Mandat ce priveşte vânzarea dreptului de proprietate propriu-zis asupra unui imobil. încheierea prin mandatar a unui contract de cesiune de drepturi litigioase cu privire la acelaşi imobil.
| Comentarii |
|
1. între vânzarea-cumpărarea propriu-zisă şi vânzarea-cum-părarea de drepturi litigioase există o diferenţă semnificativă în ceea ce priveşte obiectul lor - un drept pur şi simplu, respectiv un drept litigios -, consecinţa principală a acestei diferenţieri fiind aceea că dreptul supus contestaţiei judiciare este transmis, în mod evident, pentru o valoare mult mai mică şi se poate consolida sau nu ulterior, la finalizarea procesului.
în cauză, mandatul dat privea vânzarea dreptului de proprietate propriu-zis asupra imobilului, în timp ce contractul de (cesiune) vânzare-cumpărare de drepturi litigioase contestat s-a realizat pentru dreptul de proprietate litigios, caz în care mandantul nu şi-a exprimat consimţământul la încheierea contractului de cesiune de drepturi litigioase, iar lipsa totală a consimţământului este sancţionată cu nulitatea absolută a actului încheiat în dauna proprietarului dreptului transmis.
2. Procura dată pârâtului mandatar, fiind un act oficial şi fiind emisă pe teritoriul unui stat străin, trebuia să prezinte, pentru a produce efecte pe teritoriul României, apostila prevăzută de O.G. nr. 66/1999; potrivit prevederilor art. 57 alin. (2) din Legea nr. 36/1995, în cazul în care, pentru valabilitatea în străinătate a actului notarial, este necesară supralegalizarea semnăturii şi sigiliului notarului public, notarul public va pune în vedere părţii obligaţia îndeplinirii acestei cerinţe.
Birourile notariale nu pot lua în considerare actele care emană de la autorităţile altui stat, decât dacă semnăturile şi sigiliile acelor autorităţi sunt supralegalizate. în cauză, nefiind îndeplinită cerinţa aplicării apostilei, procura menţionată, cât şi orice alt act întocmit în baza ei sunt lipsite de orice consecinţe juridice.
Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, sentinţa civilă nr. 7410 din 14 mai 2007, definitivă prin respingerea apelului, in ceea ce priveşte fondul cauzei, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 10 mai 2004, reclamanţii L.A.M., L.V.M., L.G.T. au chemat în judecată pe pârâţii B.M., A.C.L., M.C., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase nr. 3073 din 26 octombrie 2001, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii, reclamanţii au arătat că persoana care a semnat contractul de vânzare-cumpărare, menţionat în calitatc de mandatar al cedentului - pârâtul B.M. - nu avea o procură specială în acest sens, astfel încât lipsea cu desăvârşire consimţământul cedentului L.M., ai cărui moştenitori sunt reclamanţii. Prin procura dată pârâtului menţionat, s-a avut în vedere vânzarea dreptului litigios, şi nu vânzarea imobilului. Mai mult, având în vedere că actul ce se solicită a fi constatat nul absolut este un act de dispoziţie, pârâtul B.M. se impunea să aibă un mandat special - o procură specială autentificată, purtând apostila prevăzută de Convenţia de la Ha ga din 1961.
Instanţa a reţinut cu prioritate că reclamanţii L.A.M., L.V.M., L.G.T. au calitatea de moştenitori ai lui L.M., faţă de certificatul de moştenitor nr. 10 din 25 februarie 2004 şi actele de stare civilă anexate. Autorul reclamanţilor a dat o procură pârâtului B.M., la data de 21 martie 2000, prin care îl împuternicea pe acesta să „se angajeze în, să tranzacţioneze şi să finalizeze vânzarea proprietăţii din comuna E., judeţul C., lot nr. 85, proprietate ce consta într-un teren cu o casă cu trei apartamente".
Prin contractul de (cesiune) vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 3073 din 26 octombrie 2001, L.M., prin mandatar B.M., a transmis către pârâta A.C.L., prin mandatar M.C., dreptul de proprietate litigios asupra imobilului situat în Eforie, lot nr. 85 (vila N.), judeţul Constanţa, menţionându-se că, în ceea ce priveşte dreptul de proprietate, există un litigiu ce poartă asupra fondului, ce formează obiectul dosarului nr. 3568/2000, aflat pe rolul Tribunalului Constanţa.
Instanţa a apreciat că, prin acest contract, a avut loc o vânzaro-cumpăra-re a unui drept litigios, care reprezintă o varietate a convenţiei propriu-zise de vânzare-cumpărare, caracterizată prin aceea că poartă asupra unui drept contestat pe calc judiciară. Contractul menţionat, care este unul aleatoriu, are ca obiect şansele câştigării, respectiv pierderii procesului, cumpărătorul dobândind la un preţ avantajos dreptul litigios, urmând ca, în situaţia câştigării procesului, să obţină dreptul propriu-zis, care va avea, desigur, o valoare mult mai mare.
între vânzarea-cumpărarea propriu-zisă şi vânzarea-cumpărarca de drepturi litigioase există o diferenţă semnificativă în ceea ce priveşte obiectul lor - un drept pur şi simplu, respectiv un drept litigios -, consecinţa principală a acestei diferenţieri fiind aceea că dreptul supus contestaţiei judiciare este transmis, în mod evident, pentru o valoare mult mai mică şi se poate consolida sau nu ulterior, la finalizarea procesului.
în cauză, mandatul dat de L.M. către B.M. privea vânzarea dreptului de proprietate propriu-zis asupra imobilului, în timp ce contractul de (cesiune) vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 3073 din 26 octombrie 2001 s-a realizat pentru dreptul de proprietate litigios.
Mandatul pentru încheierea unui act de dispoziţie trebuie să fie unul special, în care să se individualizeze expres operaţiunea juridică ce urmează a se realiza pe seama mandantului. Se constată însă că procura din 21 martie 2000 nu făcea nicio referire la vânzarea dreptului litigios, menţionare expresă care se impunea, mai ales în condiţiile în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat era în defavoarea proprietarului, care obţinea un preţ mai mic, faţă de aspectul că bunul său era contestat injustiţie. De altfel, la data întocmirii procurii, L.M. nu avea calitatea de proprietar al imobilului situat în E., lot nr. 85 (vila N.), judeţul C., întrucât nici nu se anulase titlul de proprietate al statului şi nici nu se admisese acţiunea în revendicare din dosarul nr. 3568/2000, voinţa sa, astfel cum reiese din interpretarea clauzelor mandatului, fiind să se vândă imobilul după redobândirea dreptului de proprietate asupra lui.
în condiţiile în care numitul L.M. nu 1-a mandatat pe pârâtul B.M. pentru vânzarea dreptului de proprietate litigios asupra imobilului mai sus arătat, primul nu şi-a exprimat consimţământul la încheierea contractului de (cesiune) vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 3073 din 26 octombrie 2001, iar lipsa totală a consimţământului este sancţionată cu nulitatea absolută a actului încheiat în dauna proprietarului dreptului transmis (drept litigios la acel moment).
Totodată, a mai reţinut instanţa că procura dată pârâtului B.M. la data de 21 martie 2000, fiind un act oficial şi fiind emisă pe teritoriul unui stat străin, trebuia să prezinte, pentru a produce efecte pe teritoriul României, apostila prevăzută de O.G. nr. 66/1999; potrivit prevederilor art. 57 alin. (2) din Legea nr. 36/1995, în cazul în care, pentru valabilitatea în străinătate a actului notarial, este necesară supralegalizarea semnăturii şi sigiliului notarului public de către Ministerul Justiţiei, Ministerul Afacerilor Externe şi misiunea diplomatică sau oficiul consular din România ale statului în care actul urmează a fi folosit, notarul public va pune în vedere părţii obligaţia îndeplinirii acestei cerinţe. Birourile notariale nu pot lua în considerare actele care emană de la autorităţile altui stat, decât dacă semnăturile şi sigiliile acelor autorităţi sunt supralegalizate de către misiunea diplomatică sau oficiul consular al României din acest stat sau de către Ministerul Afacerilor Externe al României. în cauză, nefiind îndeplinită cerinţa aplicării apostilei, procura menţionată, precum şi orice alt act întocmit în baza ei sunt lipsite de orice consecinţe juridice.
S-a mai impus a se preciza, distinct de cauzele de nulitate invocate de către reclamanţi, că, şi dacă s-ar fi reţinut valabilitatea contractului de (cesiune) vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 3073 din 26 octombrie 2001, pârâta S.A.C.L. ar fi dobândit dreptul de proprietate propriu-zis asupra imobilului situat în E., lot nr. 85, vila N., judeţul C., doar dacă în dosarul expres individualizat în cuprinsul actului, nr. 3568/2000 al Tribunalului Constanţa, numitul L.M. ar fi avut câştig de cauză. Or, se poate observa că, prin sentinţa civilă nr. 77 din 16 februarie 2001, s-a anulat acţiunea pentru lipsa calităţii de reprezentant, iar ulterior, s-a renunţat la judecarea apelului, astfel încât procesul ce a făcut obiectul dosarului nr. 3568/2000 al Tribunalului Constanţa a fost pierdut.
Pentru toate considerentele expuse, instanţa a admis acţiunea şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 3073 din 26 octombrie 2001 de Biroul Notarial M.
| ← Clauze nemenţionate în contract. Vicierea consimţământului... | Vânzarea-cumpărarea nudei proprietăţi. Eroare asupra naturii... → |
|---|
