Acţiune în evacuare. Modificări aduse locuinţei, fără consimţământul proprietarului. Lucrări executate înainte de redobândirea de către fostul proprietar a imobilului preluat de stat
| Comentarii |
|
în cazul în care chiriaşul a efectuat lucrări la locuinţa închiriată de la stat, având autorizaţia emisă legal de autorităţi şi de întreprinderea de stat care avea imobilul în administrare, iar ulterior imobilul a fost redobândit de fostul proprietar, chiriaşul nu poate fi evacuat pe motiv că a executat lucrări fără consimţământul fostului proprietar, deoarece, în momentul executării acestora, a avut aprobarea unităţii care figura în contract în calitate de proprietar.
(Decizia nr. 313 din 5 februarie 2002 - Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1, sub nr. 9849 din 14.05.1997, reclamantul M.M.C. a chemat-o în judecată pe pârâta N.V., solicitând restrângerea spaţiului de locuit pe care îl ocupă pârâta în apartamentul de la parterul imobilului situat în Bucureşti, la norma legală şi obligarea pârâtei la încheierea contractului de închiriere cu reclamantul.
Ulterior, reclamantul şi-a precizat obiectul cererii, arătând că solicită evacuarea pârâtei pentru distrugeri grave şi modificări aduse imobilului, precum şi pentru schimbarea destinaţiei acestuia.
Pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii, cu motivarea că ocupă spaţiul în baza unui contract de închiriere încheiat cu fostul proprietar, care este opozabil reclamantului, iar cu caracter reconvenţional a solicitat obligarea reclamantului la plata contravalorii îmbunătăţirilor şi a sporului de valoare adus imobilului, precum şi recunoaşterea unui drept de retenţie până la achitarea acestora.
în cauză, în urma declinărilor reciproce de competenţă între Judecătoria Sectorului 1 şi Tribunalul Bucureşti, a fost pronunţat regulator de competenţă de Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, care, prin Sentinţa civilă nr. 136 din 7.11.2000, a stabilit că obiectul acţiunii principale este neevaluabil în bani, pentru cererile incidentale operând prorogarea legală de competenţă, conform art. 17 din Codul de procedură civilă.
La reluarea judecăţii a fost extins cadrul procesual, în sensul că reclamantul şi-a îndreptat acţiunea în evacuare şi împotriva numitului A.S., soţul pârâtei-reclamante.
Prin Sentinţa civilă nr. 2825 din 9.03.2001, Judecătoria Sectorului 1 a admis acţiunea principală şi a dispus evacuarea pârâţilor din spaţiile ocupate în imobilul din Bucureşti.
A fost admisă cererea reconvenţională şi obligat reclamantul-pârât la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului în cuantum de 535.453.000 lei, stabilindu-se un drept de retenţie în favoarea pârâtei-reclamante asupra imobilului, până la achitarea despăgubirilor.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că în imobilul proprietatea reclamantului pârâţii au efectuat, fără consimţământul proprietarului, lucrări de îmbunătăţiri ce au condus la modificarea structurii interioare a apartamentului, fiind modificată şi destinaţia locuinţei, în imobil desfăşurându-şi activitatea societatea "P." S.R.L., a cărei unică asociată este pârâta-reclamantă.
S-au avut în vedere dispoziţiile art. 13 lit. a) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, potrivit cărora contractele de închiriere pentru alte suprafeţe decât cele locative nu se prelungesc de drept, astfel încât s-a concluzionat că pârâţii ocupă imobilul fără titlu.
Cu privire la cererea reconvenţională, s-a apreciat caracterul fondat al acesteia, faţă de împrejurarea că, prin lucrările efectuate, a fost adus un spor de valoare imobilului, a cărui structură de rezistenţă nu a fost afectată, deşi destinaţia locuinţei a fost modificată.
împotriva sentinţei au declarat apel reclamantul şi pârâţii-reclamanţi.
Reclamantul a criticat hotărârea primei instanţe sub aspectul modului de rezolvare a cererii reconvenţionale, arătând că suma la plata căreia a fost obligat reprezintă contravaloarea unor investiţii care nu au fost efectuate la imobilul proprietatea sa; că, deşi a formulat obiecţiuni la cea de-a treia expertiză, acestea nu au fost depuse la dosar de apărătorul său şi că, potrivit Legii nr. 10/2001, chiriaşii pot cere contravaloarea cheltuielilor investite numai statului român.
Criticile formulate de apelanţii-pârâţi au vizat greşita apreciere de către prima instanţă a probelor administrate în cauză, întrucât lucrările de îmbunătăţire efectuate la subsolul imobilului nu au schimbat destinaţia acestuia, executarea garajelor s-a făcut în baza autorizaţiei pentru executarea de lucrări, iar modificările realizate în apartament sunt, din punct de vedere funcţional, benefice locuinţei.
S-a mai arătat că instanţa de fond a omis să se pronunţe asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale a reclamantului şi că nu a reţinut faptul că pârâta-reclamantă deţine două contracte de închiriere - unul pentru locuinţă şi altul pentru terenul înconjurător şi spaţiile care nu au destinaţia de locuinţă.
Prin Decizia civilă nr. 2448/A din 18.09.2001, Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de pârâţii-reclamanţi şi a anulat ca insuficient timbrat apelul reclamantului-pârât.
Cu privire la apelul reclamantului-pârât M.M. s-a făcut aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 146/1997, respectiv a sancţiunii anulării acestuia, faţă de neîndeplinirea obligaţiei de timbrare, corespunzător valorii contestate prin motivele de apel formulate.
în privinţa apelului pârâţilor, s-a considerat că sunt nefondate criticile formulate, întrucât, potrivit dispoziţiilor art. 13 lit. g) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică în cazul în care chiriaşii au schimbat total sau parţial structura interioară a locuinţei, fără consimţământul scris al proprietarului şi aprobările legale. S-a reţinut, potrivit probelor dosarului, că, în anul 1974, subsolul blocului a fost amenajat pentru a putea funcţiona ca spaţiu pentru producţie, iar la nivelul parterului, în anii 1974 -1975 au fost efectuate reparaţii generale şi s-a procedat la amenajarea unor spaţii de producţie constând într-o construcţie uşoară, cu 4 boxe.
Tribunalul a mai reţinut că, pentru lucrările efectuate, apelanta nu a avut acordul proprietarului, în vederea schimbării destinaţiei locuinţei, iar lucrările de consolidare au fost executate fără a exista autorizaţie legală sau acordul proprietarului.
Deşi experţii au concluzionat că lucrările modificatoare sunt utile şi nu au afectat structura de rezistenţă a imobilului, fiind, dimpotrivă, benefice locuinţei din punct de vedere funcţional, s-a apreciat de către instanţă că această situaţie este lipsită de relevanţă din punct de vedere al soluţiei, câtă vreme lucrările au fost executate fără acordul proprietarului, în absenţa aprobărilor legale şi au avut drept consecinţă modificarea structurii interioare a imobilului.
De asemenea, critica referitoare la omisiunea instanţei de a se pronunţa pe excepţia lipsei calităţii procesuale a reclamantului a fost găsită neîntemeiată, faţă de faptul că, prin încheierea din 7.11.1997, instanţa a dispus, motivat, respingerea excepţiei, după cum a fost apreciată ca neîntemeiată critica vizând nereţinerea existenţei a două contracte de închiriere de către apelantă, având în vedere că s-a stabilit incidenţa dispoziţiilor art. 13 lit. g) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de către apelanţii-pârâţi, care au formulat următoarele critici:
- Instanţele au apreciat greşit şi cu încălcarea dispoziţiilor legale că pârâţii au efectuat modificări la apartament fără acordul proprietarului şi au schimbat structura interioară a acestuia, precum şi destinaţia locuinţei (art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă).
Astfel, nu s-a observat că toate lucrările efectuate sunt lucrări de reparaţii şi creştere a sporului de valoare a locuinţei prin ridicarea gradului de confort, executate înainte de anul 1989. în mod greşit au motivat cele două instanţe, reţinând incidenţa dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, întrucât acest act normativ nu retroactivează, iar la data intrării lui în vigoare, părţile nu se aflau în curs de judecată şi toate lucrările de reparaţii fuseseră efectuate cu mult timp înainte. S-a mai arătat că toate lucrările fuseseră executate cu acordul fostului proprietar, respectiv I.C.R.A.L. H., pe baza documentaţiei tehnice şi a aprobărilor acestuia, iar prin îmbunătăţirile aduse subsolului nu s-a schimbat destinaţia imobilului, întrucât subsolul nu a avut niciodată destinaţia de locuinţă. Cu privire la garajele executate, s-a susţinut că acestea nu au fost niciodată proprietatea reclamantului, fiind edificate în anul 1990, în baza unei autorizaţii de construire, iar terenul pe care acestea au fost edificate, ca şi terenul reprezentând curtea imobilului, nu constituie proprietatea reclamantului, deoarece acţiunea în revendicare promovată de acesta a vizat numai construcţia din Bucureşti;
- Instanţele nu s-au pronunţat asupra excepţiei invocate de pârâţi, în sensul că reclamantul este lipsit de calitate procesuală, deoarece nu a depus la dosar titlul de proprietate, ci doar hotărârea în revendicare pronunţată în contradictoriu cu Primăria Municipiului Bucureşti (art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă);
- Instanţele nu au dat eficienţă juridică probelor administrate, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii şi pronunţând o hotărâre cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă). S-a arătat, pe acest aspect, că atât pentru spaţiile cu destinaţie de locuinţă, cât şi pentru spaţiile cu altă destinaţie şi terenul aferent, recurenţii-pârâţi deţin două contracte de închiriere, care produc efecte şi faţă de reclamant în temeiul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, şi că s-a apreciat, în mod greşit, aplicabilitatea la speţă a dispoziţiilor art. 13 lit. a) şi g) din actul normativ menţionat. S-a solicitat, ca urmare a admiterii recursului, să fie modificate hotărârile, în sensul respingerii acţiunii în evacuare, cu obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de desfăşurarea procesului.
Recursul este fondat, în sensul considerentelor ce se vor arăta:
Solicitând evacuarea pârâţilor din spaţiile ocupate de aceştia la adresa din Bucureşti, reclamantul şi-a justificat pretenţia prin aceea că pârâţii au adus distrugeri, modificări structurale imobilului şi au schimbat destinaţia acestuia, fără a avea consimţământul proprietarului şi aprobările legale.
Reţinând, pe baza probelor administrate, aspectele învederate de reclamant, instanţele au apreciat că, în speţă, sunt incidente dispoziţiile art. 13 lit. g) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, potrivit cărora, în astfel de situaţii, prorogarea locaţiunii nu mai operează, aşa încât pârâţii nu mai justifică vreun titlu pentru ocuparea spaţiului.
Apreciind în această modalitate, instanţele au pronunţat o soluţie cu aplicarea greşită a legii.
Astfel, a rezultat, din probele dosarului, că lucrările efectuate cu privire la imobil au avut loc în anii 1974 - 1975, au constat în consolidarea acestuia şi s-au realizat cu acordul administratorului de la acea vreme, I.C.R.A.L. H., prin intermediul unor unităţi specializate ale acestuia, fiind considerate, conform expertizei efectuate, lucrări care nu afectează structura de rezistenţă a construcţiei şi sunt benefice din punct de vedere funcţional.
în ce priveşte pretinsa schimbare a destinaţiei imobilului, aceasta a constat în amenajarea subsolului, care însă nu avea destinaţia de locuit, sub forma unui atelier, încă din anul 1975, iar referitor la celelalte spaţii de producţie, acestea au fost amenajate prin transformarea unor şoproane, existând autorizaţie eliberată de Primăria Sectorului 1 (nr. 11/M din 27.11.1990), chiar la solicitarea I.C.R.A.L. H.
Rezultă că, la momentul la care au fost efectuate lucrările, pe lângă faptul că acestea nu au dus la modificări structurale şi nici la schimbarea destinaţiei locuinţei, au existat acordul şi aprobările legale ale autorităţilor competente.
în acelaşi timp, reclamantul nu poate pretinde că nu i-a fost cerut consimţământul, întrucât lucrările au fost efectuate înainte de dobândirea calităţii acestuia de proprietar, conform Contractului de vânzare-cumpărare nr. 2577 din 28.08.1996.
De aceea, reţinând că lipsa titlului locativ al pârâţilor se datorează faptului că nu au existat consimţământul proprietarului şi aprobările legale, pentru efectuarea modificărilor şi o pretinsă schimbare a destinaţiei spaţiului, instanţele au aplicat greşit ipoteza reglementată de art. 13 lit. g) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Consimţământul reclamantului, în calitate de proprietar, ar fi fost necesar, în condiţiile textului menţionat, în măsura în care lucrările respective ar fi fost efectuate după ce acestuia i-a fost recunoscut dreptul de proprietate.
Pentru considerentele arătate, întrucât pârâţilor nu le-a fost recunoscut titlul locativ, deoarece s-a apreciat greşit că prorogarea locaţiunii nu operează în ce-i priveşte, faţă de dispoziţiile art. 13 lit. g) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, text de lege care nu era incident în cauză, instanţele au pronunţat o soluţie cu aplicarea greşită a legii, ceea ce ocazionează aplicarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
în privinţa celorlalte motive de recurs invocate, respectiv art. 304 pct. 8 şi art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă, ele nu se regăsesc în speţă.
Astfel, recurentul nu a indicat vreun act juridic - din cele deduse judecăţii -căruia să i se fi schimbat înţelesul şi natura pentru a atrage incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă, în cadrul acestui motiv de recurs făcându-se de fapt referire la aprecierea greşită a probelor, cu consecinţe asupra situaţiei de fapt.
De asemenea, în privinţa dispoziţiilor art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă, recurentul nu are în vedere un mijloc de apărare asupra căruia instanţa să nu se fi pronunţat, respectiv asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active, ci critică modalitatea în care a fost soluţionată excepţia.
De aceea, reţinându-se numai aplicabilitatea motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, în temeiul acestuia recursul va fi admis şi va fi modificată în parte decizia tribunalului, în sensul admiterii apelului pârâţilor-reclamanţi, cu consecinţa schimbării în parte a sentinţei, prin respingerea acţiunii în evacuare, ca neîntemeiată.
în privinţa cheltuielilor de judecată pretinse, deşi în concluziile orale recurenţii au arătat că este vorba de un motiv de recurs separat, încadrabil în dispoziţiile art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă, instanţa urmează să constate, faţă de soluţia din apel, de respingere a căii de atac formulate de pârâţi, că această pretenţie nu putea face obiectul unui motiv de recurs, neacordarea cheltuielilor fiind consecinţa respingerii apelului, şi că aceste cheltuieli de judecată pot fi cerute numai ca urmare a admiterii recursului.
în acest sens, având în vedere şi dispoziţiile art. 274 din Codul de procedură civilă, Curtea va obliga pe intimat la plata cheltuielilor de judecată, în valoare de 376.500 lei, conform actelor justificative depuse la dosar în recurs şi apel, având în vedere că, la instanţa de fond, pârâţii nu au solicitat acordarea cheltuielilor şi că, potrivit textului procedural menţionat, partea care cade în pretenţii este obligată numai la cerere la suportarea cheltuielilor. (Judecator Nicolae Craciun)
| ← Acţiune în evacuare. Neurmarea procedurii reglementate de... | Acţiune în evacuare. Justificarea titlului locativ al... → |
|---|
