Expropriere. Sentința nr. 96/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 96/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 23-01-2014 în dosarul nr. 96/2014
Dosar nr._ Expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA NR. 96
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 23 IANUARIE 2014
PREȘEDINTE V. O. D.
GREFIER S. A.-M.
M. Public reprezentat de procuror T. D.
Pe rol, pronunțarea asupra acțiunii civile având ca obiect „expropriere” formulată de reclamanții B. I. S. și B. M. M., în contradictoriu cu pârâții S. Român reprezentat de M. T. și I. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, . - C. de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia și ..
Dezbaterile asupra acțiunii au avut loc în ședința publică din data de 17 ianuarie 2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi, 23 ianuarie 2014.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra acțiunii de față, constată:
P. cererea adresată acestei instanțe și înregistrată sub nr._, reclamanții B. I. S. și B. M. M., în contradictoriu cu pârâții S. Român reprezentat de M. T. și I. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, . - C. de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia și ., au solicitat:
- verificarea temeiniciei Hotărârii nr. 136 din 09.11.2011 dată în Dosarul nr.62/2011-of de către C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu au fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de ei,
- să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate
- să se dispună obligarea expropriatorului S. Român reprezentat de M. T. și I. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 25 euro pe mp, în sumă totală de 90.175 euro;
- obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii;
- obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoarea imobilului, acest cuantum fiind reținut și în Decizia nr.1423/16.04.1999 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția civilă; cu cheltuieli de judecată.
În motivare au arătat că în fapt, prin Hotărârea nr. 136 din 09.11.2011 s-a dispus exproprierea suprafeței de 3.607 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, (poziția nr.377 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173,,.
In calitate de titulari ai dreptului de proprietate nu au fost de acord cu suma de 4.452 lei propusă cu titlu de despăgubire și au solicitat obligarea prim-pârâtului să le achite 2.500 euro pe arul de teren expropriat (25 euro/mp).
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art. 18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art.21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică..,,.
Art. 16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 44 alin. 3 din Constituția României și art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Î.C.C.J. prin Decizia nr. 9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin. 1 și alin.2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate,,.
Expropriatorul nu a realizat și nu le-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr. 43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă, motiv pentru care au solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
În urma raportului de expertiză ce se va dispune în cauză, își vor preciza exact contestația cu privire la fiecare capăt de cerere.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 15 si maxim 35 de euro.
În concluzia celor susținute, au solicitat admiterea contestației, cu cheltuieli de judecată.
În drept, au invocat disp. Legii nr. 255/2010, ale Legii nr. 33/1994, ale Constituției României, ale Convenției Europeană a Drepturilor Omului, ale art. 453 C.proc.civ.
P.-pârâta a formulat întâmpinare, prin care a arătat următoarele:
În fapt, prin hotărârea nr. 136 din 9 noiembrie 2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși la poziția nr. 377 cu suprafața de 3607 mp teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 4452 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.
Nu a fost întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 22 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit "Țarna V.", are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități (respectiv rețelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse, iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamanți a fost nejustificată.
De asemenea, nu a fost întemeiată nici pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere .
Sub acest aspect, a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafața de 1393 mp teren rămasă în patrimoniul reclamanților poate fi utilizată în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, această suprafață nefiind afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. Totodată, . la viitoarea șosea de centură, nefiind afectată nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata ei vecinătate.
A soat netemeinică și lipsită de suport legal solicitarea reclamanților privind plata unor despăgubiri de 10% din valoarea imobilului expropriat cu titlul de cheltuieli administrative pentru procurarea unui imobil de același fel, aceasta întrucât nici o dispoziție a legii nu reglementează o asemenea despăgubire, iar împrejurarea că printr-o decizie de speță singulară s-au acordat astfel de cheltuieli nu poate constitui suport al pretenției sus menționate. În plus, achiziționarea în viitor a unui imobil similar cu cel expropriat reprezintă o simplă ipoteză, nematerializată prin nici un demers concret din partea reclamanților, iar cuantumul cheltuielilor ocazionate de o asemenea achiziție se determină în raport de valoarea imobilului ce ar urma să fie achiziționat, iar nu de cea a imobilului expropriat, astfel încât nu a existat nici suport faptic pentru cuantificarea pretențiilor reclamanților.
Față de apărările sus menționate, a considerat că nu a fost justificată nici pretenția reclamanților privind plata cheltuielilor de judecată.
Reclamanții au formulat răspuns la întâmpinare prin care au arătat următoarele:
1. Cu privire la susținerile pârâtei referitoare la stabilirea cuantumului despăgubirii acordate, acestea au fost nefondate din următoarele motive:
Chiar dacă potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici, raport care stabilește o valoare minimală a imobilelor în funcție de care se aplică taxele notariale, expropriatul nemulțumit de sumă poate contesta valoarea acesteia în conformitate cu depozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
În aceste condiții, potrivit art. 26, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse, iar potrivit aliniatului 2 al aceluiași articol, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Așa cum a arătat și prin cererea de chemare în judecată, Î.C.C.J. prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin. 1 și alin. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate,,.
Raportul de evaluare întocmit de expropriator prin expert evaluator C. C., nu a stabilit valoarea de piață a terenului expropriat și nici nu a fost întocmit conform Standardelor Internaționale de Evaluare ANEVAR, Ediția a opta 2007, așa cum a consemnat nu mai puțin de trei ori expertul în raport.
Pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro pe mp va fi analizată de instanța de judecată pe baza probelor care se vor administra și a raportului de expertiză care a fost solicitat, simplele critici aduse terenului pentru a-i scădea din valoare fiind premature și nefondate.
P. raportul de expertiză care se va efectua în cauză, experții vor stabili dacă terenul rămas în urma exproprierii a suferit vreo diminuare a valorii, iar instanța de judecată, prin soluția care o va pronunța, își va putea însuși sau nu acest punct de vedere al experților.
Reclamanții au formulat concluzii scrise prin care au solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, să se constate netemeinicia și să se anuleze parțial Hotărârea nr. 136 din data de 09.11.2011 dată în Dosarul nr.62/2011- of a Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, să se stabilească despăgubirea la suma de 37.513 euro aferentă suprafeței de teren expropriată și să fie obligat expropriatorul - S. Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A.- Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestor despăgubiri solicitate, cu cheltuieli de judecată în sumă totală de 3.200 lei reprezentând onorariu experți 2.200 lei și onorariu avocat 1000 lei conform chitanțelor de la dosar.
La stabilirea cuantumului despăgubirilor au solicitat a se avea în vedere prevederile art. 27 din legea nr.33/1994 care obligă instanța de judecată să compare rezultatul expertizei cu oferta și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat, dar nu trebuie să fie limitată de despăgubirea ce a fost stabilită prin suplimentul la raportul de expertiză efectuat în cauză și care a stabilit o valoare a despăgubirilor de 37.513 euro pentru suprafața de 3.607 mp expropriată, valoare de piață stabilită potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare -IV/2012 la data întocmirii raportului (Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, Decizia nr. 985/04.02.2009) și în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. 1 si alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
P. hotărârea nr. 136/9 noiembrie 2011 emisă de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 4452 lei în favoarea reclamanții B. I. S. și B. M. M. cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 3607 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 3607 mp suma de 4452 lei, expropriatul a pretins inițial suma de 25 eur/ar, adică 90.175 eur, în timp ce prin raportul de expertiză și suplimentul la acesta întocmite în cauză de către comisia de experți compusă din expert S. C., C. Stelica și M. A., s-a propus într-o variantă suma de_ eur (10,40 eur/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 1803,5 eur (0,5 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 87, 88, 133).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (f. 117-119), arătând următoarele:
- coeficientul de corecție negativ pentru criteriul referitor la localizare a fost stabilit într-un procent prea mic, de numai 10%, în cauză impunându-se aplicarea unei corecții negative mai mari pentru acest criteriu deoarece între terenul expropriat și comparabila nr. 3, care a dictat în final valoarea de piață, există o diferență semnificativă sub acest aspect, proprietatea comparabilă fiind situată, potrivit anunțului de vânzare, în intravilanul . zonă construibilă aflată în imediata vecinătate a tuturor utilităților tehnico edilitare, care beneficiază de un peisaj deosebit, în timp ce terenul expropriat se află situat mult mai departe de zona rezidențială (peste 250 m) și prezintă, din punct de vedere al localizării, o atractivitate mult mai redusă pe piața imobiliară;
- pentru criteriul utilităților trebuia aplicat un coeficient de corecție negativ deoarece în cazul terenului expropriat utilitățile tehnico edilitare sunt amplasate la cca 300 m, în timp ce în cazul comparabilei nr. 3 rezultă din anunțul de vânzare că rețeaua de energie electrică este situată în imediata apropiere, context în care o eventuală racordare a terenului în discuție la utilități implică o . costuri însemnate de natură să afecteze valoarea sa de piață într-un procent mai mare decât cel reținut în raport;
- și pentru criteriul referitor la calitatea terenului trebuia reținută o corecție negativă motivat de faptul că, în raport de amplasamentele descrise în cuprinsul raportului și respectiv în oferta de vânzare, terenul expropriat are potențial exclusiv agricol, fiind situat în extravilan, într-o zonă pentru care nu există PUZ aprobat care să permită edificarea vreunor construcții, ori comparabila nr. 3 se află în intravilanul . doar potențial agricol, ci și potențial construibil;
- în privința criteriului referitor la topografia terenului era necesară aplicarea unei corecții negative în contextul în care experții au stabilit că terenul expropriat are o pantă de 2,65% iar în ceea ce privește comparabila de referință nu există nici un fel de date care să releve existența unei topografii similare în pantă;
- o corecție negativă se impunea a fi aplicată și pentru criteriul terenului în exces motivat de faptul că . suprafață excedentară, de 3607 mp, care poate deveni ușor vandabilă numai în ipoteza parcelării, în timp ce comparabila nr. 3 are o suprafață de 1000 mp ce poate fi folosită în mod optim atât pentru exploatare agricolă, cât și pentru edificarea unei construcții.
Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că aprecierea privind corecția „greșită” este nerezonabilă și nerealist formulată deoarece Standardele Internaționale de evaluare nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a estimărilor corecțiilor, corecțiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporțional matematic la datele culese din piața privind criteriul de comparație.
P. același supliment, experții au arătat că dintr-o eroare de preluare a datelor primare în raportul de expertiză s-a efectuat greșit calculul valorii de piață a terenului expropriat, motiv pentru care s-a corectat calculul, iar valoarea terenului expropriat este de 37.513 eur (10,40 eur/mp).
Instanța își însușește așadar suplimentul la raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 10,40 eur/mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 4452 lei, a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Mai mult, autorul raportului a arătat că sumele stabilite nu constituie valori de piață ale terenurilor (f. 38), or în cauză interesează valoarea de piață.
În concluzie, expropriatorul datorează expropriatului cu titlu de despăgubiri civile suma de_ eur, în echivalent lei la data plății efective.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite în parte contestația, astfel cum a fost precizată, va desființa hotărârea nr. 136/9 noiembrie 2011 emisă de terț-pârâtă și va obliga prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de_ eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 3200 lei compusă din onorariul aferent expertizei achitat în contul experților S. C. (500 lei - f. 77, 700 lei – f. 114) și C. Stelica (500 lei - f. 78, 500 lei – f. 113), precum și din onorariul perceput de avocat C. D. - A. (1000 – f. 141).
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
HOTĂRĂȘTE :
Admite contestația astfel cum a fost precizată de către reclamanții B. I. S. și B. M. M., cu domiciliul ales la Cabinet avocaT C. D. – sat Mihoveni, ., ., în contradictoriu cu pârâții S. Român reprezentat de M. T. și I. – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în Iași, .. 19, . - C. de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia și ..
Desființează în parte hotărârea nr. 136/9 noiembrie 2011 emisă de terț-pârâtă.
Obligă prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de_ eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 3200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Tribunalul Suceava.
Pronunțată în ședința publică din data de 23 ianuarie 2014.
Președinte, Grefier,
V. O. D. S. A.-M.
Red. V.O.D.
Tehnored. S.A.M.
7 ex./13.02.2014
| ← Fond funciar. Decizia nr. 119/2014. Tribunalul SUCEAVA | Întoarcere executare. Decizia nr. 734/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
