Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 152/2014. Tribunalul SUCEAVA

Tribunalul SUCEAVA - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 152/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 27-02-2014 în dosarul nr. 10193/314/2012

Dosar nr._ Pretenții

ROMÂNIA

TRIBUNALUL S.

SECȚIA CIVILĂ

DECIZIA NR. 152

ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 27 FEBRUARIE 2014

PREȘEDINTE: A. I. M.

JUDECĂTOR: V. O. D.

GREFIER: S. A.- M.

Pe rol, judecarea apelului declarat de către reclamantul M. S. – primar, împotriva sentinței civile nr. 4430 din data de 6 septembrie 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, intimată fiind pârâta P. I..

La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat L. A., pentru pârâta intimată, lipsă fiind părțile.

Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care:

Instanța constată că la dosar au fost depuse, prin serviciul registratură, de către reclamantul apelant obiectivele în vederea efectuării raportului de expertiză și răspunsul la solicitarea instanței ce privea dovezile referitoare la modificarea prețului inițial.

Avocat L. A. solicită respingerea obiectivelor formulate de către reclamantul apelant, cu precizarea că pârâta intimată nu a fost de acord cu efectuarea unui raport de expertiză evaluatorie, iar în cauză nu există un act adițional, acceptul pârâtei intimate.

Instanța respinge obiectivele formulate de către reclamantul apelant în vederea efectuării raportului de expertiză, ca neutile soluționări cauzei.

Față de răspunsul formulat de către reclamantului apelant la solicitarea instanței referitoare la dovezile privind modificarea prețului inițial în acord cu criteriile indicate în contractul de vânzare-cumpărare nr. 2207/2002 și stipulate la pct. 2, astfel: „prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, de tarifele de transport, indexărilor de salarii și altor coeficienți de actualizare a devizelor”, instanța constată imposibilitatea efectuării raportului de expertiză evaluatorie, motiv pentru care revine de la această probă.

Apărătorul pârâtei intimate arată că nu mai are cereri de formulat și solicită acordarea cuvântului la dezbateri pe fondul cauzei.

Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat în cauză, instanța constată apelul în stare de judecată și acordă cuvântul la dezbateri pe fondul cauzei.

Apărătorul pârâtei intimate solicită respingerea apelului, cu precizarea că în mod corect prima instanță a reținut că între părți s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare de bunuri viitoare și nu un contract de vânzare-cumpărare preliminar, în contract au fost inserate clauze clare, în cauză nu s-au aplicat prevederile Decretului - Lege nr. 61/1990 astfel cum susține reclamantul apelant, ci doar s-a menționat ca act normativ în vigoare la data încheierii contractului, prin decizia civilă nr. 1620/2005 a Curții de apel S. s-a stabilit că nu este dată excepția de neexecutare a obligației și nu s-a făcut nicio referire dacă executarea/neexecutarea constituie autoritate de lucru judecat.

În ceea ce privește susținerile reclamantului apelant cum că instanța de fond nu a analizat apărările cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului, arată că acestea nu fac obiectul cauzei, cu cheltuieli de judecată.

Invocă ca și practică judiciară decizia civilă nr. 85/2014 a Curții de Apel S..

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

TRIBUNALUL,

Asupra apelului de față, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 07.12.2012 sub nr._, M. S., reprezentat prin I. L. în calitate de primar, în contradictoriu cu pârâta P. I., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâta la plata sumei de 125.998 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului .

În motivare a arătat că contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 2207/1992 a fost încheiat între RAUJCL S. și pârât, iar prin acesta RAUJCL se obliga să vândă și pârâta să cumpere un apartament ce urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție.

A mai arătat că în fapt și în drept nu a fost vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum a arătat-o chiar și denumirea înscrisului, fiind mai degrabă un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare.

Reclamantul a mai arătat că după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, în anul 1998 prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.

Ca urmare a needificării apartamentelor contractate între anii 1992-1994, a intervenit un litigiu între Asociația nr. 20, 21, 22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20, 21, 22) și M. S. ca administrator al fondului locativ, iar prin Decizia nr.1620/2005, Curtea de Apel S. a stabilit un termen pentru finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005.

A mai arătat că pentru a duce la îndeplinire dispozitivul hotărârii judecătorești și pentru realizarea ansamblului de blocuri (20,21,22) cu 77 apartamente din care 43 contractate și a cărei execuție a fost abandonată peste 15 ani, au fost parcurse trei faze distincte și anume o expertizare tehnică a stadiului fizic existent, o etapă de proiectare și o alta de execuție.

Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 54/2011 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr. 21 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, prin respectivul act administrativ de autoritate s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr. 20, fiind aprobate și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.

Reclamantul a mai arătat că după stabilirea diferenței de achitat a înștiințat și somat pârâta asupra diferenței de achitat și i-a invitat la sediul Primăriei municipiului S. pentru a plăti această diferență și pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, dar pârâta nu s-a prezentat.

În drept, și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art.112 Cod procedură civilă, art.1073 Cod civil.

Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare prin care prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește capătul de cerere vizând obligarea pârâtei la plata sumei de 125.998 lei cu titlu de diferență de preț, întrucât a considerat că sunt întrunite toate condițiile prev. de art. 1 al.1, art. 3 al. 1 și art. 7 al.3 din Decretul nr. 167/1958 .

În motivare, a arătat că la data de 28 septembrie 1992 a încheiat cu RAJUCL S. un contract de vânzare-cumpărare sub nr. 2207 prin care i se vindea imobilul apartament nr. 16 cu 4 camere în suprafață de cca. 88 mp din mun. S., . de predare la data de 31 decembrie 1993. Prețul locuinței a fost de 1.554.467 lei care s-a achitat integral la data încheierii contractului cu chitanța nr._.

Contractul s-a specificat că este preliminar, urmând ca în funcție de modificările prețurilor la materiale, tarife de transport, indexări salarii și alți coeficienți să se modifice și prețul. Cumpărătorul și-a asumat această clauză considerând că nu este posibil să se modifice prețul foarte mare în decurs de 15 luni – perioada de timp între data încheierii contractului și data predării imobilului.

Un alt aspect arătat a fost acela că pârâta și-a asumat o obligație de plată a unui preț majorat în funcție de criteriile menționate, dar până în cele 15 luni când trebuia finalizat imobilul apartament și eventuala plată trebuia specificată în baza unor acte adiționale încheiate între vânzător și cumpărător.

Ulterior momentului în care s-a încheiat contractul în discuție, RAJUCL S. nu numai că nu a finalizat imobilele contractate dar a fost reorganizată și înființată S.C. ACET S.A. S., iar prin HCL nr. 112/1997 și HCL nr. 45/1998 Primăria mun. S. a preluat întreaga activitate de vânzări de locuințe și investiții pentru fondul locative, preluând toate drepturile și obligațiile asumate de fosta RAJUCL S. în ceea ce privește fondul locative. Cum nici după data acestei preluări de către reclamantă a obligațiilor ce le avea fosta RAJUCL nu s-au finalizat lucrările la locuințele contractate de pârâtă și alte persoane, reclamanta a fost acționată în judecată și prin decizia civilă nr. 1620/19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă, a fost obligată să finalizeze și predea către beneficiari apartamentele contractate în 10 luni de la data pronunțării deciziei adică 19 august 2006, dată de la care au început să curgă și daunele cominatorii de 10 lei pe zi de întârziere.

La o perioadă de timp după decizia de obligare a finalizării imobilelor reclamanta a început construcția acestora, dar nu le-a finalizat în timpul stabilit de instanța de judecată, august 2006, ci în iulie 2010.

A mai precizat faptul că, art. 7 al.1 din Decretul nr. 167/1958 sunt clare în privința termenului în care se pot promova acțiunile în justiție, acest termen fiind de 3 ani de la momentul nașterii dreptului, iar al 3 al aceluiași articol menționează că termenul la care se referă al. 1 începe să curgă din momentul când a expirat termenul sau s-a îndeplinit condiția.

Dreptul de creanță al reclamantei fiind supus termenului de prescripție extinctive de 3 ani, a solicitat ca instanța să constate că posibilitatea reclamantului de a solicita valorificarea pretențiilor sale a fost prescrisă.

Pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca fiind prescrisă.

M. S. a formulat răspuns la întâmpinare prin care a arătat, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 207/1992 încheiat cu RAJUCL, că este un antecontract din cuprinsul căruia a rezultat în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări, iar din prevederile clauzelor contractuale a rezultat în mod evident că RAUJCL s-a obligat să execute lucrările de construire a unui apartament situat în blocul nr. 21din Ansamblul Obcine.

A arătat că din Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. a rezultat că în fapt e vorba de un contract de executare lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri a obligat municipalitatea să finalizeze apartamentele. După pronunțarea deciziei municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care a întocmit o expertiză tehnică pentru structura existentă a blocului nr. 21, un studiu de fezabilitate, o etapă de proiectare a lucrării ce urma a fi efectuată și nu în ultimul rând execuția acesteia.

A menționat că prin Hotărârea Consiliului local nr. 54/2011 a fost aprobat raportul de expertiză tehnică și evaluare prin care s-a stabilit valoarea actuală pentru fiecare locuință, cât și diferențele de achitat, după care au invitat și ulterior somat contractanții să se prezinte pentru achitarea diferenței.

La termenul din data de 06.09.2013 instanța a pus în discuția părților excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâtă.

Prin sentința civilă nr. 4430 din data de 6 septembrie 2013, Judecătoria S. a respins ca neîntemeiată excepția netimbrării cererii de chemare în judecată, excepție invocată de către pârâți, a respins ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului la acțiune, excepție invocată de către pârâți, a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin Primar în contradictoriu cu pârâta P. I. și a obligat reclamantul la plata în favoarea pârâților a sumei de 2000 de lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, cu privire la excepția invocată, instanța a reținut că aceasta nu a fost dată pentru următoarele motive:

Diferența de preț ce a făcut obiectul acțiunii a fost aprobată prin HCL nr. 54/2011 și calculată potrivit anexei și nu a rezultat din contractul de vânzare cumpărare. Potrivit contractului de vânzare – cumpărare, eventualele diferențe valorice vor fi reglementate prin act adițional. Or, diferența de preț nu putea fi stabilită mai devreme de data finalizării lucrărilor, 30.06.2010. Acesta a fost momentul la care instanța a raportat termenul de prescripție de 3 ani și nu termenul stabilit prin decizia Curții de apel S. 10 luni de la pronunțarea acesteia.

Față de aceste motive, instanța a respins excepția prescrierii dreptului la acțiune, excepție invocată de către pârâtă.

Pe fondul cauzei, instanța a reținut următoarele:

Între RAUJCL S., în calitate de vânzător și pârâta P. I. în calitate de cumpărător s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 2207/1992 având ca obiect o locuință situată în mun. S., . nr. 21, etaj VI, ..16, jud. S.. (f.7)

Potrivit clauzelor contractuale prețul vânzării a fost de 1.554.467 lei (rol), iar unitatea contractanta se obliga sa predea beneficiarului la data recepției locuința contractată, condiționat de clauzele contractuale.

Prin prezenta acțiune s-a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâta la plata sumei de 125.998 lei (cu TVA) cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.

În drept, potrivit art. 969 C.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare.

Reclamantul a susținut, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 2207/1992, că este un antecontract din cuprinsul căruia a rezultat în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări, iar în fapt și în drept nu a fost vorba de încheierea unui act translativ de proprietate. În schimb, pârâta a afirmat că, în speță, contractul este unul de antrepriză.

Față de apărările formulate de părți, instanța a considerat că se impune, în primul rând, determinarea naturii juridice a convenției intervenite între acestea.

Contractul de vânzare-cumpărare a fost definit drept contractul (sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate) prin care una dintre părți -vânzătorul- strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți –cumpărătorul- care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut (art. 1294 C.civ.)

În doctrină s-a statuat că promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui contract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.

Contractul de antrepriză este convenția prin care o parte numită antreprenor se obligă să execute pe riscul său și în mod independent o anumită lucrare pentru cealaltă parte, numită client în schimbul unui pret. (art. 1413 C.civ.)

Așadar, în raport de cele expuse mai sus, instanța a constatat că între părți a intervenit un veritabil contract de vânzare-cumpărare, iar nu doar un antecontract sau un contract de antrepriză.

Astfel, potrivit prevederilor convenției, RAUJCL S. ”vinde” iar pârâta P. I. ”cumpără” o locuință în suprafață de 88,50 mp. cu prețul de 1.554.467 lei (rol).

Fără a fi ținută de limbajul utilizat de părți pentru a defini raportul juridic intervenit între ele, instanța a apreciat că intenția acestora a fost, fără urmă de îndoială, de a înstrăina și, respectiv, de a dobândi proprietatea asupra imobilului individualizat în contract. Părțile au stabilit atât obiectul contractului - prețul și bunul - cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul.

Mai mult, așa cum a reieșit chiar din cuprinsul contractului, pârâta P. I. a achitat, integral, la data încheierii convenției, prețul stabilit (chitanța nr._/28.09.1992 pentru suma de 1.532.480 lei, chitanța nr._/28.09.1992 pentru suma de 22 987 lei comision).

Potrivit art. 2 și art. 3 din contract prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, tarife de transport, indexări salarii și alți coeficienți de actualizare a devizelor. Cumpărătorul se obligă a achita diferențele valorice în plus pe parcursul execuției, reglementate pe bază de act adițional, neplata acestora conducând la decalarea termenului de punere în funcțiune.

Existența clauzelor sus menționate nu a fost de natură a conduce la o altă concluzie. Aceste clauze au evidențiat, cel mult, natura specială a contractului intervenit respectiv cea de vânzare-cumpărare a unui bun viitor. Prețul bunului a fost convenit de părți și consemnat în contract (1.554.467 lei), cocontractanții admițând că la predarea acestuia, în viitor, pot apărea eventuale diferențe. Aceasta nu a însemnat că, în speță, se putea vorbi de preț forfetar sau de deviz și, pe cale de consecință, de un contract de antrepriză.

Prețul, ca element esențial al contractului de vânzare-cumpărare, poate fi unul determinat sau determinabil. Or, a fost evident, față de clauzele contractuale, că părțile au convenit asupra unui preț determinabil indicând un cuantum fix care va putea, eventual, fi completat cu o diferență, indicând și criteriile în funcție de care se va individualiza, în viitor, aceasta.

Mai mult, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare care au preturi legale obligatorii (cum a fost cel în cauză încheiat în baza Decretului - Lege Nr. 61/1990 privitor la înstrăinarea unor locuințe construite din fondurile statului), deși se admite modificarea prețului, pe parcursul derulării contractului, ca urmare a unei modificări legislative, practica judiciară a statuat că vânzătorul nu poate refuza predarea bunului, solicitând o diferență de preț, pe motiv că acesta din urmă s-a majorat ulterior achitării de către cumpărător a prețului prevăzut în contract.

Nu a trebuit omisă, în analizarea pretențiilor reclamantului, intenția legiuitorului de a acorda, anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior pieții. În măsura în care instanța ar obliga, pe cei care au cumpărat, în baza unor asemenea acte normative, să plătească, o diferență din prețul actualizat al imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară din prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora.

Opinia instanței referitor la natura juridică a convenției intervenite între părți a fost întărită și de mențiunile Deciziei nr.1620/2005 a Curții de Apel S. prin care s-a admis acțiunea promovată de Asociația nr. 20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și s-a obligat M. S. să predea apartamentele către beneficiari stabilindu-se un termen pentru finalizarea lucrărilor de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005. (f.9)

În considerentele hotărârii amintite, s-a reținut (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și pârâta P. I.), iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.

Or, în măsura în care se considera că între părți a intervenit doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, instanța nu ar fi obligat M. la predarea apartamentelor, căci vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, neexistând în sarcina părților obligațiile corelative specifice contractului de vânzare-cumpărare (plata prețului și predarea bunului). Așa cum s-a evidențiat mai sus, din antecontract se naște doar o obligație de a face care incumbă cocontractanților și anume de a perfecta, pe viitor, convenția translativă de proprietate.

Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (art. 1020 din Codul civil) și, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese) în baza art. 1075 din același cod. Nu a putut fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, instanța sesizată să oblige promitentul, sub sancțiunea de daune cominatorii, la încheierea contractului și să pronunțe, în baza art. 1073-1077 din Codul civil, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, această hotărâre urmând să aibă caracter constitutiv de drepturi la data rămânerii definitive și irevocabile.

A fost de precizat că nu s-a putut concluziona, din considerentele Deciziei nr.1620/2005 a Curții de Apel S., că între părți a intervenit un contract de antrepriză prin prisma faptului că instanța a obligat municipiul să finalizeze locuințele vândute. Curtea de Apel S. a obligat municipiul S. să predea apartamentele, această operație presupunând, implicit, ca aceste bunuri să existe sens în care a stabilit un termen pentru desăvârșirea (finalizarea) lor. Modul în care municipiul înțelegea să se achite de această obligație era în întregime la latitudinea acestuia din urmă. De altfel, municipiul a procedat la încheierea cu S.C. Civica G. S.A a unui contract de prestări servicii - execuție lucrări nr._/15.08.2007 având ca obiect executarea lucrărilor la blocul nr. 21, execuția constând în reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului (f.69ds.).

Instanța a învederat că din încheierea contractului de vânzare-cumpărare rezultă o obligație de a da ce presupune două operațiuni de ”predare” una în sens juridic - de transmitere a dreptului de proprietate și una în sens material – de remitere a bunului înstrăinat. Spre deosebire, în cazul contractului de antrepriză antreprenorul își asumă, în primul rând (și de cele mai multe ori intuitu personae) o obligație de a face - de a realiza lucrarea și apoi una de a da – respectiv de a transmite proprietatea asupra acesteia. Prin urmare, a trebuit subliniat că această obligație de a face - de a construi imobilul - este de esența contractului de antrepriză și reliefează scopul părților la încheierea convenției.

Din acest punct de vedere instanța a constatat că nicăieri în cuprinsul contractului vânzătorul RAUJCL S. nu s-a obligat să construiască pentru cumpărător imobilul pe care îl înstrăinează, asumându-și față de acesta, obligațiile specifice antreprenorului.

Nu în ultimul rând, instanța a subliniat că actul juridic intervenit între părți a fost încheiat sub imperiul Decretului - Lege Nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Acest text normativ statua, în art. 3, că locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe. O dată cu locuința se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.

Așadar, și din prisma legislației incidente, contractul perfectat a apărut ca fiind tot un contract veritabil de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește pretențiile reclamantului de obligare a pârâtei la plata sumei de 125.998 lei (cu TVA) cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului, instanța a considerat că sunt neîntemeiate pentru următoarele considerente:

Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 54/2011 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr. 21 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr. 21, ce cuprindea și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.

Art. 1294 C.civ statuează că vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1313, C.civ. prevede că vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de dânsul.

Așadar, în virtutea contractului de vânzare-cumpărare intervenit, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut.

În cazul în care această obligație nu este îndeplinită cumpărătorul poate fie să invoce excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezoluțiunea cu daune interese, fie să ceară executarea în natură a obligației (sau daune interese în măsură în care aceasta nu mai este posibilă).

În speță, obligația de predare a devenit scadentă la data de 31.12.1997, iar cumpărătorul a optat pentru obținerea executării în natură a obligației ce îi revenea vânzătorului ceea ce s-a și întâmplat prin Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. în cadrul căreia s-a stipulat un nou termen de predare -19.10.2005.

În ceea ce privește blocul nr. 21 (respectiv apartamentul nr. 16 ce a făcut obiectul litigiului) lucrările au fost terminate la data de 30.06.2010, așa cum a rezultat din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr. 850/30.06.2010 în baza contractului de execuție lucrări nr._/15.08.2007 încheiat între Mun. S. și S.C. Civica G. S.A.

A fost de precizat că în materie contractuală creditorul are obligația să dovedească existența obligației iar apoi, odată dovedită existența acesteia, îi revine debitorului obligația de a dovedi executarea obligației corespunzătoare. Operează, astfel, în sarcina debitorului o prezumție de vinovăție (de neexecutare culpabilă a propriilor obligații), iar dacă acesta nu dovedește îndeplinirea obligației, se prezumă ca nerespectarea acesteia provine din vina debitorului, care va fi obligat la plata de despăgubiri către creditor (art.1082C.civ.).

Din înscrisurile de la dosarul cauzei instanța a reținut că reclamantul, deși avea sarcina probei, nu a făcut dovada îndeplinirii, la termen, a obligației de predare a bunului.

Or, vânzătorul nu a putut pretinde, modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând, în fapt, achitarea încă cel puțin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului i-a aparținut.

Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu a fost de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i s-a putut imputa nimic din punct de vedere contractual, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul RAUJCL S. fără rezerve. Instanța a reținut că în anul 1998, după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.

Ca atare, sancțiunea pentru neîndeplinirea, la timp, a obligației contractuale de predare a apartamentului a constat în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele inflației dezvoltate în perioada 1993-2010 (data de când trebuia predat imobilul și data când s-a realizat efectiv apartamentul) asupra prețului.

De altfel, în cazul neachitării ”diferențelor valorice” la care a făcut referire contractul nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâtului (așa cum a încercat să acrediteze reclamantul) deoarece cumpărătorul a fost lipsit, timp de 16 de ani, atât de folosința banilor investiți, cât și de folosința imobilului achiziționat. Dimpotrivă, cumpărătorul ar putea pretinde de la vânzător, despăgubiri pentru neîndeplinirea la timp a obligației ce îi revenea.

Cât despre necesitatea întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanța a subliniat că argumentele reclamantului nu au putut fi avute în vedere. Contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcții încheiat în anul 1993 a fost unul consensual și, ca atare, a fost perfect valabil, nefiind dată ad validitatem cerința formei autentice. Cu alte cuvinte, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități.

Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu s-au putut reține afirmațiile reclamantului dat fiind că terenul a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.

În concluzie, reclamantul nu a putut pretinde de la pârâtă obligarea acesteia la plata unei diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe a fost rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans- nimeni nu își poate invoca propria culpă).

Pe cale de consecință, instanța, a respins acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar în contradictoriu cu pârâta P. I., ca neîntemeiată.

În temeiul art. 274 cod procedură civilă, instanța a obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2000 de lei.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul prin care a solicitat admiterea acestuia, schimbarea în totalitate a sentinței civile atacate, admiterea acțiunii formulate și obligarea pârâților la plata sumei de 125.998 lei cu titlul de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului, pentru următoarele motive:

Instanța judecătorească a interpretat greșit natura juridică a contractului intervenit între RAUJCL S. și pârâtă.

Interpretarea contractelor presupune determinarea și calificarea conținutului acesteia, a clauzelor sale, în scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor părților. Dacă voința părților este clar exprimată, nu se pune problema interpretării, care este necesară doar în situația în care există discrepanță între voința reală și voința declarată a părților, când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii ori când contractul este incomplet.

Interpretarea clauzelor trebuie să aibă în vedere voința reală a părților semnatare ale contractului, în acord cu dispozițiile art. 977 Cod civil.

În prezenta cauză instanța judecătorească care a soluționat fondul a ținut să ofere o interpretare a clauzelor contractuale apreciind că în speță ar fi vorba despre un contract de vânzare cumpărare de bunuri viitoare. Abordarea acesta a considerat-o a fi greșită, părțile înțelegând să încheie un contract de vânzare-cumpărare preliminar.

Așa cum a arătat contractul de vânzare cumpărare preliminar nr. 2207/1992 încheiat între RAJUCL S. și pârâtă este un antecontract din cuprinsul căruia a rezultat în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări. În fapt și în drept nu a fost vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum a arătat-o chiar și denumirea înscrisului, fiind un veritabil antecontract.

Antecontractul de vânzare-cumpărare duce numai la nașterea unui drept de creanță si a unei obligații corelative pentru ambele părți ale antecontractului dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis.

Antecontractul de vânzare cumpărare este convenția sinalagmatica cu titlu oneros, așa cum a arătat chiar pârâta, prin care cele două părți contractante, deopotrivă promitent și beneficiar se obligă reciproc a efectua toate operațiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietății de la vânzător la cumpărător să opereze.

Din cuprinsul clauzelor contractuale a rezultat că R.A.U.J.C.L s-a obligat să execute lucrările construire a unui apartament situat în blocul nr. 21 din Ansamblul Obcine. Chiar din Decizia nr. - 1620/2005 a Curții de Apel S. a rezultat că în fapt a fost vorba de un contract de executare de lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri ""obligă municipalitatea să finalizeze apartamentele".

Contractului preliminar de vânzare-cumpărare nu i-au fost aplicabile prevederile Decretului Lege nr. 61/1990.

În motivarea sentinței s-a reținut o incidență a Decretului-lege nr. 61/1990. Într-adevăr în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare preliminar s-a prevăzut ca temei dispozițiile respectivului act normativ, însă instanța judecătorească trebuia să observe că Decretul-lege nr. 61/1990 nu a avut aplicabilitate în speța de față. Din cuprinsul actului normativ, cât și din legislația conexă adoptată pentru aplicarea Decretului-lege nr.61/1990, respectiv H.G.R. nr. 608/1990, H.G.R. nr. 88/1991 rezultă fără echivoc că acesta se referă la locuințele construite din fondul statului Or, contractul încheiat între fosta R.A.U.J.C.L. S. și pârât nu s-a referit la vinderea unui apartament din fondul statului, ci la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat.

În mod surprinzător instanța a reținut că: „nu trebuie omisă în analizarea pretențiilor reclamantei intenția legiuitorului de a acorda anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior celui de pe piața imobiliară. In măsura în care instanța ar obliga pe cei care au cumpărat, în baza unor asemene acte normative să plătească o diferență din prețul actualizat a imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară în prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora". Or, astfel de susțineri au fost în mod evident străine de natura pricinii. Legislația la care s-a făcut trimitere se referă la persoanele care după evenimentele din 1989 aveau posibilitatea să dobândească în proprietate imobilele deținute, imobile care aveau destinația de locuință si care erau construite din fondul statului.

În mod eronat a reținut instanța judecătorească că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii la termen a obligației de predare a bunului.

Prin Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. s-a stabilit un termen de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării deciziei, respectiv de la data de 19.10.2005. Fără a face aprecieri cu privire la termenul de 10 luni, raportându-se la legislația incidență a considerat că nicio autoritate publică din România nu poate finaliza si „preda la cheie" 3 blocuri de locuințe cu 6, 7, respectiv 8 etaje într-un termen de 10 luni.

Lucrările începute la fundații de către RAUJCL S. au fost sistate începând cu anul 1992, lucrările nefiind conservate corespunzător au fost într-un proces continuu de degradare favorizat de factori de mediu și climatici. A precizat că după pronunțarea Deciziei nr. 1620/2005, municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care întocmit:

- o expertiză tehnică pentru structura existentă a blocului:

- un studiu de fezabilitate.

- o lucrare de proiectare a construcției ce urma a fi efectuată

- procedură pentru atribuirea contractului de execuție.

Fiind vorba de o instituție publică toate aceste proceduri au fost realizate prin licitație publică în conformitate cu prevederile Ordonanței nr. 34/2006 privind achizițiile publice. Procedurile reglementate de O.U.G. nr. 34/2004 impun parcurgerea unor etape procedurale desfășurate în interiorul unor termene impuse de către legiuitor. Parcurgerea acestor etape obligatorii pentru o autoritate publică au făcut imposibilă posibilitatea de respectare a termenului de 10 luni

Contractul nr._ din 15.08.2007 încheiat între M. S. și S.C. Civica G. S.A a avut ca obiect executarea lucrărilor la blocul nr. 21, execuția constând în reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului P+7 cu 12 de apartamente.

In baza contractului mai sus menționat a fost eliberată Autorizația de Construire nr. 112/2007 în favoarea S.C. Civica G. S.A. S. având ca obiect execuția lucrărilor de construcții la blocul nr. 21 din Ansamblul Obcini I B din municipiul S..

La data de 30.06.2010 a fost încheiat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor care a atestat încheierea lucrărilor de construire la blocul nr. 21

A apreciat că municipalitatea a desfășurat toate procedurile legale pentru execuția și finalizarea blocurilor 20,21,22, fapt care în mod obiectiv nu se putea încadra în termenul de 10 luni (luându-se în calcul chiar și perioada de iarnă).

S-a reținut în motivarea sentinței o culpă a municipalității care nu i-a aparținut.

In cuprinsul motivării s-a menționat că: „vânzătorul nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând în fapt achitarea încă a cel puțin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa în nerespectarea atât a termenului contractual cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține".

A subliniat în primul rând faptul că nu a pretins nicio modificare a vreunei clauze contractuale, ci a solicitat conform contractului diferența de preț la care cumpărătorul s-a obligat prin semnarea contractului. Pe de altă parte nerespectarea termenului contractual de finalizare a apartamentului nu s-a putut imputa Municipiului S. care a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998, anterior obligația de finalizare aparținând R.A.U.J.C.L. S.. În același context s-a reținut că nu a fost data situația îmbogățirii fără justă cauză a pârâților, deoarece cumpărătorul a fost lipsit timp de 16 ani de folosința banilor investiți, acesta putând pretinde despăgubiri. Chiar dacă s-ar putea vorbi de o nepredare la termen, a considerat că acesta situație nu îl poate văduvi pe vânzător de posibilitatea contractuală a de obține diferența de preț. Mijloacele procesuale de apărarea a cumpărătorului care au rezidat și din Decizia nr. 1620/2005 nu au putut să-l împiedice pe vânzător în obținerea diferenței de preț la care cealaltă parte s-a obligat.

Instanța judecătorească nu a analizat apărările municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat.

Instanța judecătorească nu a analizat înscrisurile depuse de către M. S., înscrisuri din care au rezultat implicațiile financiare care au condus la finalizarea apartamentului contractat. In mod nejustificat s-a reținut în cuprinsul motivării că prețul ar fi disproporționat în raport cu prețul stipulat în contract, dar nici pârâtul, nici instanța judecătorească nu au contestat raportul de evaluare depus.

Finalizarea apartamentului contractat de pârât s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S. (din impozite și taxe locale), iar aceste sume trebuie recuperate. Dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice așa cum s-a prevăzut în contract, ar constitui și o evidentă îmbogățire fără justă cauză. În motivarea Deciziei nr. 1620/2005 invocată de către pârâtă în apărare, s-a arătat că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral și că municipalitatea nu făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin încheierea unor acte adiționale. Într-adevăr, prețul menționat a fost achitat, însă pârâtul se obliga potrivit prevederilor contractuale să achite eventualele diferențe valorice, or la nivelul anului 2005 nu au existat acte adiționale întrucât lucrările erau sistate anterior anului 1998 când municipalitatea a preluat lucrările de investiții la fondul locativ. Anterior pronunțării Deciziei nr. 1620/2005 nu se putea solicita diferențe de preț întrucât municipalitatea nu efectuase lucrări de construire.

Prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2006 privind aprobarea bugetului local pe anul 2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare integrală sau parțială de la bugetul local. La capitolul 70.02-lucrări noi la subcapitolul 07 este prevăzut blocul 21 din Ansamblul de locuințe Obcini IB:

De asemenea, prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 24 din 22.02.2007 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții ". din Ansamblul de locuințe Obcini IB S." în Expunerea de motive nr. 7438/14.02.2007 care a stat la baza HCL nr. 24/2007 în care se arată că: "pentru finalizarea acestui . de 3.333.159. lei din care 1.435.957 lei pentru cele 12 apartamente contractate, urmând ca după recepția apartamentelor această sumă să fie recuperată de la contractanta

Nu în ultimul rând, prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2007 privind aprobarea bugetului local pe anul 2007 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2007 cu finanțate integrală sau parțială de la buget care la capitolul 70.02-Lucrări în continuare, are prevăzut blocul nr. 21.

Din toate aceste înscrisuri a rezultat că pentru edificarea apartamentelor care compun blocul 21 din Ansamblul Obcine IB, unde este situat apartamentul contractat de pârâtă, municipalitatea a prevăzut sume în buget pentru finalizarea acestora, sume care au fost plătite de la bugetul local si care urmează a fi recuperate. În acest context, a considerat că cererea de obligare la plată a diferenței rezultate pentru edificarea apartamentului a fost pe deplin justificată.

În privința capătului de cerere privind obligarea pârâtei la încheierea contractului în formă autentică, a făcut precizarea ca acesta s-a obligat ca eventualele diferențe valorice să fie achitate pe bază de act adițional. După finalizarea lucrărilor la blocul nr. 20 a invitat pârâta în repetate rânduri la sediul Primăriei municipiului S. pentru a perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică astfel cum prevede legislația în materie. În sprijinul faptului că actul încheiat în anul 1992 nu a fost un act translativ de proprietate îl constituie si refuzul O.C.P.I S. de a intabula în registrele de carte funciară la solicitarea pârâtului "dreptul de proprietate" asupra apartamentului din blocul 21.

Nu în ultimul rând, a menționat ca într-o cauză similară, cauză ce a făcut obiectul dosarului nr._/314/2012 al Judecătoriei S. instanța judecătorească a admis în parte acțiunea formulată de M. S..

În drept, a invocat disp. art. 282 și următoarele Cod procedură Civilă.

Pârâta, deși legal citată, nu a formulat întâmpinare, însă prin apărătorul său prezent la dezbateri, a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:

Pârâta P. I. a achitat, integral, la data încheierii convenției, prețul stabilit (chitanța nr._/28.09.1992 pentru suma de 1.532.480 lei, chitanța nr._/28.09.1992 pentru suma de 22 987 lei comision).

Așa cum arată chiar reclamantul-apelant, finalizarea lucrărilor la apartamentul în litigiu a avut loc abia în anul 2010.

De reținut că prin Decizia nr. 229 din data de 25 februarie 2005 a Curții de Apel S., așa cum a fost modificată prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S.( dosar nr. 2658/2005) s-a admis în parte acțiunea având ca obiect obligație de a face formulată de reclamantele Asociația de proprietari nr. 20,21, 22 din . S. și s-a dispus obligarea Primăriei municipiului S. să își îndeplinească obligația de construire a locuințelor din blocurile nr. 20, 21 și 22, situate în municipiul S., ., asumată de fosta RAUCL S. prin mai multe contracte de vânzare-cumpărare, între care și contractul mai sus menționat încheiat de fosta RAUCL S. cu intimata și s-a stabilit ca termen de finalizare și de predare a apartamentelor către beneficiari, de 10 luni de la pronunțarea acestei decizii, 19 octombrie 2005.

În argumentarea soluției sale, Curtea de Apel S. a reținut că prin protocolul de predare primire încheiat la data de 17 august 1998, Primăria municipiului S. a primit, în temeiul HCL nr. 112/1997 și nr. 45/1998, activitatea de administrare a spațiilor locative de stat, precum și activitățile de vânzări de locuințe și investiții pentru fondul locativ de stat de la S.C. ACET S.A. S., unitate înființată prin reorganizarea fostei RAUCL S.. Aceste activități urmează a fi desfășurate în cadrul Primăriei S. ca serviciu public, din conținutul protocolului aflat la dosarul nr. 3625/2004, rezultând că au fost preluate și obligațiile asumate față de membrii asociației reclamante în calitate de cocontractanți. A mai reținut instanța de recurs că susținerile pârâtului privind neachitarea integrală a sumelor datorate cu titlu de preț al apartamentelor ce fac obiectul contractelor încheiate cu RAUCL nu au fost dovedite în cauză și că din copiile contractelor depuse la dosar, rezultă că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar pârâtul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației reclamante. În aceste condiții, instanța a constatat că pârâtului îi revine obligația de a executa lucrările de finalizare a locuințelor, în cauză nefiind incidentă excepția de neexecutare a obligației, invocată de către pârât.

În ceea ce privește primul motiv de apel referitor la calificarea juridică a contractului, tribunalul reține că acesta are natura juridică a unui contract de vânzare-cumpărare, calificarea juridică dată de prima instanță fiind una corectă.

Astfel, după cum rezultă din dispozițiile art. 1294 Cod civil, vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una din părți – vânzătorul strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul ,care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut iar după cum rezultă din definiția contractului, vânzarea este un contract sinalagmatic( bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual și translativ de proprietate.

După cum rezultă din dispozițiile art. 977 Cod civil, interpretarea contractelor se face în conformitate cu voința reală a părților și nu după sensul literal al termenilor iar după cum rezultă din dispozițiile art. 984 Cod civil, oricât ar fi de generali termenii întrebuințați de părți, obiectul contractului se reduce la lucrurile la care părțile și-au propus a contracta.

Din prevederile contractului încheiat între pârâtă și fosta RAUCL S. al cărei succesor în drepturi și obligații contractuale este M. S., după cum s-a statuat cu putere de lucru judecat prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S.( dosar nr. 2658/2005) rezultă în mod clar că acesta a fost încheiat în baza art. Decretului-lege nr. 61/1990 care prevedea vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație.

După cum rezultă din prevederile art. 1 din acest act normativ, întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege iar în art. 3 din același act normativ de indică că locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare - cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe și că o dată cu locuința se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.

După cum rezultă din art. 16 al. 1 din același act normativ, contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate iar după cum rezultă din prevederile art. 18 din același act normativ, formularele tip privind contractele de vânzare-cumpărare, de împrumut și procesul-verbal de predare-primire a locuințelor sunt cele prevăzute în anexele nr. 3, 4 și 5.

Dacă se analizează formularul tip al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Decretului-lege nr. 61/1990 prevăzut în anexa 3 din același act normativ și prevederile contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți rezultă că acest contract a avut la bază formularul tip din anexa 3 a Decretului-lege nr. 61/1990, fiind inserate aceleași clauze contractuale generale care sunt identice, cu excepția mențiunilor privind identificarea bunului vândut, persoana cocontractanților, prețul vânzării, data achitării și a predării care sunt specifice fiecărui contract, restul mențiunilor privind condițiile contractului, modalitatea de plată a prețului și drepturile și obligațiile părților contractante fiind identice.

Având în vedere această împrejurare și mențiunile din contract în care se arată în mod expres că acest act este încheiat în baza Decretului-lege nr. 16/1990, tribunalul reține că acest contract a fost încheiat în baza acestui act normativ, contrar susținerilor din cererea de apel, fiind vorba de un contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza art. 1 și 3 al.1 din același act normativ.

Tribunalul nu poate reține susținerea din cererea de apel referitoare la faptul că acest decret se referă la locuințele construite din fondul statului iar contractul încheiat între fosta RAUJCL S. și pârâtă nu se referea la vinderea unui apartament din fondul statului, ci la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat.

După cum rezultă din prevederile art. 1 din Decretul-lege nr. 16/1990, întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege iar după cum rezultă din prevederile art. 5 al.1 din același act normativ, primăriile județene și a municipiului București vor organiza pe principii economice unitățile specializate prevăzute la art. 1 și vor pune la dispoziția acestora lista locuințelor destinate vânzării către populație.

Or, după cum rezultă din interpretarea logică și sistematică a contractului în litigiu obiectul contractului este vânzarea-cumpărarea unei locuințe construite din fondurile statului, astfel că acest motiv de apel este neîntemeiat.

Contractele încheiate în baza Decretului-lege nr. 61/1990 sunt contracte de vânzare-cumpărare, nefiind necesar a fi încheiate în formă autentică, după cum rezultă din prevederile art. 16 al. 1, 17 al.1 și 19 din acest act normativ în care se arată că contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate, titlul de proprietate prevăzut la art. 16 și ipotecile constituite asupra imobilelor se înscriu în registrele de transcripțiuni imobiliare sau în cărțile funciare, după caz iar contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, încheiate în condițiile prezentului decret-lege, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii.

Natura juridică a contractului rezultă din prevederile contractului în care se menționează obiectul acestuia și anume, vânzarea-cumpărarea unui imobil, prestațiile părților arătându-se că RAUCL S. vinde și pârâta cumpără, este menționat prețul vânzării și se arată că acesta a fost achitat integral de cumpărător și calitățile părților și anume, de vânzător și cumpărător.

Din interpretarea logică și sistematică a prevederilor contractului rezultă că este vorba de un contract de vânzare-cumpărare a unei locuințe construite din fondurile statului, nu de obligația de a construi o locuință iar spre această interpretare converg și dispozițiile art. 1312 cod civil care consacră o regulă specială și derogatorie: vânzătorul-care stabilește, de regulă, condițiile contractului-trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul contractului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se interpretează în ,,contra vânzătorului”. Înseamnă că, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.

Folosirea, în preambulul contractului în discuție, a termenului ”preliminar” nu poate constitui un argument pentru calificarea actului juridic în discuție ca fiind de natura unui antecontract de vânzare cumpărare din moment ce clauzele contractuale nu fac referire la vreun drept de creanță în favoarea beneficiarului și nu stabilesc în sarcina vreuneia din părți obligații referitoare la îndeplinirea formalităților necesare pentru transferul în viitor al dreptului de proprietate asupra imobilului contractat.

De altfel, natura juridică a acestui contract a mai fost pusă în discuție în dosarul nr. 2658/2005 al Curții de Apel S. în care s-a reținut că aceste contracte încheiate de RAUCL S. au natura juridică unor contracte de vânzare cumpărare iar M. S., în calitate de succesor în drepturi și obligații al vânzătorului, avea obligația de predare a bunurilor vândute, asumată prin aceste contracte. Situația de fapt stabilită și dezlegarea dată problemelor de drept litigioase ridicate de reclamant prin această hotărâre judecătorească, rămasă irevocabilă, se bucură de putere de lucru judecat în prezenta cauză, prezumția de lucru judecat impunând consecvența în judecată și anume faptul că ceea ce s-a constatat și s-a statuat printr-o hotărâre nu trebuie să fie contrazis printr-o alta.

Astfel, tribunalul reține că actul jurisdicțional( ca orice act juridic, în general) produce pe lângă efecte obligatorii între părți, întemeiate pe principiul relativității și efecte de opozabilitate față de terți. Efectul pozitiv al puterii de lucru judecat (care se impune cu aceeași forță juridică atât părților și instanței care judecă din nou un litigiu dintre părți), interzice reluarea verificării jurisdicționale asupra acelorași aspecte care au fost deja tranșate în cadrul unui proces( în care părțile, beneficiind de respectarea dreptului la apărare și de toate garanțiile procesuale și-au afirmat și respectiv, și-au apărat drepturile).

Chiar și fără o consacrare legală expresă, acceptarea efectului pozitiv al lucrului judecat apare ca o necesitate juridică evidentă, funcția lui corespunzând nevoii de a se evita pronunțarea unor hotărâri judecătorești contradictorii cu privire la aceleași chestiuni de fapt și de drept, prin raportare și la efectul exclusiv și obligatoriu al lucrului judecat atât între părți cât și pentru instanță când judecă din nou un litigiu între aceleași părți, litigiu în cadrul căruia se invocă chestiuni de fapt și de drept litigioase care au fost tranșate în mod definitiv și irevocabil prin hotărâri judecătorești anterioare.

Prin urmare, natura juridică a contractului încheiat între părți este aceea a unui contract de vânzare-cumpărare și nu aceea a unui antecontract de vânzare-cumpărare sau a unui contract de antrepriză, astfel încât acest motiv de apel este neîntemeiat.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la faptul că în mod greșit a reținut prima instanță că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii în termen a obligației de predare a bunului, tribunalul reține că prin contractul de vânzare-cumpărare în litigiu, unitatea contractantă se obliga să predea beneficiarului la data de 31.12.1993 locuința contractată, lucru care nu s-a întâmplat iar prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005, Curtea de Apel S. a stabilit în sarcina Municipiului S. în calitate de succesor în drepturi și obligații al fostei RAUCL S. un nou termen de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari, de 10 luni de la pronunțarea deciziei, 19 octombrie 2005, lucru care nu s-a întâmplat, locuința fiind finalizată de abia în 2010, după cum rezultă din procesul verbal de recepție finală, la 17 ani de la încheierea contractului și la aproape 5 ani de la pronunțarea deciziei.

Prin urmare, vânzătorul și-a nesocotit obligația de predare a bunului vândut asumată prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, nu a respectat nici termenul ulterior de predare stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârât, precum și dispozițiile art. 1314-1334 Cod civil care consacră obligația vânzătorului de predare a bunului vândut precum și cele ale art. 970 Cod civil unde, referitor la contracte, se spune că ,,Convențiile trebuie executate cu bună-credință și că ele obligă nu numai la ceea ce este expres într - însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa”.

Motivele de apel referitoare la imposibilitatea predării lucrului vândut de către reclamantul-apelant, datorită lipsei fondurilor și a imposibilității obiective de finalizare și predare a apartamentelor datorită procedurilor legale, nu pot fi primite de către instanța de apel, având în vedere că aceste apărări echivalează cu o veritabilă excepție de neexecutare a contractului, excepție care este neîntemeiată, având în vedere termenul de predare a bunului vândut stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârâta-intimată, termen care are caracter imperativ.

Împrejurările invocate de reclamantul-apelant pentru a justifica nepredarea în termen a bunului vândut nu sunt imputabile cumpărătorului și nu constituie motiv de a invoca excepția de neexecutare a contractului de către vânzător, având în vedere că pentru a invoca excepția de neexecutare a contractului este necesar să existe din partea celuilalt contractant o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă.

După cum rezultă din prevederile art. 1322 Cod civil, vânzătorul nu este dator să predea lucrul, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu are dat de vânzător un termen pentru plată.

După cum rezultă din prevederile acestui text de lege, vânzătorul poate invoca excepția de neexecutare a contractului, refuzând să predea lucrul vândut dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu beneficiază de un termen suspensiv. Or, pârâtul-intimat a plătit integral prețul convenit între părți la termenele convenite în contract iar vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația de predare a lucrului vândut. După cum a reținut în mod corect prima instanță împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nimic din punct de vedere contractual, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul RAUJCL S. fără rezerve, astfel că acest motiv de apel este neîntemeiat.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la faptul că instanța judecătorească nu a analizat apărările municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat și că în mod nejustificat se reține că în cuprinsul motivării că prețul ar fi disproporționat în raport de prețul stipulat în contract, dar nici pârâtul și nici instanța judecătorească nu au contestat raportul de evaluare depus, tribunalul reține că prețul vânzării este cel stabilit la pct. 2 din contractul încheiat între părți, preț care a fost achitat integral de cumpărător în momentul încheierii contractului.

Într-adevăr, conform contractului încheiat între părți, „prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, de tarifele de transport, indexărilor de salarii și altor coeficienți de actualizare a devizelor”.

Deci, diferențele de preț ce se puteau acorda puteau viza doar aceste cheltuieli suplimentare. Din aceste motive, s-a dispus, din oficiu, efectuarea unei expertize tehnice de specialitate. Obiectivele propuse de apelant, ce privesc stabilirea valorii de circulație, sunt neutile, și deci, au fost respinse, diferențele de preț putând fi date doar de cheltuielile suplimentare intervenite ulterior obiectiv, criterii care au fost expres prevăzute de părți în contract, care este legea părților.

Pentru aceste motive, s-a pus în vedere apelantului să depună dovezile privind modificarea prețului inițial în acord cu criteriile indicate în contractul de vânzare-cumpărare nr. 2207/2002 și stipulate la pct. 2, astfel: „prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, de tarifele de transport, indexărilor de salarii și altor coeficienți de actualizare a devizelor”.

Acesta nu s-a conformat dispozițiilor instanței: a invocat HCL nr. 24/2007 și HCL NR. 54/2011, prin care se stabilesc, în mod unilateral, diferențele de preț, de către apelant. Dar o parte contractantă nu poate stabili unilateral diferența de preț, ci aceasta poate rezulta doar din cheltuielile suplimentare stabilite de comun acord de ambele părți, care nu au fost dovedite de reclamantul apelant, deși sarcina probei îi revine.

S-a mai invocat raportul de consultanță imobiliară și evaluare, depus la prima instanță, care face vorbire de valoarea de circulație, nu de cheltuielile suplimentare stabilite de părți în contract. Fiind un contract de vânzare-cumpărare, trebuie plătit prețul convenit de părți (și eventual diferențele de preț stabilite tot de părți), nu valoarea de circulație a imobilului.

Pe de altă parte, din probele administrate în cauză nu rezultă în nici un mod că diferențele de preț solicitate s-ar datora modificării prețurilor și tarifelor pe durata termenului stabilit de părți pentru predarea locuinței, iar nu întârzierii nejustificate în execuție, de peste 14 ani, întârziere care este imputabilă exclusiv apelantului. Așa fiind, în mod corect a concluzionat instanța de fond că riscul majorării costului de execuție pe durata întârzierii nejustificate a obligației de finalizare și predare a locuinței trebuie suportat de vânzător ca sancțiune a culpei sale contractuale.

Tribunalul reține că prețul este obiectul prestației cumpărătorului. El trebuie să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Prețul este determinat dacă cuantumul lui este hotărât de părți în momentul încheierii contractului, cum este în prezenta cauză.

După cum s-a arătat mai sus, vânzătorul și-a nesocotit obligația de predare a bunului vândut asumată prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, nu a respectat nici termenul ulterior de predare stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârât, precum și dispozițiile art. 1314-1334 Cod civil care consacră obligația vânzătorului de predare a bunului vândut.

Împrejurările care au împiedicat municipalitatea să își îndeplinească obligația de predare a bunului vândut în termenul prevăzut prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., invocate în cererea de chemare în judecată și în cererea de apel nu sunt imputabile cumpărătorului și nu constituie motiv pentru obligarea acestuia la plata diferențelor valorice generate de devalorizarea prețului apartamentelor, creșterea costurilor de construire a locuințelor și creșterea ratei inflației, atâta timp cât acesta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, de plată a prețului convenit între părți iar în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului, după cum rezultă din dispozițiile art.1312 al.2 Cod civil.

Faptul că finalizarea apartamentului contractat de pârâtă s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al Municipiului S. și iar aceste sume trebuie recuperate, nu are relevanță în cauză și nu constituie un motiv de obligare a pârâtului-intimat la încheierea unui act adițional la contract pentru plata acestei diferențe de preț, pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans.

În plus, chiar dacă s-ar reține apărarea reclamantului - apelant referitoare la existența unor împrejurări obiective care l-au împiedicat să finalizeze în termen apartamentul și să îndeplinească în termen obligația de predare a bunului vândut, acest lucru nu constituie un motiv de obligare a pârâtei-intimate la plata diferențelor de preț valorice, având în vedere că în contractele sinalagmatice, riscul contractului este suportat de debitorul obligației imposibil de executat, în cazul de față, vânzătorul care nu a predat în termen lucrul vândut.

Faptul că prin hotărârea Consiliului Local al Municipiului S. s-a aprobat vânzarea apartamentelor contractate de persoane fizice în anul 1992 din Blocul de locuințe nr. 22, din Ansamblul de locuințe Obcine 1B, că s-a aprobat raportul de expertiză tehnică și evaluare privind evaluarea proprietății imobiliare rezidențiale și s-au aprobat diferențele de preț ce urmează a fi achitate de cocontractanți, calculate de evaluator, nu are relevanță în cauză, având în vedere că determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părților sau să depindă de voința uneia dintre ele. În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat decât în momentul în care părțile s-au înțeles cu privire la preț, respectiv, una din ele acceptă prețul cerut de cealaltă parte. Or, în cauza de față, pârâta-intimată nu a acceptat această diferență de preț stabilită în mod unilateral de succesorul în drepturi și obligații al vânzătorului, astfel încât nu poate fi obligată la plata acesteia.

În cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze( de exemplu în cazul vânzării de locuințe construite din fondurile statului în baza Decretului-lege nr. 61/1990) însă, dacă cumpărătorul a plătit prețul legal prevăzut în contract, vânzătorul nu poate refuza predarea lucrului pe motiv că prețul legal s-a modificat(F. D.-Tratat de drept civil - Contracte speciale, Ediția a IV-a actualizată, vol.1-Ed. Universul juridic –București, 2006, pag. 86).

Prin legi speciale, adoptate după schimbarea regimului politic în România, în special în prima jumătate a anilor 1990, a fost reglementată posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobândi în proprietate personală imobile locuite sau chiar spații cu altă destinație, fie prin cumpărarea acestora de la stat, fie prin construirea de locuințe. Aceste legi, printre care se numără și Decretul-lege nr. 61/1990, au fost concepute ca legi de protecție socială, caracter concretizat în înlesnirile acordate celor ce pot cumpăra: prețul stabilit în conformitate cu dispozițiile acestor acte normative era mult sub prețul de circulație al unor locuințe asemănătoare; posibilitatea cumpărării locuințelor în rate.; rata mică a dobânzilor percepute la creditele acordate de stat pentru dobândirea acestor locuințe.

După cum rezultă din prevederile art. 3 al. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990, locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe.

Cum pârâta-intimată a achitat integral prețul convenit de părți în momentul vânzării și stabilit prin prevederile Decretului-lege nr. 61/1990, ea nu poate fi obligată să suporte diferența de preț rezultată din actualizarea devizului inițial al blocului întocmit de proiectant cu indicele de actualizare a prețului la data contractării locuinței, conform coeficienților de creștere a indicelui prețurilor de consum, după cum pretinde reclamantul-apelant, având în vedere că neexecutarea în termen a obligației de construire nu îi este imputabilă cumpărătorului, ci exclusiv reclamantului-apelant. După cum a reținut în mod corect prima instanță, în măsura în care instanța ar obliga, pe cei care au cumpărat, în baza unor asemenea acte normative, să plătească, o diferență din prețul actualizat al imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară din prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la faptul că actul încheiat în anul 1992 nu este act translativ de proprietate și că este necesară încheierea unui act autentic, tribunalul reține că susținerile reclamantului recurent sunt contrazise de prevederile art. 16 al. 1 din Decretul lege nr. 61/1990 și de cele ale art. 19 din același act normativ în care se arată că ,,Contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, încheiate în condițiile prezentului decret-lege, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii”, astfel că această critică de nelegalitate este neîntemeiată.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la faptul că într-o cauză similară instanța judecătorească a admis în parte acțiunea formulată de M. S., tribunalul reține că această împrejurare nu este de natură a influența modalitatea de soluționare a apelului în prezenta cauză, având în vedere că instanța este obligată să se pronunțe numai asupra obiectului cererii cu care a fost învestită, după cum rezultă din dispozițiile art. 129 al. 6 Cod pr. civilă iar jurisprudența nu constituie izvor de drept potrivit dispozițiilor legale în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată.

Oricum, din cuprinsul sentinței civile nr. 3453 din data de 30 mai 2013 a Judecătoriei S. (dosar nr._/314/2012), invocată de reclamantul - apelant în cererea sa de apel (f.9) rezultă că motivul pentru care instanța de fond a dispus obligarea pârâtei din acea cauză la plata diferenței de preț și la încheierea unui act adițional la contractul de vânzare cumpărare preliminar invocat de M. S. în acea cauză a fost faptul că cumpărătorul(pârâta din dosarul nr._/314/2012) a fost de acord cu plata diferenței de preț, fiind vorba practic de o recunoaștere parțială a pretențiilor reclamantului, și nu pentru alte considerente.

Or, situația de fapt din prezenta cauză este diferită de cea reținută în dosarul nr._/314/2012 al Judecătoriei S., având în vedere că pârâta-intimată nu a recunoscut pretențiile reclamantului - apelant și nu a fost de acord cu plata diferenței de preț, nici înainte, nici după promovarea cererii de chemare în judecată, astfel că acest motiv de apel este neîntemeiat.

Cum motivele de apel invocate s-au dovedit a fi neîntemeiate, în temeiul art. 296 Cod pr. civilă, apelul va fi respins ca nefondat.

Având în vedere că reclamantul - apelant a căzut în pretenții și reținând culpa procesuală a acestuia prin promovarea unei căi de atac care s-a dovedit a fi nefondată, în temeiul art. 274 Cod pr. civilă, tribunalul va obliga apelantul să plătească pârâtei intimată suma de 1500 lei cheltuieli de judecată din apel reprezentând contravaloarea parțială a onorariului de avocat.

Conform art. 274 al. 3 din vechiul Cod de procedură civilă se va reduce onorariul apărătorului ales, de la 3000 lei la 1500 lei, văzând că nu s-a formulat întâmpinare și față de durata redusă a litigiului în apel.

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

DECIDE:

Respinge ca nefondat apelul declarat de către reclamantul M. S. – primar, împotriva sentinței civile nr. 4430 din data de 6 septembrie 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, intimată fiind pârâta P. I., domiciliată în S., .. 19, ., .> Obligă apelantul la plata către intimată a sumei de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din data de 27 februarie 2014.

Președinte, Judecător, Grefier,

A. I. M. V. O. D. S. A.-M.

Red. A.I.M.

Judecător fond A. C.

Tehnored. S.A.M.

4 ex./13.03.2014

← Contestaţie la executare. Decizia nr. 408/2014. Tribunalul...		Fond funciar. Decizia nr. 155/2014. Tribunalul SUCEAVA →

Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 152/2014. Tribunalul SUCEAVA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 152/2014. Tribunalul SUCEAVA