Pretenţii. Decizia nr. 154/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 154/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 27-02-2014 în dosarul nr. 3431/314/2013
Dosar nr._ Pretenții
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 154
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 27 FEBRUARIE 2014
PREȘEDINTE: A. I. M.
JUDECĂTOR: V. O. D.
GREFIER: S. A.- M.
Pe rol, judecarea apelului declarat de către reclamantul M. S. – prin primar, împotriva sentinței civile nr. 4797 din data de 26 septembrie 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, intimat fiind pârâtul M. E. E..
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pârâtul intimat, lipsă fiind reclamantul apelant.
Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat, instanța acordă cuvântul la dezbateri.
Pârâtul intimat solicită respingerea apelului ca nefondat.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra apelului de față, constată:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria S. la data de 15.04.2012 sub nr._, reclamantul M. S. – prin Primar a chemat în judecată pe pârâtul M. E. E., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 3075 lei reprezentând diferență chirie restantă pentru perioada 18.04._11 și 2762 lei majorări de întârziere precum și la obligharea în continuare la plata majorărilor de întârziere.
În motivare a arătat că a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere 185/21.04.2005, având ca obiect apartament cu două camere, durata contractului fiind de 5 ani până la 08.04.2009.
A mai arătat că s-a încheiat actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere prin care s-a prelungit durata contractului cu 2 ani, respectiv până la 18.04.2010, fiind modificat și cuantumul chiriei.
A mai precizat că potrivit contractului dintre părți, una din obligațiile chiriașului este aceea de a plăti chiria la termenul stipulat în contract, iar în caz de neplată a chiriei la termen se calculează majorări de întârziere.
A susținut și faptul că prin adresa nr._/21.05.2010 și nr._/29.03.2012 a comunicat pârâtului că prelungirea contractului de închiriere pentru persoanele ce au împlinit 35 ani, cazul pârâtului, se realizează prin recalcularea chiriei conform art.31 din Legea 114/1996.
Reclamantul a precizat ca a stabilit chiria la suma de 388 lei dar pârâtul a continuat să achite vechea chiria de 269 lei, astfel că a solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată pentru obligarea pârâtului la plata diferenței de chirie și a majorărilor de întârziere.
În drept, și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile Legii nr. 152/1998, Legii nr. 114/1996, art. 969 cod civil și 194 C.pr.civ..
Pârâtul a formulat întâmpinare la 17.06.2013 prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei.
Pârâtul a susținut că pentru perioada 18.04._11, între părți nu a existat un contract încheiat, reclamanta calculând diferența de chirie solicitată în baza HCL nr. 81/31.03.2011.
Pârâtul a susținut că reclamanta nu a putut aplica această hotărâre de consiliu local retroactiv, pentru o perioadă anterioară intrării sale în vigoare, legea civilă dispunând numai pentru viitor.
Pârâtul a precizat și faptul că în perioada indicată de reclamant a continuat să achite la termen chiria lunară la nivelul actului adițional nr. 1, ultimul act al părților.
De asemenea, a arătat că la data de 29.04.2010 a fost introdus pe ordinea de zi a ședinței Consiliului Local al municipiului S., punctul 9 care se referea la proiectul de hotărâre privind stabilirea cuantumului chiriei aferentă locuințelor ANL, pentru chiriașii ce au împlinit 35 ani dar ca urmare a contestației nr. 54/2010, formulate de un grup de chiriași, acest proiect de hotărâre a fost retras tot la 29.04.2010.
S-a precizat că după un an de zile, la 31.03.2011 a fost adoptată hotărârea privind majorarea chiriilor, astfel că pentru perioada 18.04._11 nu exista o HCL care să stabilească cuantumul chiriei la nivelul invocat de reclamant.
A susținut și faptul că a formulat o cerere de prelungire a contractului, nr._/14.04.2010, cerere nesoluționată și a invocat art. 1437, 1452 C.civ.
A precizat și faptul că și reclamantul a înțeles că nu poate încheia un contract retroactiv pentru perioada 18.04._11, între părți fiind încheiat astfel contractul nr. 185/14.10.2011 în care s-a prevăzut că achitarea chiriei stabilită prin acest contract se face începând cu 01.04.2011.
A precizat pârâtul și faptul că adresele invocate de reclamant nu pot obliga pârâtul la plata unei alte chirii decât cea contractuală.
Cu privire la majorările de întârziere a precizat că acestea au fost neîntemeiate câtă vreme chiria solicitată de reclamant a fost nelegală.
Reclamantul a depus răspuns la întâmpinare (f.97-98).
Prin sentința civilă nr. 4797 din data de 26 septembrie 2013, Judecătoria S. a respins ca nefondată acțiunea reclamantului M. S. – prin Primar, în contradictoriu cu pârâtul M. E. E., și a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că între reclamantul M. S. – prin Primar, în calitate de administrator al fondului imobiliar ce aparține domeniului privat al statului și pârâtul M. E. E., în calitate de chiriaș, s-a încheiat, pentru perioada 18.04._09, contractul închiriere nr. 185/21.04.2005, având ca obiect închirierea imobilului situat în mun. S. ., nr.16, ., jud. S. compus din 2 camere de locuit în suprafață totală de 30,98 mp și dependințe în suprafață de 21,15 mp (f.13-15).
Potrivit clauzelor contractuale prețul închirierii era de 283.311 lei rol /lună, dar chiria se putea modifica ulterior prin acte normative adoptate în materie. De asemenea, chiriașul avea drept de reînnoire a contractului la expirarea acestuia.
La data de 03.06.2009 s-a încheiat actul adițional nr.1 la contractul de închiriere 185/21.04.2005 (f.12) prin care se prelungea durata contractului de închiriere cu 1 an cu începere din 08.04.2009 până la 18.04.2010, cuantumul chiriei fiind modificat la 119,28 lei ron /lună, chiriașul având drept de reînnoire a contractului la expirarea acestuia.
Părțile au încheiat la 14.10.2011 contractul nr. 185 de închiriere locuință, durata de închiriere fiind 14.10._11 (f. 79-84) chiria fiind de 387,55 lei ron /lunar începând cu 01.04.2011 .
Prin prezenta acțiune reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 3075 lei reprezentând diferență chirie restantă pentru perioada 18.04._11 și 2762 lei majorări de întârziere precum și la obligarea în continuare la plata majorărilor de întârziere, conform calcului depus la dosar (f. 4-5).
În drept au fost invocate dispozițiile art. 969 C.civ - convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Din întregul material probator administrat a rezultat că în perioada 18.04._11 pentru care reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la plata diferenței de chirie, între părți nu a existat contract de închiriere. Potrivit actului adițional 1 la contractul nr. 185/2005, durata închirierii fiind 08.04.2009 până la 18.04.2010, un nou contract între părți a fost încheiat abia la 14.10.2011, contractul 185 de închiriere locuință, durata de închiriere fiind 14.10._11 și chiria de 387,55 lei ron /lunar începând cu 01.04.2011 .
Dar potrivit art.1437 C.civ. după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen și potrivit art. 1452 C.civ. Dacă locatarul, și după expirarea termenului locațiunii, continuă a rămâne în casa sau apartamentul închiriat, fără nici o împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului, și nu poate nici să iasă, nici să fie concediat înainte de a se fi făcut vestirea, în termenul obișnuit în localitate.
Astfel, tacita relocațiune va avea loc în condițiile contractului ajuns la termen, inclusiv în ceea ce privește chiria, dar se consideră fără termen, prezumându-se că părțile n-au modificat nimic față de contractul inițial.
Instanța a apreciat astfel că între părți, pentru perioada 18.04._11, a operat tacita relocațiune având în vedere că pârâtul chiriaș a rămas în imobilul închiriat și după expirarea termenului de închiriere cu acordul tacit al reclamantului, cuantumul chiriei lunare, în lipsa unui acord al ambelor părți, fiind cel din ultimul contract al părților, respectiv din actul adițional nr.1 (f.12).
Instanța a reținut că pârâtul a arătat, iar reclamantul a recunoscut chiar prin acțiunea introductivă, că a achitat pentru intervalul 18.04._11 chiria lunară de 119,28 lei ron la fiecare scadență lunară potrivit actului adițional nr.1, pârâtul îndeplinindu-și astfel la termen obligațiile contractuale potrivit acestui contract.
Reclamantul a susținut însă că la data de 31.03.2011 a adoptat HLC nr. 185/2011 prin care a stabilit cuantumul chiriei pentru imobilele ANL în cazul chiriașilor de peste 35 ani, iar pârâtul ar trebui să achite pentru intervalul 18.04._11 chiria lunară în cuantumul stabilit prin această hotărâre și nu chiria din actul adițional așa cum a făcut pârâtul.
Dar instanța a reținut că această hotărâre nr. 185/2011 și-a produs efectele de la momentul publicării pentru viitor și nu pentru trecut, având în vedere principiul neretroactivității legii civile conform art. 15(2) din Constituția României.
Nu s-a putut reține nici susținerea reclamantului precum că a adus la cunoștință pârâtului prin adresele nr._/21.05.2010 și nr._/29.03.2012 că se va recalcula chiria aferentă imobilului închiriat și astfel reclamantul ar fi îndreptățit să solicite retroactiv pentru perioada 18.04._11, chiria în cuantum de 388 lei stabilită însă prin HCL nr. 185/31.03.2011.
Adresele invocate de reclamant nu au cuprins nici o referire la cuantumul chiriei lunare și nu au ținut loc de contract între părți.
S-a mai susținut de către reclamantă că pârâtul avea obligația de achita diferența de chirie potrivit dispozițiilor Legii 114/1996.
Dar art. 21 din legea nr. 114/1996 prevede că închirierea se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, deci în baza unui contract al părților, în care se arată chiria lunară, regulile de modificare a acesteia și modul de plată și nu în baza unui act unilateral al reclamantului (cazul adreselor invocate de reclamant).
Art. 31 și 32 din legea nr. 114/1996, prevăd ce cuprinde chiria practicată de proprietar, fără a da însă dreptul locatorului de a solicita pentru o perioadă neacoperită de contract chiria într-un cuantum stabilit în baza unei legi viitoare.
Astfel, având în vedere că pârâtul a achitat pentru intervalul 18.04._11, chiria în cuantumul prevăzut de actul adițional nr.1, instanța a reținut că reclamantul nu a făcut dovada existenței obligației pârâtului de a plăti pentru același interval de timp suma de 3075 lei reprezentând diferență chirie potrivit HCL 185/ DIN 31.03. 2011, deși îi incumba sarcina probei, astfel că a respins ca neîntemeiat acest capăt de acțiune.
Instanța a reținut că reclamantul a solicitat obligarea pârâtului și la plata majorărilor de întârziere calculate la această diferență de chirie solicitată de reclamant pentru perioada 18.04._11.
Având însă în vedere că în această perioadă reclamantul a achitat chiria contractuală la termenul scadent și reținând că cererea reclamantului privind obligarea pârâtului la plata diferenței de chirie a fost respinsă de instanță ca neîntemeiată instanța a reținut că acest capăt accesoriu privind majorările de întârziere urmează soarta principalului, astfel că a respins și acest capăt de acțiune ca neîntemeiat.
Față de cele de mai sus, instanța a respins ca nefondată acțiunea reclamantului formulată în contradictoriu cu pârâtul.
Potrivit principiului disponibilității a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea sentinței civile atacate in sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
În motivare a arătat că instanța de judecată nu a luat in considerare susținerea sa potrivit căreia prin adresa nr._/21.05.2010, cât și prin adresa nr._/29.03. 2012, i-a comunicat pârâtului că in conformitate cu prevederile Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de 1 an in următoarele condiții:
- prin recalcularea chiriei in condițiile art. 31 din Legea locuinței nr. 114/1996 republicată, cu modificările si completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani;
- prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Dovada faptului că, chiriașul avea împlinită vârsta de 35 de ani a fost făcută cu copia actului de identitate a pârâtului.
Pe de altă parte, prevederile art. 8 alin. 4, lit. a si b din Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe (actualizată) a făcut obiectul analizei Curții Constituționale care a fost sesizată . având ca obiect obligația de a face. Astfel, prin Decizia nr. 120 din 1 februarie 2011 a fost respinsă ca neîntemeiată excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art.8 din Legea nr. 152/1998.
Curtea a constatat că aceste norme, prin care sunt stabilite criteriile de prelungire a contractelor de închiriere a locuințelor pentru tineri, construite si date in exploatare prin programe derulate de Agenția Națională pentru Locuințe, nu au reprezentat o încălcare a principiului neconstituțional al egalității, care nu au exclus, ci dimpotrivă, au presupus un tratament juridic identic numai in situații egale, iar situațiile in mod obiectiv diferite au justificat un tratament diferit.
Decizia nr. 120 din 1 februarie 2011 a fost publicată in Monitorul Oficial nr. 314/ 6.05.2011 fiind definitivă si general obligatorie.
Dispozițiile Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe (republicată) stipulează expres recalcularea chiriei pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani.
Nu ar trebuit ignorat faptul că prin adresa nr._/12.04.2011 pârâtul a fost informat că datorită contestației înregistrată la Consiliul Local cu nr. 54/2010 privind modalitatea de calcul a chiriei pentru titularii de contract ce au împlinit vârsta de 35 de ani, întreaga documentație a blocului 30 a fost predată unei firme autorizate in vederea recalculării suprafețelor construite desfășurate.
Prin urmare, tocmai datorită contestației înregistrate cu nr. 54/2010 la Consiliul Local de către un grup de chiriași ai . transmisă întreaga documentație a blocului 30 pentru recalcularea suprafețelor.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat următoarele:
Reclamantul și-a întemeiat cererea motivând pentru început că instanța de judecată „nu a luat în considerare susținerea" reclamantului precum că pârâtului i s-a adus la cunoștință prin adresele nr._/21.05.2010 și_/29.03.2012 că se va recalcula chiria aferentă contractul de închiriere nr. 185 din 21.04.2005, prelungit prin actul adițional nr. 1 din 03.06.2009, contract ce a expirat la data de 18.04.2010.
Reclamantul a trecut cu vederea faptul că instanța de judecată chiar și-a argumentat temeinic hotărârea precizând:
„adresele invocate de reclamant nu cuprind nici o referire la cuantumul chiriei lunare și nu țin loc de contract între părți", apoi că „art. 21 din Legea 114/1996 prevede că închirierea se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, deci în baza unui contract al părților, în care se arată chiria lunară, regulile de modificare a acesteia și modul de plată și nu în baza unui act unilateral al reclamantului"...iar „art. 31 și 32 din Lega 114/1996, prevăd ce cuprinde chiria practicată de proprietar, fără a da însă dreptul locatorului de a solicita pentru o perioadă neacoperită de contract chiria într-un cuantum stabilit în baza unei legi viitoare."
Revenind la fond/esență, reclamantul a invocat fără temei legal (fiindcă nu a existat pentru perioada incriminată în cererea de chemare în judecată vreun contract de închiriere încheiat între pârât și reclamant) cuantumul de 388 lei. Acest cuantum al chiriei a fost stabilit printr-o hotărâre intrată în vigoare ulterior perioadei incriminate (18.04._11), respectiv Hotărârea Consiliului Local al Municipiului S. nr. 81 din 31.03.2011 privind stabilirea cuantumului chiriei aferentă locuințelor ANL, pentru titularii de contracte de închiriere ce au împlinit vârsta de 35 de ani, conform art.62 alin.4 lit. a din Legea nr. 152/1998.
Hotărârea Consiliului Local al Municipiului S. nr. 81 din 31.03.2011 privind stabilirea cuantumului chiriei aferentă locuințelor ANL, pentru titularii de contracte de închiriere ce au împlinit vârsta de 35 de ani, a fost publicată pe site-ul instituției Primăriei municipiului S. la data de 05.04 2011. Conform art. 49 alin. (1) din Legea 215/2001 a administrației publice locale, „hotărârile cu caracter normativ devin obligatorii și produc efecte de la data aducerii lor Ia cunoștință publică, iar cele individuale, de la data comunicării", iar conform art. 15 alin. (2) Titlul II, Capitolul I din Constituția României, „legea dispune numai pentru viitor, cu excepția legii penale sau contravenționale mai favorabile".
Inclusiv în textul hotărârii Consiliului Local a fost invocat art. 49 din Legea 215/2001.
Bineînțeles, instanța de judecată a reținut și precizat acest lucru: „această hotărâre 185/2011 (aici a fost o eroare de redactare, în fapt este hotărârea 81/2011, 185 este numărul contractului) își produce efectele de la momentul publicării pentru viitor și nu pentru trecut, având în vedere principiul neretroactivității legii civile conform art. 15(2) din Constituția României".
În continuare a prezentat și de ce reclamantul, iar nu pârâtul, a fost în imposibilitatea prelungirii sau încheierii unui nou contract, începând cu data de 18.04.2010 și până
La data de 31.03.2011, pentru a răspunde astfel și motivului invocat de apelant că „nu trebuie ignorat faptul că prin adresa nr._/12.04.2011 pârâtul a fost informat că datorită contestației înregistrată la Consiliul Local cu nr. 54/2010 privind modalitatea de calcul...întreaga documentație a blocului 30 a fost predată unei firme autorizate în vederea recalculării suprafețelor construite desfășurate." Așa cum a specificat, contractul de închiriere nr. 185 din 21.04.2005 prelungit prin actul adițional nr. 1 din 03.06.2009 a expirat la data de 18.04.2010.
Pe ordinea de zi a ședinței Consiliului Local al Municipiului S. din data de 29.04.2010, a fost introdus, la punctul 9, un proiect de hotărâre privind stabilirea cuantumului chiriei aferentă locuințelor ANL, pentru titularii de contracte de închiriere ce au împlinit vârsta de 35 ani, conform art. 62 alin.4 lit. a din Legea nr. 152/1998 - inițiator Primarul municipiului S.. Urmare a contestației depuse la Consiliul Local al Municipiului S. de către un grup de chiriași ai blocului 30-ANL (printre care și pârâtul), înregistrată la nr. 54/2010, prin care s-a contestat mărimea suprafețelor construite desfășurate, mărime ce intra în calculul pentru stabilirea cuantumului chiriei, domnul primar I. L. a retras, ca inițiator, proiectul de pe ordinea de zi, fapt consemnat în procesul verbal al ședinței in data de 29.04.2010, de asemenea afișat pe site-ul instituției Primăriei municipiului S..
S-a menționat în procesul verbal: „retragerea proiectului de pe ordinea de zi ca urmare a sesizărilor făcute de unii chiriași care au reclamat neconcordanțe între suprafețele pe care le dețin și cele care au fost luate în calcul la plata chiriei. Astfel se va proceda la măsurarea efectivă a apartamentelor și la calculul chiriei în funcție de măsurătorile obținute".
Astfel, conform expunerii de motive nr._ din 22.04.2010 și raportului nr._ din 22.04.2010, în anexa care a stat la baza calculului chiriei pentru apartamentul nr. 15 în care locuiesc, suprafața construită desfășurată este de 88,45 mp.
Peste aproape un an de zile (așa a rezolvat cu „celeritate" reclamantul problema contestației și, implicit, a cuantumului chiriei), mai exact pe ordinea de zi a ședinței Consiliului Local al Municipiului S. din data de 31.03.2011, a fost introdus, la punctul 28, proiectul de hotărâre privind stabilirea cuantumului chiriei aferente locuințelor ANL, pentru titularii de contracte de închiriere ce au împlinit vârsta de 35 de ani, conform art. 62 alin.4 lit. a din Legea nr. 152/1998 - inițiator Primarul municipiului S..
Conform expunerii de motive nr._ din 22.03.2011 și raportului nr._ din 22.03.2011, în anexa care a stat la baza calculului chiriei pentru apartamentul nr. 15 în care locuiesc, suprafața construită desfășurată este de 77,34 mp.
Abia această hotărâre a fost adoptată, iar contestația depusă în data de 29.04.2010 pentru care nu s-a primit nici un răspuns, s-a dovedit a fi chiar întemeiată.
In fapt, reclamantul nu a putut încheia un contract de închiriere pentru perioada 18.04._11 pentru că nu exista temei legal, respectiv o hotărâre a Consiliului Local al Municipiului S. care să stabilească cuantumul chiriei conform art. 62 alin.4 lit. a din Legea nr. 152/1998, iar nu din refuzul pârâtului.
De fapt, reclamantul a înțeles că nu poate încheia retroactiv pentru perioada 18.04.2010 — 31.03.2011 și fără temei legal un contract, fiindcă, prin contractul de închiriere nr. 185 din 14.10.2011, a fost specificat la art. 2 termenul de închiriere de 6 luni, respectiv 14.10._12, iar la art. 3 din același contract s-a precizat că achitarea chiriei se face începând cu data de 01.04.2011, practic luna din care intra în vigoare Hotărârea Consiliului Local al Municipiului S. nr. 81 din 31.03.2011.
Reclamantul a invocat faptul că prin adresa nr._ din 21.05.2010 pârâtul a fost înștiințat asupra condițiilor prin care se putea prelungi contractul de închiriere, după care a recunoscut în aceeași adresă că la acea dată (21.05.2010) cuantumul chiriei nu putea fi stabilit. Reclamantul nu putea obliga pârâtul, printr-o simplă adresă, la o plată în viitor, cu caracter retroactiv, de vreme ce în art. 14 din contractul de închiriere nr. 185 din 21.04.2005, contract oricum expirat la acea dată, s-a menționat că dispozițiile contractului se completează doar cu prevederile Codului civil și cu alte acte normative privind închirierea locuinței ce se vor emite pe durata derulării contractului. Adresa nr._/29.03.2012 a fost la fel de tardivă ca și celeritatea stabilirii cuantumului chiriei abia peste aproape un an de zile. De altfel și ea a fost analizată corect de instanța de judecată.
A menționat în clar contractele încheiate și respectate, odată cu perioada lor de derulare:
- contractul de închiriere nr. 185 din 21.04.2005 pentru perioada 18.04._09;
- contractul de închiriere nr. 185 din 21.04.2005 prelungit prin actul adițional nr. 1 din 03.06.2009 pentru perioada 08.04._10;
- contractul de închiriere nr. 185 din 14.10.2011 pentru perioada 14.10._12, dar cu plata chiriei începând cu 01.04.2011;
- contractul de închiriere nr. 185 din 01.02.2013, aflat în derulare, pentru perioada 01.02._14, cu plata chiriei începând cu 01.02.2013.
Pentru perioada 18.04._11 reclamantul a fost în imposibilitatea încheierii vreunui contract legal datorită motivelor prezentate pe scurt mai sus și mai detaliate în întâmpinarea la prima cerere de chemare în judecată.
Cât privește menționarea de către reclamant, în întemeierea apelului, a deciziei nr. 120 din 1 februarie 2011 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 8 din Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, această decizie nu a avut nicio legătură cu dosarul nr._ . Pârâtul nu a făcut nicio cerere de sesizare a Curții Constituționale și nici nu a contestat vreodată că nu împlinise vârsta de 35 de ani înainte de perioada incriminată 18.04._11.
Prin cererea depusă la Primăria municipiului S. înregistrată la nr._/14.04.2010, deci înainte de expirarea termenului din contract, prin care a solicitat prelungirea contractului de închiriere, cât și prin faptul că, deși nu a existat vreun contract de închiriere, a achitat chiria în continuare la termen, la nivelul sumei stabilite prin actul adițional nr. 1 din 03.06.2009, respectiv 119,28 lei, s-a dovedit astfel a fi un bun chiriaș (operând, în termeni juridici, tacita relocațiune). În fapt, reclamantul a ocolit de fiecare dată acest lucru, reținut și precizat clar în sentința civilă atacată:
„Din întregul material probator administrat rezultă că în perioada 18.04._11 pentru care reclamantul solicită obligarea pârâtului la plata diferenței de chirie, între părți nu a existat contract de închiriere."
Atât în cererea de chemare în judecată, în răspunsul la întâmpinare, cât și în motivarea cererii de apel, reclamantul nu a invocat decât acele adrese, respectiv nr._/21.05.2010 și nr._/29.03.2012, omițând de fiecare dată să recunoască imposibilitatea, din vina exclusivă a reclamantului, a încheierii vreunui contract legal. Mai mult, prin cererea de apel, reclamantul a încercat să introducă și un motiv fals (prin menționarea deciziei nr. 120 din 1 februarie 2011) care să abată instanța de apel de la judecarea fondului.
Pe cale de consecință, având în vedere faptul că reclamantul a solicitat admiterea unei acțiuni pentru plata unei sume cu titlu de diferență chirie restantă (la care a adăugat și majorări de întârziere) rezultată printr-un calcul care nu a respectat legea, cât și faptul că pârâtul, în calitate de chiriaș, a respectat toate contractele de închiriere încheiate cu reclamantul, iar pentru perioada incriminată 18.04._11 nu a existat vreun contract de închiriere - din vina exclusivă a reclamantului, acesta înțelegând să se folosească la stabilirea retroactivă a sumei de o hotărâre a Consiliului Local al municipiului S. intrată în vigoare ulterior, a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Examinând apelul în raport de motivele invocate, de actele și lucrările dosarului, de considerentele sentinței civile atacate, tribunalul reține că prin cererea formulată s-a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 3075 lei reprezentând diferență chirie restantă pentru perioada 18.04._11 și a sumei de 2762 lei reprezentând majorări de întârziere aferente, precum și obligarea pârâtului la plata majorărilor de întârziere până la plata sumei solicitate cu titlu de chirie.
În motivele de apel s-a susținut că instanța de judecată nu a luat în considerare susținerea potrivit căreia prin adresa nr._ din 21.05.2010 și prin adresa nr._/ 29.03.2012 apelantul i-a comunicat pârâtului că, în conformitate cu prevederile Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de 1 an în anumite condiții.
Considerentele sentinței apelate relevă că nu s-a reținut susținerea reclamantului că a adus la cunoștință pârâtului prin adresele nr._/21.05.2010 și nr._/29.03.2012, că se va recalcula chiria aferentă imobilului închiriat și astfel reclamantul ar fi îndreptățit să solicite retroactiv pentru perioada 18.04._11, chiria majorată stabilită prin HCL 185/31.03.2011, întrucât adresele invocate nu cuprind nici o referire la cuantumul chiriei lunare și nu țin loc de contract între părți, iar această hotărâre nr. 185/2011 și-a produs efectele de la momentul publicării pentru viitor și nu pentru trecut, având în vedere principiul neretroactivității legii civile conform art. 15(2) din Constituția României.
Instanța de fond a dat eficiență prevederilor art. 21 din Legea nr. 114/1996 potrivit cărora închirierea se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, deci în baza unui contract al părților, în care se arată chiria lunară, regulile de modificare a acesteia și modul de plată și nu în baza unui act unilateral al reclamantului, în speță, fiind cazul adreselor invocate de apelant.
Art. 31 și 32 din Legea nr. 114/1996 stabilesc ce cuprinde chiria practicată de proprietar, fără a da însă dreptul locatorului de a solicita pentru o perioadă neacoperită de contract chiria într-un cuantum stabilit în baza unei legi viitoare.
Probatoriul administrat în cauză demonstrează că în perioada 18.04._11 pentru care se solicită obligarea pârâtului la plata diferenței de chirie, între părți nu a existat un contract de închiriere. Potrivit actului adițional 1 la contractul 185/2005, durata închirierii fiind 08.04.2009 până la 18.04.2010, un nou contract între părți a fost încheiat abia la 14.10.2011, contractul 185 de închiriere locuință, durata de închiriere fiind 14.10._12 și chiria de 387,55 lei /lunar începând cu data de 01.04.2011.
Rezultă că, pentru perioada dedusă judecății, pârâtul intimat datorează chiria în cuantumul prevăzut de convenția părților, care constituie legea părților, văzând că HCL nr. 185/2011 este ulterioară, și deci nu poate produce efecte retroactive.
Adresa din 2010 invocată de apelant nu cuprinde nicio referire cu privire la cuantumul chiriei, iar cea din 2012 a fost emisă ulterior perioadei dedusă judecății, deci nu valorează o notificare în sensul recalculării chiriei pentru respectivul interval de timp.
Pârâtul-intimat a achitat chiria, în cuantumul arătat mai sus, astfel că primul capăt de cerere este neîntemeiat.
Nefondate sunt și cererile accesorii, care urmează soarta capătului principal al acțiunii.
Aspectul referitor la prevederile art. 8 alin. 4, lit. a și b din Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, actualizată, care au făcut obiectul analizei Curții Constituționale, sesizată într-o cauză civilă având ca obiect obligația de a face, nu este relevant în cauză. Deși prin Decizia nr. 120 din 1 februarie 2011 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 8 din Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe a fost respinsă ca neîntemeiată excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 8 din Legea nr. 152/1998, lege care prevede recalcularea chiriei la împlinirea vârstei de 35 de ani,, în cauza de față aceasta nu prezintă importanță, în condițiile în care nu s-a comunicat intimatului în timp util cuantumul majorat al chiriei, potrivit dispozițiilor legale care guvernează închirierea suprafețelor cu destinație de locuință.
În același context, nici motivul vizând împrejurarea că prin adresa nr._/12.04.2011 pârâtul a fost informat că datorită contestației înregistrată la Consiliul Local cu nr. 54/2010 privind modalitatea de calcul a chiriei pentru titularii de contract ce au împlinit vârsta de 35 de ani, întreaga documentație a blocului 30 a fost predată unei firme autorizate în vederea recalculării suprafețelor construite desfășurate nu prezintă relevanță în cererea dedusă judecății, raportat la pretențiile avansate de reclamant.
De observat că și această adresă a fost emisă după perioada dedusă judecății și deci nu constituie o informare în timp util a chiriașului.
Pentru considerentele expuse, tribunalul în baza art. 480 Cod procedură civilă, va respinge apelul ca nefondat și va menține sentința primei instanțe ca fiind temeinică și legală.
Pentru aceste motive;
În numele Legii,
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de către reclamantul M. S. – prin primar, împotriva sentinței civile nr. 4797 din data de 26 septembrie 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, intimat fiind pârâtul M. E. E., domiciliat în S., ., nr. 16, ..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 27 februarie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
A. I. M. V. O. D. S. A.-M.
Red. A.I.M.
Judecător fond C. A.
Tehnored. S.A.M.
4 ex./13.03.2014
| ← Obligaţie de a face. Hotărâre din 29-04-2014, Tribunalul SUCEAVA | Expropriere. Sentința nr. 1586/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
