Antecontract de schimb. Interpretare. Efecte. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de schimb
| Comentarii |
|
Potrivit art. 978 din Codul civil, interpretarea convenţiilor trebuie făcută în sensul în care ele pot produce efecte, iar nu acela că nu ar putea produce un efect.
De aceea, antecontractul de schimb, în care apare drept copermutant soţul proprietarei terenului, trebuie interpretat ca o promisiune a faptei altuia, adică de a determina pe proprietar să consimtă la realizarea convenţiei de schimb.
Nu se poate reţine lipsa consimţământului, în condiţiile în care proprietarul a înstrăinat altuia imobilul primit la schimb, cunoscând astfel provenienţa acestuia şi considerându-se proprietar.
(Decizia nr. 1527 din 22 mai 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea la nr. 4533 din 30.07.1997, reclamantul I.G. a chemat în judecată pe pârâţii D.N. şi C.J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de pe lângă Prefectura Judeţului Ilfov, solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţa, să constate că este proprietarul imobilului situat în comuna A., judeţul I., compus din casă de locuit şi teren aferent de 1678 mp; să constate nulitatea absolută a contractului de schimb încheiat la 9.03.1994 între reclamant şi pârâtul D.N.; să constate nulitatea absolută a Titlului de proprietate nr. 13291/1994 emis de Comisia judeţeană Ilfov de aplicare a Legii nr. 18/1991 în favoarea pârâtului D.N. în partea referitoare la suprafaţa de 950 mp ce formează obiectul contractului de schimb; să dispună obligarea pârâtului D.N. să-i lase în deplină proprietate şi posesie terenul de 950 mp din comuna A.; să dispună obligarea pârâtului D.N. să demoleze gardul construit fără autorizaţie şi fără consimţământul reclamantului pe terenul în litigiu în 10 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, iar în caz contrar să fie autorizat reclamantul să procedeze la demolare, pe cheltuiala pârâtului; să dispună obligarea pârâtului la echivalentul lipsei de folosinţă pentru terenul de 950 mp pe ultimii 3 ani, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii s-a învederat de reclamant că locuieşte în comuna A., judeţul I. din anul 1964, dobândind dreptul de proprietate asupra terenului situat la această adresă, iar construcţia a dobândit-o cu soţia sa în devălmăşie, care a fost sistată prin Sentinţa civilă nr. 5075 din 20.12.1996 a Judecătoriei Buftea, rămasă definitivă. Reclamantul mai arată că din Adeverinţa nr. 1960 din 24.06.1997, eliberată de Primăria Comunei A., rezultă că figurează înscris în registrul cadastral cu teren intravilan în suprafaţă de 1678 mp, aferent casei de locuit.
Pentru constatarea dreptului său de proprietate asupra terenului reclamantul invocă art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990, aşa cum a fost preluat de art. 22 din Legea nr. 18/1991.
S-au mai precizat de către reclamant, drept cauze de nulitate a contractului de schimb, lipsa consimţământului soţiei sale la efectuarea schimbului, faptul că actul trebuia să se încheie în formă autentică ad validitatem şi faptul că schimbul este făcut între neproprietari, pârâtul copermutant oferindu-i în schimb suprafaţa de 850
mp pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea soţiei acestuia, D.G., astfel că acest teren nu este în prezent în proprietatea şi folosinţa reclamantului.
Ulterior, reclamantul a renunţat la judecarea ultimelor 3 capete de cerere.
Prin Sentinţa civilă nr. 4131 din 19.10.1998, Judecătoria Buftea a respins acţiunea restrânsă, ca neîntemeiată.
împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamantul, iar prin Decizia civilă nr. 445/A din 23.08.1999 acesta a fost admis şi cauza trimisă spre rejudecare la aceeaşi instanţă, unde a fost înregistrată la nr. 4213/1999.
în fond, după desfiinţare, reclamantul a formulat o cerere completatoare, prin care a solicitat instanţei ca, în contradictoriu cu D.G. şi D.G., să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1631 din 11.11.1997, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară; s-a invocat pentru nulitatea acestui contract caracterul său de act subsecvent actului de schimb şi titlului de proprietate, precum şi încheierea sa în timpul prezentului litigiu. S-a mai solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de schimb şi să se dispună transcrierea lui.
Prin Sentinţa civilă nr. 4595 din 14.10.1999, Judecătoria Buftea a respins capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, ca neîntemeiat; a respins capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de schimb din 9.03.1994, ca şi nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 13291 din 21.11.1994, ca neîntemeiate; a respins capătul de cerere cu privire la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1631 din 11.11.1997; a respins capătul de cerere cu privire la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de schimb, ca neîntemeiat; a luat act de renunţarea reclamantului la judecarea ultimelor trei capete de cerere, s-a respins cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a înlăturat apărările părţilor, în sensul că terenurile asupra cărora a operat schimbul aparţineau soţiilor părţilor care au încheiat antecontractul de schimb, în speţă fiind aplicabil mandatul tacit reciproc în baza art. 35 din Codul familiei. S-a respins capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate, deoarece reclamantul nu a făcut în nici un fel dovada, care îi incumba, a vreuneia din cazurile prevăzute la art. III din Legea nr. 169/1997; nu s-a dovedit vreo cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior.
Nepronunţându-se nulitatea absolută a actului de schimb, încheiat de părţi la 9.03.1994, instanţa a apreciat că nu este necesară pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de schimb şi care să înlocuiască un act juridic existent şi valabil încheiat. Referitor la cererea de intabulare, s-a reţinut de judecătorie că aceasta este de competenţa birourilor de publicitate imobiliară şi se efectuează la cererea părţii acolo îndreptată.
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe a fost respins, ca nefondat, prin Decizia civilă nr. 9701 din 28.03.2000 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a lll-a civilă
împotriva deciziei tribunalului a formulat recurs reclamantul, care a fost admis, conform Deciziei civile nr. 2876 din 20.09.2000 a Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, hotărârea fiind casată cu trimiterea cauzei spre rejudecare, reţinându-se că nu s-a făcut o cercetare a fondului.
La rejudecare, Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă a pronunţat Decizia civilă nr. 3953/A din 30.11.2000, prin care a admis apelul declarat şi a schimbat, în parte, sentinţa, în sensul că a constatat că reclamantul este proprietarul imobilului situat în comuna A., judeţul I., a constatat nulitatea absolută a antecontractului de schimb, încheiat la 9.03.1994 între reclamant şi pârât, a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 13291 din 21.11.1994 în privinţa terenului din intravilanul comunei A., judeţul I., în suprafaţă de 950 mp, parcela 709, tarlaua 20.
A fost respinsă cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1631 din 11.11.1997 la B.N.P. "M.R.", având ca obiect suprafaţa de 950 mp.
Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, tribunalul a reţinut că între părţi s-a încheiat, la 9.04.1994, un antecontract de schimb privind două suprafeţe de teren situate pe raza comunei A., judeţul I. Convenţia a fost astfel apreciată faţă de prevederile Legii nr. 18/1991, care impuneau ad validitatem cerinţa formei autentice, nerespectată la momentul înţelegerii.
S-a apreciat că, deşi în conformitate cu art. 1073 - 1077 din Codul civil, în caz de refuz al uneia din părţi de a încheia actul în formă autentică, creditorul unei astfel de obligaţii are dreptul de a solicita îndeplinirea întocmai a convenţiei, recurgând la o cerere de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, o astfel de cerere poate fi admisă doar dacă sunt îndeplinite condiţiile art. 948 din Codul civil.
Or, în speţă, lipseşte consimţământul proprietarului terenului oferit la schimb de pârâtul-intimat, deoarece acesta este bun propriu al soţiei pârâtului, conform art. 31 lit. b din Codul familiei, fiind dobândit de aceasta prin moştenire.
Sub acest aspect, s-a găsit întemeiată critica privind neaplicarea dispoziţiilor art. 35 din Codul familiei, referitoare la instituţia mandatului tacit în relaţiile dintre soţi.
S-a constatat, raportat la acest element, al lipsei consimţământului proprietarului la efectuarea schimbului, că soluţia de respingere a cererii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic este corectă.
Pentru acelaşi considerent, legat de lipsa acestui schimb al convenţiei (consimţământul unui copermutant-proprietar), s-a apreciat asupra nevalabilităţii antecontractului, pronunţând nulitatea acestuia.
Ca o consecinţă, s-a constatat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate emis pe numele intimatului de Comisia judeţeană Ilfov de aplicare a Legii nr. 18/1991, în ce priveşte menţiunea primirii în proprietate de către intimat a suprafeţei de 950 mp, oferită la schimb de către reclamant.
A mai reţinut tribunalul că, în timpul procesului, intimatul-pârât a înstrăinat terenul primit la schimb, împreună cu soţia sa, numitului D.G., prin contract de vânzare-cumpărare autentic, a cărui anulare a fost solicitată de către reclamant, prin cererea completatoare.
S-a constatat însă că, deşi prin aceeaşi cerere completatoare reclamantul a solicitat judecarea în contradictoriu şi cu soţia intimatului (D.G.), şi cu numitul D.G. (cumpărătorul), instanţa de fond nu a procedat la citarea acestora şi lărgirea cadrului procesual.
De aceea, întrucât în contractul de vânzare-cumpărare existau şi alte persoane decât părţile din cauză, faţă de care nu a fost respectată contradictorialitatea, tribunalul a respins cererea de constatare a nulităţii actului faţă de acest impediment procedural, fără a putea intra în cercetarea fondului.
Referitor la primul capăt de cerere, tribunalul a constatat calitatea de proprietar a apelantului-reclamant asupra imobilului din comuna A., apreciind că cererea în constatare este admisibilă, dată fiind imposibilitatea unei cereri în realizarea dreptului, suprafaţa de teren respectivă fiind deja cuprinsă în titlul de proprietate al intimatului.
împotriva acestei decizii a declarat recurs apelantul-reclamant, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, prin prisma motivelor prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 11 din Codul de procedură civilă.
S-a arătat, în acest sens, că soluţia tribunalului, prin care s-a apreciat asupra imposibilităţii pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic schimbului, pe considerentul că a lipsit consimţământul proprietarului (soţia intimatului) la încheierea convenţiei, este greşită.
Existau în cauză suficiente elemente care să ducă la concluzia că numita D.G., soţia intimatului, a acceptat schimbul cu cei 950 mp oferiţi de către reclamant.
Acest fapt rezultă din împrejurarea că aceasta a fost de acord şi a semnat contractul de vânzare-cumpărare a celor 950 mp primiţi de la reclamantul I.G., ştiind că suprafaţa de teren provine din schimbul efectuat cu reclamantul.
în aceste condiţii, este greşit să se considere că lipseşte consimţământul numitei D.G. în ceea ce priveşte cedarea celor 850 mp proprietatea sa, de vreme ce a acceptat cei 950 mp, ştiind provenienţa acestora, şi pe care, de altfel, ulterior i-a înstrăinat.
Recursul este fondat, în sensul considerentelor ce se vor arăta:
Conform probelor dosarului, între reclamantul I.G. şi pârâtul D.N. a intervenit, la 9.03.1994, o convenţie privind schimbul a două suprafeţe de teren situate pe raza comunei A., judeţul I., reclamantul oferind 950 mp, iar pârâtul, 850 mp ("diferenţa de 100 mp reprezentând contravaloarea vitei-de-vie de pe terenul său").
Suprafaţa de 950 mp, primită de pârât la schimb, a fost inclusă în Titlul său de proprietate nr. 13291 din 21.11.1994, emis conform Legii nr. 18/1991, ca reprezentând tarlaua 20, parcela 709, din intravilanul comunei A.
Acest teren, pe care pârâtul a edificat un imobil, conform Autorizaţiei de construire nr. 7 din 22.02.1995, a fost înstrăinat ulterior de pârât, împreună cu soţia sa D.G., numitului D.G., prin contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1631 din 11.11.1997.
în acelaşi timp, pârâtul a rămas şi în proprietatea şi posesia terenului de 850 mp, oferit la schimb reclamantului, în cadrul convenţiei încheiate cu acesta.
Solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, cu privire la schimbul efectuat, potrivit cererii precizatoare, reclamantul a pretins în justiţie valorificarea drepturilor sale, născute din convenţia sa cu pârâtul.
Instanţa de apel a calificat corect această înţelegere ca fiind un antecontract de schimb, în absenţa formei autentice, cerută ca o condiţie de valabilitate de dispoziţiile Legii nr. 18/1991.
Analizând însă elementele antecontractului, pentru a aprecia dacă poate fi suplinit consimţământul unuia dintre promitenţii copermutanţi, tribunalul a considerat în mod greşit că acesta este lovit de nulitate şi, ca atare, nu poate fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act autentic.
Astfel, s-a apreciat că elementul care lipseşte din condiţiile enumerate de art. 948 pct. 2 din Codul de procedură civilă, pentru a da valabilitatea convenţiei, este consimţământul proprietarului terenului oferit la schimb către reclamant şi aceasta face ca respectiva convenţie să fie lipsită de eficienţă juridică.
Reţinând o astfel de situaţie de fapt, instanţa a interpretat coroborat toate probele administrate în cauză.
A rezultat, într-adevăr, că cei 850 mp oferiţi la schimb de către pârât au fost dobândiţi de către soţia acestuia, D.G., prin moştenire de la tatăl său, L.C. (Sentinţa civilă nr. 5081 din 20.12.1996 a Judecătoriei Buftea).
Deşi aceasta nu apare ca parte în antecontractul de schimb, din comportamentul său ulterior a reieşit că a confirmat această convenţie, de vreme ce la 11.11.1997, prin contract de vânzare-cumpărare autentic, vinde împreună cu soţul său, numitului D.G., suprafaţa de 950 mp primiţi la schimb de la reclamant.
Potrivit art. 978 din Codul civil, interpretarea convenţiei trebuie făcută în sensul în care ea poate produce efecte, iar nu acela ce nu ar putea produce nici un efect.
De aceea, antecontractul de schimb, în care promitentul-copermutant apare soţul proprietarului terenului, trebuie înţeles ca o promisiune a faptei altuia, adică de a determina pe proprietar să consimtă la realizarea convenţiei de schimb.
Că este aşa şi că proprietarul terenului, soţia pârâtului, a confirmat schimbul efectuat, rezultă din împrejurarea că, ulterior, aceasta a înstrăinat terenul primit de la reclamant în cadrul schimbului.
Or, cunoscând provenienţa terenului şi considerându-se proprietară, pentru a-l putea înstrăina, este evident că în felul acesta soţia pârâtului a recunoscut, în fapt, schimbul intervenit. Aşadar, nu se poate susţine că lipseşte consimţământul unuia dintre copermutanţii-proprietari la încheierea antecontractului de schimb şi, din acest considerent, convenţia ar fi lovită de nulitate.
împrejurarea că pârâtul şi soţia acestuia au refuzat să perfecteze schimbul, susţinând prin întâmpinările depuse la dosar că reclamantul nu ar fi proprietarul terenului oferit la schimb, dovedeşte reaua-credinţă a acestora. O astfel de susţinere a fost făcută de pârât în condiţiile în care Comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991 indusese în titlul său de proprietate terenul primit de la reclamant.
în plus, conform adeverinţei eliberate de Primăria Comunei A., reclamantul I.G. figurează în registrul agricol, volum VI, poz. 33, cu imobil situat în comuna A., alcătuit din casă de locuit şi teren aferent de 1.600 mp, din acesta făcând parte cei 950 mp oferiţi la schimb.
Faţă de situaţia de fapt reţinută, reclamantul este îndreptăţit să pretindă executarea obligaţiilor rezultate din convenţia încheiată, respectiv pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de schimb.
Reţinând că instanţa de apel a stabilit greşit situaţia de fapt, din care a tras concluzia nevalabilităţii antecontractului şi deci a imposibilităţii perfectării acestuia, Curtea urmează ca, în baza art. 304 pct. 11 din Codul de procedură civilă, să admită recursul declarat.
Rejudecând apelul, conform art. 312 alin. 1, art. 296 din Codul de procedură civilă, acesta va fi admis, cu consecinţa schimbării în tot a sentinţei, în sensul admiterii acţiunii precizate.
în conformitate cu art. 1073 şi 1077 din Codul civil, dându-se eficienţă principiului executării în natură a obligaţiilor asumate prin convenţii legal încheiate, se va suplini consimţământul copermutantului proprietar la perfectarea schimbului, prezenta hotărâre urmând să tină loc de act autentic privind schimbul intervenit între părţi la 9.03.1994.
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare. Efecte. Executare | Acţiune în revendicare formulată de un singur coindivizar.... → |
|---|
