teren rămase în patrimoniul reclamantei nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției.
Totodată, fără temei a pretins reclamanta că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, referindu-se la "prejudiciul cauzat proprietarului", nu au în vedere în nici un caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere. De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat din exploatarea terenului deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translative de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare, care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat (climă, mod de exploatare, potențial concret de arendare, etc.).
Față de apărările sus menționate, a considerat că nu a fost justificată nici pretenția reclamantei privind plata cheltuielilor de judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin hotărârea nr. 328/19 aprilie 2013 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 264 lei în favoarea reclamantei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 4050 din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 214 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiile art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 214 mp suma de 264 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din expert L. C., C. S. și A. M., așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 2076 eur prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 428 eur prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 84).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională(filele 136-146).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă, însă prin suplimentul la expertiză s-a arătat argumentat că au fost aplicate corect corecțiile( filele 121, 122, 136-146).
Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 2076eur, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Cât privește cererea de despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din lipsa de folosință a suprafeței de 1404 mp teren conform categoriei de folosință „arabil”, instanța are în vedere raportul de expertiză prin care s-a reținut că acest teren a dobândit caracter de loc înfundat în urma exproprierii, că utilizarea sa în continuare conform destinației actuale s-ar putea face numai cu condiția amenajării unui drum de exploatare în partea de Nord a șoselei de centură și amenajarea traversării pârâului pe aceeași parte( fila 86 bis).
În acest context, comisia de experți a stabilit valoarea prejudiciului la suma de 1117 eur, reprezentând scăderea parțială de valoare a respectivului teren rămas neexpropriat, estimată prin abordarea prin venit-metoda capitalizării rentei funciare, sumă pe care instanța și-o însușește, reclamanta neputând primi valoarea de piață a acestui teren câtă vreme nu se află în situația unei indisponibilizări absolute a acestuia, reclamanta putând să folosească în continuare acest teren prin amenajarea unei căi de acces.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite în parte contestația, va desființa în parte hotărârea nr. 328/19 aprilie 2013, va obliga pârâtul la plata către reclamantă a sumei totale de 3193 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274, 276 din vechiul Cod de procedură civilă pârâtul va achita către reclamantă suma totală de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorarii experți (2200-filele 67, 68, 123, 124), imputarea contravalorii expertizei în integralitate pârâtului impunându-se prin faptul că a servit în întregime la darea soluției, respectiv onorariu avocațial în cuantum de 800 lei, din 1000 lei achitat( filele 155, 156) imputat în parte pârâtului având în vedere că reclamantei nu i s-a acordat valoarea de piață a terenului rămas neexpropriat.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
HOTĂRĂȘTE:
Admite contestația precizată formulată de către reclamanta C. R., domiciliată în .. Șcheia, jud. Suceava și cu domiciliul ales la av. C. D. - sat Mihoveni, ., jud. Suceava, în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași Iași, .. 19, în parte.
Desființează în parte hotărârea nr. 328/19 aprilie 2013 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia.
Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3193 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, ce se depune la Tribunalul Suceava.
Pronunțată în ședința publică din data de 6 noiembrie 2014.
Președinte, Grefier,
V. O. D. S. A.-M.
Red./Tehnored. V.O.D.
5 ex./9.12.2014
| ← Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 1013/2014.... | Servitute. Decizia nr. 1111/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
