Expropriere. Sentința nr. 385/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 385/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 27-02-2014 în dosarul nr. 385/2014
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA NR. 385
Ședința publică de la 27.02.2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE A. I. M.
Grefier N. A.
Ministerul Public a fost reprezentat prin procuror A. L. din cadrul Parchetului de pe lângă Tribunalul Suceava.
Pe rol judecarea cauzei civile având ca obiect ”expropriere” formulată de reclamanții P. N. și P. D. în contradictoriu cu pârâtul S. R. P. M. T. ȘI I. P. COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, se prezintă reprezentantul reclamanților, av.C. D. A. și reprezentanta pârâtului, av. subst. R. S..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că la dosar s-au depus, prin serviciul registratură, note de concluzii scrise din partea reclamanților și chitanța nr. 23 în sumă de 500 lei reprezentând onorariu avocat, iar din partea pârâtei punct de vedere și note de concluzii scrise alături de duplicate contracte de vânzare.
Întrebați fiind, apărătorii părților arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Instanța, având în vedere că în cauză nu mai sunt alte cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, acordă cuvântul la dezbateri.
Apărătorul reclamanților arată că și-a restrâns pretențiile la suma din raportul de expertiză și solicită admiterea acțiunii așa cum este formulată în notele de concluzii scrise depuse la dosar, depunând, ca practică judiciară, o . decizii ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, cu cheltuieli de judecată în sumă totală de 2700 lei.
Apărătoarea pârâtului solicită respingerea acțiunii pentru motivele arătate în notele de concluzii scrise, cu compensarea cheltuielilor .
Reprezentanta Ministerului Public solicită respingerea acțiunii ca nefondată.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
INSTANȚA
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
P. cererea adresată acestei instanțe la data de 25.07.2013, reclamanții P. N. și P. D. în contradictoriu cu pârâtul S. R. P. M. T. ȘI I. P. COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI, au formulat contestație la expropriere împotriva Hotărârii nr. 216/29.02.2012 dată în dosarul nr. 43/2011 a Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia și au solicitat să se verifice temeinicia ei cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care ei nu sunt de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de ei, să se dispună anulare parțială a hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 25 euro pe mp, în sumă totală de 4.775 euro; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de ""protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului în urma exproprierii.
În motivare a arătat următoarele:
În fapt, prin Hotărârea nr.216 din 29.02.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 191 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr ._(915/2) din-C.F._(1370).
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, ( poziția nr.339 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul "Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km O+OOO-Km 13+ 173".
Pentru imobilul expropriată au formulat cerere de plată a despăgubirilor în termen legal, înregistrată la Primăria Șcheia sub nr.43/10.10.2011.
Au precizat că din documentația cadastral juridică a rezultat că în prezent sunt titularii dreptului de proprietate și îndreptățiți a primi despăgubirea ca va fi stabilită de instanță, conform următoarelor înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 485/2010 de BNP O. B. și extras de carte funciară.
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, " În situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică .. ".
Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de pretul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luînd în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art.44 alin.3 din Constitutia României si art.l din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Î.C.C.J. prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că " sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel În unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin.1 și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate".
Expropriatorul nu a realizat și nu le-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr.43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă, motiv pentru care solicit plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 40 de euro.
În concluzia celor susținute solicită admiterea prezentei contestații, cu cheltuieli de judecată.
In drept, a invocat disp. Legii nr.255/2010, Legea nr.33/1994, Constitutia României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 C.proc.civ.
Au depus la dosar, o . înscrisuri.
P. întâmpinare și notele de concluzii scrise depuse la dosar, prim pârâta a solicitat respingerea acțiunii.
În motivare a arătat următoarele:
Cuantumul despăgubirilor acordate reclamanților de expropriator a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de legea nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi, respectiv prin raportare la expertiza actualizată a Camerei notarilor publici Suceava.
Cererea de anulare a hotărârii de expropriere este neîntemeiată întrucât valoarea despăgubirilor acordate a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere.
Potrivit disp. art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici.
Potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art.11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C. valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului "specialia generalibus derogant". împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea potrivit căreia nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind impusă de faptul că în privința reglementărilor din legea generală ( art. 21-27) textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
In raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care nu se justifică a fi admisă cererea de anulare a acestei hotărâri.
Pe de altă parte, valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză nu reprezintă valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii, această valoare nefiind calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile Analizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
In speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
Au arătat că, în realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fî fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil ( sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
Contrar celor reținute de experți, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, sens în care exemplificăm următoarele: -contractul de vânzare cumpărare nr. 3736 din 20 noiembrie 2009 prin care au fost înstrăinate două parcele de 366 mp și respectiv 477 mp teren situate în intravilanul satului Sf. I., corn. Șcheia, cu prețul de 3500 lei, adică 1,1 euro/mp: contractul de vânzare cumpărare nr. 1967 din 25 august 2008 prin care a fost înstrăinată o suprafață de 2500 mp teren arabil situată în extravilanul corn. Șcheia cu prețul de 4504 lei, adică 1,76 euro/mp; contractul de vânzare cumpărare nr. 1869 din 7 aprilie 2008 prin care a fost înstrăinată o suprafață de 5200 mp teren arabil situată în extravilanul corn. Șcheia cu prețul de 9667 lei, adică 0,5 euro/mp;contractul de vânzare cumpărare nr. 1750 din 28 aprilie 2009 prin care a fost înstrăinat cu prețul total de 27.701 lei ( adică 6550 euro) un imobil compus dintr-un apartament cu două nivele și din cota parte indiviză din suprafața de 263,43 mp teren situată în intravilanul satului Sf. I., corn. Șcheia, împreună cu un drept de servitute, contract în raport de care, prin aplicarea metodei extracției ( adică a deducerii valorii construcției din valoarea tranzacției) rezultă pentru teren un preț situat sub nivelul sumei de 1 euro/mp;contractul de vânzare cumpărare nr. 3478 din 8 noiembrie 2013 prin care a fost înstrăinată o suprafață totală de 1300 mp teren situat în extravilanul corn. Șcheia cu prețul de 2100 lei.
Tranzacțiile sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza corn. Șcheia, o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții( respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
Pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 era necesar să fíe avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens fiind în mod nejustificat ignorate de experți.
Au precizat că nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor lor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți. P. aceste obiecțiuni am explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori la criteriile mărimii suprafeței, utilităților, accesului topografiei și utilizării permise au fost greșit cuantificați de experți, ori criticile sus menționate au fost înlăturate de experți prin prisma unor argumente de ordin general, lipsite de pertinență și obiectivitate, care nu țin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.
In ceea ce privește pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri pentru acoperirea pretinsului prejudiciu rezultat din imposibilitatea utilizării parcelei neexpropriate conform destinației sale agricole, consideră că această pretenție este de asemenea neîntemeiată.Astfel, prin raportul de expertiză efectuat în cauză s-a stabilit că în urma exproprierii reclamanții a rămas proprietar al suprafețelor de 749 mp și respectiv 360 mp teren, care pot fi folosite ca teren agricol, dat fiind faptul că lucrările executate de expropriator se încadrează în limita expropriată, iar zona de protecție a șoselei de centură nu se extinde asupra parcelei neexpropriate.
In raport de aceste constatări, având în vedere și faptul că nu s-a identificat vreo suprapunere între . și zonele de protecție sau siguranță ale șoselei de centură, a arătat că nu se poate reține că terenul rămas în proprietatea reclamantului ar fi fost afectat de lucrările executate de expropriator și că s-ar impune acordarea vreunor despăgubiri pentru pretinsa diminuare de valoare a acestui teren.
Față de apărările sus menționate, consideră că nu este justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată
Pentru toate argumentele expuse solicită respingerea acțiunii.
P. notele de concluzii scrise, apărătorul reclamanților a restrâns acțiunea și a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și precizată prin acestea, solicitând instanței să constate netemeinicia și să anuleze parțial Hotărârea nr.216 din 29.02.2012 dată în Dosarul nr.43/2011 a Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, să stabilească despăgubirea la suma de 2.502 euro(13,10 eu/mp) aferent suprafeței de teren expropriate și să oblige expropriatorul-S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A.-Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestor despăgubiri solicitate.
La stabilirea cuantumului despăgubirilor au solicitat să se aibă în vedere prevederile art.27 din Legea nr.33/1994 care obligă instanța de judecată să compare rezultatul expertizei cu oferta și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat, precum și despăgubirea ce a fost stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză care a stabilit o valoare a despăgubirilor de 2.502 euro (13,10 Eu/mp), pentru suprafața de teren expropriată, valoare de piață stabilită potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare -IV/2011 la data întocmirii raportului.( Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr.985/04.02.2009) și în conformitate cu dispozițiile art.26 alin.l si alin.2 din Legea nr.33/1994.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:
P. hotărârea contestată s-a dispus plata sumei de 236 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu parcela nr._ compus din teren liber de construcții, în suprafață de 191 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 236 lei, expropriatul a pretins suma de 25 euro/mp, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți, așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 2502 euro prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 95,5 euro ( 0,5 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 88).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011).
Tranzacțiile indicate de expropriator sunt vechi (2008-2009) deci nerelevante, una singură a avut loc în 2013. Fiind singulară, nu poate fi considerată determinantă.A se vedea, în acest sens, și practica judiciară depusă de reclamanți.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă .
Or, prin suplimentul la expertiză s-a răspuns la toate obiecțiunile, astfel că prevalează părerea experților, specialiști autorizați.
Pârâtul a contestat și răspunsul dat prin suplimentul la raportul de expertiză, care conține părerea convergentă a tuturor experților, inclusiv a celui desemnat de acesta. Se insistă pe coeficienții de corecție. Experții au explicat detaliat și obiectiv corectitudinea acestora cu ocazia întocmirii suplimentului la expertiză. Astfel, prevalează părerea specialiștilor autorizați asupra alegațiilor pârâtului.
Experții au arătat pe larg de ce s-au raportat la ofertele de vânzare. Tratatul de lege se referă și la pretențiile din ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorului fiind acela de a-și înstrăina bunul, prețul astfel stabilit fiind ca urmare a negocierilor dintre vânzător și cumpărător pentru terenuri comparabile, aspect analizat de experți.
Concluziile suplimentului nu sunt ambigue: experții nu au identificat tranzacții concrete actuale.
Practic, pârâtul își invocă propria culpă: sarcina probării existenței unor tranzacții actuale similare îi revenea, întrucât cel care face o propunere în fașa instanței, trebuie să o dovedească.
Aceasta nu poate pretinde instanței sau experților să-i probeze pretențiile, cu atât mai mult cu cât este de notorietate că piața imobiliară este, în prezent, blocată aproape în integralitate.
În acest sens s-a depus o bogată practică judiciară de către reclamanți, decizia invocată de pârât fiind singulară.
Tranzacțiile depuse de pârât sunt nerelevante, s-a analizat mai sus.
Instanța își însușește, așadar, raportul de expertiză prin care s-a stabilit valoarea de piață de mai sus, valori rezonabile dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, sumele propuse cu titlu de despăgubiri, au fost stabilite prin raportul de evaluate teren în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Cât privește suma pretinsă de către expropriat, este nerealistă, nejustificată, nesusținută de nicio probă, dimpotrivă infirmată prin raportul comisiei de experți.
Celelalte pretenții ale reclamanților sunt neîntemeiate.
Conform raportului de expertiză efectuat (f.90,91), terenul rămas în urma exproprierii poate fi folosit în continuare, conform destinației acestuia.
De asemenea, s-a stabilit că nu a intervenit o scădere de valoare a terenului rămas în urma exproprierii, comparativ cu valoarea acestuia înainte de expropriere.
De reținut că, prin concluziile scrise (f.128,129), reclamanții, prin avocat, au insistat doar asupra valorii de piață pentru terenul expropriat nu și asupra celorlalte pretenții.
Însă, întrucât restrângerea acțiunii din partea apărătorului ales nu a fost însușită de reclamanți, nu poate fi luată în considerare, fiind un act de dispoziție pentru care nu există mandat special conform delegației avocațiale.
În concluzie, tribunalul va admite, în parte, contestația, va desființa, în parte, hotărârea nr. 216/2012; va obliga pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 2.502 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile; va obliga pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 2700 lei, cheltuieli de judecată și va respinge celelalte cereri, ca nefondate.
Fiind în culpă procesuală, în baza art.453 alin.1 Noul cod de procedură civilă, pârâtul va achita către reclamanți onorariile de experți suportate de aceștia, în totalitate (2200 lei), imputarea contravalorii expertizei, în integralitate prim pârâtului impunându-se prin faptul că a servit în întregime la darea soluției.
Onorariul avocațial se va acorda în totalitate, conform acelorași prevederi legale, văzând complexitatea cauzei și munca depusă de avocat, neimpunându-se compensarea cheltuielilor de judecată.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
HOTĂRĂȘTE:
Admite, în parte, contestația având ca obiect ”expropriere” formulată de reclamanții P. N., CNP_ și P. D., CNP_, cu domiciliul ales la cabinet avocat C. D. A., cu sediul în sat Mihoveni, ., jud. Suceava, în contradictoriu cu pârâtul S. R. REPREZENTAT DE MINISTERUL T. ȘI I. P. COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA - DIRECȚIA REGIONALĂ DE DRUMURI ȘI PODURI IAȘI, cu sediul în Iași, .. 19, jud. Iași.
Desființează, în parte, hotărârea nr. 216/29.02.2012.
Obligă pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 2502 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 2700 lei, cheltuieli de judecată.
Respinge celelalte cereri, ca nefondate.
Cu apel în 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Tribunalul Suceava.
Pronunțată în ședința publică din 27.02.2014
PREȘEDINTE, GREFIER,
A. I. M. N. A.
Red. A.I.M.
Tehnored. N.
5 ex./ 13.03.2014
| ← Pretenţii. Decizia nr. 154/2014. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 119/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
