Expropriere. Sentința nr. 1586/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1586/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 26-09-2014 în dosarul nr. 9114/86/2013
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința Nr. 1586/2014
Ședința publică de la 26.09.2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. G.
GREFIERSimion M. G.
P. de pe lângă Tribunalul Suceava reprezentat de procuror
J. L.
Pe rol, pronunțarea cauzei civile având ca obiect „expropriere”, formulată de reclamantul D. V. în contradictoriu cu pârât Statul Român prin CNADNR - Direcția Regională de Drumuri și Poduri.
Discuțiile asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 19 septembrie 2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere redactată separat ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, și când instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru data de azi, 26 septembrie 2014.
După deliberare,
TRIBUANALUL
Asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava la data de 03.09.2013 și înregistrată în dosar nr._, reclamantul D. V. a formulat o contestație la expropriere împotriva Hotărârii nr. 335 din 31.05.2013 dată în dosarul 157 al Comisiei de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a comunei Șcheia prin care:
a. a solicitat verificarea temeiniciei Hotărârii cu privire la cuantumul despăgubirilor, susținând că acestea au fost calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului pe care l-a solicitat, a solicitat să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea Statului R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 25 Euro pe mp, în sumă de_ euro.
b. a solicitat obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de siguranță și de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
c. a solicitat cheltuieli de judecată.
În motivarea contestației depuse, reclamanta a arătat că prin Hotărârea nr.335 din 31.05.2013 s-a dispus exproprierea suprafeței de 424 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.
A arătat că imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr. 614/2011, (poziția nr. 234 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173„.
A susținut că din documentația cadastral juridică a rezultat că în prezent el este titularul dreptului de proprietate și îndreptățit a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță, conform următoarelor înscrisuri: act de partaj nr.283/2004, încheiere OCPL plan de amplasament, certificat de moștenitor nr.8/2004 si extras de CF. A mai susținut că despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Tot acesta a arătat că, potrivit art. 18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică…”. A mai susținut că art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie sa tină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
A susținut că potrivit art. 44 alin. 3 din Constituția României si art. l din Protocolul I adițional în Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
A arătat că Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia nr. 9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26. alin. l și alin. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate,,.
A susținut că expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de proiecție și a zonei de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr. 43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de protecție și de siguranță este interzisă, motiv pentru care a solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
A arătat că potrivit rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între un minim de 20 și un maxim de 30 euro pe mp.
În drept, reclamantul și-a motivat cererea pe dispozițiile Legii nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Codul de Procedură Civilă.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar înscrisuri (file 8-15).
Prin întâmpinarea depusă la dosar, Compania Național de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. a arătat că prin hotărârea nr. 335 din 21 mai 2013 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr. 234 cu suprafața de 424 mp teren, identică cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 523 lei.
A susținut că în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi. Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe a unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal. Totodată, a susținut că potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din mânia - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și analizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
A arătat că în conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> A susținut că nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în intravilanul corn. Șcheia, la locul numit "Heleșteu", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamant este justificată.
De asemenea, a susținut că nu este întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere •
Sub acest aspect, a apreciat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 126 mp și respectiv 1822 mp teren rămase în patrimoniul reclamantului pot fi utilizate în continuare ca terenuri arabile conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, aceste suprafețe nefiind afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.
Față de apărările sus menționate, a considerat că nu este justificată nici retenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.
În dovedire, pârâtul a depus la dosar înscrisuri (filele 29-61).
În cauză a fost întocmit un raport de expertiză tehnică judiciară (fila 98 dosar) și un supliment la raportul de expertiză (fila 166 dosar) în urma obiecțiunilor formulate de pârât.
În ședința din 19.09.2014, reclamantul a arătat că înțelege să își restrângă acțiunea. Prin precizările depuse la dosar în acest sens a arăta faptul că își micșorează pretențiile primului capăt de cerere la suma de 4839 euro (11,40 euro/mp) și că solicită obligarea expropriatorului și la plata despăgubirilor în sumă de 1691 euro, respectiv 17 euro, reprezentând scăderea parțială de valoare a suprafețelor din terenul rămas neexpropriat datorită lipsei de folosință în continuare conform categoriei de folosință arabil pentru terenul loc înfundat de 2126 mp și terenul de 21 mp ocupat suplimentar de drum.
A arătat că, în cauză, valoarea stabilită de experți o consideră o despăgubire dreaptă care reprezintă valoarea adevărată a imobilului expropriat.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin hotărârea nr.335 din 31.05.2013 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava, s-a dispus plata sumei de 523 lei în favoarea reclamantului D. V. cu titlu ce despăgubire pentru exproprierea imobilului constând în suprafața de 424 mp teren liber de construcții, identică cu parcela_ a . din dezmembrarea parcelei_ din CF._ Șcheia..
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011 ( poz.nr.234 din Anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava.”
Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. 3 din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21– art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, stabilește că pentru fixarea despăgubirii, instanța compară rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
Prin Decizia nr. 9760/02.XII.2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție București s-a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială prevăzută de art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unei constrângeri exagerate”.
În speță expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 523 lei, reclamantul, în calitate de expropriat și-a restrâns pretențiile la suma de 4834 Euro, iar prin raportul de expertiză și suplimentul la raport întocmite în cauză de către Comisia de experți formată din expert C. D., C. L. și M. A. s-a propus într-o primă variantă suma de 848 Euro (2 Euro/mp), prin raportare la „ Calculatorul notarial pentru județul Suceava”, iar într-o altă variantă suma de 4834 Euro(11,40 Euro/mp), prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.98,125, și f.166-189 ds.).
Expropriatorul a contestat raportul de expertiză, solicitând menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând faptul că experții nu s-au raportat la tranzacțiile concrete cu imobile similare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Este real că pentru determinarea prețului de piață, experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare, însă și-au argumentat concluzia arătând că abordarea prin piață-comparația directă, se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. Valoarea de piață a terenurilor se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piață poate fi obținută în urma analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață, care au fost tranzacționate la o dată apropiată de data evaluării.
Arată experții că în conformitate cu GME1 (Ghidul de practică în evaluarea terenului) „ Când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare ale terenurilor comparabile”
Analiza prețurilor la care s-au efectuat tranzacțiile sau a prețurilor cerute sau oferite pentru terenurile comparabile este urmată de efectuarea unor corecții ale prețurilor terenurilor libere pentru terenurile comparabile pentru a cuantifica diferențele dintre prețurile plătite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafață, cauzate de diferențele între caracteristicile specifice ale terenurilor și tranzacțiile cu acestea.
Au mai arătat experții că informațiile privind comparabilele au fost preluate din următoarele surse: analiza planurilor de situație cadastrale ale zonei de amplasament și inventarierea proprietății comparabile; consultarea publicațiilor și site-urile de specialitate de publicitate imobiliară ( f.114, 115 dosar).
În completarea acestui obiectiv, în suplimentul la raportul de expertiză se arată că la data întocmirii raportului, având în vedere gradul scăzut de activitate al pieței, sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile-bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, cabinete notariale, localnici nu au oferit informații despre tranzacții încheiate, acest aspect confirmând caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada 2008-2010 de unde raritatea informațiilor despre tranzacții încheiate pentru zonele de interes din raport la data întocmirii raportului.
Informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă sunt o dovadă a „ valorii de piață” deoarece, chiar pe piețele în declin/, puțin active există vânzători responsabili care nu acționează sub constrângerea de a vinde și a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de astfel de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Standardele definesc termenii și principiile estimării valorii arătând că: „ Valoarea nu este un fapt, ci o opinie asupra celui mai probabil preț care ar fi plătit pentru un activ (proprietate) în cazul unui schimb fie asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ (proprietate) „(Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS-Cadru General). „ Ciomparația directă se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării” ( GME1-Evaluarea terenului).
Estimarea valorii de piață la data întocmirii raportului, în condițiile existenței de oferte preluate din diverse surse de informare și a puținelor tranzacții efective, credibilitatea informațiilor reale de tranzacționare din contractele încheiate ridicând mari semen de întrebare în condițiile în care, pentru terenuri tranzacționate în aceeași zonă și perioadă, prețurile de vânzare menționate în contractele încheiate în perioada 2008-2010, când s-au înregistrat prețuri istorice de vânzare a imobilelor, prezintă diferențe nejustificat de mari, astfel că folosirea ofertelor este rațională fiind susținută și de intervalul ofertelor existente la acea dată și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor, utilizare impusă evaluatorului de procesul de evaluare ( Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).
Prin urmare, nu se poate reține că experții au ignorat tranzacțiile concrete, așa cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, care sunt unanime, au o bază legală(SIE 2011) iar expropriatorul deși le-a contestat, nu a oferit nici un exemplu de tranzacție similară sau comparabilă încheiată în perioada întocmirii raportului de evaluare.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul a criticat coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă arătând următoarele:
- pentru criteriile referitoare la calitatea terenului și la utilizarea permisă nu s-a aplicat nici o corecție negativă deși acest lucru se impunea în contextul în care, potrivit anunțului de vânzare pentru comparabila nr.1, această comparabilă este situată în intravilan și are în concret potențial construibil, în timp ce pentru terenul expropriat potențialul construibil este condiționat de reconversia categoriei de folosință din teren agricol (conform destinației actuale) în teren pentru construcții ( pag.17 din raport).
- pentru criteriul deschiderii la drum se impunea aplicarea unui coeficient de corecție negativ în raport de faptul că proprietatea comparabilă nr.-1are deschideri la drum pe două laturi( așa cum rezultă din anunțul de vânzare), în timp ce terenul expropriat are o singură deschidere de cca. 17 ml la un drum de exploatare, această diferență semnificativă impunând aplicarea unei corecții negative în considerarea faptului că frontul mai mare la drum sporește potențialul de utilizare și implicit și valoarea de piață a terenului;
- pentru criteriul utilităților trebuia aplicat un coeficient de corecție negativ într-un procent mai mare decât cel reținut (- 5%) deoarece în cazul terenului expropriat rețelele tehnico utilitare sunt situate la o distanță de 380 m față de limita acestuia, în timp ce în cazul comparabilei nr.1 toate utilitățile sunt amplasate în imediata apropiere ( respectiv zona restaurantului Vama V. și a depozitului Kalman, obiective conectate la rețelele utilitare), context în care o eventuală racordare a terenului în discuție la utilități implică o . costuri însemnate de natură să afecteze valoarea sa de piață într-un procent mai mare decât cel reținut în raport( fila 155, 156 dosar).
În urma analizei acestor obiecțiuni,prin suplimentul la raportul de expertiză întocmit comisia de experți și-a menținut concluzia privind valoarea de piață a terenului expropriat arătând următoarele:
- pentru criteriul privind localizarea – interpretarea poziției comparabilei „1” este subiectivă deoarece, conform detaliilor din anunț terenul comparabilei este „vecin cu depozitul Kalman”( clădire roșie) fiind la extremitatea limitei intravilanului, localizare comparabilă cu a terenului subiect care este situat tot în intravilanul comunei Șcheia (conform extras CF ), referirea la restaurantul „Vama V.” este doar informativă pentru că așa cum se poate constata din planul de amplasament distanța de la restaurant până la comparabilă este de cca.350 m (scara hărții) comparabilă cu cea a terenului subiect 375 m (pag.15-16).
- pentru criteriul privind calitatea terenului și utilizarea permisă nu s-au aplicat corecții la criteriul privind „calitatea terenului”deoarece atât subiectul de evaluat cât și comparabila „1” au aceeași categorie de folosință a terenului, „intravilan arabil”, d.p.d.v urbanistic nu există diferențe între terenul evaluat și comparabilă; în mod subiectiv s-a interpretat „condiționarea” ca teren pentru construcții știut fiind că, pentru eliberarea unei autorizații de construire sunt necesare obținerea avizelor stabilite prin Certificat de urbanism.
- pentru criteriul privind deschiderea terenului nu s-au aplicat corecții negative pentru deschiderea la două drumuri a comparabilei, în capete opuse deoarece, conform scării la care este întocmită harta, comparabila are o deschidere de cca.14 m deschidere optimă pentru utilizarea pentru construcții care se pierde la parcelare deoarece nu este suficientă pentru conservarea lățimii unui drum de acces la parcelele de min.3,50 m lățime, avantajul dublei ieșiri la drumuri fiind anulată în cazul parcelării terenului comparabilei (suprafața mai mare de 5000 mp permite dezmembrarea în loturi mai mici și mai ușor vandabile, caracteristică menționată ca avantaj în anunț „posibilitate parcelare”).
- pentru criteriul privind utilitățile corecția negativă aplicată de - 5% la criteriul privind „utilitățile” a fost corect estimată deoarece din aplicarea corecției negative la suprafața considerată în analiză rezultă o sumă de 4372 mp* - 0,70 Euro= 3060 Euro alocată pentru diferența de posibilitate de racordare a utilităților, sumă acoperitoare pentru racordul electric deoarece nu trebuie neglijată realitatea economică conform căreia, în prezent, proprietățile au posibilitatea tehnologică de a-și asigura independența totală sau parțială față de rețelele publice de utilități de apă și canal prin puțuri săpate sau forate și depozitarea sau epurarea apelor menajere în fose septice sau ministații de epurare, utilizarea panourilor solare sau a instalațiilor de producere a curentului electric eoliene.
Prin urmare, instanța își însușește concluziile raportului de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 11,40 Euro/mp, valoare rezonabilă având în vedere caracteristicile concrete ale terenului situat în intravilanul comunei Șcheia la o distanță de aproximativ 380 mp Sud de drumul modernizat Suceava – Sf.I. și cu posibilitatea tehnologică de a-și asigura independența totală sau parțială față de rețelele publice de utilități de apă și canal (fila 167 dosar).
În ceea ce privește data evaluării, în mod corecta fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză, luna martie 2014, față de prevederile exprese în acest sens ale art.26 al.2 din Legea nr.33/1994.
Cererea expropriatorului de menținere a despăgubirilor inițiale, nu poate fi primită de instanță, în condițiile în care suma propusă cu titlu de despăgubiri de 532 lei este derizorie fiind stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către PFA C. C. în procedura prealabilă exproprierii efective prev. de art.11 al.7,8 din legea nr.255/2010 și art.8 din Normele de aplicare a legii, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate ale camerelor Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt doar orientative și, mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită, nu constituie valoarea de piață a terenului, ori ceea ce interesează în cauză este tocmai valoarea de piață (f.55 ds.).
Din același raport de expertiză rezultă că în urma exproprierii în patrimoniul reclamantului a mai rămas suprafața de 2126 mp teren identică cu imobilul nr._ ce nu poate fi folosită în continuare conform destinației actuale de teren agricol (în prezent arabil) întrucât este fără ieșire la calea publică, devenind loc înfundat. Utilizarea în continuare conform destinației actuale, de teren agricol, se poate face numai cu condiția amenajării unui drum de exploatare în partea de Nord a șoselei de centură pentru care este necesară utilizarea unei suprafețe suplimentare de 21 mp din imobilul nr._ și amenajarea traversării pârâului pe aceeași parte.
Pentru suprafața de 2126 mp teren identică cu imobilul_ a intervenit o scădere de valoare comparativ cu valoarea acesteia înainte de expropriere, evaluată de experți la suma de 1691 Euro iar amenajarea drumului de 21 mp a fost estimată de experți la suma de 17 Euro (n fila 105-106 dosar), reclamantul fiind îndreptățit a primii și aceste despăgubiri în conformitate cu disp. art.26 al.1 și 2 din Legea nr.33/1994 (Lege cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr.255/2010 face trimitere și care prevăd că, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială respectivă, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, instanța va admite acțiunea astfel cum a fost restrânsă și va obliga pârâtul S. R. prin C.N.A.D.R Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamantului D. V. suma 4834 Euro echivalent în lei la cursul oficial BNR din ziua plății efectuate cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 424 mp teren, identic cu parcela nr._ a . de 1691 Euro reprezentând diminuarea valorii suprafeței de 2126 mp teren rămasă neexpropriată datorită lipsei de folosință în continuare conform categoriei de folosință arabil precum și a sumei de 17 euro pentru suprafața de 21 mp teren ocupată suplimentar de drum.
Cu referire la cheltuielile de judecată se reține că reclamantul a avansat cu acest titlu suma totală de 3500 lei din care 2500 lei reprezintă onorariul experților C. D. și C. L. și 1000 onorariul avocațial conform chitanțelor depuse la dosar.
Având în vedere că reclamantul și-a restrâns în mod sensibil pretențiile inițial formulate tribunalul, în baza art. 453 al.1 din NCP va obliga pârâtul în calitate de parte căzută în pretenții să plătească reclamantului suma de 3300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea civilă formulată de reclamantul D. V., CNP_ domiciliat în .. Șcheia, jud. Suceava, în contradictoriu cu pârât Statul Român prin CNADNR - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în Iasi, .. 19, cod poștal_, astfel cum a fost restrânsă.
Modifică Hotărârea nr. 335/31.05.2013 a Comisiei de Verificare a Dreptului de Proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia, județ Suceava.
Obligă pârâtul S. R. prin CNADR – Direcția regionale de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamantului D. V. suma de 4834 Euro echivalent în lei la cursul oficial BNR din ziua plății efective, cu titlul de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 424 mp teren, identic cu parcela nr._ a . dezmembrarea parcelei_ din C.F._ Șcheia, suma de 1691 Euro reprezentând diminuarea valorii suprafeței de 2126 mp identic cu imobil nr._ rămasă neexpropriată datorită lipsei de folosință în continuare conform categoriei de folosință arabil și a sumei de 17 euro pentru suprafața de 21 mp ocupat suplimentar de drum.
Admite în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată.
Obliga S. român prin CNADR – Direcția regionale de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamantului suma de 3300 lei reprezentând onorariu avocat și onorariu expert.
Cu drept de apel.
Pronunțată în ședință publică.
PreședinteGrefier
I. GeorgeaSimion M. G.
Red I.G.
2 ex./31.X.2014
Tehnored. S.M.G.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 154/2014. Tribunalul SUCEAVA | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 878/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
