Aplicarea legii civile în timp. Neretroactivitatea legii civile. Raporturi locative
| Comentarii |
|
Prin art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 s-a instituit în sarcina proprietarului obligaţia de a-l notifica pe chiriaş sau pe fostul chiriaş în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă.
Nu se poate invoca refuzul de a răspunde la o notificare transmisă în 26.10.1998, atât timp cât sancţiunea prevăzută de art. 11 alin. (2) din aceeaşi ordonanţă de urgenţă este corelativă obligaţiei proprietarului de a-i notifica pe chiriaşi conform art. 10 alin. (1), în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a ordonanţei de urgenţă.
(Decizia nr. 1123 din 17 aprilie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, la data de 10.11.1998, sub nr. 18772, reclamanţii N.T. şi N.A. au chemat în judecată pe pârâţii B.S., B.R. şi E.C., solicitând evacuarea acestora pentru lipsă de titlu din apartamentele pe care le ocupă în imobilul situat în Bucureşti, sectorul 2.
Prin Sentinţa civilă nr. 12051 din 21.09.1999, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins acţiunea, ca neîntemeiată, şi i-a obligat pe reclamanţi la 1.500.000 lei cheltuieli de judecată către pârâta E.C.
Pentru a adopta această soluţie, prima instanţă a reţinut că reclamanţii nu au respectat procedura prevăzută de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, intrată în vigoare pe parcursul procesului, respectiv nu i-au notificat pe chiriaşi în vederea încheierii contractului de închiriere, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a acestei ordonanţe de urgenţă (art. 10 alin. (1)), ceea ce a atras prelungirea de drept a contractului de închiriere al chiriaşilor.
Apelul declarat împotriva sentinţei de reclamanţi a fost respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 2543 din 16.10.2000 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ.
La darea hotărârii, tribunalul a avut în vedere că Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 a intrat în vigoare pe parcursul judecării în fond a cauzei, apreciind astfel că în mod corect judecătoria şi-a fundamentat soluţia pe acest act normativ.
Notificarea transmisă de reclamanţi chiriaşilor anterior intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 a fost apreciată de instanţă ca fiind nulă, întrucât în cuprinsul său nu se specifică locul exact de întâlnire în cadrul Administraţiei Financiare Sector 2 şi data - ziua, luna, anul şi ora. Cu privire la pârâţii-chiriaşi, s-a reţinut că sunt de bună-credinţă, achitând chiria chiar şi pe anii 1996 - 1999, adică inclusiv pe parcursul procesului.
De asemenea, s-a reţinut că nici după intrarea în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, reclamanţii nu au respectat dispoziţiile art. 10 din această ordonanţă de urgenţă, în sensul că nu i-au notificat pe pârâţi în vederea încheierii noului contract de închiriere, fapt ce a dus la prelungirea de drept a vechiului contract, în condiţiile art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Drept consecinţă s-a apreciat că pârâţii au un titlu locativ legal asupra locuinţei pe care o deţin, neputându-se dispune evacuarea lor.
Decizia tribunalului a fost recurată de reclamanţi, care au invocat următoarele critici:
Aplicarea în cauză a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 s-a făcut cu încălcarea principiului constituţional al neretroactivităţii legii civile.
Pentru actele anterioare intrării în vigoare a acestui act normativ, instanţa nu putea să aplice dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, valabilitatea lor urmând a fi apreciată în raport de legea în vigoare la data efectuării lor.
Astfel, recurenţii arată că au fost puşi în posesia imobilului retrocedat judecătoreşte prin Dispoziţia de restituire a Primarului General al Municipiului Bucureşti nr. 944 din 12.06.1996 şi Procesul-verbal nr. 353 din 10.06.1996, întocmit de executorul judecătoresc al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, şi că la acea dată Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu putea produce nici un efect juridic, neexistând nici obligaţia proprietarului de a-i notifica pe chiriaşi în vederea încheierii unui nou contract de închiriere.
Cu toate acestea, recurenţii arată că i-au notificat pe pârâţi prin executorul judecătoresc, oferindu-le posibilitatea dobândirii calităţii de chiriaşi pe o durată limitată, până când aceştia şi-ar fi procurat alte locuinţe; la acea dată nu era însă în vigoare Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Abia ulterior, pe parcursul procesului, s-a adoptat această ordonanţă de urgenţă, urmând ca pe viitor dispoziţiile sale să fie aplicabile pentru reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi.
în baza ei instanţa trebuia să facă aplicarea dispoziţiilor art. 11 alin. (2), potrivit cărora lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriaşului sau al fostului chiriaş de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor.
Pârâţii nu au răspuns la notificarea proprietarului, aşa încât în mod greşit nu s-a reţinut incidenţa prevederilor art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Pe de altă parte, recurenţii au invocat greşeala de apreciere a instanţei în legătură cu valabilitatea notificării adresate de ei chiriaşilor; notificarea relevă intenţia proprietarului de a încheia cu pârâţii un nou contract de închiriere şi specifică în conţinutul său locul întâlnirii, ceea ce demonstrează buna şi nu reaua lor credinţă, cum greşit s-a reţinut de tribunal.
Dimpotrivă, pârâţii au fost de rea-credinţă, întrucât, deşi au fost notificaţi pentru încheierea contractului, nu au răspuns proprietarilor, cărora le-au negat dreptuj prin chiar răspunsurile date la interogatoriul administrat în instanţa de apel.
în aceste condiţii, refuzul lor de a încheia contractul de închiriere era evident şi trebuia sancţionat de instanţă.
Intimata E.C. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea că hotărârea tribunalului este legală şi temeinică, întrucât ţine seama de titlul locativ al chiriaşului, prelungit de drept în baza Legilor nr. 17/1994, nr. 112/1995 şi nr. 10/2001.
Ca înscris nou, recurenţii au depus la dosar copia unui contract de închiriere încheiat de ei cu alţi chiriaşi din imobil.
Examinând decizia atacată în raport de criticile formulate, Curtea constată că recursul nu este fondat.
Instanţa de apel nu a făcut în cauză o aplicare retroactivă a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, dispoziţiile acestui act normativ nefiind reţinute ca incidente în reglementarea raporturilor locative de până la intrarea sa în vigoare, ci numai după acest moment; critica formulată de recurenţi pe acest aspect este astfel neîntemeiată.
Urmează a se reţine că cererea de chemare în judecată având ca obiect evacuarea pârâţilor pentru lipsă de titlu a fost înregistrată la instanţă la data de 10.11.1998, deci anterior intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care s-a produs în cursul judecăţii în fond a pricinii.
De aceea, în aprecierea valabilităţii titlului locativ al pârâţilor se impunea a fi avute în vedere dispoziţiile Legii nr. 17/1994, iar, de la data adoptării Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, prevederile acestei ordonanţe de urgenţă, întrucât în speţă fiind vorba despre raporturi locative în desfăşurare, ele sunt guvernate la momentul intrării în vigoare a noii legi de dispoziţiile acesteia.
Pârâţii au invocat drept titlu locativ pentru spaţiile din care s-a cerut evacuarea lor contractele de închiriere încheiate de ei cu I.C.R.A.L. Colentina, anterior retrocedării imobilului către reclamanţi.
Prin efectul Legii nr. 17/1994, aceste contracte au fost prelungite de drept până la 8.04.1999, aşa încât până la acest moment pârâţii au justificat un titlu valabil de ocupare a apartamentelor în litigiu.
Astfel, potrivit art. 1 din Legea nr. 17/1994, indiferent de proprietar, contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, supuse normării şi închirierii conform Legii nr. 5/1973, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a Legii nr. 17/1994, se prelungeau pe o perioadă de 5 ani, în aceleaşi condiţii.
De asemenea, art. 2 din aceeaşi lege stabilea că toate contractele de închiriere existente la 1.01.1988 se reînnoiau în aceleaşi condiţii, dacă chiriaşul ocupa şi "în prezent" (adică la intrarea în vigoare a Legii nr. 17/1994) spaţiul locativ care a făcut obiectul închirierii.
Rezultă că, indiferent de actualul proprietar, contractul anterior se reînnoia prin efectul legii, în aceleaşi condiţii, fără să fie deci nevoie de încheierea unui nou contract cu actualul proprietar ce a redobândit în justiţie bunul închiriat. Actualul proprietar (în speţă, recurenţii) se subroga astfel în drepturile şi obligaţiile vechiului locator (I.C.R.A.L. Colentina), în cadrul aceluiaşi contract, care îi devenea opozabil, cu consecinţa preluării obligaţiei de a respecta dreptul de folosinţă al chiriaşului, chiar dacă titlul locatorului iniţial fusese desfiinţat.
De aceea, până la expirarea duratei vechilor contracte de închiriere, respectiv 8.04.1999, refuzul pârâţilor-chiriaşi de a da curs notificării ce le-a fost transmisă la 26.10.1998 de actualii proprietari în vederea încheierii unui nou contract de închiriere nu era sancţionat de legea în vigoare la acel moment (Legea nr. 17/1994), neproducând nici o consecinţă asupra valabilităţii titlului lor locativ.
în aceste condiţii, nu mai are nici o relevanţă în cauză dacă în notificarea din 1998 s-a precizat sau nu data şi locul întâlnirii, la fel şi criticile formulate pe acest aspect.
După intrarea în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, valabilitatea titlului pârâţilor trebuia analizată, cum corect a procedat şi tribunalul, în raport de dispoziţiile acestui act normativ.
Prin art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 s-a instituit în sarcina proprietarului obligaţia de a-l notifica pe chiriaş sau pe fostul chiriaş în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă.
Recurenţii-reclamanţi nu au făcut însă dovada notificării pârâţilor după data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, ceea ce a îndreptăţit instanţele de fond şi apel să reţină incidenţa în cauză a prevederilor art. 11 alin. (1) din acelaşi act normativ, conform cărora nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Ca atare, pârâţii justifică şi în prezent un titlu locativ asupra spaţiilor în litigiu, vechile lor contracte de închiriere fiind considerate prelungite de drept şi opozabile actualilor proprietari, respectiv recurenţilor-reclamanţi, până la încheierea noului contract, în condiţiile ordonanţei de urgenţă.
Recurenţii au invocat că, în raport de refuzul pârâţilor de a le răspunde la notificarea transmisă în 26.10.1998, instanţa trebuia să aplice dispoziţiile art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care sancţionează cu evacuarea pe acei chiriaşi care nu au răspuns în scris sau au refuzat nejustificat încheierea noului contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării.
Critica nu poate fi primită, întrucât sancţiunea prevăzută de art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 este corelativă obligaţiei proprietarului de a-i notifica pe chiriaşi în vederea încheierii noului contract de închiriere în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a ordonanţei de urgenţă (art. 10 alin. (1)).
Rezultă că poziţia chiriaşilor faţă de notificarea anterioară Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu poate avea ca efect aplicarea sancţiunilor prevăzute de acest act normativ, întrucât s-ar încălca principiul neretroactivităţii legii civile.
Chiriaşii au fost notificaţi de recurenţi, dar nu după intrarea în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, ci la o dată anterioară, 26.10.1998, când era în vigoare Legea nr. 17/1994, ale cărei dispoziţii erau deci aplicabile. Legea nr. 17/1994 nu instituia însă nici o sancţiune pentru refuzul chiriaşilor de a încheia un nou contract de închiriere cu actualul proprietar, căci consacrându-se soluţia opozabilităţii faţă de acesta a vechiului contract de închiriere nu mai exista obligaţia încheierii unui nou contract între actualul proprietar şi chiriaşi.
Faţă de aceste considerente, reţinute în parte şi de tribunal, decizia de respingere a apelului este legală şi temeinică, fiind rezultatul unei aprecieri judicioase a probelor administrate şi al aplicării corecte a dispoziţiilor legale incidente raportului juridic dedus judecăţii (art. 1 şi 2 din Legea 17/1994, art. 11 alin. (1) cu referire la art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999).
Neputându-se reţine aplicabilitatea cazurilor de casare în care se încadrează criticile formulate - art. 304 pct. 9 şi 11 din codul de procedură civilă -, Curtea urmează să respingă recursul reclamanţilor ca nefondat, conform art. 316 din Codul de procedură civilă raportat la art. 296 din Codul de procedură civilă.
Văzând şi dispoziţiile art. 274 alin. 1 din Codul de procedură civilă, va obliga recurenţii, care au căzut în pretenţii prin respingerea recursului, la 5 milioane lei cheltuieli de judecată către intimata E.C., reprezentând onorariu de avocat.
| ← Asociaţie de proprietari. Persoana îndreptăţită să... | Antecontract de vânzare-cumpărare. Efecte. Executare → |
|---|
