Expropriere. Sentința nr. 471/2013. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 471/2013 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 07-03-2013 în dosarul nr. 471/2013
DOSAR NR._ EXPROPRIERE
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA NR. 471
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 7 MARTIE 2013
PREȘEDINTE V. O. D.
GREFIER S. A.-M.
M. public reprezentat de procuror J. L.
Pe rol, pronunțarea asupra acțiunii civile având ca obiect „expropriere” formulată de către reclamanții R. I. și R. E., în contradictoriu cu pârâții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București și C. de verificare a Drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor Șcheia.
Dezbaterile asupra acțiunii au avut loc în ședința publică din data de 28 februarie 2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi, 7 martie 2013.
După deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra acțiunii de față, constată:
P. cererea adresată aceste instanțe și înregistrată sub nr._, reclamanții R. I. și R. E., în contradictoriu cu pârâții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București și C. de verificare a Drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor Șcheia, au solicitat anularea hotărârii nr. 14/17.10.2010 emisă de C. de acordare a despăgubirilor în urma exproprierii pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava".
În motivare au arătat că în fapt, sunt proprietarii suprafeței de 5.000 mp identic cu . din C.F. 13.235 a UAT Șcheia, din care suprafața de 535 m.p. teren a fost supusă procedurii de expropriere prin H.G. nr. 743/2010, modificată prin H.G. nr. 614/16.06.2011, expropriere care s-a finalizat prin emiterea hotărârii a cărei anulare au solicitat-o
Suma de 660 lei care li s-a acordat cu titlu de despăgubire este derizorie față de valoarea reală a terenului expropriat și a prejudiciului ce le-a fost cauzat.
De la suma de aproximativ 1234 lei /ar, cât a oferit expropriatorul la suma de 3.500 EURO /ar, cât reprezintă prețul de piață solicitat de ei conform procesului-verbal nr. 14 din 17.10.2011, diferența este enormă, astfel că suma propusă ca despăgubire este derizorie.
P. oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat li se încalcă flagrant protecția oferită de art. 1 din Protocolul 1 al Convenției EDO, conform căruia, „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute le lege".
Or, Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea ..., se poate face ... după o dreaptă și prealabilă despăgubire", însă, în cazul lor, este evident că acest principiu este doar o iluzie.
CEDO a stabilit că imposibilitatea de a obține o despăgubire adecvată în cadrul privării de proprietate constituie o rupere a echilibrului între necesitatea protecției dreptului de proprietate și exigențele de ordin general (CEDO, 16.09.1996), iar, în absența unei indemnizări, art. 1 din Protocolul 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile convenției (21.02.1986, JAMES .).
Este notoriu cunoscut că prețurile practicate pentru terenurile cu deschidere la drum, pretabile chiar situate în extravilan sunt mult superioare valorii oferite de expropriator.
Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 255/2010 "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".
în cazul în care se va considera că susținerile invocate și dovezile depuse trebuiesc suplimentate cu o expertiză judiciară de evaluare a terenului, au solicitat a se avea în vedere că, potrivit art. 38 din Legea nr. 35/1994, toate cheltuielile pentru expropriere, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești se suportă de expropriator.
În drept, au invocat Protocolul nr. 1 din CEDO, Constituția României, Legea 33/1994, Legea nr. 255 / 2010, H.G. nr. 743/2010, modificată prin H.G. nr. 614/16.06.2011.
Au solicitat ca despăgubire suma de 3.500 EURO/ar.
P.-pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat următoarele:
In fapt, prin hotărârea nr. 14 din 17 octombrie 2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși la poziția nr. 36 cu suprafața de 535 mp teren, identică cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 660 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.
Nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 35 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . de teren arabil, nu beneficiază decât de rețea de energie electrică, celelalte utilități (rețea de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamanți este nejustificată.
In ceea ce privește susținerea reclamanților în sensul că eventualele cheltuieli pentru efectuarea unei expertize de evaluare a terenului urmează a fi suportate de expropriator conform art. 38 din Legea nr. 33/1994, această susținere este neîntemeiată întrucât potrivit art. 23 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 cheltuielile necesare pentru efectuarea expertizelor de evaluare a cuantumului despăgubirilor în cadrul litigiilor prev. la alin. 1 vor fi avansate în conformitate cu procedura de drept comun. Cum acest text de lege face trimitere la normele comune de drept procesual civil, iar nu la dispozițiile speciale din legea nr. 33/1994, rezultă că sarcina probei incumbă reclamanților, astfel încât aceștia urmează să suporte costul unei eventuale expertize.
Pârâta C. de verificare a Drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor Șcheia, deși legal citată, nu a formulat întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
P. hotărârea nr. 14/17 octombrie 2011 emisă de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 660 lei în favoarea reclamanților cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ din CF_, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 535 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 66o lei, expropriații au pretins suma de 3500 eur/ar, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din expert C. D., M. M. și M. A., așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 13.519 eur (25,27 eur/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 160,5 eur (0,3 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 92).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).(filele 78-97, 122-144).
În acest sens, s-au anexat suplimentului la raportul de expertiză opt contracte de vânzare-cumpărare care prezintă diferențe nejustificat de mari, astfel că nu constituie un reper realist.
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă, arătând următoarele:
- pentru criteriul utilităților nu s-a aplicat nici un coeficient de corecție cu toate că există sub acest aspect deosebiri între terenul expropriat și comparabila nr. 1. În acest sens, potrivit descrierii e la pag. 3-4 din raport, comparabila nr. 1 are utilități constând în racord l rețeaua de apă și energie electrică, în timp ce potrivit explicațiilor din raport terenul expropriat nu beneficiază în mod direct de astfel de utilități în contextul în care rețeaua de alimentare cu apă se află la 170 ml nor est față de limita parcelei expropriate, iar rețeaua electrică se află la 146 nord est față de aceeași limită. Chiar dacă utilitățile sus-menționate se află amplasate pe restul terenului rămas în patrimoniul reclamanților după expropriere, acest fapt nu justifică concluzia unei identități între terenul expropriat și comparabila nr. 1 întrucât ceea ce interesează în cauză este valoarea parcelei expropriate, or pentru racordarea acestei parcele la utilități sunt necesare cheltuieli suplimentare reprezentând costurile de racordare, motiv pentru care se impune aplicarea unei corecții negative în raport de proprietatea comparabilă nr. 1;
- în cuprinsul grilei de comparații, terenul expropriat a fost tratat ca teren intravilan, la fel ca și proprietatea comparabilă nr. 1, fără a se aplica nici un coeficient de corecție pentru situarea terenului în intravilan sau extravilan, or această soluție nu se justifică în condițiile în care în partea introductivă a raportului s-a precizat că . află în extravilanul localității, că limita față de intravilan este la 250 mp nord est față de terenul expropriat iar în lipsa unui plan urbanistic de detaliu, acest teren nu poate fi asimilat cu cel amplasat în intravilan (pct. 6.1.1, al. 1 din raport);
- tot în cadrul grilei de comparații terenul în litigiu a fost greșit analizat ca teren pentru construcții, cu toate că în partea introductivă a raportului s-a apreciat că la data exproprierii . categoria de folosință arabil, iar din alte rapoarte întocmite de aceeași comisie de experți rezultă că datorită amplasării în extravilan parcelele de la locul în litigiu nu pot fi folosite pentru construcții decât în ipoteza întocmirii unui plan urbanistic de detaliu care în speță nu există(filele 104-105).
Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că s-au aplicat în mod corect respectivele corecții. Aceasta în contextul în care Standardele Internaționale de evaluare nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a estimărilor corecțiilor, corecțiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporțional matematic la datele culese din piața privind criteriul de comparație.
Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 25,27 eur/mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 Km) , într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 660 lei, a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului (f. 24), or în cauză interesează valoarea de piață.
Cât privește suma de 3500 eur/ar pretinsă de către expropriați, este nerealistă, nejustificată, nesusținută de nicio probă, dimpotrivă infirmată prin raportul comisiei de experți.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite în parte contestația, va desființa hotărârea nr. 14/17 octombrie 2011 emisă de secund-pârâtă și va obliga prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de_ eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 3004 lei compusă din onorariul aferent expertizei achitat în contul experților M. M. (500 lei, f. 51) și C. D. (1504 lei, f. 98), imputat în integralitate expropriatorului dat fiind că a servit în întregime la darea soluției, precum și din onorariul perceput de av. C. B. (1000 lei, f. 161), care de asemenea va fi imputat în întregime expropriatorului având în vedere că este o sumă rezonabilă în raport de complexitatea cauzei și de munca depusă de avocat (formulare acțiune, obiective expertiză, prezență la multiplele termen de judecată), neimpunându-se prin urmare aplicarea art. 276 Cod procedură civilă.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
HOTĂRĂȘTE :
Admite în parte contestația formulată de către reclamanții R. I. și R. E., ambii cu domiciliul ales la Cabinet avocat C. B. – Suceava, ., nr. 60, ., . cu pârâții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, cu sediul în București, .. 38, sector 1 și C. de verificare a Drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor Șcheia.
Desființează hotărârea nr. 14/17 octombrie 2011 emisă de secund-pârâtă și, în consecință:
Obligă prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de_ eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 3004 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 7 martie 2013.
Președinte, Grefier,
V. O. D. S. A.-M.
Red. V.O.D.
Tehnored. S.A.M.
6 ex./03.04.2013
| ← Validare poprire. Decizia nr. 86/2013. Tribunalul SUCEAVA | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 417/2012. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
