Anularea actelor juridice de schimbare a destinaţiei spaţiului comun. Calitatea procesuală activă a Asociaţiei de Proprietari
| Comentarii |
|
Schimbarea destinaţiei unei uscătorii în spaţiu de locuit, urmată de înstrăinarea acestuia, determină sancţiunea nulităţii, faţă de încălcarea principiului unanimităţii aplicabil în materia actelor de dispoziţie cu privire la un bun proprietate comună.
Asociaţia de proprietari are calitatea procesuală activă pentru a introduce o acţiune în anularea actelor de înstrăinare sus-mentionate, potrivit prevederilor legale, întrucât cererea priveşte apărarea intereselor legate de clădire.
C.A Bucureşti, Secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, decizia nr. 1586 din 24 noiembrie 2005, în P.R. nr. 3/2006, p. 83
Prin sentinţa civilă nr. 1631 din 6 martie 2003, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, respingând ca atare acţiunea formulată de Asociaţia de Proprietari din Bucureşti, împotriva pârâţilor M.E., S.A. şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General. Prin aceeaşi sentinţă, s-a respins ca rămasă fără obiect cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul S.A. împotriva pârâţilor M.E., C.G.M.B., Administraţia Fondului imobiliar, D.T., Gh. L. şi Primarul General al Municipiului Bucureşti. Au fost respinse, de asemenea, cererile pârâţilor D.T. şi Gh.L., de obligare a pârâtului S.A. la plata unei amenzi civile, ca neîntemeiate.
De menţionat că, prin acţiunea introductivă de instanţă, s-a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută a actului adiţional nr. 1 din 9 august 1999 la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428 din 15 mai 2001 de B.N.P. S.I., încheiat între pârâta M.E., în calitate de vânzător şi pârâtul S.A., în calitate de cumpărător, cu privire la camera în suprafaţă de 17,62 mp, cameră care din construcţia imobilului avea destinaţia de uscătorie.
Ulterior, acţiunea a fost completată, solicitându-se şi constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere nr. 1441 din 21 iulie 1999, încheiat între pârâta M.E. şi C.G.M.B. - D.G.A.F.I., precum şi a ordinului de repartiţie nr. 1202348 din 24 mai 1999, emis de Primarul General al Municipiului Bucureşti. Toate aceste acte vizează camera cu destinaţie de uscătorie, cameră ce nu putea face obiectul vânzării din partea pârâtei M.E. odată cu apartamentul proprietatea acesteia, întrucât prin efectul acestor acte s-a schimbat destinaţia încăperii mai sus amintite.
Fără a intra în cercetarea fondului cauzei, respectiv a motivelor de nulitate invocate, instanţa, în lumina prevederilor art. 40 din H.G. nr. 1275/2000 privind aprobarea Normelor metodologice de punere în aplicare a Legii locuinţei nr. 114/1996, a apreciat că, pentru a promova o astfel de acţiune, Asociaţia de Locatari a imobilului din care face parte camera în litigiu nu are calitate procesuală, întrucât, potrivit dispoziţiilor art. 24 lit. b) din Regulamentul-cadru al Asociaţiilor de Proprietari, aceasta iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor, interesele legate de clădire, dar numai cele privind folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea sau modificarea părţilor de folosinţă comună.
Prin decizia civilă nr. 1775/A din 8 octombrie 2003, Tribunalul Bucureşti, Secţia a Ill-a civilă, a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă Asociaţia de Proprietari, a anulat sentinţa atacată şi a fixat termen în vederea evocării fondului cauzei.
Tribunalul a apreciat că în mod greşit instanţa a interpretat dispoziţiile art. 24 lit. e) din Anexa 2 la Legea nr. 114/1996, întrucât aceste prevederi arată că Asociaţia de Proprietari apără interesele locatarilor legate de clădire, atât în nume propriu, cât şi în numele proprietarilor, situaţie în care promovarea unei astfel de acţiuni cum este cea de faţă este pe deplin justificată, reclamanta beneficiind de un mandat conferit de lege în acest sens, nefiind necesară obţinerea unui mandat special din partea tuturor coproprietarilor.
Evocând fondul, după anularea sentinţei, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă, prin decizia civilă nr. 471/A din 17 septembrie 2004, a admis acţiunea principală, a constatat nulitatea absolută a repartiţiei nr. 120340 din 24 mai 1999 a contractului de închiriere nr. 1441 din 21 iulie 1999, a actului adiţional nr. 1 din 9 august 1999 la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12478 din 20 iunie 1996 de BNP I.S.; a constatat nulitatea absolută parţială a contractului autentificat sub nr. 1928 din 15 mai 2001 la BNP S.I. cât priveşte vânzarea-cumpărarea camerei în suprafaţă de 17,62 mp cu intrare separată; a admis în parte cererea de chemare în garanţie; a obligat pârâta chemată în garanţie M.E. la plata sumei de 8.364.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată către reclamantă.
Pentru a hotărî în acest sens, tribunalul a reţinut că schimbarea destinaţiei uscătoriei în spaţiu de locuit şi atribuirea acestuia s-a făcut fără acordul Asociaţiei de Proprietari şi cu încălcarea principiului unanimităţii aplicabil în materia actelor de dispoziţie ce au ca obiect bunuri aflate în proprietate comună indiviză.
A apreciat că susţinerea pârâtei C.G.M.B. - A.F.I., conform căreia reclamanta şi-ar fi exprimat acordul în acest sens, nu a fost dovedită.
în consecinfă, tribunalul a constatat nulitatea absolută şi parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1928/2001 numai în ce priveşte camera de 17,62 mp.
împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâta chemată în garanţie M.E., fără a motiva recursul declarat la 15 octombrie 2004, pârâtul S.A. şi pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, criticând-o pe motive de nelegalitate, respectiv recurentul S.A. apreciind că era necesară administrarea de probe pentru lămurirea destinaţiei şi a regimului juridic al încăperii care face obiectul litigiului, deoarece recurentul a fost cumpărător de bună-credinţă, iar suma la care a fost obligată reclamanta este prea mică, camera în litigiu valorând mai mult de 8.000.000 lei, iar recurentul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a apreciat că nulitatea poate fi invocată de orice parte care are interes, însă în prezenta cauză nu se justifică acest interes, apreciind că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 24 lit. e) din Regulamentul-cadru al Asociaţiilor de Proprietari.
Prin concluziile scrise, recurenta-pârâtă, chemată în garanţie, M.E. a solicitat admiterea recursurilor, apreciind că în mod greşit s-a admis acţiunea reclamantei şi nu s-a ţinut cont de situaţia de fapt, deoarece uscătoria nu a fost folosită niciodată în acest scop, astfel că la momentul cumpărării nu se putea identifica ca spălătorie.
Verificând legalitatea deciziei recurate, în raport de criticile formulate şi de materialul probator administrat în cauză, Curtea de Apel a constatat că cele două recursuri, motivate în termenul legal, sunt nefondate şi, în temeiul art. 312 C. proc. civ., le-a respins, pentru următoarele considerente:
La dosarul de fond a fost depus contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/2001, prin care recurenta M.E. a vândut recurentului S.A. apartamentul compus din 4 camere şi dependinţe, a cărui nulitate se solicită a se constata prin acţiunea introductivă de instanţă de Asociaţia de Proprietari.
Prin cererea de chemare în garanţie depusă la instanţa fondului, recurentul S.A. a solicitat obligarea pârâţilor, în solidar, la plata sumei de 8.834.325 lei, reprezentând garanţia pentru evicţiune.
Curtea a constatat că tribunalul a făcut o corectă aplicare a principiului disponibilităţii, aşa cum este el prevăzut de art. 129 alin. ultim C. proc. civ., care arată că judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii.
Caracteristic dreptului probator este îmbinarea dreptului de dispoziţie şi de iniţiativă a părţilor cu iniţiativa judecătorului.
Nu poate fi reţinută critica recurenţilor vizând probatoriul, deoarece părţile au obligaţia, conform art. 723 C. proc. civ., să-şi exercite drepturile procedurale cu bună-credinţă şi potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege, alin. (1) al art. 129 C. proc. civ. statornicind pentru parte obligaţia de a-şi proba pretenţiile şi apărările.
Constatând că tribunalul a respectat cadrul procesual delimitat de părţi prin acţiunea introductivă de instanţă şi cererea de chemare în garanţie, curtea nu a putut reţine critica formulată de recurentul SA sub acest aspect.
Cu privire la recursul declarat de recurentul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, acesta a invocat ca temei juridic al recursului declarat dispoziţiile art. 3 din Regulamentul-cadru al Asociaţiilor de Proprietari, ce reprezintă anexa nr. 2 la Legea nr. 114/1996, articol ce arată că prin proprietatea comună se înţelege toate părţile dintr-o clădire aflată în proprietate care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acea clădire.
Cu titlu de exemplificare, regulamentul arată care sunt părţile proprietăţii în folosinţă comună: terasele, scările, holurile, subsolurile, casa scării, ascensoarele, astfel că în mod corect a fost reţinută uscătoria ca parte a atributelor conferite Asociaţiei de Proprietari a fi protejată prin art. 24 lit. e) din Regulament.
Faţă de caracterul nulităţii absolute de sancţiune de drept civil care lipseşte actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, în mod corect tribunalul a reţinut că pârâta M.E. a schimbat destinaţia uscătoriei în spaţiu de locuit fără acordul Asociaţiei de Proprietari, aspect prezumat în mod corect ca rezultând din procesele-verbale întocmite de Asociaţie la 7 decembrie 1998 şi la 20 martie 1999, din reclamaţiile către primărie prin care i s-a adus la cunoştinţă.
Cu privire la recursul declarat de Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, Curtea a constatat că Asociaţia de Proprietari avea calitate să promoveze acţiune în constatarea nulităţii absolute a actului adiţional nr. 1/1999 la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12478/1996 şi a nulităţii absolute şi parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/2001, faţă de împrejurarea că prin art. 1 din Regulamentul-cadru al Asociaţiilor de Proprietari este statornicit modul de înfiinţare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi exploatare a unor clădiri aflate în proprietate.
In art. 24 lit. c) din Regulament, arătând care sunt atribuţiile asociaţiilor de proprietari, se precizează că asociaţia iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de clădire, iar ia lit. e) se precizează că asociaţia „reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietăţii comune".
Curtea constată că, în promovarea acţiunii, în mod corect instanţa de control a reţinut că Asociaţia de Proprietari avea calitatea să promoveze acţiunea în temeiul art. 112 C. proc. civ.
Faţă de aceste considerente, Curtea a respins recursurile promovate de S.A. şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, ca nefondate.
Cu privire la recursul declarat de recurenta M.E., Curtea a constatat că, deşi declarat în termenul legal prevăzut de art. 301 C. proc. civ., rccurenta nu a respectat dispoziţiile art. 303 C. proc. civ., care arată că recursul se va motiva prin însăşi cererea de recurs sau înăuntrul termenului de recurs, care este de 15 zile de la comunicarea hotărârii, astfel că, în temeiul art. 306 alin. (1) C. proc. civ., Curtea a constatat nulitatea recursului.
In baza art. 274 C. proc. civ., Curtea de Apel a obligat recurenţii, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 800 RON, reprezentând onorariu de avocat.
| ← Lipsa discernământului. Calitate procesuală activă.... | Invocarea nulităţii absolute a unui contract de... → |
|---|
