Contract de închiriere a locuinţei. Posibilitatea chiriaşului de a cumpăra locuinţa în temeiul Legii nr. 85/1992. Nerelevanţa momentului dobândirii calităţii de chiriaş
| Comentarii |
|
Legea nr. 85/1992
Excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamanţilor, care la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 nu aveau calitatea de chiriaşi ai locuinţei, ci ulterior acestei date, este nefondată.
Din economia dispoziţiilor acestei legi, nu se poate reţine condiţia naşterii dreptului şi anume aceea de a avea calitatea de chiriaş la momentul intrării în vigoare a legii, legea civilă având efecte numai pentru viitor, situaţie în care această lege este aplicabilă tuturor celor care au calitatea de chiriaşi ai unor locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, indiferent de momentul la care au dobândit această calitate.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1907 din 14 noiembrie 2007)
Prin cererea de chemare în judecată formulată la 11 noiembrie 2005, reclamanţii C.C. şi S.S.R. au solicitat în contradictoriu cu pârâta SC E. SA să fie obligată aceasta să le vândă camera nr. 61 din căminul nr. 1, în temeiul prevederilor art. 7 alin. (1) şi (4) din Legea nr. 85/1992.
Prin sentinţa civilă nr. 7304 din 29 septembrie 2006, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti,în dosarul nr. 11875/300/2005 (nr. vechi 15530/2005), a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii C.C. şi S.S.R. în contradictoriu cu pârâta SC E. SA şi a fost obligată pârâta să vândă reclamanţilor, în baza Legii nr. 85/1992, camera nr. 61/cămin 1 situată în imobilul Căminul mixt din Bucureşti.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că acţiunea este întemeiată în considerarea calităţii reclamanţilor de chiriaşi într-un imobil locuinţă construit anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat şi în temeiul dispoziţiilor art. 7 alin. (1) din această lege.
Pârâta SC E. SA a formulat, la data de 24 noiembrie 2006 (data poştei), apel împotriva acestei sentinţe, apel ce a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a lll-a civilă la data de 14 decembrie 2006.
Analizând actele şi lucrările dosarului, tribunalul a constatat că apelul este nefondat şi a fost respins, pentru următoarele considerente:
în mod corect a reţinut prima instanţă situaţia de fapt, respectiv calitatea de chiriaşi a intimaţilor - reclamanţi (necontestată în cauză), precum şi faptul că apelanta - pârâtă este proprietara camerei din căminul de familişti ce a fost construit anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
în ceea ce priveşte norma de drept aplicabilă, tribunalul a constatat că prin sentinţa apelată s-a concretizat o obligaţie legală ce revine apelantei -pârâte,obligaţie ce îşi are izvorul în art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, obligaţie ce are ca obiect locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, cum este şi apartamentul în cauză, ca debitor unităţile economice,inclusiv cele rezultate ca urmare a privatizării fostelor unităţi socialiste de stat, în temeiul Legii nr. 15/1990 (cum este şi situaţia apelantei - pârâte) şi ca persoană îndreptăţită la a beneficia de aceste dispoziţii legale pe titularul contractului de închiriere, independent de calitatea sa de salariat, potrivit principiului ubi lex non distinquit, nec nos distinguere debemus.
Prin decizia civilă nr. 582/A din 3 mai 2007 Tribunalul Bucureşti, secţia a lll-a civilă a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-pârâtă SC E. SA împotriva sentinţei civile nr. 7304 din 29 septembrie 2006 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi C.C. şi S.S.R.
împotriva acestei decizii a declarat recurs a declarat recurs pârâta şi a criticat hotărârea atacată ca nelegală, considerând că s-a dat o interpretare greşită dispoziţiilor art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992, apreciind că aceste dispoziţii nu sunt incidente în cauză, întrucât căminul de nefamilişti nu este deţinut din fonduri proprii, ci a fost construit din fondurile fostei unităţi economice de stat.
Recurenta a invocat faptul că dispoziţiile art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992, privesc locuinţele de serviciu deţinute de unităţile economice, indiferent dacă aceste locuinţe au fost sau nu construite din fondurile proprii ale unităţii economice deţinătoare.
Recurenta a susţinut că o unitate economică poate să dobândească locuinţe de serviciu destinate închirierii salariaţilor acesteia pe care să le deţină în proprietate, iar pe de altă parte unitatea economică poate la fel de bine să construiască din fonduri locuinţe de serviciu destinate închirierii salariaţilor acesteia.
în cazul locuinţelor construite înainte de 1991, acestea sunt dobândite de unităţi economice şi deţinute în proprietate de acele unităţi economice.
S-a invocat că decizia atacată este pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992, întrucât în cauză sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992, în sensul că recurenta are dreptul exclusiv de decizie în ceea ce priveşte administrarea şi înstrăinarea camerelor din căminul construit din fonduri proprii.
S-a invocat faptul că singurul îndreptăţit de lege să dispună cu privire la administrarea sau eventuala înstrăinare a camerelor din cămin, este Consiliul de Administraţie al SC E. SA.
în urma procesului de fuziune al SC E. SA, cu alte 3 societăţi aprobată prin Hotărârea nr. 80 din 24 mai 2005, a Adunării Generale Extraordinare a SC E. SA, s-a mărit numărul de angajaţi şi cererile de cazare în cămine a acestora.
Pentru acest motiv SC E. SA nu avea nici un interes să vândă chiriaşilor camerele din cele 2 cămine, mai ales chiriaşilor care îşi întemeiază în mod greşit cererea de vânzare pe prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992.
Intimaţii-reclamanţi au formulat întâmpinare şi au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
La data de 12 noiembrie 2007, recurenta-pârâtă a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, întrucât nu făcut dovada că la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, aveau calitatea de chiriaşi ai spaţiului în litigiu pentru a fi aplicabile dispoziţiile Legii nr. 85/1992.
Recursul nu este fondat.
Curtea analizând actele şi lucrările dosarului, constată că excepţia lipsei calităţii procesuale active a intimaţilor-reclamanţi, invocată de către recurentă este neîntemeiată, deoarece singura condiţie prevăzută de Legea nr. 85/1992, este aceea ca locuinţa să fi fost construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare până la data intrării în vigoare a acestei legi, fără a se preciza la ce moment titularul contractului de închiriere a dobândit această calitate.
Din economia textului nu se poate reţine condiţia naşterii dreptului şi anume aceea de a avea calitatea de chiriaş la momentul intrării în vigoare a legii, legea civilă având efecte numai pentru viitor, situaţie în care acest text de lege este aplicabil tuturor celor care au calitatea de chiriaşi al unor locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, indiferent de momentul la care au dobândit această calitate.
în ceea ce priveşte motivele de recurs invocate, Curtea constată că acestea sunt nefondate.
Potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 republicată, locuinţele construite din fondurile economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a acestei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora, în condiţiile acestei legi.
Aceste dispoziţii legale sunt aplicabile în vederea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare pentru locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, fiind lipsit de relevanţă faptul că ulterior, aceste unităţi s-au transformat în societăţi comerciale sau că a fost schimbată structura ac-ţionariatului, în sensul că statul nu mai deţine acţiuni şi a avut loc o privatizare integrală.
Preluând în patrimoniul lor şi în capitalul social, aceste imobile, prevăzute de dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, respectivele persoane juridice au preluat în acelaşi timp şi obligaţia impusă de lege de vânzare către chiriaşi în condiţiile stabilite legal, această obligaţie operând asupra bunului şi nu în considerarea persoanei căreia îi incumbă această obligaţie, deci fiind fără relevanţă juridică faptul că unitatea economică care deţinea în patrimoniu locuinţe construite din fondurile statului au suferit schimbări în sensul că s-a schimbat structura acţionariatului sau a fost privatizată integral.
îndeplinirea condiţiilor legale este dată de calitatea de titular al unui contract de locaţiune, ce conferă reclamanţilor vocaţie la cumpărarea imobilului pe care îl ocupă în această calitate.
Criticile recurentei cu privire la „justiţia socială" sunt nefondate deoarece dreptul de dispoziţie al recurentei pârâte se întemeiază pe o bază legală, iar bunurile au fost dobândite de către aceasta în patrimoniul cu, limitările stabilite de lege şi sarcini preexistente la data preluării în patrimoniu a acestor imobile.
în consecinţă, Curtea pentru aceste considerente a respins recursul ca nefondat. (G.S.)
| ← Contract de închiriere a locuinţei. Posibilitatea chiriaşului... | Contract de închiriere a unui imobil aparţinând altei... → |
|---|
