Contract de închiriere. Neaplicarea dispoziţiilor art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 privind reînnoirea contractului de închiriere. Lipsa calităţii procesuale pasive a proprietarului în cererea chiriaşului privind restituirea contravalorii îmbunătăţirilor adu
| Comentarii |
|
O.U.G. nr. 40/1999, art. 14 Legea nr. 10/2001, art. 49
Dispoziţiile art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 nu sunt aplicabile în cauză, deoarece proprietarul - persoană fizică şi-a manifestat în mod expres voinţa de a nu se mai prelungi raporturile locative.
Interpretarea dispoziţiilor legale din O.U.G. nr. 40/1999, în sensul existenţei obligaţiei proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere pentru o perioadă de încă 5 ani, încalcă grav dreptul de proprietate al reclamantului, care ar fi lipsit de folosinţa bunului pentru o perioadă foarte mare de timp, golindu-se astfel de conţinut dreptul de proprietate.
Chiar dacă dispoziţiile interne adoptate de Statul Român au vizat măsuri de protecţie socială a chiriaşilor din imobilele naţionalizate, aceste măsuri contravin dispoziţiilor art. 1 din Protocolul 1 adiţional la CEDO, care garantează dreptul de proprietate.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului, în hotărârile Popescu şi Toader, din 8 martie 2007 şi Radovici şi Stănescu, din 2 noiembrie 2006 a subliniat că art. 1 din Protocolul 1 CEDO enunţă principiul respectării proprietăţii şi vizează reglementarea privării de proprietate doar în anumite condiţii. Deşi se recunoaşte statelor puterea de a reglementa folosul bunurilor conform interesului general, proprietarul suferă restricţii în privinţa folosirii bunului imobil, aflându-se în imposibilitatea de a obliga pe ocupanţi la eliberarea imobilului.
în aceste condiţii, se apreciază că interpretările interne, privind conservarea de drept a beneficiului locaţiunii, în baza O.U.G. nr. 40/1999 contravin Convenţiei europene pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, care se aplică prioritar.
întrucât este vorba de un imobil preluat fără titlu valabil, proprietarul imobilului nu are calitate procesuală pasivă în cererea chiriaşului de obligare la plata contravalorii unor îmbunătăţiri aduse imobilului, în conformitate cu dispoziţiile art. 49 din Legea nr. 10/2001, obligaţia la despăgubire revenind statului sau unităţii deţinătoare, cu atât mai mult cu cât îmbunătăţirile s-au efectuat în perioada când imobilul se afla în posesia statului.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1840 din 5 noiembrie 2007)
Prin sentinţa civilă nr. 11285 din 22 decembrie 2005, pronunţată în dosarul nr. 10411/2005, de Judecătoria sectorului 3 Bucureşti, s-a admis acţiunea precizată formulată de reclamantul M.C., s-a dispus evacuarea pârâţilor l.l şi I.V. din imobilul situat în Bucureşti, pentru lipsă de titlu, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a reclamantului, pe cererea reconvenţională - capătul de cerere privind pretenţiile şi s-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi l.l şi I.V. privind celelalte solicitări.
Pentru a se pronunţa această soluţie s-a reţinut că la 27 decembrie 2004, reclamantul alături de ceilalţi proprietari i-a notificat pe pârâţi că nu doresc să mai încheie alt contract de închiriere cu aceştia, astfel încât conform art. 1438 C. civ., la data promovării acţiunii pârâţii nu mai aveau titlu locativ valabil; în baza art. 480 C. civ., raportat la O.G. nr. 40/1999, O.U.G. nr. 8/2004 şi Legea nr. 219/2004, instanţa a constatat că dreptul chiriaşului de prelungire a contractului de închiriere nu poate constitui o îngrădire a dreptului de proprietate, astfel încât este necesar acordul expres al proprietarului, pentru prelungirea contractului; în cauză proprietarul i-a notificat pe pârâţii locatari că nu mai doreşte prelungirea contractului de închiriere. în privinţa cererii reconvenţionale formulate de pârâţi instanţa a constatat că îmbunătăţirile efectuate de pârâţi la imobil au fost efectuate în perioada 19906, începutul anului 1997, când imobilul încă se afla în proprietatea statului. Prin sentinţa civilă nr. 4168/1997 a Judecătoriei sectorului 3 Bucureşti, s-a constatat că imobilul a fost preluat abuziv, fără titlu de către stat, caz în care obligaţia de dezdăunare revine statului conform dispoziţiilor art. 49 din Legea nr. 10/2001, iar reclamantul M.C. nu are calitate procesuală pasivă în cererea reconvenţională. în privinţa capătului de cerere privind dreptul de retenţie, instanţa a reţinut că neexistând obligaţia de dezdăunare în sarcina reclamantului nu poate fi obligat acesta în baza art. 1444 C. civ. a menţine locatarii în imobil până la acordarea despăgubirilor.
împotriva acestei sentinţe s-a formulat apel de către l.l şi I.V., care a fost respins prin decizia civilă nr. 1343 din 5 septembrie 2006, pronunţată în dosarul nr. 13286/301/2005 de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă. Tribunalul a menţinut soluţia instanţei de fond, subliniind că nu pot fi reţinute a fi incidente în speţă prevederile ar. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, privind obligaţia proprietarului de a notifica chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, deoarece invocarea sancţiunii nerespectării dispoziţiilor acestui articol, se putea face doar în cadrul termenului de prorogare legală prevăzut de art. 2, până la 8 aprilie 2004. îmbunătăţirile aduse imobilului fiind efectuate în perioada 1996-1997, obligaţia de dezdăunare revine statului conform art. 49 din Legea nr. 10/2001, din interpretarea acestui articol nerezultând că este aplicabil doar imobilelor restituite în baza Legii nr. 10/2001.
împotriva acestei decizii a formulat recurs de către l.l şi I.V. la 18 iulie 2007, cu respectarea termenului prevăzut de art. 301 C. pr. civ., decizia fiind comunicată recurenţilor la 16 iulie 2007, conform dovezilor aflate la dosarul de apel.
Cererea de recurs a fost legal timbrată cu suma de 10 lei taxă timbru şi 0,15 lei timbru judiciar conform chitanţei aflată la dosar.
Analizând decizia civilă recurată în raport de criticile formulate, Curtea va respinge recursul ca nefondat, conform, art. 312 raportat la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., pentru următoarele considerente.
în privinţa criticilor ce vizează greşita interpretare şi aplicare a art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, în sensul că la expirarea termenului de închiriere chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere pentru aceeaşi perioadă, acestea sunt nefondate, deoarece chiar dacă dispoziţiile interne adoptate de statul român au vizat măsuri de protecţie socială, a chiriaşilor din imobilele naţionalizate, aceste măsuri contravin dispoziţiilor art. 1 din protocolul 1 adiţional la CEDO, care garantează dreptul de proprietate.
în speţă, imobilul din litigiu, a fost restituit foştilor proprietari D.C. şi G.M.P. prin sentinţa civilă nr. 4168 din 14 mai 1997 pronunţată de Judecătoria sectorului 3 Bucureşti în dosarul nr. 4486/1997. în baza acestei sentinţe s-a emis dispoziţia de restituire nr. 898 din 7 iulie 1997 de către Primarul General al Municipiului Bucureşti, iar la 26 august 1997, s-a încheiat procesul-verbal de predare primire a posesiei imobilului.
La 16 septembrie 2000 a decedat D.C., fiind moştenit de D.E.T. şi G.A.M. Prin contractul de vânzare-cumpărare din 18 iunie 1999, G.A.M. a vândut lui M.C. cota indiviză de 3/8 din imobil. Prin contractul de partaj voluntar nr. 1297 din 4 iulie 2005, imobilul a revenit în întregime în proprietatea lui MC, acesta achitând sultele corespunzătoare celorlalţi coproprietari.
Rezultă astfel, că din 1997 până în prezent (aproximativ 10 ani) autorii reclamantului şi ulterior reclamantul, datorită prelungirii contractului de închiriere până în aprilie 2004 şi ulterior refuzului nejustificat al pârâţilor de a părăsi imobilul (aceştia susţinând că au dreptul la prelungirea contractului de închiriere), nu a beneficiat de atributul esenţial al dreptului de proprietate, respectiv folosinţa, fiind obligat să declanşeze prezentul proces de evacuare pentru a putea intra în posesia efectivă a imobilului.
în mod corect instanţa de fond şi instanţa de apel au apreciat că dispoziţiile art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 nu sunt aplicabile în cauză deoarece proprietarul persoană fizică şi-a manifestat expres voinţa de a nu se mai prelungi raporturile locative. Interpretarea dispoziţiilor legale din O.U.G. nr. 40/1999 în sensul existenţei unei obligaţii a proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere pentru
o perioadă de încă 5 ani, încalcă grav dreptul de proprietate al reclamantului, care ar fi lipsit de folosinţa bunului pe o perioadă foarte mare de timp, golindu-se astfel de conţinut dreptul de proprietate.
Astfel cum s-a subliniat de către CEDO în hotărârile Popescu şi Toader din 8 martie 2007, Radovici şi Stănescu din 2 noiembrie 2006, art. 1 din Protocolul 1 CEDO, enunţă principiul respectării proprietăţii şi vizează reglementarea privării de proprietate doar în anumite condiţii. Deşi se cunoaşte statelor puterea de a reglementa folosul bunurilor conform interesului general, reclamantul suferă restricţii în privinţa folosirii bunului imobil, aflându-se în imposibilitatea de a obliga ocupanţii la eliberarea imobilului.
A sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999 ce le impune o obligaţie atât de grea, ca aceea de a păstra chiriaşii în imobilul lor, timp de 5 ani, fără nici o posibilitate concretă şi reală de a încasa o chirie corectă, a făcut să greveze asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă de natură să rupă echilibrul just între interesele aflate în joc. Autorităţile erau obligate în aceste cazuri să aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile, coerente, prevăzând anumite garanţii pentru punerea lor în practică şi incidenţa lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, astfel încât să nu fie nici arbitrară şi nici imprevizibilă.
Faptul că în speţă chiriaşii au continuat să achite chiria modică şi după notificarea proprietarului privind încetarea raporturilor locative, nu echivalează cu încheierea unui nou contract de închiriere, după aprilie 2004, familia I. locuind fără titlu în imobilul în litigiu .
Considerăm astfel că în raport de dispoziţiile legale menţionate în decizia re-curată, precum şi de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, soluţia pronunţată de instanţa de fond şi menţinută în apel este legală şi temeinică, neexistând o interpretare greşită a dispoziţiilor legale interne, care astfel cum am arătat contravin dispoziţiilor internaţionale în materia proprietăţii menţionate anterior. Interpretările interne privind conservarea de drept a beneficiului locaţiunii în baza
O.U.G. nr. 40/1999 contravin Convenţiei, care se aplică prioritar.
în privinţa criticilor ce vizează greşita interpretare şi aplicare a art. 49 din Legea nr. 10/2001, Curtea le consideră de asemenea nefondate, deoarece chiar dacă imobilul a fost restituit în baza unei hotărâri judecătoreşti prin care s-a stabilit caracterul abuziv al preluării, iar nu în baza unei dispoziţii de restituire emisă într-o procedură administrativă, prevăzută de Legea nr. 10/2001, dispoziţiile legale fiind corect aplicate.
Această lege vizează situaţia tuturor imobilelor preluate abuziv de către stat şi nerestituite, astfel cum se precizează în art. 2 alin. (1) în care se explică care este înţelesul termenului de imobile preluate abuziv, şi în alin. (2) al aceluiaşi articol care arată că „persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării pe care o exercită după primirea deciziei sau a hotărârii judecătoreşti de restituire conform prevederilor prezentei legi. Rezultă astfel că Legea nr. 10/2001 vizează ocrotirea dreptului de proprietate recunoscut atât prin decizie emisă în baza Legii nr. 10/2001, cât şi prin hotărâre judecătorească de restituire.
în mod corect s-a stabilit că în baza art. 49 din Legea nr. 10/2001 reclamantul M.C., nu are calitate procesuală pasivă în cererea reconvenţională, prin care recurenţii pârâţi au solicitat achitarea contravalorii unor îmbunătăţiri aduse imobilului şi stabilirea unui drept de retenţie, deoarece chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţie de locuinţă, prin îmbunătăţirile necesare şi utile, iar în cazul în care imobilul restituit a fost preluat fără titlu valabil, obligaţiile de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare. Având în vedere şi perioada în care au fost efectuate aceste îmbunătăţiri (1996-1997) când imobilul se afla încă în posesia statului, în mod corect s-a stabilit că nu proprietarului persoană fizică îi revine obligaţia de dezdăunare .
Susţinerile în sensul că se încalcă principiul constituţional al neretroactivităţii legii, sunt nefondate, deoarece în momentul apariţiei Legii nr. 10/2001, raporturile locative dintre părţi erau în derulare, iar dispoziţiile Legii nr. 10/2001,erau de imediată aplicare, astfel încât litigiul apărut din anul 2005 între părţi este guvernat din punct de vedere legal sub aspectul dreptului de dezdăunare, de dispoziţiile art. 49, iar anterior apariţiei Legii nr. 10/2001, nu se reglementase între părţi situaţia îmbunătăţirilor aduse imobilului. Instanţa de apel a aplicat corect dispoziţiile legale unui raport juridic existent la data apariţiei Legii nr. 10/2001, ce vizează locaţiunea unui imobil preluat abuziv de către stat şi în care recurenţii pârâţi au locuit din anul 2004 până în prezent, fără titlu, sub acest aspect neavând relevanţă faptul că hotărârea judecătorească de restituire a autorilor reclamantului , este anterioară apariţiei Legii nr. 10/2001. Fiind o lege specială în materia imobilelor trecute abuziv în proprietatea statului, dispoziţiile ei se aplică cu prioritate în cazul în care chiriaşii ce au locuit în imobile preluate fără titlu, doresc restituirea îmbunătăţirilor şi formulează cereri în acest sens, după apariţia ei. (G.S.)
| ← Contract de închiriere a unui imobil aparţinând altei... | Contract de întreţinere. Cerere de executare în echivalent a... → |
|---|
