Vânzarea întregului bun indiviz de către coproprietar. Cauză ilicită
| Comentarii |
|
Reaua-credinţă a părţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a imobilului asupra căruia vânzătoarele nu aveau un drept de proprietate exclusivă determină incidenţa unei cauze ilicite şi, în consecinţă, a sancţiunii nulităţii absolute, urmă-rindu-se fraudarea legii.
Pe de o parte, pârâtele vânzătoare au solicitat şi obţinut eliberarea unui certificat de moştenitor exclusiv pe numele lor, cu înlăturarea frauduloasă a celorlalţi succesibili, care a şi fost anulat de către instanţă. La rândul ei, pârâta nu a făcut diligenţele necesare şi obişnuite pentru un cumpărător, nu a vizionat imobilul, nu a verificat situaţia fiscală şi abia ulterior a încercat o consolidare a poziţiei sale prin acţiuni în justiţie, toate respinse prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 669 din 22 martie 2006, în B.J. nr. 1/2006, p. 34
Prin sentinţa civilă nr. 5163 din 7 iulie 2004, pronunţată în dosarul nr. 2329/2003 de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a admis acţiunea formulată de reclamanta B.V., în contradictoriu cu pârâţii B.M., S.E., J.S. şi S.I.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3103/2000 de BNP A.Z. şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 906 din 11 mai 2001 la BNP R.O. şi M.P.
S-a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, formulată de pârâta S.I., şi au fost obligaţi pârâţii, în solidar, la plata sumei de 18.020.000 lei taxă de timbru, plus 3.500.000 lei onorariu de avocat către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a constatat că, prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta B.V., în contradictoriu cu pârâţii, aceasta a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3103 din 8 noiembrie 2000 la BNP A.Z., încheiat între pârâţii B.M. şi S.E., pe de o parte, şi pârâta J.S., pe de altă parte; nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 906 din 11 mai 2001 la BNP R.O. şi M.P., încheiat între J.S., pe de o parte, şi S.I., pe de altă parte, ambele contracte privind imobilul din Bucureşti, cu obligarea pârâţilor la cheltuieli de judecată.
în motivarea acţiunii s-a arătat că imobilul mai sus-menţionat a aparţinut unchiului său B.G., a cărui succesiune s-a deschis la 23 octombrie 1999, dată la care reclamanta locuia în acel imobil, iniţial cu acordul tatălui său, fratele defunctului, iar ulterior şi în prezent, în calitate de proprietară.
Reclamanta susţine că, la data de 14 noiembrie 2000, a fost nevoită să formuleze plângeri penale la organele de poliţie şi la parchet împotriva numitei J.S. şi a altor persoane care au încercat abuziv şi fără drept să ocupe imobilul locuit de reclamantă.
Tatăl reclamantei, constatând că pârâtele B.M. şi S.E., prin fraudă, neindicând toţi moştenitorii la succesiunea defunctului B.G., au obţinut certificatul de moştenitor nr. 107 din 17 iulie 2000, a formulat acţiune în justiţie, prin care a fost anulat certificatul de moştenitor menţionat.
Acest certificat de moştenitor, nul absolut şi desfiinţat, a stat la baza dovedirii dreptului de proprietate, pretins exclusiv de pârâtele S.E. şi B.M., menţionat în actul de vânzare-cumpărare încheiat cu J.S.
Intimata-pârâtă S.I., prin întâmpinarea formulată, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei.
Faţă de actele şi lucrările cauzei, prima instanţă a reţinut că imobilul în litigiu, situat în Bucureşti, a aparţinut unchiului reclamantei, decedat la 23 octombrie 1999, dată de la care aceasta locuieşte în imobil.
în urma decesului unchiului său, două moştenitoare, respectiv pârâtele B.M. şi S.E., au obţinut cu rea-credinţă certificatul de moştenitor nr. 107 din 17 iulie 2000, în baza căruia cele două pârâte au înstrăinat imobilul pârâtei J.S.
Acest certificat de moştenitor a fost anulat în baza sentinţei civile nr. 11792 din 23 noiembrie 2001, reţinându-se că atât vânzătoarele, cât şi cumpărătoarele au cunoscut de la început de existenţa şi a altor moştenitori ai defunctului, având toţi calitatea de fraţi şi surori.
în ceea ce o priveşte pe pârâta J.S., aceasta a fost concubina defunctului, deci cunoştea despre existenţa şi a altor rude ale acestuia, dar şi despre împrejurarea că, prin actul autentificat sub nr. 13352 din 17 octombrie 1990 la notariatul de Stat al Sectorului 1 Bucureşti, pârâta J.S. şi defunctul au cumpărat împreună imobilul în litigiu, iar mai târziu, conform actului autentificat sub nr. 1649/1996, pârâta J.S. a vândut cota sa de 1/2 din imobil defunctului.
Cunoscând că tatăl reclamantei a solicitat anularea certificatului de moştenitor nr. 107/2000, pârâta J.S. a vândut acest imobil pârâtei S.I. la data de 11 mai 2001, tot prin intermediul mandatarului U.M., iar, la rândul său, cumpărătoarea cunoştea faptul că imobilul este în litigiu, preferând să întocmească totuşi actul de vânzare-cumpărare, fără să cunoască anterior acestei vânzări imobilul şi nici situaţia juridică a acestuia, aşa cum rezultă din depoziţiile martorilor audiaţi în cauză şi din interogatoriul luat pârâtei S.I.
Pârâta S.I. a pretins că a verificat actele vânzătoarei J.S., dar nu a putut explica faptul că nu a întreprins verificări suplimentare, deşi luase la cunoştinţă că J.S. cumpărase imobilul cu scutirea verificării sarcinilor acestuia, aşa cum rezultă din act.
împotriva acestei sentinţe civile a declarat apel pârâta S.I., criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate, pentru următoarele motive:
Imobilul în litigiu a aparţinut în cote egale pârâtei J.S. şi defunctului B.G., aşa cum rezultă din actele autentice administrate în cauză.
La data de 20 martie 1996, pârâta J.S. a vândut către autorul B.G. cota sa de 1/2 din imobil, conform actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1649 din 20 martie 1996 la BNP C.C.
Conform certificatului de moştenitor nr. 107 din 17 iulie 2000, eliberat de BNP A.Z., s-a constatat că au calitatea de moştenitori ai defunctului B.G. pârâtele B.M. şi S.E.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3103 din 8 noiembrie 2000 de BNP A.Z., B.M. şi S.E. au vândut către J.S. întregul imobil în litigiu, situat în Bucureşti, sectorul 1.
în anul 2003, apelanta a fost chemată în judecată pentru constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu J.S., autentificat sub nr. 906 din 11 mai 2001 de BNP R.O. şi M.P.
în raport de această situaţie, prima instanţă greşit a reţinut că, la data decesului unchiului său B.G., reclamanta locuia în imobil cu acordul acestuia şi a defunctului său tată, care se afla în viaţă.
Or, din interogatoriul luat intimatei-reclamante rezultă foarte clar că aceasta a locuit până la data decesului unchiului său la ţară, în comuna Lăceni, judeţul Teleorman.
Faptul că, prin sentinţa civilă nr. 11792 din 23 noiembrie 2001, ccrtificatul de moştenitor eliberat pe numele pârâtelor B.M. şi S.E. a fost anulat nu are relevanţă în ceea ce priveşte buna-credinţă a apelantei, aceasta intervenind ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu pârâta J.S.
Susţinerile instanţei de fond, că apelanta-pârâtă cunoştea situaţia juridică a imobilului, sunt total eronate, aşa cum se poate vedea din interogatoriul luat, aceasta aflând ulterior cumpărării de problemele litigioase pe care le avea J.S. De asemenea, apelanta-pârâtă a arătat că de anularea certificatului de moştenitor a aflat la finele anului 2001, şi nu 2000, aşa cum a reţinut prima instanţă, invocând răspunsul său din interogatoriul sus-menţionat, şi nu putea afla mai devreme de anularea acestui certificat care a intervenit la 23 noiembrie 2001, potrivit sentinţei civile nr. 11792 din 23 noiembrie 2001, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.
în aceste condiţii, a susţinut apelanta-pârâtă, a demonstrat buna sa credinţă, prin verificarea actelor care dovedeau proprietatea lui J.S. asupra imobilului din Bucureşti, sectorul 1, anume contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3103/2000 de BNP A.Z., la care se adaugă extrasul de carte funciară şi certificatul fiscal eliberat de Direcţia de Impozite şi Taxe Locale a Primăriei Sectorului 1 Bucureşti.
Prin decizia civilă nr. 299/A din 19 aprilie 2005, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a VlI-a civilă şi pentru cauze privind conflictele de muncă şi asigurări sociale, în dosarul nr. 411 0/CI V/2004, s-a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-pârâtă S.I. şi s-a dispus obligarea apelantei-pârâte la plata a 4.000.000 lei, cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă B.V.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a constatat următoarele:
în ceea ce priveşte critica de apel privind faptul că în mod greşit a reţinut prima instanţă că reclamanta, la data decesului unchiului său B.G., locuia în imobilul în litigiu, aceasta nu a fost primită de Curte, deoarece nu are acoperire în probele administrate în cauză la instanţa de fond şi nici intimata-reclamantă nu a susţinut vreodată că la decesul lui B.G., 23 octombrie 1999, locuia în imobilul în litigiu, care a aparţinut defunctului unchi al intimatei-reclamante. Dimpotrivă, prin acţiunea introductivă de instanţă, intimata-reclamantă B.V. a susţinut că de la data decesului lui B.G. locuieşte în imobilul în litigiu, astfel că apelanta-pârâtă susţine, deci, contrariul considerentelor sentinţei, iar intimata-reclamantă B.V. şi-a consolidat şi probat motivarea din acţiunea introductivă că numai de la decesul unchiului său a locuit în imobilul în litigiu, octombrie 1999, prin răspunsul dat la interogatoriul propus chiar de apelantă şi prin răspunsul din interogatoriu intimata-reclamantă recunoscând că până la decesul lui B.G. a locuit la ţară, în localitatea Lăceni.
Această situaţie de fapt rezultă şi din depoziţia martorei C.G., care arată că reclamanta a venit şi şi-a înmormântat unchiul şi, ulterior, a fost dată afară de surorile defunctului de mai multe ori, iar apelanta „i-a încărcat lucrurile reclamantei într-o maşină".
Prin cea de a doua critică de apel s-a susţinut că S.I. este cumpărător de bună-credinţă şi nu operează nulitatea absolută, aceste susţineri fiind lăcute de către apelantă ca apărări în faţa primei instanţe.
Această a doua critică din apel a fost înlăturată, constatându-se că instanţa de fond a stabilit corect situaţia de fapt şi de drept şi a făcut o corectă aplicare a legii, art. 966-968 C. civ., deoarece, în raport de probele administrate în cauză la fond şi apel, s-a constatat că intimata-reclamantă s-a confruntat cu două încercări nereuşite de a fi scoasă abuziv şi ilegal din imobil cu forţa (agresată), cu scoaterea lucrurilor în stradă şi chiar cu aplicarea unui lanţ la poartă, aşa cum rezultă din depoziţia martorei C.G.
Două dintre moştenitoarele defunctului B.G., pârâtele B.M. şi S.E., au obţinut, prin încălcarea şi fraudarea legii, certificatul de moştenitor nr. 107 din 17 iulie 2000, în care s-au prezentat ca fiind singurele moştenitoare, act ce a stat la baza vânzării către pârâta J.S. a imobilului în litigiu.
In urma unui proces început la 8 noiembrie 2000 la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în dosarul nr. 22140/2000, acest certificat de moştenitor a fost declarat nul, stabilindu-se corect succesiunea defunctului B.G.
S-a constatat că atât vânzătoarele, cât şi cumpărătoarele au cunoscut de la bun început de existenţa celorlalţi moştenitori, vânzătoarele, în calitate de rude apropiate, fraţi şi surori, iar cumpărătoarea J.S., în calitate de fostă parteneră şi prietenă apropiată a defunctului B.G.
Defunctul B.G. şi cumpărătoarea J.S. au fost mai mulţi ani coproprietari ai imobilului în cauză, relaţia lor fiind confirmată de probele cauzei, declaraţii de martori, recunoaşteri la interogatorii şi aplicarea prezumţiilor judiciare în raport de poziţia pârâtei J.S.
Tocmai această relaţie apropiată a explicat implicarea acestei persoane în cauză, ea cunoscându-le bine pe cele două surori ale defunctului cu care a încercat afacerea imobiliară.
Constatând că reclamantul B.I., prin B.V., a pornit un proces de anulare a certificatului de moştenitor chiar în ziua vânzării imobilului şi tcmându-se de consecinţele juridice ale faptelor sale, pârâta J.S. a întreprins două operaţiuni, încercând la finele anului 2000 să ocupe abuziv imobilul şi să o scoată pe reclamantă din posesia acestuia şi să vândă imobilul către o altă persoană cât mai repede.
în ceea ce o priveşte pe apelanta-pârâtă S.I., s-a constatat că aceasta, la rândul său, a cunoscut de la început situaţia litigioasă a imobilului, concluzie la care s-a ajuns prin analizarea coroborată a probatoriului administrat.
Apelanta-pârâtă nu a făcut diligenţele necesare şi obişnuite pentru un cumpărător, nu a vizionat imobilul, nu a verificat situaţia fiscală şi abia ulterior a încercat o consolidare a poziţiei sale prin acţiuni în justiţie, toate respinse prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
S-a conchis că elementele probatorii ale cauzei exclud ideea unui cumpărător de bună-credinţă, ci, dimpotrivă, apelanta-pârâtă a urmărit în conivenţă cu vânzătoarele fraudarea legii.
Actele de vânzare-cumpărare a căror nulitate se invocă, cuprinzând o cauză ilicită, părţile fiind de rea-credinţă la încheierea actelor, urmărind fraudarea legii, sunt lovite de nulitate absolută.
în ceea ce o priveşte pe subdobânditoarea S.I., buna sa credinţă invocată trebuie să se întemeieze pe eroarea comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, lucru contrazis de probatoriu.
în ceea ce priveşte apărările invocate prin motivele de apel, au fost constatate ca nesusţinute şi, în consecinţă, respinse, în cauză fiind vorba de nulităţi absolute, rezultând din cauză ilicită, deoarece s-a urmărit fraudarea legii, nulitate ce poate fi invocată oricând şi de către oricine justifică un interes.
în ceea ce priveşte înscrisul transmis Curţii la 11 mai 2005, ce emană de la Direcţia de Impozite şi Taxe Locale a Primăriei Sectorului 1 Bucureşti, la cererea apelantei, nu a fost analizat, deoarece acest înscris, cu nr. 342264 din 1 aprilie 2005, a fost înaintat Curţii de Apel Bucureşti de către Curtea de Apel Craiova, conform plicurilor-anexă la 11 aprilie 2005 şi înaintat completului de judecată la 9 mai 2005, după pronunţarea deciziei.
împotriva acestei decizii civile a declarat recurs pârâta S.I., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 9 şi 10C. proc. civ., pentru următoarele considerente:
Astfel, în dezvoltarea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se arată următoarele:
Actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 906 din 31 mai 2000 de BNP R.O. şi M.P. este valabil, chiar dacă nu a existat consimţământul intimatei-reclamante B.V., la rândul ei, coproprietară asupra imobilului în litigiu, sub condiţia rezolutorie ca bunul să cadă în urma unui partaj în lotul vânzătoarelor-intimate B.M. şi S.E.
Ca atare, vânzarea nu este nulă, ci supune dreptul dobândit de recurenta-pârâtă unei condiţii rezolutorii, în timpul stării de indiviziune oricare dintre coindivizari putând cere prin acţiune ieşirea din indiviziune pentru salvarea drepturilor proprii.
După încetarea stării de indiviziune, soarta dreptului dobândit de apelanta-pârâtă va depinde de rezultatul partajului, respectiv dacă bunul va intra în lotul coindivizarelor vânzătoare, intimatele B.M. şi S.E., ca urmare a efectului retroactiv al partajului, potrivit art. 786 C. civ., acestea fiind considerate proprietare exclusive în mod retroactiv şi, ca atare, vânzarea rămâne valabilă.
Ambele hotărâri recurate au fost date cu încălcarea cerinţelor legale impuse pentru desfiinţarea actului de înstrăinare din litigiu, întrucât pârâta J.S. i-a vândut recurentei-pârâte imobilul prin act autentic, cunoscând că ea este proprietar exclusiv al acestui bun şi în acest sens apelanta-pârâtă şi-a dovedit buna sa credinţă în privinţa cumpărării imobilului în litigiu, verificând şi actele necesare achiziţionării acestuia.
Or, în speţă, cu greu i s-ar putea imputa recurentei-pârâte „minima neglijenţă", de vreme ce cartea funciară a convins că a contractat cu un verus dominus.
Celelalte critici expuse de recurenta-pârâtă în dezvoltarea acestui motiv de recurs fac trimitere la aprecierea răspunsurilor date la interogatoriu de către recurenta-pârâtă, ceea ce nu se circumscrie motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., ci, eventual, numai greşitei aprecieri a probatoriului apreciat, critică ce nu poate fi primită şi analizată în recurs, deoarece textul de lege care reglementa această situaţie, art. 304 pct. 11 C. proc. civ., a fost abrogat prin dispoziţiile O.U.G. nr. 138/2000, sancţiunea fiind aceea a neprimirii şi neana-lizării lor.
în ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 10 C. proc. civ., se arată că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra unei dovezi hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, şi anume înscrisul transmis acestei instanţe la 11 mai 2005, eliberat de Direcţia de Impozite şi Taxe a Primăriei Sectorului 1 Bucureşti, sub nr. 342264 din 1 aprilie 2005.
Examinând decizia civilă recurată, în raport de motivele de recurs invocate, s-a constatat că recursul este nefondat şi s-a dispus, în consecinţă, respingerea acestuia, pentru următoarele considerente.
Acţiunea introductivă de instanţă promovată de intimata-reclamantă B.V., prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3103 din 8 noiembrie 2000 la BNP A.Z. şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 906 din 11 mai 2001 la BNP R.O. şi M.P., s-a întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 966 şi urm. C. civ., invocându-se faptul că actele se întemeiază pe o cauză ilicită, având ca numitor comun reaua-credinţă a pârâtelor la încheierea acestor acte juridice.
Este adevărat că vânzarea unui bun de către un coindivizar nu atrage nulitatea absolută a actului juridic astfel încheiat, ci această situaţie supune dreptul dobândit de recurenta-pârâtă unei condiţii rezolutorii, şi anume ca bunul indiviz, urmare a sistării stării de indiviziune, să cadă în lotul copartajantului care a dispus de acesta.
însă, în speţă, s-a invocat nulitatea absolută a vânzării unui bun indiviz, avându-se ca punct de plecare faptul că părţile contractante cunoşteau că, alături de ele, mai are calitatea de coindivizar şi autorul reclamantei-intimate, ascunzând astfel intenţia de a aduce altuia o pagubă.
Instanţele de fond şi apel au constatat conivenţa frauduloasă a părţilor din ambele contracte de vânzare-cumpărare, situaţie necontestată de către recurenta-pârâtă prin motivele de recurs, constând în intenţia acestora de a produce autorului intimatei-reclamante o pagubă, prin dezbaterea succesiunii autorului B.G., fără a-1 indica şi pe acesta ca moştenitor, certificatul de moştenitor astfel obţinut fiind declarat nul absolut prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. Prin vânzările succesive, determinate de intenţia autorului intimatei B.V. de a contesta în justiţie acest certificat de moştenitor, actele juridice a căror nulitate absolută a fost invocată sunt fondate pe cauze ilicite, având ca numitor comun reaua-credinţă a părţilor contractante.
In ceea ce o priveşte pe recurenta-pârâtă, s-a constatat că aceasta a cunoscut de la început situaţia litigioasă a imobilului şi nu a făcut diligcnţele necesare şi obişnuite pentru un cumpărător de bună-credinţă, astfel că aceasta, cumpărând bunul litigios, a urmărit în conivenţă frauduloasă cu celelalte pârâte fraudarea legii.
Faţă de aceste considerente, s-a constatat că motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., formulat de recurenta-pârâtă, este nefondat.
în ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 10 C. proc. civ., privind netemeinicia deciziei civile recurate, acesta este, de asemenea, nefondat, deoarece actul depus la dosarul cauzei la 11 mai 2005, respectiv adresa nr. 342264 din l aprilie 2005, emisă de Direcţia de Impozite şi Taxe Locale a Primăriei Sectorului 1 Bucureşti, nu are caracter hotărâtor în soluţionarea prezentei cauze, aceasta vizând istoricul de rol fiscal al imobilului în litigiu, neavând nicio relevanţă asupra liceităţii cauzei celor două acte juridice.
Aşa fiind, instanţa, în baza dispoziţiilor art. 316 C. proc. civ., raportat la dispoziţiile art. 296 C. proc. civ., a respins recursul declarat de recurenta-pârâtă S.I.
Văzând şi dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., instanţa a dispus obligarea recurentei-pârâte la plata a 500 lei (RON), cheltuieli de judecată în recurs către intimata-reclamantă B.V.
| ← Vânzarea de către coproprietar a întregului imobil aflat în... | înstrăinarea întregului bun de către un coproprietar. Efecte... → |
|---|
