Contract de închiriere a locuinţei. Posibilitatea chiriaşului de a încheia contract de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 85/1992, în lipsa dovezii includerii imobilului în categoria „locuinţe sociale"
| Comentarii |
|
Legea nr. 85/1992, art. 1 Normele metodologice de aplicare a O.G. nr. 19/1994, art. 14
Imobilul supus prevederilor art. 1 din Legea nr. 85/1992, poate fi cumpărat de către titularul contractului de închiriere, în condiţiile Decretului nr. 61/1990, privind vânzarea de locuinţe din fondurile statului.
în lipsa dovezii actului administrativ de autoritate emis în temeiul Legii nr. 69/1991 şi art. 14 din Normele Metodologice de aplicare a O.G. nr. 19/1994, respectiv Hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti, prin care locuinţa să fie inclusă în categoria locuinţelor sociale, nu se poate susţine contrariul.
Simpla menţiune olografă de „locuinţă socială" existentă pe contractul de închiriere, nu poate avea efecte juridice, cât timp obiectul acestui contract, aşa cum a fost menţionat în clauzele contractuale, nu este reprezentat de o astfel de locuinţă, iar la dosar s-a depus o adresă a Primăriei Municipiului Bucureşti, din care reiese că imobilul face parte din categoria locuinţelor „repartizate" şi nu de „protecţie socială".
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 7897 din 13 noiembrie 2007)
Prin cererea înregistrată pe roluljudecătoriei sectorului 3 Bucureşti la data de 27 aprilie 2006, reclamanta I.L.C. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi SC T.A. SA, să se constate că apartamentul nr. 31 situat în Bucureşti, sector 3, nu face parte din categoria locuinţelor sociale şi să se dispună obligarea pârâţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul sus-menţionat, cota indiviză din părţile în folosinţă comună şi terenul aferent şi să se dispună obligarea pârâţilor la cheltuieli de judecată.
în motivare reclamanta a arătat că a fost evacuată din apartamentul în care locuia pentru ca acesta să fie consolidat şi i-a fost repartizat cu destinaţia de locuinţă apartamentul nr. 31 pe care îl deţine şi în prezent în baza contractului de închiriere nr. 1844 din 12 septembrie 2000 încheiat cu S.C. T.A. SA, în calitate de mandatar al Primăriei Municipiului Bucureşti. Reclamanta a susţinut că, după consolidarea locuinţei, avea dreptul de a opta între a reveni în locuinţa deţinută anterior sau a rămâne mai departe în noua locuinţă, potrivit art. 29 din Legea nr. 69/1991, art. 4 din O.G. nr. 27/1994. începând cu data de 14 martie 2006 a optat pentru cumpărarea apartamentului, în condiţiile Decretului-lege nr. 6/1990 şi a Legii nr. 85/1992 şi a notificat această intenţie instituţiilor abilitate, însă acestea au refuzat pe motivul că apartamentul în discuţie face parte din categoria locuinţelor sociale, iar potrivit art. 47 din Legea nr. 114/1996, acest tip de locuinţe nu poate fi vândut. Refuzul autorităţilor este nejustificat şi abuziv, dat fiind că ea a fost evacuată dintr-un imobil pe care îl deţinea în baza unui contract de închiriere şi că, potrivit art. 14 din Normele Metodologice 1970/1994 pentru punerea în aplicare a O.G. nr. 19/1994, autorităţile publice locale, au competenţa , potrivit Legii nr. 69/1994 de a aproba ca din locuinţele astfel realizate să reţină un număr de locuinţe sociale pentru a rezolva probleme sociale deosebite. Raportând aceste dispoziţii la prevederile art. 20 din Legea nr. 69/1991, reţinerea de locuinţe sociale poate fi făcută doar printr-o hotărâre a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, hotărâre care în speţa de faţă nu exista. A mai precizat reclamanta că răspunsul autorităţilor competente, respectiv, invocarea art. 47 din Legea nr. 114/1996 nu are suport legal deoarece atât recepţia lucrării cât şi încheierea contractului de închiriere s-au făcut anterior intrării în vigoare a legii nr. 114/1996, la data respectivă fiind aplicabile dispoziţiile H.G. nr. 391/1993 şi O.G. nr. 19/1994, astfel că simpla menţiune „locuinţa socială” sau „protecţie socială" de pe aceste contracte nu este de natură a produce efecte juridice. Reclamanta a arătat şi că alte apartamente de la acelaşi bloc au fost vândute chiriaşilor iar în situaţia altor locatari ai aceluiaşi bloc au fost admise acţiuni civile având ca obiect obligarea pârâtelor la vânzarea acestora.
Prin întâmpinarea depusă, Primăria Municipiului Bucureşti, prin consilier juridic M.E.L. a invocat inadmisibilitatea acţiunii motivând că statutul unei locuinţe se poate schimba numai prin Hotărârea Consiliul General al Municipiului Bucureşti, iar statul nu poate fi obligat să vândă, dat fiind că art. 47 din Legea nr. 114/1996 interzice vânzarea locuinţelor sociale.
Pârâta arată că, potrivit Legii nr. 215/2001 Consiliul Local administrează fondul locativ de stat şi hotărăşte cu privire la acestea şi mai mult, proprietarul este singurul în măsură să hotărască destinaţia locuinţei închiriate potrivit Codului civil şi Constituţiei României. Pârâta a arătat că blocul din care face parte imobilul în discuţie sa fost finalizat de către Primăria Municipiului Bucureşti în baza H.G. nr. 3914/1993, apartamentele având caracter de locuinţă socială. Statutul locuinţelor sociale a fost reglementat prin Legea nr. 114/1996, însă noţiunea de locuinţă socială a apărut anterior şi mai mult decât atât, anterior apariţiei Legii nr. 114/1996, toate locuinţele, din fondul locativ de stat aveau acest caracter, dacă nu era prevăzut în mod expres că ar avea o altă destinaţie. Reclamanta cunoştea şi a acceptat caracterul de locuinţă socială a apartamentului pe care îl deţinea în calitate de chiriaş deoarece contractul de închiriere avea inserată menţiunea „ locuinţă socială”. Un alt argument în sprijinul acestei susţineri invocat de pârâtă este chiria modică plătită de chiriaşii din aceste apartamente.
în şedinţa publică din data de 14 septembrie 2006, prin avocat, a depus concluzii scrise prin care a arătat că legea aplicabilă contractului de închiriere încheiat în 1994 este Legea nr. 5/1973 şi nu Legea nr. 114/1996. De asemenea, a arătat reclamanta, reţinerea de locuinţe sociale se poate face doar prin Hotărâre a Consiliului General al Municipiului Bucureşti şi nu printr-o listă program, chiar dacă această listă este semnată de Primarul General. Pârâta SC T.A. SA prin consilier juridic, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SCT.A. SA.
Prin sentinţa civilă nr. 7239 din 14 septembrie 2006 Judecătoria sectorului 3 Bucureşti a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC T.A. SA ca neîntemeiată, a admis cererea reclamantei I.L.C., a obligat pârâţii să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul în litigiu, a obligat pârâţii în solidar la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâta SCT.A. SA:
Calitatea procesuală pasivă presupune identitatea între persoana pârâtului şi cel care este obligat în raportul juridic dedus judecăţi. Este adevărat că în situaţia de faţă proprietarul locuinţelor este Primăria Municipiului Bucureşti, dar aceste locuinţe sunt administrate de SC T.A. SA, care, în calitate de mandatar al Primăriei Municipiului Bucureşti este îndreptăţit să încheie contracte de închiriere pentru aceste locuinţe.
Astfel, deoarece reclamanta a încheiat contractul de închiriere nr. 1844 din 12 septembrie 2000 cu SCT.A. SA în calitate de administrator al locuinţelor deţinute în proprietate de Primăria Municipiului Bucureşti şi că, un eventual contract de vânzare-cumpărare va putea fi încheiat de Primăria Municipiului Bucureşti prin aceeaşi societate SC T.A. SA, instanţa a constatat că această pârâtă are calitate procesuală pasivă în cauză.
Reclamanta a fost evacuată din imobilulîn care locuia situatîn Bucureşti, str. C.U., sector 3, imobil deţinut în baza contractului de închiriere nr. 26041 din 25 februarie 1982, fiindu-i repartizată locuinţa aşa cum reiese din adresa nr. 21799 /48 din data de 16 iunie 1995 a Primăriei sectorului 3. Imobilul a fost repartizat în luna decembrie 1994 iar construcţia sa a fost finanţată din fonduri de stat, după cum reiese din adresele Primăriei Municipiului Bucureşti, Direcţia de contencios şi Legislaţie, precum şi din răspunsurile comunicate de Primăria sectorului 3 Bucureşti. Aşa fiind, reieSe din aceste probe fără tăgadă că locuinţa cu privire la care poartă prezenta cauză se încadrează în noţiunea de locuinţă construită din fondurile statului, deci care intră în domeniul de aplicare al Decretului-Lege nr. 61/1990 şi al Legii nr. 85/1992.
înscrisurile depuse în cauză atestă că reclamanta are un contract de închiriere valabil încheiat cu pârâta Municipiul Bucureşti, contract încheiat prin mandatarul pârâtei SC T.A. SA, administratorul fondului locativ de stat. Acest contract nu şi-a încetat efectele nici prin expirarea termenului şi nici printr-o altă cauză de încetare sau desfiinţare a acestuia. Prin urmare, instanţa a reţinut că reclamanta întruneşte condiţiile cerute de lege, respectiv Decretul Lege nr. 617/1990 şi Legea nr. 85/1992 pentru a beneficia de prevederile acestor dispoziţii legale, respectiv de a cumpăra locuinţa pe care o deţine în calitate de chiriaş.
Instanţa a reţinut că apartamentul nr. 31 din Bucureşti, sector 3, a fost construit în anul 1994, recepţia preliminară făcându-se în anul 1994, în baza H.G. nr. 273/1994, astfel cum reiese din adresa nr. 1261 din 14 decembrie 2005 a Direcţiei de Investiţii din Primăria Municipiului Bucureşti. Din aceeaşi adresă rezultă că apartamentele recepţionate, printre care şi apartamentul în litigiu au fost repartizate conform listei anexate la fila 9 de către Direcţia de Investiţii din cadrul Primăriei Bucureşti.
La data recepţionării locuinţei, regimul juridic noţiunea de locuinţă socială în legislaţia română şi regimul juridic aferent erau menţionate de anexa 6 din H.G nr. 391/1993.
Rezultă, de asemenea, că locuinţa socială poate fi în proprietatea unor autorităţi publice locale, a unor organizaţii non-profit sau chiar a unor unităţi ale cooperaţiei.
Având în vedere că locuinţele care fac obiectul acestor norme metodologice, ca locuinţe sociale se realizează, din fondurile statului ori ale autorităţilor publice locale, trebuie să vizeze acele familii sau persoane care nu pot să realizeze o locuinţă proprietate personală datorită situaţiei financiare precare, dar care din veniturile pe care le obţin pot să asigure plata chiriei - protejate de stat - precum şi a cheltuielilor de întreţinere şi funcţionare a locuinţei.
Locuinţa socială,prin definiţia sa, nu poate fi schimbată, înstrăinată, subînchiriată decât în condiţiile stabilite de proprietar şi aduse la cunoştinţa persoanei care o deţine, în calitate de chiriaş, prin clauzele prevăzute în contractul de închiriere.
în conformitate cu pct. 14 lit. b) din Anexa nr. 1 din H.G. nr. 391/1993 „Autorităţile publice locale, în cadrul competenţelor conferite de prevederile Legii administraţiei publice locale nr. 69/1991, pot aproba ca din locuinţele astfel realizate să reţină un număr de locuinţe, pentru a rezolva unele probleme sociale deosebite.
Prin urmare, în lumina dispoziţiilor art. 21 lit. g) şi art. 59 lit. g) din Legea nr. 69/1991, regimul juridic de locuinţă socială se stabilea de consiliul local pentru locuinţele din patrimoniul oraşului; respectiv de consiliul judeţean pentru locuinţele din patrimoniul judeţului.
în lipsa unui asemenea act administrativ emis de autorităţile publice competente menţionate, locuinţele construite din fonduri de stat aparţineau domeniului privat al statului, cu regimul juridic aferent, inclusiv în ceea ce priveşte condiţiile de înstrăinare. Aceasta deoarece proprietatea privată este regula, iar cea publică excepţia.
După intrarea în vigoare a Legii nr. 114/1996, noţiunea de locuinţă socială are
o definiţie legală potrivit art. 2 lit. c) din acest act normativ care prevede că „locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei".
Regimul juridic al acestui tip de locuinţe este determinat prin Legea nr. 114/1996 coroborat cu Legea nr. 213/1998, având în vedere că potrivit art. 39 din Legea nr. 114/1996 locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ teritoriale.
Din probele administrate la dosar, unitatea administrativ teritorială, Municipiul Bucureşti nu a făcut dovada că imobilul în litigiu ar fi fost trecut ulterior anului 1996 în domeniul public al statului prin declararea ulterioară ca locuinţă socială, în condiţiile legii, deci printr-un act administrativ emis de autoritatea locală competentă.
Aşa fiind, până la data soluţionării litigiului apartamentul nr. 31, sector 3 face parte din domeniul privat al acestei persoane juridice.
Menţiunea „protecţie socială" pe contractul de închiriere încheiat de reclamantă cu pârâtele nu poate conduce la concluzia că imobilul face parte din categoria locuinţelor sociale, în lipsa unui act administrativ emis de autorităţile administraţiei publice locale în acest scop.
De altfel, statutul de locuinţă din fondul privat al unităţii administrativ teritoriale al imobilului în litigiu este confirmat chiar de proprietarul acestuia, respectiv Municipiul Bucureşti, care la solicitarea instanţei a arătat că imobilul în discuţie nu a fost niciodată locuinţă socială nici la data terminării construcţiei şi nici ulterior.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel în termen legal apelantul pârât Municipiul Bucureşti prin Primarul General, apel înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la data de 30 ianuarie 2007.
Prin decizia civilă nr. 475 din 20 aprilie 2007, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul că a respins acţiunea ca neîntemeiată şi a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a apreciat că locuinţa ce a format obiectul contractului de închiriere nr. 21799/48 din 16 iunie 1995 are caracterul de locuinţă socială. Reclamanta a fost evacuată din această locuinţă deoarece imobilul necesita reparaţii pentru consolidare.
în schimbul acesteia, reclamanta a primit imobilul în litigiu, din cuprinsul contractului încheiat între părţi pentru noua locuinţă rezultând că părţile au înţeles să păstreze caracterul de locuinţă socială, cu toate consecinţele ce decurg.
Caracterul de locuinţă socială al apartamentului este menţionat la loc vizibil pe contract, iar reclamanta s-a bucurat de drepturile ce ăi reveneau în calitate de beneficiar al unui astfel de contract, respectiv o chirie mai mică, corespunzătoare categoriilor defavorizate.
Prin urmare, având în vedere că părţile au convenit prin contractul de închiriere ca reclamanta să locuiască cu chirie în aceleaşi condiţii, bucurându-se de aceleaşi drepturi, dar şi de aceleaşi obligaţii, face ca atitudinea pârâţilor de a refuza să înstrăineze apartamentul să apară justificată, iar nu un abuz de drept.
în privinţa cheltuielilor de judecată, tribunalul a apreciat că instanţa de fond a făcut o judicioasă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 274 C. pr. civ., întrucât pârâţii au căzut în pretenţii în faţa instanţei de fond.
în termen legal, împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta I.L., în temeiul art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
în dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat că nu se poate vorbi despre abrogarea Decretului Lege nr. 61/1990 şi a Legii nr. 85/1992, prin Legea nr. 114/1996, aceste acte normative completându-se reciproc.
S-a mai arătat că blocul situat în Bucureşti, sector 3 a fost construit din fondurile statului şi finalizat ca atare, în condiţiile O.G. nr. 19/1994 şi H.G. nr. 391/2003. După momentul terminării construcţiei nu a fost adoptată o hotărâre a C.G.M.B. care să stabilească regimul juridic special de locuinţă socială a apartamentului în litigiu, astfel cum rezultă din materialul probator de la dosar.
Or, indiferent de legislaţia care se aplică, fie că este vorba de H.G. nr. 391/1993, fie că este vorba despre Legea nr. 114/1996, pentru ca o locuinţă să aibă statutul de locuinţă socială trebuie să existe o hotărâre a C.G.M.B., potrivit dispoziţiilor art. 14 din Normele Metodologice de aplicare a O.G. nr. 19/1994.
Pe de altă parte, locuinţa nu a fost realizată potrivit dispoziţiilor Legii nr. 114/1996, pentru ca potrivi dispoziţiilor art. 47 din acest act normativ să nu poată fi vândută.
Cât priveşte menţiunea olografă „protecţie socială", existentă pe contractul de închiriere, se constată că nu există nici o clauză contractuală în acest sens, asupra căreia părţile să-şi fi dat acordul.
în ceea ce priveşte chiria pe care recurenta a plătit-o, aceasta a fost aceeaşi pe care o plătea şi pentru apartamentul din care a fost evacuată, apartament ce nu reprezenta o locuinţă socială.
De altfel, recurenta nu a formulat nici o cerere pentru acordarea unei locuinţe sociale, neformându-se nici un dosar care să aibă în vedere criteriile propuse de legislaţia locativă, respectiv art. 43 din Legea nr. 114/1996.
Mai mult, în „Lista blocurilor ce se recepţionează pe luna decembrie 1994" emisă de C.L.M.B. - D.A.F.I. - Direcţia de Investiţii nu figurează nici un apartament în acest imobil.
De asemenea, prin adresa nr. 71 din 31 ianuarie 2006 s-a anexat procesul-verbal de recepţie finală nr. 30 din 16 august 2000 precum şi lista blocurilor ce se recepţionează pe luna decembrie 1994, din care rezultă că blocul XX, sc. 1, cu 36 apartamente, face parte din categoria locuinţelor „repartizate" şi nu „protecţie socială".
în ceea ce priveşte sursele de finanţare, astfel cum rezultă din adresa nr. 2674 din 19 iunie 2000 emisă de P.M.B. - Departamentul Patrimoniu Imobiliar, rezultă că blocul în care se află apartamentul în litigiu s-a finalizat de P.M.B. în baza
H.G. 391/2003 şi O.G. nr. 19/1994, respectiv din surse din bugetul de stat şi nicidecum din surse destinate protecţiei sociale, astfel cum sunt identificate de art. 50 din Legea nr. 114/1994.
Pârâţii nu au formulat întâmpinări.
Analizând actele şi lucrările dosarului sub aspectul motivelor invocate, Curtea constată că recursul este fondat din următoarele considerente:
Potrivit dispoziţiilor art. 39 din Legea nr. 114/1996 locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ teritoriale.
în speţă, astfel cum rezultă din adresa nr. 2674 din 19 iunie 2000 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti - Departamentul Patrimoniu Imobiliar, s-a finalizat de către Primăria Municipiului Bucureşti în baza H.G. nr. 391/1993 şi a O.G. nr. 19/1994.
Potrivit dispoziţiilor art. 14 din H.G. nr. 391/2003, autorităţile publice locale, în cadrul competenţelor conferite de prevederile Legii administraţiei publice locale nr. 69/1991, pot aproba ca din locuinţele astfel realizate să reţină un număr de locuinţe, pentru a rezolva unele probleme sociale deosebite.
De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 14 din Normele Metodologice de aplicare a O.G. nr. 19/1994, autoritatea publică locală, în cadrul competenţei conferite de Legea nr. 69/1991, poate aproba reţinerea unui număr de locuinţe pentru a realiza unele probleme sociale deosebite.
în cauză, însă, intimata nu a făcut dovada actului administrativ de autoritate emis în temeiul Legii nr. 69/1991 şi art. 14 din Normele Metodologice de aplicare a O.G. nr. 19/1994, respectiv Hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti, prin care locuinţa în litigiu să fie inclusă în categoria locuinţelor sociale.
Mai mult, astfel cum rezultă din adresa nr. 800 din 13 iunie 2006 emisă de Direcţia de Investiţii din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti, blocul cu 36 apartamente face parte din categoria locuinţelor „repartizate" şi nu „protecţie socială".
în ceea ce priveşte menţiunea olografă existentă pe contractul de închiriere „locuinţă socială", aceasta nu poate avea efecte juridice, atâta timp cât obiectul acestui contract, astfel cum a fost menţionat în clauzele contractuale, nu este reprezentat de o astfel de locuinţă.
în consecinţă, Curtea a apreciat că imobilul în litigiu este supus prevederilor art.
1 din Legea nr. 85/1992, putând fi cumpărat de către titulara contractului de închiriere în condiţiile Decretului nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe din fondurile statului.
Faţă de cele reţinute, Curtea a admis recursul, a modificat decizia şi a respins apelul ca nefondat. (G.S.)
| ← Contract de împrumut. Admisibilitatea probei cu martori în... | Contract de închiriere a locuinţei. Posibilitatea chiriaşului... → |
|---|
Vezi şi alte speţe de drept civil:
Comentarii despre Contract de închiriere a locuinţei. Posibilitatea chiriaşului de a încheia contract de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 85/1992, în lipsa dovezii includerii imobilului în categoria „locuinţe sociale"
