Contract de închiriere a unui imobil aparţinând altei persoane. 1. Obiectul contractului. Condiţii de valabilitate. 2. Cauza licită a contractului în cazul proprietarului aparent. Locator de rea - credinţă. Cauză ilicită
| Comentarii |
|
C. civ., art. 962, art. 966
1. împrejurarea că, la momentul încheierii unui contract de închiriere, imobilul asupra căruia poartă raportul locativ nu se mai afla în patrimoniul locatorului, nu este de natură a fundamenta soluţia nulităţii absolute a contractului de închiriere pentru lipsa obiectului.
încheierea contractului de închiriere a unui imobil al altuia produce efecte juridice (oferind locatarului alte remedii de drept material - respectiv de a solicita rezilierea contractului sau reducerea corespunzătoare a chiriei), iar contractul de locaţiune astfel încheiat de către un proprietar aparent are, ca orice contract bilateral sinalagmatic, un dublu obiect, respectiv lucrul închiriat şi preţul sau chiria, condiţii verificabile faţă de datele cauzei.
2. Prin urmare, chiar şi în situaţia închirierii lucrului altuia, adevăratul proprietar va fi obligat să respecte această locaţiune în situaţia în care locatorul a acţionat ca un proprietar aparent, aşadar, având reprezentarea că are în patrimoniul său cel puţin dreptul de folosinţă pe care-l poate transmite prin închiriere unui terţ, situaţie în care este necesar ca locatorul să fi acţionat cu bună credinţă.
Dacă anterior încheierii contractului de închiriere, imobilul fusese deja restituit printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă către proprietarul său real, locatorul a acţionat cu rea credinţă la încheierea contractului de închiriere, urmărind prin încheierea acestuia încasarea unei sume de bani necuvenite, fraudarea intereselor adevăratului proprietar de a-şi exploata bunul prin închiriere şi de a culege pe acest temei fructele civile ale imobilului, dispoziţiile art. 966 C. civ. privind cauza ilicită fiind pe deplin operante.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 56/A din 7 martie 2007)
NOTĂ: Hotărârea a rămas irevocabilă prin decizia nr. 7536 din 1 noiembrie 2007 pronunţată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, prin respingerea recursului ca nefondat.
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul Bucureşti, secţia comercială sub nr. 3927 din 19 februarie 2002 C.G.M.B. - A.F.I. (succesor al Primăria Municipiului Bucureşti - D.G.A.F.I.) a chemat în judecată în calitate de pârâtă F.R.B. - Filiala Municipiul Bucureşti, solicitând instanţei prin sentinţa ce o va pronunţa să se dispună obligarea acesteia la plata sumei de 449.940.168 lei din care 166.757.506 lei chirie restantă, 221.263.373 lei - majorări de întârziere şi 61.919.289 lei -
TVA, pentru perioada februarie 1999 - octombrie 2000 şi să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii, reclamantul a învederat că spaţiul cu altă destinaţie situat în Bucureşti, sector 1, a fost închiriat pârâtei prin contractul de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999.
începând din februarie 1999 şi până în prezent pârâta a refuzat sistematic să achite chiria, acumulând în prezent debitul pretins prin petitul acţiunii.
Astfel cum rezultă din nota de constatare din 17 noiembrie 2000, reclamanta mai învederează că pârâta nu şi-a respectat obligaţiile contractuale vizând amenajarea spaţiului şi aducerea lui în stare de funcţionare, susţinând totodată, că a încercat în repetate rânduri recuperarea sumei prin notificări adresate pârâtei, precum şi prin invitaţia la conciliere nr. 16104 din 31 iulie 2001, în vederea soluţionării litigiului pe cale amiabilă conform art. 7201 C. pr. civ. şi cărora, pârâta nu le-a dat curs.
în drept, s-au invocat dispoziţiile art. 969, art. 1073, art. 1429, art. 1439 C. civ., art. 7201 C. pr. civ., ca şi art. 7, art. 12 şi art. 13 din contractul de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999.
Prin sentinţa civilă nr. 8685 din 24 iunie 2002, Tribunalul Bucureşti, secţia aVI-a comercială a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, apreciindu-se că raportul juridic dedus judecăţii este unul de natură civilă şi nu comercială.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoria sectorului 2 sub nr. 11698/2002.
Pârâta a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care a învederat că nu datorează nicio chirie reclamantei, întrucât nu i-a fost predat niciodată spre folosinţă spaţiul pentru care se solicită rezilierea contractului de închiriere.
Pârâta afirmă că nu a funcţionat niciodată cu un sediu la adresa în litigiu, respectiv Bucureşti, sector 1, neavând niciodată posesia acestui spaţiu.
Pe de altă parte, s-a susţinut că nimeni din conducerea F.R.B. nu a fost împuternicit să semneze vreun contract de închiriere pentru acest spaţiu, iar contractul invocat de reclamantă nu conţine ştampila aplicată a F.R.B. şi nici semnătura secretarului general al F.R.B. ce are calitatea de ordonator de credite.
Prin aceeaşi întâmpinare, s-au invocat lipsa calităţii procesuale active a C.G.M.B.
- A.F.I. care nu are personalitate juridică, în raport de prevederile art. 19 şi art. 67 din Legea nr. 215/2001, iar partea contractantă din pretinsul contract de închiriere este Primăria Municipiului Bucureşti - D.G.A.F.I. şi nu C.G.M.B. - A.F.I.
şi, în plus, la data semnării contractului, ca şi la data formulării cererii de chemare în judecată, spaţiul respectiv nu se mai regăsea în patrimoniul reclamantei.
Pârâta a susţinut şi excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive întemeiată pe împrejurarea că nu a existat şi nu există nici în prezent în afara F.R.B. nicio altă federaţie cu titulatura F.R.B. - Filiala Municipiului Bucureşti sau vreo filială a sa; chiar dacă s-ar fi încheiat vreun contract de închiriere pentru spaţiul respectiv, semnatarul acestuia în numele locatarului nu era împuternicit să încheie un contract de închiriere care să producă efecte juridice faţă de pârâtă.
S-a invocat prin întâmpinare şi imposibilitatea derulării raporturilor contractuale pentru un spaţiu ce nu se afla şi nu se află nici în prezent în posesia reclamantei, pentru motivul că imobilul a fost restituit proprietarilor săi de drept.
Cu caracter de cerere reconvenţională, pârâta a solicitat instanţei să se constate că nu are nicio datorie faţă de reclamantă întrucât contractul de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999, îi este străin.
Reclamanta depune o cerere precizatoare prin care majorează câtimea pretenţiilor sale împotriva pârâtei, solicitând obligarea acesteia la un debit restant de 2.179.392.574 lei, procedând şi la arătarea desfăşurată a componentelor creanţei.
Prin sentinţa civilă nr. 2366 din 2 aprilie 2003 Judecătoria sectorului 2 a respins excepţia lipsei calităţii procesual active ca nefondată, admiţându-se excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâtei cu consecinţa respingerii acţiunii în temeiul celei din urmă excepţii.
Reclamanta a promovat apel împotriva acestei sentinţe care prin decizia civilă nr. 118/26 noiembrie 2004 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost respins ca nefondat.
Recursul promovat de reclamantă împotriva acestei decizii a fost admis prin decizia civilă nr. 932 din 17 noiembrie 2004 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia recurată fiind casată cu consecinţa admiterii apelului împotriva sentinţei civile nr. 2366 din 2 aprilie 2003 pronunţată de Judecătoria sectorului 2, sentinţă care a fost anulată, iar cauza trimisă spre rejudecareîn primă instanţă la Tribunalul Bucureşti.
Pentru pronunţarea acestei decizii, s-a avut în vedere încălcarea normelor de ordine publică privind competenţa materială de soluţionare a cauzei în primă instanţă, în raport de prevederile art. 2 lit. b) C. pr. civ.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă sub nr. 1194/2005. ------------------------
în acest dosar, la 16 mai 2005 pârâta a depus o precizare a cererii reconvenţionale în cuprinsul căreia a arătat că solicită anularea contractului de închiriere, în susţinerea acestei sancţiuni arătând că invocă lipsa obiectului ca şi lipsa cauzei acestui act juridic încheiat cu reaua credinţă a pretinsului proprietar (locatorul) la semnarea contractului.
în motivarea acestei noi solicitări, pârâta reclamantă a învederat că Primăria Municipiului Bucureşti - D.G.A.F.I. a procedat la inducerea în eroare a părţii cocontractante în privinţa proprietăţii bunului, având în vedere împrejurarea că la data încheierii contractului (8 februarie 1999), aceasta nu mai avea nicio calitate în legătură cu bunul închiriat, nefiind nici proprietar, nici administrator şi nici posesor al acestuia, deoarece imobilul fusese restituit în natură numitului G.A.A. prin sentinţa civilă pe care a depus-o la dosar, hotărârea judecătorească fiind pusă în executare prin emiterea dispoziţiei de către Primarul general în acest sens, ca şi în baza procesului verbal nr. 417 din 22 iulie 1998 întocmit de executorul judecătoresc A.P.
Prin încheierea de şedinţă din 12 septembrie 2005, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a scos cauza de pe rol dispunând înaintarea ei spre competentă soluţionare Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, faţă de modificarea normelor de procedură în ce priveşte competenţa de primă instanţă şi făcând aplicarea prevederilor finale şi tranzitorii din Legea nr. 219/2005.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoria sectorului 1 la nr. 23518/2005, dosar în cadrul căruia reclamanta depune o nouă precizare a acţiunii, prin care arată că pretinde un debit restant de ia pârâtă în sumă de 6.394.849.279 lei.
Prin sentinţa civilă nr. 12498 din 30 noiembrie 2005, Judecătoria sectorului 1 a admis excepţia de necompetenţă teritorială (invocată din oficiu) şi a dispus declinarea soluţionării cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti; cea din urmă instanţă prin sentinţa civilă nr. 1195 din 10 februarie 2006 pronunţată în dosar nr. 174/2006 a admis excepţia necompetenţei sale materiale invocate din oficiu, valorificând ultima precizare de acţiune a reclamatei anterior arătată, declinând cauza în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia civilă, unde cauza a fost înregistrată sub nr. unic 137/300/2006.
în acest dosar, reclamanta îşi actualizează din nou debitul conform cererii preci-zatoare depusă la fila 5, din conţinutul căreia rezultă că solicită obligarea pârâtei la achitarea debitului restant de 972.760,79 RON, procedând de asemenea, la individualizarea sumelor ce intră în compunerea lui.
Prin sentinţa civilă nr. 765 din 8 iunie 2006, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active şi pasive invocate de pârâtă, ca neîntemeiate, a respins acţiunea principală ca nefondată şi a admis cererea reconvenţională constatând că pârâta F.R.B. nu are nicio datorie faţă de reclamantă în baza contractului de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999, respin-gându-se cererea reclamantei privind acordarea cheltuielilor de judecată şi lu-ându-se act că pârâta nu a solicitat asemenea cheltuieli.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că reclamanta invocă drept temei juridic al cererii de obligare a pârâtei la plata sumelor precizate în mai multe rânduri, contractul de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999 încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti D.C.A.F.I. şi F.R.B. - Filiala Municipiului Bucureşti.
Tribunalul a apreciat că acest contract de închiriere nu poate fi considerat drept un act juridic valabil încheiat cu respectarea dispoziţiilor art. 948 C. civ., deoarece acesta este semnat la rubrica chiriaş de către o persoană ce se presupune că ar fi fost reprezentantul pârâtei, persoană asupra căreia tribunalul a apreciat că nu a fost întrunită condiţia legală de mandatare de către F.R.B.
S-a constatat că nu se verifică un consimţământ valabil exprimat în numele pârâtei, întrucât contractul nu poartă ştampila F.R.B. şi nici nu a fost ratificat de către secretarul general al F.R.B. care era ordonatorul de credite.
Pe de altă parte, în dosarul cauzei nu au fost administrate înscrisuri din care să rezulte că F.R.B. l-a împuternicit pe numitul O.D. să semneze contractul de închiriere pentru un spaţiu în numele pârâtei, apreciindu-se că delegaţia prezentată în acest sens de reclamanta pârâtă, nu face nicio referire la drepturile acestei persoane de a semna respectivul contract de închiriere şi ca atare, prin acest înscris nu s-a acordat un mandat valabil pentru angajarea pârâtei pe temeiul acestui contract.
în consecinţă, s-a apreciat că respectivul contract de închiriere este lovit de nulitate câtă vreme la încheierea lui lipseşte consimţământul valabil al uneia dintre părţi.
în acelaşi timp, tribunalul a reţinut că la data încheierii contractului, respectiv 8 februarie 1999, reclamanta nu mai avea calitatea de proprietar sau administrator al imobilului întrucât imobilul fusese restituit în natură proprietarului său de drept -G.A.A. - prin sentinţa civilă nr. 2124 din 13 februarie 1998 definitivă şi irevocabilă, iar această hotărâre judecătorească era pusă în executare conform procesului verbal nr. 417 din 22 iulie 1998 întocmit de executor judecătoresc A.P.
Mai mult decât atât, în cadrul probei cu interogatoriu reclamanta a recunoscut că face demersuri pentru recuperarea spaţiului din sector 1, astfel încât este evident că pârâta nu a obţinut niciodată folosinţa respectivului imobil, conclu-zionându-se că respectivul contract de închiriere a fost unul fictiv sau doar un proiect, fără a fi urmat de executarea propriu-zisă a acestuia.
Chiar şi în ipoteza unui contract valabil încheiat, prima instanţă a apreciat că acţiunea reclamantei rămâne de asemenea neîntemeiată, deoarece pentru a se antrena răspunderea civilă contractuală a pârâtei este necesar ca aceasta să fi avut folosinţa bunului închiriat şi, cu rea credinţă, să nu îşi fi executat obligaţia de plată a chiriei.
în momentul încheierii unui contract de închiriere, principala obligaţie a locatorului este să asigure locatarului folosinţa bunului închiriat, iar principala obligaţie a locatarului este aceea de plată a contravalorii acestei folosinţe, respectiv a chiriei.
Cum reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a asigura pârâtei folosinţa bunului închiriat, iar pârâta nu a avut niciodată posesia sau folosinţa spaţiului, în mod corelativ, nu se poate constata obligaţia pârâtei de plată a chiriei restante.
S-a mai reţinut de către tribunal, chiar din înscrisurile depuse la dosar de către reclamantă, respectiv nota de constatare din 17 noiembrie 2000 şi procesul verbal din 06 aprilie 1999, că spaţiul închiriat nu a fost amenajat şi pus în funcţiune, nefiind ocupat la data realizării constatării, precum şi faptul că imobilul se prezintă în stare proastă cu uşi şi ferestre distruse în proporţie de 80%, fiind total lipsit de echipamente electrice, sanitare şi prezentând infiltraţii de apă.
S-a concluzionat că, în aceste condiţii, reclamanta nu putea asigura folosinţa bunului închiriat şi nici nu poate pretinde plata chiriei restante.
Pe baza aceloraşi considerente, reţinându-se anterior că între părţi nu s-a încheiat un contract de închiriere valabil şi că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a asigura pârâtei folosinţa bunului, în timp ce pârâta nu a avut posesia spaţiului în litigiu, tribunalul a admis cererea reconvenţională şi a constatat că F.R.B. nu are nicio datorie faţă de reclamantă în temeiul contractului de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999.
în termen legal, împotriva acestei sentinţe reclamantul pârât C.G.M.B. - A.F.I. a formulat apel, criticând soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Apelantul critică concluzia primei instanţe în sensul nevalabilităţii contractului de închiriere şi constatările cu privire la nerespectarea prevederilor art. 948 C. civ.
în considerentele sentinţei apelate, tribunalul a reţinut că actul de închiriere este semnat la rubrica chiriaş de către o persoană ce se presupune că ar fi fost reprezentantul pârâtei, conchizând că numitul O.D. nu ar fi avut un mandat valabil din partea pârâtei reclamante pentru încheierea contractului.
Apelanta contestă această concluzie a primei instanţe deoarece O.D. a fost mandatat de către pârâtă prin delegaţia ce poartă ştampila F.R.B. şi semnătura preşedintelui şi secretarului general ai F.R.B., iar dovada faptului că pârâta şi-a însuşit acest act care îi este pe deplin opozabil conform art. 1456 şi art. 1532 C. civ., rezultă neîndoielnic şi din corespondenţa ulterioară purtată între F.R.B. şi apelantă cu privire la spaţiul închiriat.
Aprecierea instanţei de fond este eronată în ce priveşte constatarea inexistenţei consimţământului pârâtei la încheierea contractului, deoarece potrivit art. 2 alin. (2) din H.G. nr. 405/1997 coroborat cu art. 21 din statutul F.R.B., secretarul generat al federaţiei, ordonator de credite desemnat de Ministerul Tineretului şi Sportului „semnează principalele documente şi lucrări elaborate de F.R.B.”, neexistând însă nicio interdicţie privind delegarea sau mandatarea unei persoane de a reprezenta federaţia şi pentru a semna anumite acte în numele ei.
în al doilea rând, aprecierile instanţei de fond sunt eronate şi pentru aceea că, pentru încheierea valabilă a unui contract de închiriere prin mandatar nu este necesară o procură specială în acest sens, deoarece locaţiunea este un act de administrare şi este suficient un mandat general, conform art. 1536 C. civ.
Apelanta critică de asemenea şi reţinerea tribunalului în sensul că locatorul nu şi-a îndeplinit principala obligaţie contractuală de a asigura locatarului folosinţa spaţiului închiriat.
Câtă vreme pârâta a semnat prin mandatar O.D. şi procesul verbal de predare
- primire a spaţiului, ce constituie anexa contractului de închiriere, rezultă că apelantului nu i se poate imputa neîndeplinirea acestei obligaţii.
în plus, dacă pârâta nu ar fi avut niciodată posesia sau folosinţa spaţiului şi predarea - primirea acestuia nu s-ar fi realizat, F.R.B. nu ar fi avut posibilitatea de a estima costurile legate de amenajarea spaţiului.
Or, prin adresa nr. 738 din 5 aprilie 1999, pârâta solicita apelantei acordul în vederea încheierii unui contract de asociere în participaţiune pentru amenajarea şi exploatarea spaţiului cu altă destinaţie din Bucureşti, sector 1, evaluând costul acestor investiţii la suma de 300.000 dolari SUA.
Intimata pârâtă reclamantă nu a formulat întâmpinare şi nu s-au administrat alte probe în această etapă procesuală.
Apelul formulat este nefondat.
Analizând materialul probator administrat în cauză şi văzând criticile formulate prin motivele de apel, Curtea apreciază drept corectă soluţia primei instanţe, considerentele acesteia însă urmând a fi substituite cu cele ce urmează.
Contractul de locaţiune este acel act juridic prin care o persoană numită locator se obligă să asigure unei alte persoane numită locatar (chiriaş) folosinţa temporară, totală sau parţială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii numite chirie, conform art. 1411 C. civ.
Fundamentul juridic al pretenţiilor deduse judecăţii îl constituie contractul de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999 încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti
D.G.A.F.I. şi F.R.B. - Filiala Municipiului Bucureşti.
Acest contract de închiriere a fost semnat la rubrica chiriaş de F.R.B. - Filiala Municipiului Bucureşti „reprezentată prin dl. O.D.".
Prima instanţă a apreciat că această persoană nu a putut angaja în mod valabil intimata, nefiindu-i acordat un mandat special în acest sens, constatări care au condus la aplicarea sancţiunii nulităţii contractului de închiriere pentru lipsa consimţământului valabil al chiriaşului, conchizându-se că actul juridic fa fost încheiat cu încălcarea prevederilor art. 948 pct. 2 C. civ.
Contractul de închiriere, încheiat ca cel în cauză pentru o perioadă de 5 ani, conform clauzei cuprinsă la art. 4 din contract, reprezintă un act de dispoziţie, iar nu unul de administrare, contrar celor susţinute de apelantă prin motivele de apel.
Aşadar, pentru încheierea lui valabilă, părţile trebuie să aibă deplină capacitate de exerciţiu pentru a se obliga în baza acestui act juridic, iar pentru situaţia în care un astfel de contract ar fi încheiat prin mandatar, este necesară o procură specială acordată în acest sens conform prevederilor art. 1536 alin. (2) C. civ.
La fila 25 a dosarului nr. 11698/2002 al Judecătoriei sectorului 2 se regăseşte delegaţia emisă de F.R.B. la 8 februarie 1999 semnată atât de preşedinte, cât şi de secretarul general al acesteia, fiind aplicată şi ştampila F.R.B., din conţinutul acesteia, rezultând că numitul O.D., membru al Biroului Federal al F.R.B. a fost delegat să reprezinte federaţia „în relaţiile cu DAFI în ceea ce priveşte spaţiul pentru F.R.B.".
Potrivit înscrisului ce se regăseşte la fila 13 a dosarului nr. 3927/2002 al Tribunalului Bucureşti, secţia comercială, F.R.B. - Filiala Municipiului Bucureşti i-a fost emis ordinul de repartiţie nr. 7898 din 3 mai 1999 pentru spaţiul din Bucureşti, sector 1.
Acest ordin de repartiţie coroborat cu delegaţia la care s-a făcut anterior referire, sunt înscrisuri în măsură a contura concluzia că reprezentarea F.R.B. în relaţiile cu D.A.F.I. în ce priveşte spaţiul pentru F.R.B. nu puteau viza decât spaţiul cu altă destinaţie repartizat intimatei potrivit celor anterior arătate şi pentru care urma să se încheie contractul de închiriere în formă scrisă.
Faţă de aceste constatări, Curtea apreciază că în măsura în care acest mandat a fost acordat numitului O.D. de reprezentanţii legali ai intimatei, respectiv preşedintele F.R.B. şi secretarul general al federaţiei (cel din urmă având şi calitatea de ordonator de credite), adică exact de persoanele care puteau angaja intimata în mod valabil, acest mandat a fost unul legal acordat şi, fiind circumscris reprezentării federaţiei în raporturile cu D.A.F.I. (deoarece în care în cauză nu s-a făcut dovada de către intimată că aceasta ar fi avut şi alte raporturi cu apelanta decât cele decurgând din spaţiul cu altă destinaţie situat în sector 1), a permis acestei persoane să acţioneze în mod legal în numele şi pe seama mandantei şi în consecinţă, să exprime un consimţământ valabil la încheierea contractului de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999.
Dată fiind această concluzie, Curtea urmează a înlătura argumentele primei instanţe cu privire la sancţiunea nulităţii contractului pentru lipsa consimţământului valabil al locatarului, constatându-se că în cauză prevederile art. 948 pct. 2 C. civ. sunt întrunite.
întrucât tribunalul a analizat cererea reconvenţională formulată de către intimată pe baza argumentelor susţinute de aceasta pentru aplicarea sancţiunii nulităţii contractului de închiriere, Curtea apreciază că şi în lipsa unui apel al intimatei sau a unei cereri de aderare a acesteia la apelul principal, devoluţiunea în prezenta cale de atac a operat şi cu privire la celelalte argumente invocate de intimată pentru susţinerea sancţiunii nulităţii contractului, întrucât apelanta -reclamantă a criticat soluţia primei instanţe sub aspectul nelegalei aprecieri a nevalabilităţii contractului de închiriere.
Prin cererea reconvenţională precizată de pârâta-reclamantă la fila 13 a dosarului nr. 1194/2005 al Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, aceasta a susţinut nulitatea absolută a contractului de închiriere şi pentru lipsa obiectului acestuia ca şi pentru lipsa cauzei, invocându-se de asemenea şi prevederile art. 953, art. 954, art. 966 şi art. 968 C. civ.
S-a susţinut de către intimată în argumentarea sancţiunii de drept material că la data încheierii contractului de închiriere locatorul nu mai avea calitatea de a închiria bunul respectiv, întrucât acesta fusese retrocedat către proprietarul său de drept, conform sentinţei civile nr. 2124 din 13 februarie 1998 a Judecătoriei sectorului 1 şi procesul verbal nr. 417/1998 încheiat de executor judecătoresc A.P.
Aceste susţineri au fost analizate de primă instanţă în cuprinsul considerentelor care a reţinut, în completarea motivelor de nulitate a contractului de închiriere, fără a proceda însă la o încadrare juridică a acestor constatări în contextul sancţiunii nulităţii absolute.
Pentru încheierea valabilă a contractului de locaţiune este necesar ca locatorul însuşi să aibă în patrimoniul său cel puţin dreptul de folosinţă asupra imobilului pentru care intenţionează asigurarea folosinţei temporare a respectivului bun în favoarea locatarului.
împrejurarea că la momentul încheierii contractului de închiriere nr. 7 din 8 februarie 1999 imobilul asupra căruia poartă raportul locativ nu se mai afla în patrimoniul apelantei, nu este de natură a fundamenta soluţia nulităţii absolute a contractului de închiriere pentru lipsa obiectului, astfel cum intimata a susţinut prin cererea reconvenţională, deoarece încheierea contractului de închiriere a unui imobil al altuia, produce efecte juridice (oferind locatarului alte remedii de drept material - respectiv de a solicita rezilierea contractului sau reducerea corespunzătoare a chiriei), iar contractul de locaţiune astfel încheiat de către un proprietar aparent are, ca orice contract bilateral sinalagmatic un dublu obiect, respectiv lucrul închiriat şi preţul sau chiria, condiţii verificabile faţă de datele cauzei.
Prin urmare, chiar şi în situaţia închirierii lucrului altuia adevăratul proprietar nu va fi obligat să respecte această locaţiune decât în situaţia în care locatarul a acţionat ca un proprietar aparent, aşadar având reprezentarea că are în patrimoniul său cel puţin dreptul de folosinţă pe care-l poate transmite prin închiriere unui terţ, situaţie în care este necesar ca locatorul să fi acţionat cu bună credinţă.
Câtă vreme însă, anterior încheierii contractului de închiriere în discuţie la 8 februarie 1999, imobilul fusese deja restituit printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă către proprietarul său real încă din anul 1998, rezultă că apelanta a acţionat cu rea credinţă la încheierea contractului de închiriere urmărind prin încheierea acestuia încasarea unei sume de bani necuvenite, fraudarea intereselor adevăratului proprietar de a-şi exploata bunul prin închiriere şi de a culege pe acest temei fructele civile ale imobilului.
Aceste constatări sunt de natură a contura cauza ilicită a contractului de închiriere, întrucât prin încheierea acestui act juridic apelanta a urmărit reatizarea unui venit ilicit prin perceperea unei chirii la care nu avea dreptul (nemaifiind proprietar sau administrator) şi prin urmare, intenţionând să realizeze o îmbogăţire fără just temei.
Din această perspectivă, Curtea constată că dispoziţiile art. 966 C. civ. sunt pe deplin operante, deoarece prin încheierea contractului de închiriere scopul mediat (causa remota) al acesteia în ce-l priveşte pe locator, nu putea fi acela de a asigura locatarului liniştita folosinţă a spaţiului cu altă destinaţie din Bucureşti, sector 1, deoarece acesta predase posesia către proprietarul căruia i s-a retrocedat imobilul încă din 1998, prin executare silită, ci intenţia de a exploata în mod nelegal un imobil aparţinând unui terţ.
Date fiind cele anterior relevate, Curtea urmează a constata că devin lipsite de relevanţă criticile apelantei privind exercitarea contractului de locaţiune în ce o priveşte, respectiv de predare a folosinţei imobilului către intimată, concluzie ce ar decurge din adresa nr. 738 din 5 aprilie 1999 ca şi din procesul verbal de constatare din 17 noiembrie 2000, deoarece actele de executare efectuate în temeiul unui act nul nu pot avea o existenţă valabilă şi nu pot fundamenta cererea apelantei de obligare a pârâtei la plata unei chirii restante, a penalităţilor de întârziere şi a TVA-ului corespunzător debitului, la aceasta opunându-se dispoziţiile art. 966 C. civ., astfel cum deja s-a arătat.
Faţă de cele ce preced, în temeiul art. 296 C. pr. civ., Curtea urmează a respinge apelul ca nefondat. (A.C.)
| ← Contract de închiriere a locuinţei. Posibilitatea chiriaşului... | Contract de închiriere. Neaplicarea dispoziţiilor art. 14 din... → |
|---|
