Expropriere. Sentința nr. 455/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 455/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 12-03-2014 în dosarul nr. 455/2014
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
T. S.
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 455/2014
Ședința publică de la 12 Martie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE L. A.
Grefier L. A.
M. Public a fost reprezentat prin procuror J. L. din cadrul Parchetului de pe lângă T. S..
Pe rol, judecarea acțiunii având ca obiect „expropriere”, privind pe reclamanta P. E.-domiciliată în com Șcheia, . cu domiciliul procedural ales la cab av. C. D. A.- com. Șcheia, ., jud S. în contradictoriu cu pârâții S. R. R. DE M. T. ȘI I. P. COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI, cu sediul în mun. Iași, ..19, județul Iași, .-Șcheia, jud S. și . V. A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ȘI ACORDARE A DESPĂGUBIRILOR- Șcheia, jud S..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 25.02.2014, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, când din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat inițial pronunțarea pentru data de 04.03.2014 iar ulterior pentru data de 12.03.2014.
T.
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Tribunalului S. la data de 12.04.2013 sub nr._ reclamanta P. E. în contradictoriu cu pârâții S. R. R. DE M. T. ȘI I. P. COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI, . și . V. A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ȘI ACORDARE A DESPĂGUBIRILOR a formulat contestație împotriva Hotărârii nr. 11 din 17.10.2011 dată în Dosarul nr.47/2011 de către C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia și a solicitat următoarele:
A. Să se verifice temeinicia ei cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu este de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de mine, să dispuneți anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să dispuneți obligarea expropriatorului - S. R. reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în Mun.Iași, ..19, jud.Iași, la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 20 euro pe mp, în sumă totală de 8.280 europentru suprafața de 414 mp expropriată;
B. Obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii ;
C. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că, în fapt, prin Hotărârea nr.11 din 17.10.2011 s-a dispus exproprierea suprafeței de 414 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, ( poziția nr.284 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului S., Km 0+000-Km 13+173,,. în calitate de titular a dreptului de proprietate a formulat cerere de plată a despăgubirilor în termen legal înregistrată la Primăria Șcheia sub nr.47/10.10.2011, ocazie cu care și-a exprimat dezacordul cu privire la cuantumul despăgubirii în valoare de 511 lei și a solicitat plata unei despăgubiri în sumă de 3.500 euro pe arul de teren expropriat. Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „ în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică..,,.
Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art.44 alin.3 din Constituția României și art.l din Protocolul I adițional Ia Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
I.C.C.J. prin Decizia nr._.12.2009 a stabilit că „ sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin.l și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate,,.
Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă, motiv pentru care a solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 15 și maxim 35 de euro.
In drept: Legea nr.255/2010, Legea nr.33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art.453 C.proc.civ.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri și proba cu expertiză topo cadastrală evaluativă efectuată în comisie de trei experți și anume: exp. V. S. din partea instanței, exp. S. C. din partea reclamantului și exp. M. A. din partea prim pârâtului.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
P. hotărârea nr. 11 din 17.10.2011 emisă de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 511 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF32436, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 414 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 511 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții S. C., V. S. și A. M., s-a propus într-o variantă suma de 207euro (0,5 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici S., iar într-o altă variantă suma de 5175 euro (12,50eur/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.104,107).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (f.125).
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că nu au fost identificate tranzacții efective, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (f.125).
Or, prin suplimentul la expertiză s-a răspuns obiecțiunilor privind corecțiile dintre subiectul de evaluat și comparabila de referință reținându-se că se impune a se facă diferențierea clară între caracteristicile analizate la fiecare criteriu pentru că nu se poate acorda dubla corecție pentru aceeași caracteristică analizată, astfel pentru criteriu privind localizarea, terenul subiect are o poziție cu atractivitate similară cu cea a comparabilei având în vedere că se află la 102,81 m de drumul național DN 17 și la 158,33 m de imobile cu destinație rezidențială, cu utilități, locuite și construite conform reglementărilor urbanistice legale, fiind aplicată corecția negativă de -5% față de împrejurarea că sunt comparabile condițiile de amplasament ;pentru criteriul privind utilitățile, corecția negativă aplicată la acest criteriu a fost corect estimată deoarece atât subiectul de evaluat cât și comparabila 1 au utilitățile în zonă și pe de altă parte proprietățile au posibilitatea tehnologică de a-și asigura independența totală sau parțială față de rețelele publice de utilități;pentru criteriile acces și calitatea terenului nu s-a aplicat corecția negativă deoarece atât pentru subiectul de evaluat cât și pentru comparabila 1 accesul se face pe drum nesistematizat și au aceiași categorie de folosință, arabil ; pentru criteriul privind deschiderea terenului cuantumul corecției negative aplicate a avut în vedere cele două perspective de utilizare ca teren exploatat agricol sau ca imobil cu destinație rezidențială.
P. suplimentul la expertiză s-a arătat că aprecierea privind corecția „prea mică” este relativă și subiectivă deoarece Standardele Internaționale de evaluare nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a estimărilor corecțiilor, corecțiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporțional matematic la datele culese din piața privind criteriul de comparație.
Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 12,50eur/mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 511 lei a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului (f.44), or în cauză interesează valoarea de piață.
Așa cum rezultă din expertiză, în urma exproprierii în patrimoniul reclamanților au mai rămas o parcelă în suprafața de 1479mp teren ( lotul1) și o parcelă de 507 mp teren ( lotul 3) ce nu sunt afectate de expropriere putând fi folosite în continuare ca teren arabil, așa cum erau la data exproprierii. Chiar dacă lotul 3 a rămas fără cale de acces, în condițiile în care, la finalizarea lucrărilor investitorul va asigura accesul la terenurile rămase neexpropriate, . ca teren agricol deoarece distanța între baza talazului și limita est a terenului expropriat este suficientă pentru amenajarea unei căi de acces, fără să diminueze suprafața reală utilizabilă rămasă a lotului 3 și . în continuare ca teren agricol.
În concluzie, expropriatorul datorează expropriatului cu titlu de despăgubiri civile suma de 5175 euro în echivalent lei la data plății efective.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite contestația astfel cum a fost precizată la data de 11.02.2014, va desființa hotărârea nr. 11/17.10.2011emisă de secund-pârâtă și, în consecință va obliga prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de 5175 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 3500 lei compusă din (respectiv 2500 lei ) onorariul aferent expertizei achitat în contul experților S. C. și V. S. precum și din onorariul perceput de avocat C. D. (1000 lei, fila144).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite contestația formulată de reclamanta P. E.-domiciliată în com Șcheia, . cu domiciliul procedural ales la cab av. C. D. A.- com. Șcheia, ., jud S. în contradictoriu cu pârâții S. R. R. DE M. T. ȘI I. P. COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI, cu sediul în mun. Iași, ..19, județul Iași, .-Șcheia, jud S. și . V. A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ȘI ACORDARE A DESPĂGUBIRILOR- Șcheia, jud S., astfel cum a fost precizată.
Desființează hotărârea nr.11/17.10.2011 emisă de secund-pârâtă și, în consecință va obliga prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de 5175 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă secund-pârâta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în sumă de 3500 lei.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la T. S..
Pronunțată în ședință publică la data de 12.03.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
L. A. L. A.
Red L.A
Tehnored. L.A
7 ex./ 03.04.2014
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 592/2014. Tribunalul SUCEAVA | Pretenţii. Decizia nr. 154/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
