CONTRACT DE ÎNCHIRIERE A UNEI LOCUINŢE. PRELUNGIREA DE DREPT A ÎNCHIRIERII ÎN BAZA DISPOZIŢIILOR LEGII NR. 17/1994.
| Comentarii |
|
în cazul unui contract de închiriere încheiat cu privire la un imobil administrat de stat, prelungirea contractului, în baza art. 1 şi 2 din Legea nr. 17/1994, operează chiar dacă la data expirării termenului iniţial de închiriere, imobilul era restituit de stat fostului proprietar, fiind irelevant faptul că la reînnoirea contractului societatea comercială închiriatoare avea sau nu cunoştinţă despre restituirea imobilului fostului proprietar.
Prin sentinţa civilă nr. 8.143/4.11.1997, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a respins cererea de evacuare formulată de reclamanţii M.A. şi M.W.A. împotriva pârâţilor G.F., D.L.D., S.C. „C"-S.A. şi C.L.M.B.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că, deşi reclamanţii sunt proprietari ai apartamentului din care solicită evacuare pârâţilor, G.F. şi D.L.D., aceştia din urmă sunt deţinătorii unui titlu locativ -contract de închiriere - prelungit de drept în baza Legii nr. 17/1994.
Apelul formulat de reclamanţi împotriva acestei sentinţe a fost respins, ca nefondat, prin decizia civilă nr. 2.948/30.10.1998 a Tribunalului Bucureşti -secţia a lll-a civilă, instanţa de apel însuşindu-şi motivarea primei instanţe.
împotriva acestei decizii au declarat recurs apelanţii, solicitând casarea în baza art. 304 pct. 7, 9, 10 şi 11 Cod procedură civilă.
în motivarea recursului se invocă faptul că decizia instanţei de apel este casabilă în baza art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, deoarece instanţa de apel nu a precizat de ce consideră că pârâţii sunt deţinătorii unui contract legal de închiriere.
Acest motiv de casare nu este întemeiat.
Instanţa de apel a considerat că titlul locativ al pârâţilor a fost prelungit în baza Legii nr. 17/1994.
Motivarea amplă a instanţei de fond a făcut inutilă reluarea tuturor argumentelor juridice de către instanţa de apel, care şi-a însuşit în totalitate motivarea instanţei de fond şi acest aspect rezultă din hotărârea tribunalului. Acest procedeu a fost posibil datorită modului în care au fost concepute şi prezentate motivele de apel, în sensul că, în aceste motive a fost preluată întreaga argumentaţie juridică ce a făcut obiectul analizei instanţei de fond.
Recurenţii au solicitat casarea deciziei în baza art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, pentru încălcarea de către instanţe a dispoziţiilor Legii nr. 17/1994.
Au susţinut că legea menţionată nu este aplicabilă în speţă, deoarece între reclamanţi (proprietari) şi pârâţi (chiriaşi) nu a existat niciodată un contract de închiriere, iar Legea nr. 17/1994 nu putea prelungi un contract inexistent.
Pentru a prelungi aceste contracte, încheiate între societăţile de administrare a fondului locativ şi chiriaşi, susţin recurenţii, trebuie ca imobilul să fi intrat legal în proprietatea statului, ceea ce nu este cazul în speţă, deoarece prin sentinţele definitive depuse la dosar, reclamanţii au dovedit că a fost constatată nulitatea absolută a deciziilor de trecere a imobilului în proprietatea statului.
Nici acest motiv de casare nu este fondat.
Este adevărat că prin acţiunea în revendicare formulată de reclamanţi titlul locatorului (C.G.M.B.) a fost desfiinţat, iar conform principiului „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis" desfiinţarea actului primar (a titlului de proprietate a C.G.M.B.) artrebui să conducă şi la desfiinţarea actului subsecvent (a contractului de închiriere). însă, chiar pentru a zădărnici aplicarea şi efectele acestui principiu general a fost adoptată Legea nr. 17/1994, care are scopul de proteja o anumită categorie de chiriaşi şi care conţine dispoziţii ce derogă de la dreptul comun, de la principiul menţionat anterior. Astfel, în art. 1 din lege se prevede că, contractele de închiriere se prelungesc de drept, în aceleaşi condiţii, indiferent de proprietar. Faţă de această dispoziţie legală, contractul de închiriere al pârâţilor s-a prelungit în aceleaşi condiţii.
Recurenţii au cerut casarea deciziei şi în baza art. 304 pct. 10 Cod procedură civilă, deoarece instanţa nu a motivat de ce consideră valabil un contract încheiat cu C.G.M.B., la o dată la care acesta nu mai era proprietar.
De asemenea, din adresa eliberată de S.C. „C"-S.A. rezultă că titlul locativ al pârâţilor a fost încheiat după anul 1994.
Nici acest motiv nu este fondat.
Pârâţii sunt deţinătorii unui titlu legal de locaţiune, constând într-un contract de închiriere, încheiat anterior anului 1994, şi anume din data de 26.09.1988.
Acest contract a fost prelungit succesiv la 31.12.1990 şi, ulterior acestei date, la 32.08.1995, în baza Legii nr. 17/1994.
în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 1 şi 2 din legea menţionată, iar S.C. „C"-S.A. a susţinut în întâmpinare că la data când a fost încheiat contractul de închiriere al pârâţilor, nu avea cunoştinţă de restituirea locuinţei către reclamanţi. Această ultimă afirmaţie a S.C. „C"-S.A. nu este relevantă în cauză. în primul rând, contractul de închiriere din 1995 s-a reînnoit de drept, indiferent de atitudinea S.C. „C"-S.A. şi de buna sau reaua sa credinţă. Reînnoirea s-a produs de drept, în baza art. 2 din Legea nr. 17/1994, deoarece chiriaşii locuiau în imobil din anul 1988, în baza unui contract încheiat la acea dată. în al doilea rând, faţă de reînnoirea de drept şi prelungirea contractului de închiriere, orice adrese de la S.C. „C"-S.A. sunt lipsite de orice relevanţă juridică şi, în consecinţă, neanalizarea acestor adrese nu pot determina casarea deciziei pronunţată în apel în baza art. 304 pct. 10 Cod procedură civilă.
Recurenţii au cerut casarea deciziei în baza art. 304 pct. 11 Cod procedură civilă, susţinând că, în contradicţie cu probele dosarului, instanţele au reţinut că pârâţii au un contract de închiriere legal încheiat.
Pentru motivele deja menţionate la analizarea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 10 Cod procedură civilă, instanţa va respinge şi acest motiv de recurs.
Pârâţii locuiesc în imobil din anul 1988, în baza unui contract de închiriere prelungit succesiv, actele fiind în dosarul instanţei de fond.
în concluzie, constatând că niciunul dintre motivele de casare nu este întemeiat, recursul va fi respins, iar recurenţii vor fi obligaţi la cheltuieli de judecată. (Judecator Nicolae Craciun)
(Secţia a IV-a civilă, decizia civilă nr. 1.227/1999)
| ← CONTRACT DE ÎNCHIRIERE A UNEI LOCUINŢE. FORMA SCRISĂ CERUTĂ... | CONTRACT DE ÎMPRUMUT A UNEI SUME DE BANI. DOBÂNDA... → |
|---|
