Evacuare. Decizia nr. 1425/2013. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1425/2013 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 30-05-2013 în dosarul nr. 1425/2013
Dosar nr._ - evacuare -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 1425
Ședința publică din data de 30 MAI 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE: C. M. N.
JUDECĂTOR: F. L.
JUDECĂTOR: G. F. F.
GREFIER: Ș. L. G.
Pe rol, judecarea recursului formulat de pârâtul B. A., domiciliat în mun. S., ., ., .>județul S. împotriva sentinței civile nr. 5329 din data de 16 octombrie 2012, pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, intimat fiind M. S.- prin P. I. L., cu sediul în mun. S., ..5 A, județul S..
La apelul nominal făcut în ședință publică lipsesc părțile și apărătorul recurentului pârât – avocat C. M., drept pentru care se dispune lăsarea cauzei la a doua strigare pentru a le da acestora posibilitatea prezentării în sala de judecată.
După reluarea cauzei la cel de-al doilea apel nominal făcut în ședință publică, lipsesc părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, de către grefierul de ședință arată că prin serviciul de arhivă s-a depus la dosarul cauzei cererea formulată de recurentul pârât B. A., prin care acesta învederează instanței împrejurarea că nu mai are de depus la dosar nici un înscris, iar pe fondul cauzei solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, precum și judecarea cauzei în lipsă (fila 17).
Instanța față de lipsa părților, constată că atât prin cererea de recurs cât și prin întâmpinarea formulată, părțile litigante au solicitat judecarea cauzei și în lipsă, potrivit dispozițiilor art.242 alin.2 Cod Procedură Civilă, astfel încât, văzând că nu mai sunt alte cereri, probe de solicitat sau excepții de invocat, apreciază recursul în stare de judecată, rămânând în pronunțare.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria S. la data de 20.02.2012 sub nr._, reclamantul M. S. – prin P. a chemat în judecată pe pârâtul B. A. solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța să se dispună evacuarea pârâtului din apartamentul situat în domiciliat în mun. S., ., ., obligarea pârâtului la plata sumei de 3528 lei din care 1764 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin lipsa de folosință a imobilului și 1764 lei majorări de întârziere pentru perioada ianuarie 2009 – decembrie 2011, obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că pârâtul a ocupat în temeiul contractului de închiriere nr. 1868/2003 apartamentul compus din 2 camere de locuit în suprafață totală de 30,30 mp situat la adresa menționată. A mai arătat reclamantul că, contractul de închiriere menționat are clauza potrivit căreia în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractul și să o predea cu acte în regulă proprietarului.
Reclamantul a mai arătat că din cuprinsul contractului de închiriere rezultă foarte clar că una dintre obligațiile chiriașului este aceea de a plăti chiria la termenul stipulat în contract și de a achita cotele părți din cheltuielile comune de întreținere care îi revin. Din datele furnizate de către Asociația de proprietari rezultă că pârâtul are restanțe mari și la plata cheltuielilor comune și de întreținere.
În drept, reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1831 cod civil și art. 1357 Cod Civil.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus în copie înscrisuri (f. 5-14).
Pârâtul, legal citat, nu s-a prezentat în fața instanței și nici nu a formulat întâmpinare.
La data de 12.10.2012 reclamantul a depus la dosar precizări la acțiune, însoțite de o . înscrisuri (f. 25 – 26).
Prin sentința civilă nr. 5329 din data de 16 octombrie 2012, pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, s-a admis acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar, cu sediul în .. 5A, jud. S., împotriva pârâtului B. A., domiciliat în mun. S., ., ., ..
S-a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în mun. S., ., ..
Pârâtul a fost obligat la plata sumei de 1764 lei reprezentând chirie restantă pentru perioada ianuarie 2009- decembrie 2011 și suma de 1764 lei reprezentând penalități de întârziere aferente debitului restant, pentru aceeași perioadă.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond analizând materialul probator administrat în cauză, a reținut următoarele:
Între reclamantul M. S. – prin P., în calitate de proprietar și pârâtul B. A. în calitate de chiriaș s-a încheiat, pentru perioada 25.06.2003 – 25.09.2003, contractul închiriere nr. 1868/2003, având ca obiect imobilul situat în mun. S., ., ., . compus dintr-o cameră de locuit în suprafață totală de 17,33 mp și dependințe în suprafață de 13,72mp.
Potrivit clauzelor contractuale prețul închirierii este de 117,465 lei vechi/lună, dar chiria se poate modifica ulterior prin acte normative adoptate în materie. De asemenea, chiriașul are drept de reînnoire a contractului la expirarea acestuia.
Potrivit art. 969 C.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare. In cazul obligațiilor care au ca obiect o suma de bani, executarea în natură este întotdeauna posibilă, creditorul având un drept de gaj general asupra patrimoniului debitorului, potrivit art. 1718 C.civ.
In cazul în care obiectul litigiului îl constituie o obligație de a da, cum este și obligația de a plăti o suma de bani creditorul are obligația să dovedească existența obligației iar apoi, odată dovedită existența creanței, îi revine debitorului obligația de a dovedi executarea obligației corespunzătoare. Operează, astfel, în sarcina debitorului o prezumție de vinovăție (de neexecutare culpabilă a propriilor obligații), iar dacă acesta nu dovedește îndeplinirea obligației, se prezumă ca nerespectarea acesteia provine din vina debitorului, care va fi obligat la plata de despăgubiri către creditor (art.1082C.civ.).
Din întregul material probator administrat a rezultat că reclamantul a făcut dovada existenței obligației pârâtului de a plăti suma pretinsă cu titlu de debit principal, de 1764 lei (reprezentând chirie restantă pentru perioada ianuarie 2009- decembrie 2011), în schimb acesta nu a făcut dovada plății acestei sume, deși îi incumba sarcina probei.
În ce privește creanța accesorie celei principale, privind penalități pentru întârziere la executarea obligației principale, instanța retine ca părțile, prin înseși dispozițiile contractuale - art. II alin.3, au convenit în mod expres o evaluare anticipată a prejudiciului cauzat prin neexecutare la termen. O astfel de prevedere contractuală este legitimă, este o măsura a diligentei părților la încheierea contractului și în vederea executării lui, și totodată o concretizare a însuși principiului libertății contractuale.
Potrivit clauzelor contractuale amintite, majorările de întârziere se calculează pentru fiecare zi începând cu ziua imediat următoare scadenței obligației până la data stingerii sumei datorate efectiv.
Astfel instanța de fond a reținut în sarcina pârâtului un cuantum al penalităților de întârziere de 1764 lei aferent perioadei ianuarie 2009- decembrie 2011.
De precizat că întrucât termenul de plată a chiriei a expirat, fără ca pârâtul să-și îndeplinească obligația, în speță, a devenit operantă clauza prevăzută de art. V alin.2 Conform acesteia rezilierea contractului intervine de plin drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără altă formalitate prealabilă. Această clauză derogatorie de la prevederile art. 1021 Cod civil, ce mai poartă denumirea și de pact comisoriu de gr. IV, are drept efect încetarea necondiționată a contractului, de îndată ce a intervenit situația ce o prevede.
În cauză, convenția intervenită între părți a fost reziliată începând cu data de 15.09.2011, ca urmare a nerespectării convocării la conciliere (f.10).
Așadar, dat fiind că pârâtul nu mai justifică un titlu locativ asupra imobilului, în condițiile în care contractul a încetat să își mai producă efectele, devenind astfel incidente prevederile art. V alin.3 din convenție și art. I alin. 5 (care instituie în sarcina pârâtului obligația de a elibera spațiul ocupat și plata chiriei aferente), instanța va dispune evacuarea pârâtului din imobilul situat în mun. S., ., ., ..
Pentru aceste motive, instanța de fond a admis acțiunea formulată de reclamantul M. S., împotriva pârâtului B. A., și l-a obligat pe pârât la plata sumei de 1764 lei reprezentând chirie restantă pentru perioada ianuarie 2009- decembrie 2011 și suma de 1764 lei reprezentând penalități de întârziere aferente debitului restant, pentru aceeași perioadă.
Împotriva acestei sentințe în temeiul disp. art.299 Cod procedură civilă a promovat recurs pârâtul B. A., solicitând în conformitate cu dispozițiile art. 312 Cod Procedură Civilă, admiterea recursului, casarea sentinței civile recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.
Motivele de casare se înscriu în disp. art. art. 304 pct. 9 și 3041 Cod proc civ. - hotărârea primei instanțe fiind esențialmente nelegală și vădit netemeinică.
Astfel, instanța de fond a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor care reglementează materia evacuării, precum și materia tacitei relocațiuni, art. 1437, art. 1453 C.civ.
În mod greșit, prima instanță a admis acțiunea reclamantei având ca obiect evacuare și a dispus evacuarea sa din imobilul situat în mun. S., ., ., ..
În fapt, recurentul a arătat că a închiriat de la reclamantă, imobilul situat în mun. S., ., ., ., compus dintr-o cameră de locuit în suprafață totală de 17,33 mp și dependințe în suprafață de 13.72 mp, conform contractului de închiriere nr. 1868 din 2003.
În perioada derulării contractului, datorită dificultăților financiare și a situației materiale precare pe care o avea, el suferind de mai multe afecțiuni, având și un handicap locomotor, fără rea credință, a întârziat executarea obligației contractuale privind plata chiriei lunare și a cotelor părți din cheltuielile comune de întreținere, însă, imediat ce situația sa s-a îmbunătățit a procedat la achitarea sumelor restante.
Reclamanta a acceptat plățile pe care le-a făcut cu întârziere, calculându-i pentru perioada în care a întârziat cu plata chiriei, după scadență, majorări de întârziere, astfel încât a considerat că a continuat derularea contractului în aceleași condiții.
Mai mult, după expirarea termenului locațiunii, el, în calitate de locatar a continuat să ocupe spațiul și să plătească o parte din chiria restantă, situație în care, potrivit art. 1452 C.civ, sunt considerat că intenționa a-l ocupa tot sub aceleași condiții.
Conform art. 35 Cod comercial, contractul de închiriere este perfect, acceptarea ajungând la cunoștința ofertantului, cunoscut fiind faptul că, contractul de închiriere este un contract cu caracter consensual, ce se poate încheia prin simplul consimțământ al părților.
Contractul în discuție este prelungit prin tacita relocațiune, conform art.
1452 C.civ., reclamanta încasând prețul chiriei înainte de a-l acționa în judecată, așa cum rezultă din chitanțele pe care le-a depus la dosar.
Recurentul a mai arătat că, în mod constant, și-a exprimat intenția de a ocupa în continuare spațiul închiriat, aspect cunoscut de către reclamantă, neposedând un alt spațiu de locuit pentru sine și familia sa și neavând nici posibilitatea de a închiria o altă locuință, având în vedere chiriile mari ce se practică pe piață și veniturile sale și ale familiei, respectiv ale soției sale, extrem de reduse.
Reclamanta cunoaște situația materială precară a recurentului cazul acestuia fiind un social aflat în evidența serviciului de asistență socială din cadrul autorității locale, motiv pentru care în anul 2003, i-a închiriat imobilului din litigiu, în schimbul plății unei chirii modice, adaptate veniturilor sale, el îndeplinind toate condițiile pentru a i se repartiza o locuință socială din proprietatea reclamantei.
Ca atare, consideră că, în mod greșit instanța de fond a dispus evacuarea sa din imobilul din litigiu, cu obligația de a plăti suma de 1764 lei, reprezentând chirie restantă pentru perioada ianuarie 2009 - decembrie 2011 și suma de 1764 lei reprezentând penalități de întârziere, fără a avea în vedere sumele achitate de acesta, ce rezultă din chitanțele pe care le-a anexat prezentei cereri de recurs, sume despre existența cărora reclamanta avea cunoștință, însă nu a făcut vorbire despre ele pe parcursul judecății.
Pentru cele ce preced, a solicitat admiterea recursului așa cum a fost formulat.
Intimatul reclamant M. S. – reprezentat prin primar I. L. a formulat întâmpinare la recursul promovat în cauză, prin care a solicitat respingerea acestuia, motivat de faptul că pârâtul pentru perioada indicată în cererea de chemare în judecată mai datorează sumele de: 864 lei chirie restantă și majorări de întârziere în cuantum de 1764 lei.
Intimatul a mai solicitat judecarea cauzei și în lipsa reprezentantului instituției.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate și prin raportare la prevederile art. 304 ind. 1 Cod procedură civilă, tribunalul constată următoarele:
Prin criticile formulate, recurentul – pârât invocă tacita relocațiune, în baza art. 1452 Cod civil, menționând că reclamanta a încasat prețul chiriei, înainte de a promova cererea de chemare în judecată; că și-a exprimat în mod constant intenția de a ocupa în continuare spațiul închiriat, întrucât pârâtul și familia acestuia nu are posibilitatea de a închiria o altă locuință; că situația sa este precară, fiind un caz social aflat în evidența serviciului de asistență socială, și că în mod eronat s-a dispus evacuarea sa din spațiu, cu obligația de a plăti suma de 1764 lei chirie restantă aferentă perioadei ianuarie 2009 – decembrie 2011, și suma de 1764 lei penalități de întârziere, fără luarea în considerare a sumelor achitate conform chitanțelor depuse la dosar.
Din analiza contractului depus la filele 14 - 16 dosar, tribunalul reține că între pârâtul recurent B. A. și M. S. prin P., s-a încheiat un contract de închiriere, în baza repartiției din 12 iunie 2003, emisă de Comisia Socială din cadrul reclamantei, în baza căruia M. S., ca proprietar a închiriat către pârât, ca și chiriaș, locuința de 13, 72 mp, situată în ., ., apt. 59, jud. S..
Prețul chiriei a fost stabilit la suma de 117,465 lei pe lună, cu posibilitatea modificării acestuia, în funcție de actele normative ce pot fi adoptate ulterior, și de asemenea, cu posibilitatea de reînnoire a contractului, la expirarea acestuia.
Din cuprinsul aceluiași contract, mai rezultă și posibilitatea rezilierii contractului, în situația în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv și nu și-a onorat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune.
Procedând la verificarea clauzelor contractuale, instanța de fond în mod corect a reținut incidența clauzelor din Cap. V a contractului de închiriere, în sensul că pârâtul nu a achitat 3 luni consecutiv, chiria, prima instanță menționând astfel, că termenul de plată a chiriei a expirat, că pârâtul nu și-a îndeplinit obligația, astfel că a devenit operantă clauza prevăzută de art. V alin.2
Potrivit acestui text, rezilierea contractului intervine de plin drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără altă formalitate prealabilă. Această clauză derogatorie de la prevederile art. 1021 Cod civil, ce mai poartă denumirea și de pact comisoriu de gr. IV, are drept efect încetarea necondiționată a contractului, de îndată ce a intervenit situația ce o prevede.
În cauză, convenția intervenită între părți a fost reziliată începând cu data de 15.09.2011, ca urmare a nerespectării convocării la conciliere (f.10).
În ceea ce privește însă debitul principal, instanța de fond nu a luat în seamă precizările depuse de pârât la fila 25 dosar fond, prin care arăta că înțelege să-și restrângă acțiunea, motivat de faptul că pârâtul a mai achitat suma de 900 lei conform chitanței nr._, astfel că mai are un rest de plată de 864 lei și majorări de întârziere de 1764 lei.
Ori, din această perspectivă, prima instanță a reținut că întinderea debitului principal este cel menționat în cererea de chemare în judecată.
În condițiile în care creditorul recunoaște achitarea unei părți din debitul principal, menționând în mod expres că-și restrânge acțiunea, și că solicită obligarea pârâtului doar la achitarea sumei de 864 lei, instanța de fond ar fi trebuit să țină seama de acest aspect, și să oblige pârâtul la plata acestei sume, precum și la plata penalităților de întârziere în sumă de 1764 lei.
Așa fiind, tribunalul constată că în speță sunt incidente prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, iar prin raportare la prevederile art. 304 ind. 1 raportat la art. 312 alin. 3 Cod procedură civilă, recursul pârâtului este întemeiat, doar sub aspectul cuantumului debitului la care a fost obligat.
În ceea ce privește incidența prevederilor art. 1452 Cod civil, instanța va înlătura ca neîntemeiate susținerile recurentului, câtă vreme în cauză a produs efecte pactul comisoriu de grad IV, clauză contractuală cu care pârâtul recurent a fost de acord în momentul semnării contractului, ca urmare a manifestării de voință a părților, în condițiile în care pârâtul nu a achitat chiria mai mult de 3 luni consecutiv; în condițiile în care acesta deși a fost somat de către municipiu, nu dat curs concilierii emise de proprietar.
Nu are relevanță situația materială precară a pârâtului – recurent, căci tocmai această situație a fost avută în vedere la data repartizării apartamentului și a încheierii contractului de închiriere, contract însă, care cuprinde clauze în sensul celor arătate anterior.
Prin urmare, doar în situația îndeplinirii în integralitate a obligațiilor ce-i revin chiriașului, acesta are posibilitatea reînnoirii acestui contract, și doar în situația neplății timp de 3 luni consecutiv, a chiriei, se va activa clauza rezilierii contractului în mod automat, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără altă formalitate prealabilă.
Față de cele ce preced, tribunalul va admite recursul pârâtului, va modifica în parte sentința civilă recurată, în sensul că va obliga pârâtul la plata sumei de 864 lei chirie restantă în loc de 1764 lei, menținând celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate, care nu sunt contrare prezentei decizii.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE :
Admite recursul formulat de pârâtul B. A., domiciliat în mun. S., ., ., .>județul S. împotriva sentinței civile nr. 5329 din data de 16 octombrie 2012, pronunțată de Judecătoria S. în dosar nr._, intimat fiind M. S.- prin P. I. L., cu sediul în mun. S., ..5 A, județul S..
Modifică în parte sentința civilă recurată și în consecință:
Obligă pârâtul la plata sumei de 864 lei chirie restantă în loc de 1764 lei.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate, care nu sunt contrare prezentei decizii.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 30 MAI 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
C. M. F. L. G. F.
N. F.
GREFIER,
Ș. L.
G.
Red. G.F.F.
Jud. fond. M. L. I.
Tehnored. Ș.L.G.
Ex.2./01.07.2013.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 122/2013. Tribunalul SUCEAVA | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1467/2013. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
