Acţiune posesorie. Decizia nr. 920/2014. Tribunalul VASLUI

La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare au lipsit părțile.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier arătându-se că procedura este legal îndeplinită.

Dezbaterile în prezenta cauză au avut loc în ședința publică de la 15 octombrie 2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea din acea zi și care face parte integrantă din prezenta decizie. Din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, 22 octombrie 2014, când s-a dat soluția de față.

INSTANȚA

Deliberând asupra apelului declarat constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 307 / 17.04.2014 Judecătoria Huși a respins excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtă, prin întâmpinare.

A admis acțiunea civilă formulată de reclamanta S.C. E.-M. S.R.L., cu sediul în municipiul Huși, Calea Basarabiei, nr. 96 B, jud. V., împotriva pârâtei S.C. M. S.A., cu sediul în municipiul V., .. 1, jud. V..

A obligat pârâta să înceteze actele de tulburare a posesiei asupra suprafeței de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. V., înscris in Titlul de proprietate nr. 279/_ emis la data de 10.05.1996, pe care reclamanta îl folosește în calitate de arendaș în baza contractului de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013, teren ce aparține numiților T. G., domiciliat în localitatea Bârlad, .. 3, . și T. V., domiciliat în mun. D., C.. Zarandulul, ., ambii în calitate de arendatori și să lase liberă posesia acestuia.

A obligat pârâta la plata sumei de 3.060,73 lei reprezentând contravaloarea investițiilor făcute de reclamantă pe suprafața în litigiu (contravaloare scarificat și fertilizat).

În baza art. 453 Cod pr. civilă a obligat pârâta să achite reclamantei 1.119 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:

La data de 09.02.2005 reclamanta S.C. E.-M. S.R.L. a încheiat cu T. Ș., prin T. G. contractul de arendă nr. 1298, având ca obiect suprafața totală de 5,65 ha teren arabil teren înscris în Titlul de proprietate nr. 279/_ emis la data de 10.05.1996 și situat în extravilanul comunei Berezeni, jud.V., după cum urmează: 0,80 ha teren arabil, situat în punctul G., T17, P235/1; 1,03 ha teren arabil, situat în punctul G., T17, P235/16; 2,08 ha teren arabil, situat în punctul G., T 17, P 242/4; 1 ha teren arabil, situat în punctul V.R., T16, P221/12; 0,74 ha teren arabil, situat în punctul Răzășie, T15, P214/9.

Contractul de arendă a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani și a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat.

La data de 07.02.2013 a fost încheiat un nou contract de arendă, având nr. 58, având ca obiect aceeași suprafață de teren, între T. G., moștenitorul fostului proprietar, T. Ș. și același arendaș, reclamanta S.C. E.-M. S.R.L. De asemenea, contractul de arendă a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani și a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat, așa cum rezultă din adresa nr. 1182 eliberată la data de 26.02.2014 de Primăria Berezeni.

Din depozițiile martorilor audiați și din recunoașterea pârâtei rezulta că S.C. E.-M. S.R.L.a întreținut terenul în litigiu încă din anul 2000, în toamna anului 2013 a efectuat pe acesta lucrări de arat, iar pârâta S.C. M. S.A a însămânțat cu grâu, tot în toamna anului 2013 suprafața de 3,91 ha teren din totalul de 5,65 ha situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. V..

S.C. M. S.A. a recunoscut că a intrat și a luat în posesie terenul în litigiu, motivând acțiunea sa prin aceea că la data de 02.10.2013, a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 la BNP M. R.-T. & M. Ș. A..

Din înscrisurile depuse la dosar, instanța a constatat că, la data de 02.10.2013 S.C. M. S.A, prin mandatara sa L. G., a încheiat cu numiții T. G. si T. V. un antecontract de vanzare-cumparare având ca obiect o suprafață de teren arabil situat in extravilanul comunei Berezeni, jud. V., în suprafața totala de 63.300 mp, în această suprafață totală este inclusă și suprafața în litigiu, de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. V..

Vânzătorii au dobândit terenul prin moștenire de la autorii lor comuni, T. Ș. și T. Mandița (mama) decedata la data de 16.02.1999, conform certificatului de moștenitor nr. 103/02.10.2013. Autorul T. Ș. a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituirea dreptului de proprietate în condițiile Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, conform titlului de proprietate nr. 279/_ eliberat la data de 10.05.1996 de Comisia Județeană V. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Potrivit dispozițiilor art. 1811 NCC:

,,Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

ART. 1812

Încetarea locațiunii în caz de înstrăinare

(1) Dacă părțile convin astfel, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locațiune.

(2) Cu toate acestea, locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului, conform prevederilor art. 1816 alin. (2).

(3) Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.

ART. 1813

Raporturile dintre locatar și dobânditor

(1) În cazurile prevăzute la art. 1811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile și obligațiile locatorului care izvorăsc din locațiune.

(2) Locatorul inițial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.

În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtă, instanța a apreciat-o ca neîntemeiată și a respins-o.

Contractul de arendă este o varietate a contractului de locațiune prin care, una dintre părți, numită arendator, transmite celeilalte părți, numite arendaș, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată, în schimbul unui preț, numit arendă, stabilită în produse agricole și care se prestează în natură sau prin echivalentul lor în bani. Contractul de arendă este un contract solemn. Sunt valabile și opozabile numai contractele de arendă încheiate în scris și înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere, la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate (art. 6 din Legea nr. 16/1994). Nerespectarea acestei condiții de formă este sancționată de lege cu nulitatea absolută. Părțile contractante sunt arendatorul și arendașul; ele pot fi persoane fizice sau juridice. Arendator poate fi: proprietarul, uzufructuarul sau orice alt deținător legal al bunurilor obiect al contractului. Se cere ca arendatorul să aibă dreptul la exploatarea agricolă a bunurilor supuse arendării, precum și capacitatea de a contracta necesară pentru încheierea unui contract de locațiune.

Pârâta a arătat că reclamanta nu poate folosi aceasta acțiune in cazul in care tulburător al posesiei este chiar posesorul, deoarece împotriva acestuia din urma își poate apăra dreptul prin acțiunea izvorâtă din contractul care a generat acel drept, respectiv contractul de arendare. Aceste susțineri nu sunt întemeiate, pârâta nu era posesoarea legală a suprafeței de teren, reclamanta S.C. E.-M. S.R.L era deținător legal al terenului, în calitate de arendaș, conform contractului de arendă nr. 58 din 07.02.2013.

Pe fondul cauzei, a arătat pârâta că contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 nu este legal întocmit, fiind semnat de o singura persoana, T. G. și nu de toți moștenitorii lui T. Ș., adică și de T. V., că fara dezbaterea moștenirii nu poate fi vorba de "terenul ce aparține" unuia sau altuia dintre moștenitori. Aceste susțineri nu au acoperire legală, arendarea unui teren nu este un act de dispoziție pentru a fi necesar acordul tuturor proprietarilor terenului, așa cum dispune art. 641 NCC, neavând ca scop sau rezultat ieșirea din patrimoniu a unui bun sau drept ori grevarea unui bun cu o sarcina reala (ex. ipoteca, gaj). Actele de administrare sunt acele acte juridice prin care se realizează o normala punere in valoare a unui bun sau a unui patrimoniu (ex. închirierea, locațiunea unui bun, asigurarea unui bun etc.) și pot fi încheiate și numai de o parte dintre proprietarii bunului, profitând tuturor, așa cum prevede și art. 641 NCC.

De altfel, pârâta nici nu putea invoca în favoarea sa decât posesia, nu și proprietatea, ea nedevenind proprietara bunului, antecontractul de vânzare-cumpărare nu transfera dreptul de proprietate către persoana juridica cumparatoare ci creeaza, printre altele, obligația acesteia de a cumpara terenul la un anumit pret. Prin urmare, pana la momentul la care nu se incheie contractul definitiv de vânzare-cumpărare, terenul apartine arendatorului.

Instanța a constatat că contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 a respectat formele cerute de lege pentru valabilitatea lui și a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat. Nu era necesară dezbaterea moștenirii fostului proprietar, fiind un act de administrare a terenului, poate fi încheiat chiar și de către unul dintre moștenitori, actul profitând și celorlalți.

Erau respectate și condițiile utilizării acțiunii posesorii:

- nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare, tulburarea a avut loc în toamna anului 2013, acțiunea este înregistrată la instanță la data de 29.11.2013

- reclamanta face dovada titlului in baza căruia ar fi deținut terenul, contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 înregistrat legal în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni,

- reclamanta face dovada că înainte de data tulburării sau deposedării a posedat bunul cel puțin un an, martorii confirmă că reclamanta a lucrat și întreținut terenul în litigiu încă din anul 2000.

Contractul de arendă încetează în următoarele cazuri:

- la expirarea termenului pentru care a fost încheiat;

- prin acordul părților, oricând pe parcursul executării lui, chiar mai înainte de expirarea duratei prestabilite;

- în caz de pieire totală a bunurilor arendate;

- desființarea titlului arendatorului;

- rezilierea pe cale judiciară a contractului la cererea uneia dintre părți, în condițiile dreptului comun.

Contractul de arendă nu produce ca efect indisponibilizarea bunurilor arendate, arendatorul putând înstrăina prin acte între vii aceste bunuri chiar și în timpul executării contractului. Daca in contractul de vânzare-cumpărare nu se prevede desfiintarea contractului de arendă din cauza vanzarii, noul proprietar este obligat sa respecte contractul de arenda pre-existent si nu poate distruge culturile și nici intervene în raporturile dintre arendaș și arendator.

Potrivit art. 949 NCC:

,,(1) Cel care a posedat un bun cel puțin un an poate solicita instanței de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este îndreptățit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate.

(2) Exercițiul acțiunilor posesorii este recunoscut și detentorului precar.

Pentru aceste motive, instanța apreciază că acțiunea este întemeiată și urmează să o admită și să oblige pârâta să înceteze actele de tulburare a posesiei asupra suprafeței de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. V., înscris in Titlul de proprietate nr. 279/_ emis la data de 10.05.1996, pe care reclamanta îl folosește în calitate de arendaș în baza contractului de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013, teren ce aparține numiților T. G., domiciliat în localitatea Bârlad, .. 3, ., . și T. V., domiciliat în mun. D., C.. Zarandulul, ., ., ambii în calitate de arendatori și să lase liberă posesia acestuia.

Din adresa emisă de reclamantă, conform evidențelor societății, rezulta că valoarea investițiilor făcute de reclamantă pe suprafața în litigiu (contravaloare scarificat și fertilizat) se ridică la suma de 3.060,73 lei, pe care pârâta o va achita reclamantei, deoarece aceste lucrări au fost efectuate de reclamantă, dar profită pârâtei.

În baza art. 453 Cod pr. civilă instanța a obligat pârâta să achite reclamantei 1.119 lei cheltuieli de judecată .

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel S.C. M. S.A. solicitând suspendarea executării provizorii a sentinței in conformitate cu dispozițiile ari. 405 din Codul de procedura civila, admiterea apelului si schimbarea in tot a sentinței apelate, cheltuieli de judecata.

Se invocă următoarele motive:

Este necesar a se stabili:

1. Daca acel contract de arenda cu nr. 58/07.02.2013 era valabil încheiat, având in vedere dispozițiile art. 641 alin. 4 cod civil si faptul ca a fost încheiat pentru o perioada de 10 ani, fiind asimilat unui act de dispoziție, respectiv daca nu a intervenit o cauza de încetare sau reziliere. Pentru a efectua o astfel de verificare, instanța de fond ar fi trebuit sa extindă cadrul procesual si sa introducă in cauza pe numiții T. G., T. V.. De asemenea, acest lucru era imperios necesar pentru a verifica daca semnătura de pe contractul de arenda este recunoscuta si insusita de numitul T. G., având in vedere ca acesta a declarat la momentul promisiunii de vânzare - cumpărare ca terenul nu este arendat.

2.Daca la momentul incheierii promisiunii de vânzare - cumpărare Primăria Berezeni a eliberat o adeverința din care sa rezulte ca terenul era arendat;

3.Daca numitul T. G. putea semna valabil un contract de arenda in nume propriu, in condițiile in care moștenirea nu era dezbătută, având doar o vocație succesorala. Daca acel contract de arenda, încheiat pentru suprafața totala de 5,65 ha, mai putea fi valabil, având in vedere ca in urma partajului voluntar suprafața de 0.80 ha a căzut in lotul lui T. I., iar suprafețele de 1.03 ha, 2.08 ha, erau deținute in coproprietate de T. G. si T. V., respectiv Vi fiecare -1.55 ha.

4.Daca o astfel de acțiune putea fi admisa in condițiile in care terenul nu este individualizat exact, in momentul de fata nu se stie care cota de ½ din suprafața de teren de 3.91 ha ii aparține lui T. G. si care lui T. V.. De asemenea, contractul de arenda nu este semnat de ambii coproprietari, asa cum prevăd dispozițiile art. 641 din Codul Civil, iar faptul ca aceștia au semnat promisiunea de vânzare - cumpărare in data de 02.10.2013 echivalează cu o nerecunoastere a contractului de arenda. Si nici nu e echitabil ca instanța de fond sa ii oblige sa inceteze actele de tulburare a posesiei, in condițiile in care contractul de arenda este semnat numai de unul dintre coproprietari iar ulterior ambii coproprietari nu numai ca nu si-au insusit contractul de arenda, dar si-au exprimat clar intenția de vânzare a terenului către societatea apelantă.

5.Daca acel contract de arendare este opozabil societății noastre in condițiile in care la data incheierii antecontractului de vânzare - cumpărare numitul T. G. a declarat, cunoscând dispozițiile art. 292 Cod penal in vigoare la acea data, aspect consemnat in cuprinsul actului autentificat la notar, ca terenul u este arendat;

6.Daca petitul cu privire la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosința mai putea fi admis de instanța de fond in condițiile in care se admite acțiunea posesorie, iar intimata reclamanta beneficiază in continuare de lucrările efectuate pe suprafața de teren -respectiv scarificat si fertilizat.

In plus fata de motivele sus menționate, hotărârea instanței de fond este greșita, având in vedere următoarele motive:

Au fost interpretate eronat dispozițiile art. 641 alin. 4 din Codul Civil, considerandu-se ca acest contract de arenda este un act de administrare, fiind de fapt asimilat unui act de dispoziție, fiind incheiat pe o durata mai mare de 3 ani, respectiv 10 ani.

S-au acordat despăgubiri pentru lipsa de folosința in cuantum de 3060,73 lei doar in baza unui inscris emanat de la intimata reclamanta, neinsusit de societatea noastră. De asemenea, s-au acordat aceste despăgubiri in condițiile in care a fost admisa acțiunea posesorie, terenul urmând a fi folosit de intimatul reclamant. Acesta in momentul de fata nu numai ca beneficiază de cheltuielile in cuantum de 3060,73 lei pe care le-a făcut cu terenul, dar mai si urmează sa primească suma de 3060,73 lei de la apelantă, in condițiile in care este prejudiciată, efectuând lucrări de arat pe suprafața de teren, fiind înființata o cultura de grau, cheltuieli care-i profita intimatei reclamante. Pentru a soluționa corect acest capăt de cerere, instanța de fond, admițând acțiunea posesorie, trebuia sa respingă capătul de cerere cu privire la plata despăgubirilor ca rămas fara obiect si lipsit de interes;

D. in situația in care ar fi respins acțiunea posesorie, instanța ar fi putut sa admită capătul de cerere cu privire la plata despăgubirilor, daca acestea ar fi fost dovedite in condițiile legii.

Acțiunea nu a fost timbrata conform dispozițiilor art. 4 alin. 1 din O.U.G. nr. 80/2013, respectiv 20% din valoarea terenului a cărui posesie se solicita, fiind timbrat numai capătul de cerere cu privire la despăgubiri, fiind incidente dispozițiile art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013.

Solicita admiterea apelului, schimbarea in tot a sentinței apelate si rejudecarea cauzei.

Referitor la cererea de suspendare a executării, solicită admiterea având in vedere ca apelanta a afectuat lucrări pe teren, respectiv are infiintata o cultura de grau pe suprafața respectiva.

In drept, se invocă dispozițiile art. 641 si următoarele din Codul civil, art. 450, 466 si următoarele din Codul de procedura civila.

Probe: înscrisuri si orice alta proba a cărei necesitate ar reieși din dezbateri.

Intimata S.C. E.-M. S.R.L, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului:

Prin cererea de apel, S.C. M. S.A. a solicitat instanței să dispună suspendarea executării sentinței civile nr. 307/2014, pronunțată de Judecătoria Huși la data de 17.04.2013 în dosarul civil nr._, motivat de faptul că pe terenul ce face obiectul dosarului nr._ a cultivat cereale, care, fiind ajunse la maturitate, trebuie recoltate.

Invoăc excepția lipsei de obiect a cererii de suspendare a sentinței civile nr. 307/2014, pronunțată de Judecătoria Huși la data de 17.04.2014.

Sentința civilă nr. 307/2014, pronunțată de Judecătoria Huși la data de 17.04.2014 în dosarul civil nr._ se înscrie în categoria celor executorii de drept, în conformitate cu dispozițiile art. 448 alin. 1 pct. 8 C., totuși, în privința acesteia societatea nu a pornit și nici măcar nu a solicitat punerea ei în executare.

Față de această stare a lucrurilor, apreciază că o cerere de suspendare putea fi formulată doar în cazul în care era începută o executare în acest sens, ca și situație premisă. In condițiile în care această situație premisă lipsește, rezultă că introducerea unei astfel de cereri de suspendare a executării, chiar și pe calea apelului, nu poate fi primită.

Cu privire la motivele de apel solicită respingerea acestora:

In temeiul contractului de arendare nr. 58 din data de 07.02.2013 intimata a dobândit calitatea de detentor precar al terenului cu suprafața de 3,91 ha, ocupat de pârâtă, iar potrivit dispozițiilor legale în materie, aceastuia îi este recunoscut exercițiul acțiunilor posesorii. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 949 alin. 1 din NCC cel care a posedat un bun cel puțin un an, poate solicita înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau restituirea bunului, chiar și Împotriva proprietarului, iar în conformitate cu dispozițiile alin. 2 din articolul citat exercițiul acțiunilor posesorii este recunoscut și detentorului precar.

Cât privește explicația potrivit căreia contractul de arendare nu poate fi considerat valabil întrucât nu a fost încheiat în calitate de arendator de către toți coproprietarii sau cu exprimarea consimțământului tuturor coproprietarilor, apreciază că este nefondată și trebuie respinsă.

Din punct de vedere juridic contractul de arendare este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual și netranslativ de proprietate. Din acest ultim punct de vedere, pentru validitatea acestui contract arendatorul nu trebuie să fie proprietarul bunului dat spre exploatare, putând avea și calitatea de succesor în drepturi al adevăratului proprietar. Singura condiție prevăzută de legiuitor ad validitatem o constituie forma scrisă a contractului, în lipsa căreia acesta ar fi lovit de nulitate absolută.

Pornind de la aceste premize, încheierea unui astfel de contract doar cu unul sau unii dintre coproprietari nu poate atrage sancțiunea nulității lui, ci, doar a inopozabilității sale față de acei coproprietari care nu au participat sau nu și-au exprimat acordul de voință în vederea încheierii sale.

În aceste condiții nu se poate afirma că un astfel de contract este lovit de nulitate, ci, dimpotrivă el continuă să-și producă efectele pentru care a fost încheiat, însă, eventual, nu va putea fi opus coproprietarului care nu a consimțit la încheierea lui.

Nu isi poate explica cum pârâții au intrat în posesia unei adeverințe din partea Primăriei comunei Berezeni din care rezulta că nu exista nici un contract de arendare încheiat pentru terenul cu suprafața de 3,91 ha, la o dată ulterioară celei la care s-a înregistrat contractul de arendare.

Cât privește nelegalitatea sentinței civile apelate cu privire la acordarea de despăgubiri, arătă că posibilitatea de a cere și posibilitatea instanței de a acorda despăgubiri este recunoscută de dispozițiile art. 949 din NCC, unde se precizează că posesorul este îndreptățit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate.

Consideră legală și temeinică sentinta si solicită respingerea apelului declarat de . menținerea în întregime a hotărârii apelate.

In apel a fost administrată proba cu inscrisuri.

Analizând actele și lucrările dosarului, hotărârea apelată prin prisma motivelor de apel și a dispozițiilor legale aplicabile, instanța de control judiciar constată că apelul este neîntemeiat:

Obiectul actiunii introductive a fost actiune posesorie promovată de reclamanta . in contradictoriu cu . privire la suprafata de teren de 3,91 ha situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. V., înscris in Titlul de proprietate nr. 279/_.

Potrivit art. 949 NCC:

,,(1) Cel care a posedat un bun cel puțin un an poate solicita instanței de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este îndreptățit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate.

(2) Exercițiul acțiunilor posesorii este recunoscut și detentorului precar.”

In cauză sunt îndeplinite conditiile actiunii posesorii prevăzute de textul indicat anterior pentru că reclamanta, în calitate de detentor precar, a detinut terenul cel putin un an, pârâtul a ocupat terenul in cursul anului 2013.

In cauză reclamanta a justificat detinerea terenului in baza a 2 contracte de arendă –contractul nr. 1278/2005 care este încheiat pentru perioada de 10 ani, expirând in 2015, potrivit aplicabile pentru valabilitate prevederile Codului civil din 1864 si legea a 16/1994 si contractul nr. 58/ 7 02 2013, încheiat in temeiul legii 287/2009-Noul cod civil, încheiat pe 10 ani.

Motivul de apelul cu privire la nelegalitatea contractului de arendă nr. 58/2013 nu este întemeiat.

Acest contract de arendă a fost încheiat pe o perioada de 10 ani, numai de către un sigur coproprietar T. G. pentru terenul cuprins in titlul tatălui său T. S., care era decedat la acea dată.

Ceilalți doi moștenitori acceptanți nu au semnat contractul de arendă.

Potrivit art. 641 alin 4 din Noul cod civil contractul de locațiune( în care se încadrează si contractul de arendă) pentru o perioadă mai mare de 3 ani se încheie cu acordul tuturor coproprietarilor.

Sancțiunea nerespectării prevederilor art. 641 Noul cod civile este inopozabilitatea contractului fată de coproprietarul care nu a consimțit, tacit sau expres, la încheierea acestuia cu posibilitatea coproprietarului vătămat de a formula acțiune posesorie împotriva terțului.

Astfel in cauză contractul nr 58/2013 nu este lovit de nulitate, cum susține apelanta, ci poate fi inopozabil coproprietarului care nu a semnat contractul.

Actul de partaj voluntar intre coproprietarii terenului cuprins in titlul autorului T. S., autentificat la 2 oct 2013, după încheierea contractului de arendă nr. 58/7 02 2013 nu are relevantă asupra valabilității contractului de arendă.

Actul de partaj are efect constitutiv de drepturi de la data autentificării si inscrierii in Carte funciară potrivit art. 680 alin2 Cod civil si nu poate afecta valabilitatea contractului de arendă incheiat anterior.

In aceste condiții nu se retine că un astfel de contract de arendă este lovit de nulitate, ci, dimpotrivă el continuă să-și producă efectele pentru care a fost încheiat, însă, eventual, nu va putea fi opus coproprietarului care nu a consimțit la încheierea lui.

In consecință, contractul de arendă nr. 58/2013, înregistrat la Primărie este valabil încheiat, chiar dacă a fost semnat de un singur coproprietar.

Apelanta isi justifică dreptul de a folosi terenul prin contractul autentificat 2106/2 oct 2013 la Biroul Notarial M. R. T. prin care T. G. si T. V. promit vânzarea terenului de 3,95 ha si promit procurarea actelor necesar incheierii contractului de vânzare cumpărare in favoarea pârâtei . calitate de promitentă cumpărătoare.

Acest contract are valoarea unui antecontract de vânzare cumpărare care nu naste dreptul apelantei de a intra in posesia terenului sau de a exercita dreptul de proprietate asupra terenului.

Astfel apelanta nu era la data primelor acte materiale de posedare indreptătită să exercite o posesie utilă pentru terenul in litigiu.

Numi reclamanta era indreptătită să exercite o detentie precară asupra terenului in virtutea contractelor de arendă.

Susținerea apelantei că ar trebui citați numiții T. G. si T. V. pentru a se determina dacă aceste contract nu este reziliat sau încetat nu poate fi primită.

In general cadrul procesual este stabilit de părți si numai in situația prevăzută de art. 78 N.C.P.C. coroborat cu art. 39 NCPC - in cazul anume prevăzute de lege instanța poate din oficiu introduce si alte persoane.

Fată de obiectul actiunii- actiune posesorie –in cauză nu este incidentă ipoteza introducerii in cauză a tertilor.

In cauză intimata si-a justificat calitatea de detentor precar care a detinut terenul cel putin un an înainte de introducerea actiunii prin contractul de arendă 1278/2005, care nu a fost contestat si prin contractul nr. 58/2013, care nu este afectat de nulitate.

In consecință, in mod corect a fost admisă cererea posesorie.

Al doilea motiv de apel cu privire la despăgubiri va fi respins.

In mod corect prima instantă a acordat despăgubiri reprezentând lucrări de scarificat si fertilizat efectuate de intimată in baza actelor depuse de aceasta.

Apelanta nu a făcut dovada cu înscrisuri contrare a unei alte valori.

Aceste despăgubiri pot fi acordate potrivit 949 alin. 1 Cod civil; în cauză s-a făcut dovada cu martori si înscrisuri că intimata a realizat activităti de scarificare si fertilizare, lucrări de care a beneficiat apelanta pentru că a semnat grâu si a cules recolta.

Motivul de apel cu privire la neachitarea in prima instantă de către reclamanta a taxei judiciare de timbru aferente capătului de cerere privind actiune posesorie este neîntemeiat.

Prima instantă a stabilit prin rezolutie taxa judiciară de timbru de 887 lei, aferent valorii de_ lei, care reprezintă 20% din valoarea terenului de 78 200 lei, precizată de reclamanta si calculată potrivit expertizei Camerei Notarilor Publici. Această taxa a fost stabilită potrivit art. 4 alin 2 din OUG 80/2013 si a fost achitată de reclamantă.

In cauză reclamanta nu a achitat taxa judiciară de timbru de 405 lei aferentă despăgubirilor de 6000 lei, reprezentând contravaloarea operațiunilor de scarificare si fertilizare.

Potrivit art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013 apelanta va fi obligată să achite această taxa judiciară.

Fată de manifestarea de vointă a apelantei cu privire la cererea de suspendare executare sentintă, se va lua act de renuntarea la judecată.

In temeiul art.480 NPC se va respinge apelul formulat; in temeiul art. 453 NCPC apelanta va fi obligată să achite intimatei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Ia act de renunțarea apelantei la judecarea cererii de suspendare executare sentință.

Respinge apelul formulat de S.C. M. S.A. împotriva sentinței civile nr. 307/2014 a Judecătoriei Huși pe care o păstrează.

Dă in debit reclamanta S.C. E. M. S.R.L. cu taxa judiciară de timbru de 405 lei, aferentă cererii in despăgubiri.

Obligă apelanta S.C. M. S.A. să achite intimatei S.C. E. M. S.R.L. cheltuieli de judecată de 500 lei.

Definitivă.

Pronunțată in ședință publică, azi, 22.10.2014.

Red. I.M.P.

Tehnored. E.G.

4 ex./14.11.2014

Judecător fond C. D.

..11.2014