Actio de in rem verso. Construcţii edificate de chiriaş. Buna credinţă. Condiţii
| Comentarii |
|
In cazul în care chiriaşul a construit anexe gospodăreşti strict necesare pentru normala folosinţă a unui imobil rural, acesta nu poate fi considerat de rea credinţă, numai în baza deducţiei că a construit pe un teren care nu îi aparţine ci, în funcţie de atitudinea proprietarului pe parcursul executării construcţiilor şi având în vedere utilitatea lucrărilor, instanţa poate constata buna credinţă a constructorului, cu consecinţa recunoaşterii unui drept de creanţă împotriva proprietarului terenului care, altfel, s-ar îmbogăţi fără just temei.
(Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1.646/3.12.1997)
Prin sentinţa civilă nr. 466/1997, Judecătoria Olteniţa a admis acţiunea formulată de reclamantul B. C. împotriva pârâtei S. C. "A.U." S. A.; a obligat pe pârâtă la plata sumei de 6.001.042 de lei, reprezentând contravaloarea unui hol, a unei băi şi a unei bucătării şi, de asemenea, a obligat-o să permită reclamantului să-şi ridice restul construcţiilor, două grajduri, magazie şi şopron.
Tribunalul Călăraşi, prin decizia civilă nr. 471/1997, a admis apelul formulat de pârâtă şi a schimbat sentinţa, în sensul respingerii acţiunii, reţinând că reclamantul, în calitatea sa de locatar, a fost în toată perioada locaţiunii un simplu detentor precar şi că situaţia sa este aceea a unui constructor de rea credinţă.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs reclamantul B.C., criticând-o ca fiind nelegală şi netemeinică, cu motivarea că a fost de bună credinţă, aducând îmbunătăţiri locuinţei şi edificând unele anexe şi construcţii necesare pentru normala folosinţă a imobilului, că pârâta, pe parcursul procesului, nu şi-a manifestat în nici o variantă opţiunea de a păstra construcţiile edificate, tinzând numai la respingerea acţiunii, situaţie în care s-ar ajunge la îmbogăţirea fără just temei a proprietarului imobilului.
Recursul este fondat.
în perioada locaţiunii, care a început încă din anul 1980, reclamantul a efectuat o serie de lucrări de îmbunătăţiri şi construcţii necesare şi utile unei normale folosinţe a imobilului situat în mediul rural, fără a schimba destinaţia bunului închiriat. Este adevărat că situaţia locatarului este cea a unui detentor precar, şi că în această calitate nu dobândeşte nici un drept real asupra construcţiilor realizate, însă dobândeşte un drept de creanţă contra proprietarului bunului, bun a cărui valoare a crescut ca urmare a lucrărilor necesare şi utile efectuate, fără ca pârâta să manifeste vreo opoziţie la acea dată. în acest context, instanţa de fond a reţinut corect buna credinţă a reclamantului, care nu a făcut altceva decât să îmbunătăţească condiţiile de locuit ale imobilului şi aceasta fără ca proprietarul să se opună. Neputând să cumpere locuinţa, reclamantul a înţeles să-şi valorifice dreptul de creanţă prin promovarea acţiunii în pretenţii, ce formează obiectul prezentei cauze. Dreptul de creanţă al constructorului, decurgând din aplicarea art. 494 Cod civil, devine exigibil de la data încetării locaţiunii şi este supus termenului de prescripţie de 3 ani. Dacă nu s-ar recunoaşte creditorului dreptul de a acţiona în justiţie pe proprietarul imobilului, după încetarea locaţiunii, dreptul de creanţă s-ar prescrie, iar proprietarul s-ar îmbogăţi fără just temei.
Faţă de considerentele reţinute, Curtea va admite recursul, va casa decizia şi, rejudecând apelul în fond, în baza art. 312 Cod procedură civilă, îl va respinge ca nefondat.
| ← Acte de procedură. Neregularitatea citaţiei. Condiţiile în... | Acţiune având ca obiect dreptul de servitute.... → |
|---|
