Acţiune în revendicare. Imobil preluat de stat fără titlu valabil
| Comentarii |
|
împrejurarea că reclamanta nu a întreprins demersuri pentru restituirea imobilului pe calea procedurii administrative reglementate de art. XI din Decretul nr. 92/1950 (modificat prin Decretul nr. 524/1955) nu închide acesteia calea acţiunii în revendicare, posibilă oricând, dat fiind caracterul imprescriptibil al dreptului de proprietate.
Folosindu-se de dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, care dădeau dreptul chiriaşilor apartamentelor ce nu se restituie foştilor proprietari să opteze pentru cumpărarea acestora, pârâta a încălcat o altă prevedere a legii - cea cuprinsă în art. 1, potrivit căreia obiectul de reglementare al acestui act normativ îl constituie imobilele preluate de stat cu titlu, şi nu cele preluate fără titlu.
întrucât s-a acţionat cu bună-ştiinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul unei legi ale cărei dispoziţii nu-i erau aplicabile, în speţă a fost dovedită frauda la lege, iar sancţiunea aplicabilă actului juridic astfel întocmit este nulitatea absolută.
(Decizia nr. 2332 din 11 septembrie 2001 - Secţia a lV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamanta S.S.O. a chemat în judecată pe pârâţii S.C. "A." S.A., Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi B.O., pentru ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să se dispună obligarea acestora la lăsarea în deplină proprietate şi posesie a apartamentului situat în Bucureşti, sectorul 2, anularea Dispoziţiei nr. 1672/1996 a Primăriei Municipiului Bucureşti şi constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţi cu privire la apartamentul în litigiu.
Prin Sentinţa civilă nr. 15553 din 11.11.1998, Judecătoria Sectorului 2 a respins acţiunea formulată, constatând existenţa autorităţii de lucru judecat.
Sentinţa a fost desfiinţată, cu trimitere spre rejudecare, în urma admiterii apelului declarat de reclamantă, prin Decizia civilă nr. 1067/A din 7.04.1999 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a lll-a civilă.
Decizia a rămas irevocabilă prin respingerea recursului formulat de pârâta B.O. de către Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă (Decizia civilă nr. 2662 din 19.11.1999).
Instanţa de recurs a reţinut că dezlegarea dată de tribunal excepţiei autorităţii de lucru judecat este corectă, deoarece promovarea unei a doua acţiuni în revendicare s-a făcut după ce prima hotărâre de retrocedare obţinută de reclamantă a fost desfiinţată prin admiterea recursului în anulare de Curtea Supremă de Justiţie în temeiul dispoziţiilor art. 330 alin. 1 din Codul de procedură civilă, respectiv depăşirea atribuţiilor puterii judecătoreşti.
în speţă, Curtea Supremă de Justiţie a constatat necompetenţa generală a instanţelor, acesta fiind considerentul decisiv care a condus la respingerea acţiunii reclamantei, astfel încât aprecierile formulate în considerentele deciziei nu se bucură de autoritate de lucru judecat, deoarece exced limitele motivului de casare cu care a fost sesizată Curtea.
Reluând judecata asupra cauzei, Judecătoria Sectorului 2 a pronunţat Sentinţa civilă nr. 90443 din 11.07.2000, prin care a admis acţiunea formulată, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată de S.C. "A." S.A., pe de o parte, şi B.O., pe de altă parte, cu privire la imobilul din Bucureşti, sectorul 2 şi au fost obligate pârâtele să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantei acest apartament.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că reclamanta a dobândit proprietatea imobilului în litigiu, conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 12.03.1946, prin reprezentantul său legal B.P., prin care a achiziţionat 6,9% din terenul situat în str. A., în vederea construirii unui apartament; ulterior, s-a încheiat şi un contract de locaţiune de servicii în scopul construirii apartamentului.
Apartamentul astfel construit a fost preluat de stat prin naţionalizare, de la numitul B.P.
S-a mai reţinut de către instanţă că, în anul 1994, reclamanta a obţinut retrocedarea imobilului, prin Sentinţa civilă nr. 9068 din 20.10.1994 a Judecătoriei Sectorului 2, hotărârea fiind pusă în executare, prin dispoziţia Primarului General şi prin procesul-verbal din 7.09.1995 realizându-se punerea în posesie a reclamantei.
Ulterior, prin Decizia civilă nr. 3138 din 15.10.1996, Curtea Supremă de Justiţie a admis recursul în anulare formulat de Procurorul General şi a casat sentinţa prin care reclamanta obţinuse retrocedarea imobilului.
La 12.12.1996, pârâta B.O. a achiziţionat apartamentul în litigiu, conform contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate, încheiat cu S.C. "A." S.A., în temeiul Legii nr. 112/1995.
instanţa a apreciat că, în speţă, preluarea imobilului de către stat s-a făcut fără titlu valabil, deoarece lipseşte identitatea dintre persoana cuprinsă în anexa Decretului nr. 92/1950 şi titularul real al dreptului de proprietate.
în aceste condiţii, s-a constatat că înstrăinarea bunului către pârâta B.O. s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, deoarece această lege se aplică doar imobilelor preluate de stat cu titlu. în acest fel s-a realizat o fraudă la lege, lucru de natură a atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
S-a mai reţinut incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 17 pct. 2 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului ("nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa") şi ale art. 1 din Primul protocol adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului ("orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional").
Prin Decizia civilă nr. 496/A din 15.02.2001, Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă a admis apelul formulat de pârâta B.O., schimbând în tot sentinţa primei instanţe, în sensul respingerii acţiunii, ca neîntemeiată.
A apreciat instanţa de apel ca fiind întemeiată critica vizând neconcordanţa de nume în ce-l priveşte pe autorul reclamantei, întrucât, potrivit certificatului de naştere, prenumele acestuia este altul decât cel din procesul-verbal de naţionalizare (PETRE în loc de PETRACHE).
S-a reţinut că reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat, deoarece, prin actul de vânzare-cumpărare, autorul reclamantei a dobândit dreptul de proprietate asupra a 6,9% din terenul proprietatea vânzătorului, iar contractul de locaţiune de servicii nu ţine loc de act de construire.
Aspectul reţinut de instanţa de fond, potrivit căruia imobilul a fost preluat fără titlu de către stat a fost apreciat ca neîntemeiat, întrucât într-o asemenea situaţie reclamanta trebuia să întreprindă demersuri pentru restituirea pe cale administrativă a bunului, conform art. XI alin. 2 din Decretul nr. 92/1950, care prevedea posibilitatea "scoaterii de sub naţionalizare a unor imobile".
Referitor la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare constatată de prima instanţă pentru încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, tribunalul a apreciat că nu poate opera o astfel de sancţiune a actului juridic menţionat.
în acest sens, s-a reţinut că pârâta B.O. a depus cererea pentru cumpărarea imobilului în care locuia în calitate de chiriaşă în cadrul termenului prevăzut de art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995. La data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, proprietarul imobilului era Consiliul General al Municipiului Bucureşti, ca urmare a admiterii recursului în anulare şi a trecerii bunului în proprietatea statului. Dobândind de la aparentul proprietar şi fiind cumpărător de bună-credinţă, în favoarea intimatei operează principiul de drept prevăzut de art. 486 din Codul civil, potrivit căruia "posesorul este de bună-credinţă când posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute".
S-a apreciat că, în cauză, intimata B.O. şi-a valorificat dreptul de a cumpăra apartamentul după expirarea termenului prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, fără a i se imputa vreo culpă sau rea-credinţă.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de reclamanta S.O., care, criticând soluţia instanţei de apel, a arătat următoarele:
- Considerentul privind neconcordanţa de nume al tatălui, B.P., este greşit, fiind vorba de o simplă eroare. în plus, reclamanta a revendicat apartamentul nu în calitate de moştenitoare a tatălui său, ci ca proprietară;
- Reţinerea bunei-credinţe a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut în mod greşit, fără a se verifica actele dosarului. Astfel, intimata a intervenit, nefiind parte în proces, cu o cerere înregistrată în dosarul Curţii Supreme de Justiţie, prin care a solicitat să se judece recursul în anulare. De asemenea, intimata a formulat cerere pentru vânzarea apartamentului la 8.08.1996, dată la care S.C. "A." S.A. nu mai avea în administrare directă acest imobil, întrucât reclamanta era proprietară, recursul în anulare fiind admis la 15.10.1996.
Deşi recurenta nu încadrează în drept criticile formulate, Curtea constată, în temeiul art. 306 alin. 3 din Codul de procedură civilă, că, făcându-se referire la ignorarea unor dovezi administrate şi la încălcarea dispoziţiilor legii materiale, sunt avute în vedere dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 10 din Codul de procedură civilă.
Recursul declarat este fondat, pentru următoarele considerente:
Tribunalul a apreciat că reclamanta nu şi-a dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, întrucât, pe de o parte, există o neconcordanţă de nume în ce-l priveşte pe autorul său, iar, pe de altă parte, actele depuse la dosar nu probează transmiterea proprietăţii imobilului în patrimoniul reclamantei.
Aprecierea tribunalului este greşită şi a avut la bază atât interpretarea eronată a dovezilor administrate, cât şi ignorarea unora din mijloacele de probă.
în ceea ce priveşte neconcordanţa de nume, aceasta este evident o eroare materială, care oricum este lipsită de relevanţă, faţă de împrejurarea că reclamanta a revendicat imobilul nu în calitate de moştenitoare a autorului său (tatăl B.P.), ci în nume propriu.
Conform contractului de vânzare-cumpărare, întocmit la 12.03.1946, reclamanta a dobândit un drept indiviz de 6,9% din terenul situat în Bucureşti, str. A., pentru a-şi construi, prin tatăl său, dar "pe seama sa şi pentru sine", un apartament în casa bloc ce se va construi pe acest teren.
Faptul că la încheierea contractului a participat tatăl reclamantei, P.B., nu înseamnă că acesta a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului, întrucât el a acţionat, astfel cum se menţionează în convenţie, în calitate de reprezentant legal al numitei S.B.O., care, fiind minoră la acea dată, nu putea face acte de dispoziţie.
P.B. fusese instituit prin Jurnalul nr. 40 din 9.03.1946 "tutore ad-hoc" pentru fiica sa minoră, în vederea acceptării unei cumpărări de imobil ce intenţionează a face sus-numitei fiice.
în aceeaşi zi - 12.03.1946 - s-a încheiat un contract de locaţiune de servicii în vederea construcţiei apartamentului, iar la data de 5.03.1947 P.B. solicita administraţiei financiare să dispună impunerea apartamentului, proprietatea minorei O.S., întrucât acest apartament a devenit locuibil pe data de 15.02.1947.
Faptul că apartamentul a fost construit conform contractului de locaţiune de servicii încheiat rezultă şi din procesul-verbal întocmit la 20.02.1950, potrivit căruia delegaţi ai comitetului provizoriu al capitalei s-au deplasat în str. A., unde, găsindu-l pe P.B., i-au pus în vedere aplicarea decretului de naţionalizare.
Aşadar, câtă vreme s-a făcut dovada dobândirii proprietăţii asupra unei părţi din terenul situat în str. A. şi a faptului construirii apartamentului pe acest teren, este evident că reclamanta şi-a probat titlul de proprietate în cadrul acţiunii în revendicare promovată, astfel încât concluzia în sens contrar a tribunalului este greşită.
în ce priveşte preluarea imobilului de către stat, tribunalul a apreciat că, în măsura în care reclamanta considera că aceasta s-a făcut abuziv, avea posibilitatea să întreprindă demersuri pentru restituirea acestuia pe calea procedurii administrative instituite de art. XI alin. 2 din Decretul nr. 92/1950, conform căruia se putea hotărî scoaterea de sub naţionalizare a oricăror imobile sau apartamente.
Or, împrejurarea că la momentul respectiv nu a fost urmată o astfel de procedură nu închide reclamantei calea acţiunii în revendicare, posibilă oricând, dat fiind caracterul imprescriptibil al dreptului de proprietate, în cadrul căreia să pună în discuţie valabilitatea titlului în baza căruia statul deţine bunul. Din acest punct de vedere, statul a preluat imobilul fără să verifice dacă aplicarea măsurii de naţionalizare se impunea faţă de persoana titularului dreptului de proprietate, naţionalizarea făcându-se pe numele tatălui reclamantei, care era adevărata proprietară a bunului.
Chiar în condiţiile art. V din Decretul nr. 92/1950 ("imobilele proprietatea soţului, soţiei sau copiilor minori se consideră ca aparţinând unui singur proprietar în ce priveşte aplicaţiunea prezentului decret"), nu se poate spune că măsura aplicată în temeiul acestui act normativ a fost corectă, câtă vreme tatăl reclamantei era avocat, iar reclamanta era minoră, fiind operante dispoziţiile de exceptare ale art. II din acelaşi decret.
Aşa fiind, considerentele instanţei de apel în privinţa valabilităţii titlului statului sunt greşite.
Referitor la contractul de vânzare-cumpărare, tribunalul a reţinut că la întocmirea acestuia au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995.
Este adevărat că intimata-pârâtă avea la acel moment calitatea de chiriaş în apartamentul aflat în litigiu şi că prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 dădeau dreptul chiriaşilor apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari să opteze pentru cumpărarea acestora, după expirarea termenului prevăzut la art. 14. Folosindu-se de această dispoziţie legală, reclamanta a încălcat însă o altă prevedere a legii, respectiv art. 1, din care rezultă că obiectul de reglementare al acestui act normativ îl constituie imobilele preluate de stat cu titlu. Or, reclamanta contestase valabilitatea titlului statului încă din anul 1993, iar pârâta avea cunoştinţă de acest aspect cu mult înaintea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Susţinerea că s-a încrezut în aparenţa de proprietar a vânzătorului şi că a fost de bună-credinţă nu poate fi primită, aprecierea pe acest aspect a instanţei de apel ignorând dovezi administrate în cauză. Astfel, reclamanta a promovat o primă acţiune în revendicare cu privire la imobil în anul 1993, admisă conform Sentinţei civile nr. 9068 din 20.10.1994 a Judecătoriei Sectorului 2, pârâta fiind cea care, fără a avea calitatea de parte în proces, la 17.04.1996 a formulat o cerere înregistrată în dosarul având ca obiect recursul în anulare împotriva hotărârii de retrocedare, solicitând soluţionarea mai rapidă a acestei căi extraordinare de atac.
Că pârâta nu a acţionat cu bună-credinţă rezultă şi din împrejurarea că, deşi cunoştea despre existenţa recursului în anulare, înainte de soluţionarea acestuia, a formulat o cerere de cumpărare a apartamentului.
De asemenea, deşi în urma admiterii recursului în anulare hotărârea de retrocedare a fost desfiinţată, din 19.07.1996 reclamanta înregistrase cerere la comisia pentru restituirea în natură a imobilului, cerere nesoluţionată încă, potrivit adresei Primăriei Municipiului Bucureşti - Direcţia Juridică.
Acest aspect putea fi aflat de pârâtă cu minime diligenţe, mai ales că în răspunsul la interogatoriu a susţinut că s-a interesat la comisie de situaţia apartamentului, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Toate aceste elemente rezultate din probele administrate în cauză au răsturnat prezumţia de bună-credinţă, care opera în favoarea pârâtei.
Rezultă că, acţionând cu bună-ştiinţă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul unei legi ale cărei dispoziţii nu-i erau aplicabile, în speţă a fost dovedită frauda la lege, iar sancţiunea aplicabilă actului juridic astfel întocmit este nulitatea absolută.
Soluţia tribunalului în sens contrar a avut la bază, astfel cum s-a arătat anterior, ignorarea unor mijloace de probă şi aplicarea greşită a unor dispoziţii legale, ceea ce face incidente prevederile art. 304 pct. 10 şi 9 din Codul de procedură civilă. în temeiul acestor dispoziţii, recursul va fi admis, va fi modificată decizia tribunalului, în sensul respingerii apelului declarat de pârâta B.O., cu menţinerea ca legală şi temeinică a hotărârii primei instanţe. (Judecator Adina Nicolae)
| ← Acţiune în revendicare. Imobil preluat de stat în baza... | Acţiune în revendicare. Imobil preluat de stat fără titlu.... → |
|---|
