Antecontract de vânzare-cumpărare. Efecte. Executare
| Comentarii |
|
Deşi nulă ca vânzare-cumpărare, pentru lipsa formei autentice, convenţia încheiată valorează totuşi, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice, antecontract de vânzare-cumpărare, generator de obligaţii de a face.
Cum, în speţă, executarea silită a acestei obligaţii nu mai este posibilă, datorită înstrăinării ulterioare în formă autentică a bunului de către promitentul-vânzător, instanţele au stabilit corect că ea se transformă în dezdăunări, conform art. 1075 din Codul civil.
(Decizia nr. 2289 din 7 septembrie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3, P.l. a chemat în judecată pe pârâţii S.I., P.G. şi P.E., S.C. "T." S.A., solicitând instanţei să constate dreptul său de proprietate asupra imobilului, teren şi construcţie, situat în Bucureşti, conform antecontractului încheiat la 4.06.1978, precum şi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâţii S.l. şi soţii P. în 17.11.1997, cu privire la acelaşi imobil.
S-a arătat, în motivarea cererii, că în anul 1978 reclamantul a încheiat o chitanţă sub semnătură privată cu numitele S.M. şi S.l. privind vânzarea-cumpărarea imobilului împreună cu alte bunuri mobile. Contractul de vânzare-cumpărare nu s-a perfectat însă, iar ulterior, respectiv în anul 1997, imobilul a fost vândut cu contract autentic soţilor P.
Cadrul procesual a fost modificat prin chemarea în judecată şi a numitei I. (fostă P.) A., cea care alături de P.l. a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare din anul 1978.
La data de 1.11.1999, I.A. a formulat cerere reconvenţională, solicitând obligarea reclamantului la plata de despăgubiri, respectiv cota parte din preţul suportat de aceasta la încheierea antecontractului.
Prin Sentinţa civilă nr. 7772 din 5.06.2000, Judecătoria Sectorului 3 a respins cererea principală formulată şi a anulat ca netimbrată cererea reconvenţională.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că, la 4.06.1978, S.M. şi pârâta S.l. au convenit cu reclamantul P.l. şi pârâta P.(I.)A. vânzarea-cumpărarea imobilului împreună cu bunurile mobile din casă, înţelegerea fiind consemnată într-un înscris sub semnătură privată.
Pentru că nu a fost respectată cerinţa formei autentice, instanţa a calificat actul încheiat drept antecontract de vânzare-cumpărare, generator de obligaţii de a face în sarcina părţilor.
A mai constatat prima instanţă, analizând probele administrate, că promitentele-vânzătoare i-au notificat pe promitenţii-cumpărători să se prezinte la notariat în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, urmând ca în caz contrar să-şi asume orice risc ce ar putea interveni cu privire la situaţia imobilului.
S-a apreciat că reclamantul deţine imobilul în calitate de detentor precar (chiriaş), conform contractului de închiriere cu valabilitate până în aprilie 1999, pârâta S.l. fiind cea care a suportat toate taxele şi impozitele asupra imobilului, inclusiv impozit pe chiria percepută de la reclamant.
Faţă de această situaţie de fapt s-a apreciat ca neîntemeiat capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului în litigiu.
în ce priveşte solicitarea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între S.l. şi pârâţii P., aceasta a fost considerată, de asemenea, neîntemeiată, faţă de împrejurarea că imobilul pârâtei S.l. nu a ieşit niciodată din proprietatea acesteia, în condiţiile în care, prin convenţia din anul 1978, s-a realizat doar o promisiune de vânzare-cumpărare.
Având în vedere că antecontractul încheiat de părţi a dat naştere numai unei obligaţii de a face în sarcina promitenţilor-vânzători şi că această obligaţie nu mai poate fi executată, deoarece imobilul a fost vândut pârâţilor P., instanţa a reţinut că reclamantul are numai dreptul de a cere despăgubiri, şi nu anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică.
Cu privire la cererea reconvenţională a pârâtei P.A., aceasta a fost anulată ca netimbrată, conform art. 20 din Legea nr. 146/1997.
împotriva sentinţei a declarat apel reclamantul, care a formulat critici sub aspectul greşitei aprecieri a naturii actului sub semnătură privată încheiat în anul 1978, arătând că acesta nu este doar un antecontract, ci un contract de vânzare-cumpărare.
Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă a respins apelul ca nefondat, prin Decizia civilă nr. 691/A din 15.03.2001.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, tribunalul a avut în vedere că la 4.06.1978, data încheierii convenţiei, se cerea forma autentică pentru înstrăinarea imobilelor, astfel încât, nefiind respectată această cerinţă, în mod corect actul a fost calificat drept antecontract de vânzare-cumpărare, care nu a transmis dreptul de proprietate, ci a dat naştere doar unei obligaţii de a face, respectiv de a vinde în forma prevăzută de lege.
S-a reţinut că promitenţii-vânzători au făcut toate demersurile pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, trimiţând în acest sens o notificare reclamantului, la 19.09.1979.
Faptul că autorizaţia de înstrăinare expira chiar la acea dată, s-a apreciat a nu avea relevanţă în cauză, întrucât, dacă reclamantul ar fi dat curs notificării, se putea obţine o prelungire a autorizaţiei.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de către apelantul-reclamant P.l.
Criticile formulate de acesta au privit următoarele aspecte:
A fost interpretată greşit natura convenţiei încheiate de părţi la 4.06.1978, care nu este doar o promisiune de vânzare-cumpărare, ci o vânzare cu putere de lege între părţi, condiţia autenticităţii punându-se doar faţă de terţi, iar prin nerecunoaşterea valorii acestui act s-au încălcat dispoziţiile art. 969 din Codul civil, potrivit cărora "convenţiile legal făcute au putere de lege între părţi".
Apărarea făcută de intimata-pârâtă, în sensul că l-a notificat pe reclamant în vederea încheierii actului autentic, nu trebuia primită de către instanţă, întrucât este pur formală, având în vedere că la acel moment autorizaţia de înstrăinare era expirată şi nu mai putea fi prelungită.
Recurentul a arătat că s-a comportat ca adevărat proprietar al imobilului, că a achitat impozitele şi că în aceste condiţii pârâta, care a încasat preţul, nu putea să revândă acelaşi bun intimaţilor P.
în drept, criticile formulate de către recurent se încadrează - în condiţiile art. 306 alin. 3 din codul de procedură civilă - în dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă.
Analizând recursul declarat, se constată că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:
La momentul la care a intervenit înţelegerea, 4.06.1978, înstrăinarea imobilelor se putea realiza numai în formă autentică. Această cerinţă, conţinută de dispoziţiile art. 11 din Decretul nr. 144/1958, era prevăzută sub sancţiunea nulităţii, fiind deci o condiţie de validitate a actului juridic, nu doar o "cerinţă de autenticitate în raport cu terţii", cum în mod greşit susţine recurentul.
Deşi nulă ca vânzare-cumpărare, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice, convenţia valorează totuşi antecontract de vânzare-cumpărare, generator de obligaţii de "a face" în sarcina părţilor, astfel cum corect au apreciat ambele instanţe.
în executarea acestor obligaţii, promitentele-vânzătoare au notificat la 19.09.1979 pe reclamant şi pe numita P.(l.) A. să se prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, cu menţiunea că, în cazul în care nu se vor conforma, "îşi asumă orice risc ce ar putea interveni cu privire la situaţia imobilului".
Promitenţii cumpărători nu au dat curs solicitării, astfel încât contractul de vânzare-cumpărare nu s-a putut perfecta.
Apărarea recurentului, în sensul că autorizaţia de înstrăinare îşi înceta valabilitatea la data expedierii notificării şi că aceasta ar fi fost pur formală, nu poate fi primită, întrucât dispoziţiile art. 15 alin. 4 din Decretul nr. 144/1958 reglementau posibilitatea prelungirii valabilităţii unor astfel de autorizaţii pentru ipoteza în care a existat o împiedicare în valorificarea acestora.
De asemenea, faptul invocat de recurent, că nu ar fi semnat de primirea notificării, este lipsit de relevanţă, câtă vreme există dovada că expedierea acesteia s-a făcut prin serviciul executori judecătoreşti al instanţei.
Rezultă că, neperfectându-se vânzarea-cumpărarea, convenţia dintre părţi a rămas o simplă promisiune de înstrăinare.
în examinarea efectelor produse de aceasta, instanţele au constatat corect, cu respectarea dispoziţiilor art. 969 din Codul civil, că nu a avut loc o transmitere a dreptului de proprietate în patrimoniul recurentului şi că obligaţiile reciproce ale părţilor se plasează în domeniul obligaţiilor de a face.
De aceea, aprecierea ca neîntemeiată a pretenţiei reclamantului de a se constata dreptul său de proprietate asupra imobilului este o soluţie legală.
Rămânând în continuare proprietară a bunului, intimata-pârâtă S.l. avea, în virtutea dreptului de dispoziţie, posibilitatea să-l înstrăineze, astfel încât contractul de vânzare-cumpărare încheiat de aceasta cu intimaţii P. este, sub acest aspect, pe deplin valabil.
Cum din acest motiv (al înstrăinării bunului) obligaţia de a face nu mai poate fi executată silit (conform art. 1073 şi 1076 din Codul civil), instanţele au stabilit corect că ea se transformă în dezdăunări (art. 1075 din Codul civil), acest drept urmând a şi-l valorifica recurentul.
Reţinând că în soluţionarea cauzei instanţele au apreciat corect asupra naturii juridice a înţelegerii părţilor şi a efectelor acesteia, respectiv drepturile şi obligaţiile reciproce ale părţilor, Curtea a constatat că nu poate fi reţinută nici incidenţa motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă, astfel încât recursul a fost respins ca nefondat. (Judecator Adina Nicolae)
| ← Aplicarea legii civile în timp. Neretroactivitatea legii... | Antecontract de schimb. Interpretare. Efecte. Pronunţarea unei... → |
|---|
