Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 772/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 772/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 28-05-2015 în dosarul nr. 772/2015
Dosar nr._ Hotărâre care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 772
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA_ 2015
PREȘEDINTE V. O. D.
JUDECĂTOR A. I. M.
GREFIER S. A.-M.
Pe rol, judecarea apelului declarat de către reclamantul A. P., împotriva sentinței civile nr. 3464 din data de 4 decembrie 2014 pronunțată de Judecătoria Rădăuți în dosar nr._, intimat fiind pârâtul A. D..
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat C. C., pentru reclamantul apelant, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Instanța constată că la dosar a fost depusă, prin serviciul registratură, de către reclamantul apelant dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 86 lei – f. 8, pe care o anulează, apelul fiind legal timbrat.
Apărătorul reclamantului apelant arată nu are cereri de probe de formulat și solicită acordarea cuvântului la dezbateri pe fondul cauzei.
Instanța, în baza art. 244 al. 1 din noul Cod de procedură civilă, constată terminată cercetarea procesului și deschide dezbaterile asupra fondului cauzei, potrivit disp. art. 392 din noul Cod de procedură civilă.
Apărătorul reclamantului apelant solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, casarea sentinței civile atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea administrării unui probatoriu, având în vedere faptul că la instanța de fond au fost reținute dispozițiile Legii nr. 17/2014, aspecte ce nu au fost puse în discuți, iar la dosar au fost depuse documente din care rezultă modalitatea încheierii contractului, identificarea terenului din punct de vedere cadastral, faptul că promitentul vânzător este proprietarul terenului, fără cheltuieli de judecată.
Instanța, în baza art. 394 din noul Cod de procedură civilă, închide dezbaterile.
TRIBUNALUL,
Asupra apelului de față, constată:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Rădăuți la data de 8.07.2014, sub nr._, reclamantul A. P. în contradictoriu cu pârâtul A. D. a solicitat instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de 2146 mp, situată în extravilanul .: drum județean, A. V., A. P., B. M., identică din punct de vedere cadastral cu nr._ din CF_ P., pentru care a fost achitat prețul de 3000 lei.
În motivare a arătat că la data de 15.05.2014 a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpărare prin care acesta i-a înstrăinat suprafața de teren menționată mai sus, convenind cu acesta ca în termen de 1 lună de zile să perfecteze actele autentice.
Întrucât, datorită vârstei înaintate și a stării de sănătate a pârâtului, acest lucru nu a mai fost posibil, a fost nevoit să promoveze prezenta acțiune.
S-a mai precizat faptul că de la data încheierii antecontractului a intrat în posesia și folosința terenului, comportându-se ca un adevărat proprietar.
În drept, au fost invocate disp. art.1669 C.civ.
Prin întâmpinare, pârâtul a arătat că este de acord cu acțiunea formulată de reclamant.
Prin sentința civilă nr. 3464 din data de 4 decembrie 2014, Judecătoria Rădăuți a respins acțiunea civilă având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic, privind pe reclamantul A. P., în contradictoriu cu pârâtul A. D..
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15.05.2014, sub semnătură privată, pârâtul, în calitate de promitent-vânzător s-a obligat să transmită reclamantului, în calitate de promitent-cumpărător, dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 2146 mp, situată în extravilanul .: drum județean, A. V., A. P., B. M., identică din punct de vedere cadastral cu nr._ din CF_ P., pentru care a fost achitat prețul de 3000 lei.
Imobilul este înscris în cartea funciară, proprietar fiind pârâtul, la dosar fiind depus un plan de amplasament, un plan de încadrare al imobilului și un certificat de atestare fiscală.
Având în vedere data încheierii convenției dintre părți, instanța a reținut că în cauză sunt aplicabile prevederile noului Cod civil.
Interpretând dispozițiile art.1279 C.civ., instanța a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie încheiat în formă autentică, forma autentică în cazul imobilelor fiind cerută „ad validitatem”, condiție pe care trebuie să o îndeplinească și promisiunea de a contracta.
Pe de altă parte, instanța a reținut că prin Legea nr.17/2014 s-au introdus noi condiții necesare în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren agricol extravilan care a făcut obiectul unei antecontract de vânzare-cumpărare încheiat anterior.
Astfel, potrivit art. 5 trebuie îndeplinite următoarele condiții:
- antecontractul să fie încheiat potrivit prevederilor Codului civil;
- există adeverința, respectiv avizul cu privire la respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor sau al statului prin ADS;
- există avizul specific al Ministerului Apărării Naționale sau al Ministerului Culturii, în cazul terenurilor agricole extravilane care interesează activitatea specifică a ministerelor de resort menționate;
- imobilul care face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal;
- imobilul care face obiectul antecontractului este înscris în cartea funciară.
Art. 20 al acestei legi exclud de la aplicarea acesteia numai antecontractele încheiate în formă autentică, înainte de . legii.
În cauză, nu au fost îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de lege și arătate mai sus, motiv pentru care instanța a respins acțiunea.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul prin care a arătat următoarele:
Prin acțiunea inițial formulată a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în ceea ce privește o suprafață de teren de 2146 mp. situată în extravilanul . care a achitat cu titlu de preț suma de 3000 lei.
Pârâtul și-a exprimat acordul cu privire la admiterea acestei acțiuni, motivând că imposibilitatea perfectării actelor autentice pentru această suprafață de teren s-a datorit vârstei înaintate și stării sale de sănătate.
Instanța de fond a apreciat însă că acțiunea se impune a fi respinsă nefiind îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de lege atât sub aspectul formei acestei promisiuni de vânzare-cumpărare, cât și din punct de vedere al dispozițiilor Lg. 17/2014.
Analizând conținutul dispozițiilor art.1279 C.civ. s-a putut observa că legiuitorul a impus ca promisiunea de a contracta trebuie să cuprindă toate clauzele contractului promis, ceea ce s-a și întâmplat în acea promisiune de vânzare-cumpărare, în sensul că s-au inserat părțile, s-a arătat obiectul și a fost și individualizat, s-a stipulat și achitat prețul, iar cumpărătorul a intrat în posesia și folosința imobilului.
De asemenea, la dosarul cauzei, odată cu promovarea acestei cereri a depus extras C.F. ce a atestat faptul că promitentul vânzător (pârâtul) este proprietarul tabular al imobilului, depunând totodată un certificat fiscal, aspecte reținute și de instanța de fond.
În ceea ce privește dispozițiile Lg. 17/2014, această chestiune nu a fost pusă în discuție și a apreciat că instanța a reținut-o ca pe o excepție, din moment ce s-a consemnat în motivare că nu ar fi urmat procedura impusă de această lege.
Pârâtul din prezenta cauză este unchiul său și așa cum disp. art.20 al.2 Lg. 17/2014 prevăd, în astfel de situații nu sunt aplicabile dispozițiile acestui act normativ.
Așadar a considerat că instanța a dat o interpretare greșită obiectului dedus judecății, motiv pentru care a solicitat admiterea apelului, casarea hotărârii instanței de fond și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea administrării unui probatoriu, având în vedere faptul că au fost reținute disp. Lg. 17/2014, aspecte ce nu au fost puse în discuție la fond.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat următoarele:
După cum a arătat și la instanța de fond, este întrutotul de acord cu acțiunea promovată de nepotul său A. P.. Actele autentice pentru această suprafață de teren nu le-a putut perfecta și datorită vârstei înaintate și problemelor de sănătate pe care le întâmpină de ceva vreme, astfel că nu ar exista vreun impediment ca instanța să admită această cerere.
Imobilul este în posesia și folosința nepotului său, el este cel ce achită taxele și impozitele aferente acestei suprafețe de teren, înstrăinarea acestui imobil făcându-se în realitate de mai bine de 5 ani de zile.
Așadar, a solicitat admiterea cererii astfel cum a fost formulată, între părți neexistând nici un fel de pretenții.
Examinând apelul, conform art. 479 al. 1 din noul Cod de procedură civilă, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a considerentelor sentinței și a criticilor invocate, tribunalul reține următoarele:
Prima instanță a reținut două argumente, pentru respingerea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În primul rând, greșit a apreciat că antecontractul de vânzare-cumpărare putea fi încheiat exclusiv în formă autentică, cerută „ad validitatem”.
Reține tribunalul că forma autentică nu reprezintă o cerință pentru validarea promisiunii de vânzare, cum greșit a interpretat prima instanță, fiind suficient și un înscris sub semnătură privată.
În acest sens trebuie avut în vedere caracterul unui astfel de contract, care, fără îndoială, este guvernat de principiul consensualismului, nefiind un act solemn, nicio dispoziție legală neconferindu-i în prezent valoare solemnă.
D. pentru o scurtă perioadă de timp, prin legea 127/2013, de aprobare a OUG 121/2011, prin care s-a modificat art. 24 din legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, s-a conferit promisiunii ce are ca obiect un drept de proprietate sau alt drept real asupra unui imobil, valoarea unui contract solemn, ulterior, în conținutul legii 7/1996 nemairegăsindu-se această condiție, ceea ce înseamnă că s-a revenit la caracterul consensual al promisiunii de vânzare.
Așadar, în lipsa unei dispoziții exprese contrare, în materie contractuală se aplică regula consensualismului, consacrată prin prevederile art. 1178 din vechiul cod civil, conform căruia „Contractul se încheie prin simplul acord de voințe al părților dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă”.
Dispozițiile art. 1244 din Noul Cod Civil, la care prima instanță face referire, constituie într-adevăr o derogare de la principiul consensualismului, însă nu se aplică în cauză deoarece reglementează obligativitatea încheierii în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, a convențiilor care strămută drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, deci a acelor contracte translative de proprietate sau de alte drepturi reale, rațiunea acestei derogări ținând de efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară ce se va produce în condițiile stabilite prin legea de punere în aplicare a noului cod civil( art. 56 alin. 1, 2 din Legea 71/2011), or, promisiunea de vânzare nu face parte din această categorie de convenții.
Promisiunea bilaterală de vânzare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, ci dă naștere doar unei obligații de a face, aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare.
Nici referirile la art. 1669 alin. 1 din noul cod civil, ce reprezintă o aplicație particulară, în materie de vânzare, a regulii generale privind promisiunea de a contracta consacrate prin art. 1279 alin. 3 din același act normativ, nu sunt relevante pe acest aspect, întrucât textul de lege nu impune forma ca și condiție de validitate pentru perfectarea vânzării.
Astfel, potrivit art. 1669 alin. 1 din noul cod civil „Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”, prin această sintagmă „dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”legiuitorul urmărind să excludă cerința formei care, în mod evident urmează a fi suplinită de instanță în cazul admiterii acțiunii.
Nu trebuie omis nici faptul că, ori de câte ori legiuitorul a considerat că o promisiune de a contracta trebuie să îmbrace o anumită formă, a prevăzut-o expres - a se vedea art. 1014 din noul cod civil, conform căruia „Sub sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este supusă formei autentice”.
În al doilea rând, prima instanță a reținut neîndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea nr. 17/2014, reținând practic inadmisibilitatea acțiunii sub acest aspect, care, așa cum a arătat apelantul, nu a fost pusă în discuție.
Art. 14 din noul Cod de procedură civilă consacră principiul contradictorialității, ca o garanție a dreptului la apărare, prev. de art. 13 din noul Cod de procedură civilă.
Astfel, conform art. 14 al. 4, 5 și 6 din noul Cod de procedură civilă „(4) Părțile au dreptul de a discuta și argumenta orice chestiune de fapt sau de drept invocată în cursul procesului de către orice participant la proces, inclusiv de către instanță din oficiu; (5) Instanța este obligată, în orice proces, să supună discuției părților toate cererile, excepțiile și împrejurările de fapt sau de drept invocate; (6) Instanța își va întemeia hotărârea numai pe motive de fapt și de drept, pe explicații sau pe mijloace de probă care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii”.
Practic, se reglementează anumite garanții procesuale pentru părți, pentru asigurarea dreptului la un proces echitabil, prevăzut și de art. 6 CEDO. Principiul contradictorialității este reglementat pentru a asigura încunoștiințarea părților cu privire la aspectele esențiale ale cauzei, pentru a-și putea exprima punctul de vedere asupra acestora.
Justificat arată apelantul că nu i s-a pus în discuție aplicabilitatea prevederilor Legii nr. 17/2014, că prima instanță a reținut-o ca pe o excepție, în sensul că nu s-ar fi urmat procedura stabilită de acele prevederi legale.
De altfel, apelantul contestă aplicabilitatea prevederilor Legii nr. 17/2014, în cauză, prin raportare la prev. art. 20 al. 2 din Legea nr. 17/2014, față de relație de rudenie dintre părți (pârâtul ar fi unchiul reclamantului, aspect confirmat de intimat).
Apelantul solicită trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, întrucât nu i-au fost puse în discuție chestiuni esențiale, neavând posibilitatea de a-și exprima punctul de vedere, decât pentru prima dată în apel.
Reținerea inadmisibilității arătată mai sus fără a fi, în prealabil, pusă în discuție, echivalează cu necercetarea fondului cauzei, care presupune și anumite garanții procesuale pentru părți, de esență fiind principiul contradictorialității.
Față de solicitarea apelantului, de trimitere spre rejudecare către prima instanță, pentru asigurarea dublului grad de jurisdicție, în baza art. 480 al. 3 teza a –II-a din noul Cod de procedură civilă, tribunalul va admite apelul, va anula sentința și va trimite cauza spre rejudecare primei instanțe.
În rejudecare, prima instanță va pune în discuția părților aplicabilitatea în cauză a prevederilor Legii nr. 17/2014, analizând și apărările apelantului, în sensul că acestea nu sunt incidente în cauză, arătate în memoriul de apel.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE :
Admite apelul declarat de către reclamantul A. P., - la av. C. C. – Rădăuți, ., jud. Suceava, împotriva sentinței civile nr. 3464 din data de 4 decembrie 2014 pronunțată de Judecătoria Rădăuți în dosar nr._, intimat fiind pârâtul A. D., domiciliat în P., nr. 442, jud. Suceava și în .. 903, jud. Suceava.
Anulează sentința civilă nr.3464/4.12.2014 a Judecătoriei Rădăuți și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 28 mai 2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
V. O. D. A. I. M. S. A.-M.
Red. A.I.M.
Judecător fond V. L.
Tehnored. S.A.M.
5 ex./12.06.2015
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 70/2015. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 751/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
