Expropriere. Sentința nr. 412/2014. Tribunalul SUCEAVA

Dezbaterile asupra contestației au avut loc în ședința publică din 25 februarie 2014, concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință și cînd din lipsă de timp pentru deliberare pronunțarea a fost amînată pentru astăzi 4 martie 2014.

După deliberare,

TRIBUNALUL

Asupra contestației de față:

Prin hotărîrea nr.65 din 27 octombrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . Legii nr.255/2010 s-a dispus acordarea sumei de 333 lei cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în . parcela nr._ din CF nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 270 m.p.

S-a reținut că imobilul este expropriat conform H.G.nr.614/16.06.2011 pentru modificarea și completarea H.G. nr.743/2010, iar titularul dreptului acesteia, este îndreptățit la despăgubirea stabilită în conformitate cu disp.art.11 al.8 din Legea nr.255/2010 și art.8 din Normele Metodologice și potrivit cu raportul de evaluare întocmit în cauză.

S-a precizat că beneficiarul nu a acceptat suma stabilită considerând că este prea mică în raport de prețul de piață al imobilului.

Împotriva hotărârii a formulat contestație persoana îndreptățită, Ș. E., solicitând anularea în parte a hotărârii nr.65 din 27 octombrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . cuantumul despăgubirilor acordate – 333 lei și obligarea pîrîtului S. R. la plata în favoarea petentului a unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, de 270 m.p., la valoarea reală a acestuia, respectiv 35 euro/m.p., cu cheltuieli de judecată.

În motivare, a arătat că, este proprietara terenului de 2600 m.p, categoria de folosință arabilă, p.f. nr. 3723 din carte funciară nr._ UAT Șcheia, imobil situat în extravilanul comunei Șcheia în locul numit „Dealul Crucii”, pe care l-am dobândit prin titlul de proprietate nr. 1718/03.05.1996.

Parte din această suprafață, respectiv terenul de 270 m.p., a fost supusă procedurii exproprierii ocazionate de lucrarea de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Suceava”.

Prin Hotărârea nr. 65 din 27.10.2011a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., s-a propus acordarea cu titlu de despăgubire a sumei de 333 lei. Nu a acceptat cuantumul sumei acordate, solicitând să primească prețul de piață al imobilului expropriat, estimat la suma de 20 Euro/m.p.

A înțeles să conteste cuantumul sumei acordate cu titlu de justă despăgubire.

C. nu a avut în vedere pagubele produse prin expropriere, împrejurarea că exproprierea a condus la fărâmițarea terenului care i-a rămas în proprietate.

Astfel, dauna creată prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat ci și în scăderea de valoare a restului terenului, întrucât prin efectuarea lucrării de utilitate publică îmi rămâne o suprafață de teren care datorită dimensiunii sale foarte mici și vecinătății devine inutilizabilă, neputând fi folosită sau vândută.

Din acest motiv consideră că despăgubirea trebuie să cuprindă pe lângă prețul de piață al terenului expropriat și un prejudiciu egal cu valoarea de piață a parcelei inutilizabile.

Aceasta, având în vedere atât întinderea suprafeței rămasă în proprietate, cât și faptul că pe . construită șoseaua ocolitoare a orașului, care va fi intens traficată de mijloace de transport și utilaje de mare tonaj. Poluarea fonică ce se preconizează este un factor negativ ce va conduce la diminuarea valorii de circulație a terenului.

În plus, nu s-a avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliară.

Pe de altă parte, nu s-a ținut cont de faptul că în imediata apropriere a terenului expropriat există lucrări de modernizare și dotare edilitară și că în zonă s-au dezvoltat proiecte imobiliare de o mare anvergură.

Oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat încalcă flagrant protecția oferită de art.1 din protocolul nr.1 al CEDO, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege”.

De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. 3 și 6 din Constituția României „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire”; „despăgubirile precizate la alin. 3 și 5 se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență prin justiție”.

În concordanță cu prevederile constituționale, art. 562 alin. 3 noul cod civil dispune că „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. În caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească”.

C. de expropriere a stabilit în cazul său valoarea despăgubirilor în raport de dispozițiile Legii nr.255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Acest act normativ nu a abrogat Legea nr. 33/1994, care se impune a fi avută în vedere pe parcursul desfășurării procedurii de expropriere, inclusiv la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”. În cazul nostru, este evident că acest principiu a devenit iluzoriu.

Totodată, art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede expres că pentru calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului la data întocmirii raportului de expertiză și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.

Dispozițiile Legii nr. 255/2010 sunt mai exigente în ceea ce privește modul de stabilire a despăgubirilor, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, în comparație cu dispozițiile Legii nr. 33/1994, care prevede că la calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât beneficiul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.

De lege lata, în art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, în vigoare în acest moment, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor se face trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind expropriere pentru cauză de utilitate publică.

Prin urmare, acordarea despăgubirilor trebuie raportată la valoarea de circulație a terenului, care în opinia noastră este de 40 Euro/m.p.

Legat de cuantumul despăgubirilor, instanța supremă a statuat prin decizia nr. 4386/13 septembrie 2010, secția civilă și de proprietate intelectuală, că legiuitorul a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, în sensul că, așa cum prevăd expres dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane îndreptățite. Art. 26 alin. 2 din același act normativ arată că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.

Prevederile legale sus-menționate sunt de ordine publică, având caracter imperativ, reprezentând o garanție pentru proprietarul expropriat că nu este supus unei măsuri abuzive din partea autorităților statului, reprezentând, totodată și elementul care conferă legitimitate preluării imobilului din proprietatea privată și în funcție de care se apreciază proporționalitatea măsurii de expropriere, fiind în deplină concordanță atât cu dispozițiile Convenției Europene a drepturilor Omului care, în virtutea prevederilor art. 20 alin. 1 din Constituție, face parte integrantă din dreptul intern, cât și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.

Pe cale de consecință, despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului trebuie să reflecte valoarea de piață a acestuia, doar astfel constituind o reparație efectivă și echitabilă pentru cel expropriat și asigurându-se menținerea unui just echilibru între interesul particular și cel public.

În practica judiciară s-a mai reținut că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționalitatea față de acesta.

În acest context, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interes propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate (a se vedea Decizia nr. 7960/02.12.2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Secția civilă și de proprietate intelectuală).

Și Curtea Europeană a statuat că imposibilitatea de a obține o despăgubire adecvată în cadrul privării de libertate constituie o rupere a echilibrului între necesitatea protecției dreptului de proprietate și exigențele de ordin general, iar în absența unei indemnizări adecvate art. 1 din Protocolul nr. 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile Convenției (Hotărârea din 21 februarie 1986, James .).

Prin acordarea de despăgubiri la valoarea de piață pentru imobilele expropriate nu s-ar ajunge la o îmbogățire fără justă cauză a subsemnatei, în condițiile în care legiuitorul român a stipulat expres în art. 26 din Legea nr. 33/1994 că stabilirea cuantumului despăgubirilor în instanță să fie potrivit prețurilor cu care se vând, în mod obișnuit, terenurile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză.

Art.11 alin.8 din Legea nr.255/2010, funcție de care se calculează acum despăgubirile, trimite la art. 77¹ din Legea nr. 571/2003 potrivit căruia Camerele Notarilor Publici vor actualiza cel puțin odată pe an expertizele privind valoarea de circulație a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la direcțiile teritoriale ale Ministerului Finanțelor Publice. Legat de acest criteriu, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 404/A din 8 iunie 2010 a statuat că valoarea de piață a unui imobil este dată de însuși jocul cererii și al ofertei, iar nu de limitele de preț stabilite prin Ghidul notarilor publici la nivel județean; de asemenea, nu interesează natura de teren intravilan sau extravilan a imobilului în discuție. Singurul criteriu pentru stabilirea despăgubirilor, prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, este „valoarea reală a imobilului”, ținându-se seama de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”.

Având în vedere că suma acordată cu titlu de despăgubire nu este justă, ci derizorie în comparație cu valoarea reală a imobilului supus exproprierii, solicită admiterea contestației așa cum a fost formulată.

A depus în susținerea cererii, următoarele documente, în copii legalizate conform dispozițiilor art.19 alin.2 din Legea nr.255/2010: Hotărîrea nr.65 din 27 octombrie 2011 a Comisiei de V. a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, Procesul-verbal nr.65/2011 a aceleiași comisii, delegație avocațială, copia titlului de proprietate nr. 1718 din 3 mai 1996, extras de CF.

In urma raportului de expertiză ce se va dispune și efectua în cauză, își va preciza exact contestația cu privire la fiecare capăt de cerere.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 55 de euro.

În drept, a invocat art. 1 protocolul nr. 1 adițional la Curtea Europeană a Drepturilor Omului; art. 16 și art. 44 din Constituția României; art. 1, art. 21, art. 26 din Legea nr. 33/1994; art. 22 alin. 1 și alin. 3 din Legea nr. 255/2010; art. 453 C. proc. civ.

În dovedire, a depus la dosar înscrisuri (f.8-16).

A solicitat efectuarea unui raport de expertiză tehnică judiciară topo.

Pîrîta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, a depus la dosar întîmpinare arătînd că prin hotărîrea contestată s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru suprafața de teren expropriată conform H.G. nr.743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin H.G. nr.614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr. 22 cu suprafața de 270 m.p. teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 333 lei.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr.255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art.5 alin.1, art.11 alin.7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind.1 alin.5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art.8 alin.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art.11 alin.(7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art.77 ind.1 alin.(5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu este întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 35 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit „Dealul Crucii”, are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități (rețea de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun, de zonele cu locuințe și de unitățile comerciale este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciază că despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.

Nu este întemeiată nici pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenuluirămas în patrimoniul său după expropriere.

Nu pot fi acordate despăgubiri pentru „cîștigul nerealizat din punct de vedere al terenului privit ca investiție” deoarece la data exproprierii terenul în discuție nu era afectat în mod efectiv realizării vreunei construcții.

Reclamanta a depus la dosar răspuns la întîmpinare.

Verificînd actele și lucrările dosarului, tribunalul constată că plîngerea este întemeiată în parte.

Astfel, prin hotărîrea nr.65 din 27 octombrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a . dispus exproprierea suprafeței de 270 m.p. teren identică cu parcela nr._, proprietatea reclamantei.

Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr.614/2011, pentru modificarea și completarea H.G. nr.743/2010, privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.

Potrivit art.44 al.3 din Constituția României, cap.1 din Protocolul I adițional al CEDO, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se face numai după o justă și prealabilă despăgubire.

Pentru ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii despăgubirii prin hotărîre judecătorească, instanța va avea în vedere normele juridice de trimitere cuprinse în art.26 al.2 din Legea nr.33/1994 conform cărora „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”, precum și în art.27 al.2 din același act normativ conform căruia „despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator”.

Așadar, despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat se raportează la valoarea stabilită de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul evaluator propus de intimată, fiind folosită metoda comparației directe.

Prin expertiza efectuată, comisia de experți a ținut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, de prețul cu care se vînd în mod obișnuit imobilele de același fel (cu aceeași categorie de folosință și aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială Șcheia, la data întocmirii raportului de expertiză, reținînd o valoare de 8199 euro pentru terenul expropriat.

Obiecțiunile relativ la coeficienții de corecție nu pot fi reținute atîta timp cît expertul desemnat de intimat a avut în vedere aceleași criterii de stabilire a amplasamentului terenului expropriat cu cele indicate de întreaga echipă de experți.

De asemenea, în cauză nu se impunea reactualizarea terenul conform cu valoarea acestuia la data emiterii hotărîrii de expropriere, ci, cum corect s-a procedat la data întocmirii raportului de expertiză.

Față de aceste considerente, în baza art.22 al.1 din Legea nr.255/2010, tribunalul va admite contestația, va anula în parte hotărârea contestată și va obliga pîrîtul expropriator să plătească reclamantei suma de 3807 euro, echivalentul în lei la data plății.

În baza art.453 Cod procedură civilă, pîrîtul expropriator va fi obligat să plătească reclamantei cheltuieli de judecată reprezentînd onorariu experți și onorariu avocat.

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

HOTĂRĂȘTE:

Admite contestația avînd ca obiect expropriereformulată de reclamanta Ș. E., domiciliată în ..Șcheia, jud.Suceava, cu sediul procesual ales la Cabinet de avocat „N. A.-M.” – municipiul Suceava ..38, ., . în contradictoriu cu pîrîții S. R. reprezentat M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, cu sediul în București ..38, sector 1 și C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ..Suceava.