CONTRACT DE ÎNCHIRIERE. EXECUTAREA DE CĂTRE CHIRIAŞ A UNOR LUCRĂRI VOLUPTORII IAR NU NECESARE SAU UTILE. DREPTUL LA DESPĂGUBIRI
| Comentarii |
|
Este neîntemeiată acţiunea chiriaşului în obţinerea unor despăgubiri atunci când lucrările executate sunt voluptorii şi vizează o îmbunătăţire a locuinţei, nefiind necesare sau utile.
Secţia civilă, decizia nr. 2601 din 3 noiembrie 2003
Prin sentinţa civilă nr. 2713 din 26 martie 2002 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr. 537/2002 s-a admis acţiunea civilă formulată de reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca împotriva pârâtului S.V. şi în consecinţă pârâtul a fost obligat să plătească reclamantei suma de 3.473.570 lei reprezentând chirie restantă pe perioada 1 octombrie 1999 - 31 iulie 2001, 2.151.006 lei cu titlu de majorări de întârziere aferente şi 417.640 lei cheltuieli de judecată.
Totodată s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.
49.697/20 septembrie 1999. S-a respins cererea reconvenţională a pârâtului având ca obiect recunoaşterea şi compensarea valorii lucrărilor efectuate la imobil în valoare de 10.350.000 lei, în contul chiriei pentru folosinţa imobilului menţionat, contractul fiind socotit prelungit de drept până la recuperarea sumei.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut din probele administrate în cauză că la 20.09.1999 între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. 49.697 pentru spaţiul situat în Cluj-Napoca, apartamentul nr. 2, pârâtului revenindu-i îrr calitate de chiriaş obligaţia de a achita o chirie lunară în sumă de 97.772,50 lei pe lună începând cu 1 octombrie 1999, însă actul a fost semnat de pârât la 29 martie 2000, dată la care a formulat şi obiecţiuni privitoare la starea locuinţei, care necesita unele reparaţii.
Pârâtul a recunoscut debitul doar din data de 1 aprilie 2001, deoarece până la acea dată nu a intrat în posesia locuinţei şi totodată a precizat că a semnat contractul de închiriere la data menţionată, existând un litigiu în contencios administrativ între Prefectura Cluj şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca privind spaţiul închiriat.
Prima instanţă a apreciat că această apărare este nefondată întrucât pârâtul este un terţ faţă de acest litigiu şi considerând că locaţiunea a intrat în vigoare de la 1.10.1999, l-a obligat la chiria restantă şi penalităţi de întârziere, dispunând totodată rezilierea pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale mai mult de 3 luni.
Referitor la cererea reconvenţională, instanţa a apreciat că pretenţiile formulate nu sunt dovedite şi lucrările efectuate au fost motivate doar de creşterea confortului pârâtului, neconstituind cheltuieli necesare pentru întreţinere, ci voluptorii.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul S.V., iar prin decizia civilă nr. 695/17 iunie 2003 a Tribunalului Cluj s-a admis în parte apelul, reţinându-se următoarele considerente :
Din corespondenţa purtată între părţi rezultă că lucrările de reparaţii la care au făcut referire martorii au fost finalizate în luna martie 2001, aspect necontestat de către reclamant, aşa cum rezultă din adresa nr. 68478/17.12.2001 destinată pârâtului.
Atâta timp cât apartamentul nu a fost locuibil, pârâtul a fost îndreptăţit să refuze plata chiriei, invocând astfel excepţia de neexecutare a obligaţiei reclamantului de a preda lucrul închiriat locatarului în stare normală de folosinţă, potrivit art. 28 pct. A din Legea nr. 114/1996, însă din 1 aprilie 2001, acesta avea obligaţia să suporte plata chiriei, obligaţie neîndeplinită aşa cum rezultă din lista debitelor depuse de către reclamant.
în consecinţă tribunalul l-a obligat pe pârât să achite reclamantului suma de 391.092 lei cu titlu de chirie restantă şi 28.453 lei penalităţi de întârziere, calculate pe perioada aprilie -iulie 2001, raportat la prevederile H.G. nr. 564/2000, care stabileşte un cuantum de 0,3% pe zi de întârziere.
Din cuprinsul cererii reconvenţionale formulate, rezultă că pârâtul solicită contravaloarea lucrărilor pe care le-a suportat, constând în zugrăvirea pereţilor apartamentului cu vopsea lavabilă, aplicarea gresiei şi a faianţei în bucătărie şi în grupul social, confecţionarea unui geam de aerisire în peretele despărţitor dintre bucătărie şi grupul social, şi confecţionarea gratiilor la geamul apartamentului în sumă totală de 10.350.000 lei.
în urma expertizei efectuate, a rezultat că aceste lucrări se ridică la suma de 18.000.000 lei.
Reclamantul a executat o serie de lucrări pentru asigurarea funcţionalităţii imobilului şi anume: racordarea la reţeaua de apă caldă, montarea obiectelor sanitare noi, montarea parchetului în cameră, lucrări de conservare- refacerea tencuielii interioare, gletuirea suprafeţelor, reparaţii tâmplărie şi lucrări de întreţinere - zugrăveli şi vopsitorii în ulei în valoare totală de 42.750.000 lei, potrivit raportului de expertiză, bazat pe cele două devize existente la reclamant şi necontestate de către părţi.
Conform art. 30 din Legea nr. 114/1996, doar în situaţia neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor care-i revin cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriaşi în contul proprietarului, reţinând contravaloarea acestora din chirie.
Chiriaşul este îndreptăţit să execute aceste lucrări doar dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa normală a clădirii sau a locuinţei şi numai atunci când proprietarul la sesizarea scrisă a chiriaşului nu a luat măsuri de executare a lucrării, în termen de 30 de zile de la data sesizării.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul S.V. solicitând modificarea ei în sensul respingerii acţiunii reclamantului şi admiterea acţiunii reconvenţionale, obligarea reclamantului Consiliul Local Cluj-Napoca să compenseze investiţiile în valoare de 18.000.000 lei cu chiria până la concurenţa sumei şi prelungirea de drept a contractului de închiriere până la recuperarea integrală a sumei.
Criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează nelegalitatea şi netemeinicia pentru următoarele aspecte:
Se susţine că instanţa a făcut o greşită interpretare şi aplicare a legii cu atât mai mult cu cât şi expertiza efectuată a concluzionat că valoarea lucrărilor efectuate de el este de 18.000.000 lei, aceste lucrări fiind necesare pentru asigurarea funcţionalităţii locuinţei şi a siguranţei ei.
Recurentul consideră că este îndreptăţit la plata întregii sume investite la efectuarea lucrărilor, şi care lucrări erau utile şi necesare şi sunt câştigate proprietarului, acesta fiind obligat să plătească totalitatea cheltuielilor necesare.
Recurentul mai invocă că nu sunt inserate în contract clauze prin care se stabilesc condiţiile în care un locatar poate efectua lucrări de îmbunătăţire în spaţiul închiriat, astfel că este aplicabil principiul ceea ce nu este interzis este permis, şi ca atare consideră că avea dreptul să execute lucrările fiind deci îndreptăţit şi la compensarea sumei de 18.000.000 lei cu chiria pe care o datorează şi prelungirea de drept a contractului de închiriere până la concurenţa acesteia.
La 30 octombrie 2003 recurentul a depus un script intitulat "Modificarea recursului", care faţă de prevederile art. 301, 303 C.pr.civ., urmează a fi înlăturat.
Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs, a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 şi 10 C.pr.civ., curtea de apel reţine că recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Din raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză rezultă că la imobilul închiriat pârâtului ( din fond locativ de stat) au fost executate lucrări pentru asigurarea funcţionalităţii locuinţei, pentru conservarea şi confortul locuinţei şi lucrări de întreţinere curentă de către Primăria Cluj-Napoca."
Pe lângă aceste lucrări pârâtul a mai executat şi alte lucrări şi anume : a montat pardoseală de gresie smălţuită în bucătărie şi în baie, a montat placaj de faianţă colorată în baie pe înălţimea de 2,20 m pe contur şi în bucătărie pe frontul de lucru; a montat fereastra de aerisire între baie şi bucătărie şi a confecţionat şi montat grilaje de fier forjat, şi a zugrăvit încăperile în lavabil - culoare albă.
Aceste lucrări au fost executate de către pârât deşi anterior au fost executate de Primăria Cluj-Napoca lucrări de introducerea conductelor pentru apă caldă , montarea de obiecte sanitare noi în baie - vas closet, cu rezervor de spălare, lavoar de porţelan, port-hârtie igienică, baterie cu amestecător pentru lavoar şi duş, spălător de vase din fontă emailată, cu baterie cu amestecător; s-a confecţionat şi montat foaie de uşă la cameră, montat parchet nou în cameră, raşchetat şi lăcuit, s-au refăcut tencuielile interioare şi s-a aplicat glet pe pereţi şi tavan, s-au reparat ferestre şi s-au montata geamuri lipsă şi s-au zugrăvit în alb pereţii şi tavanul şi s-au efectuat vopsitorii la tâmplărie.
Aşa fiind chiar expertiza efectuată concluzionează că lucrările efectuate de primărie vizează asigurarea funcţionalităţii locuinţei, iar cele executate de pârât vizează îmbunătăţirea funcţionalităţii şi a confortului interior.
Ca atare, lucrările efectuate de pârât vizând o îmbunătăţire a confortului şi a funcţionalităţii locuinţei nu erau neoesare, ci au caracterul unor lucrări votuptorii, cum bire a reţinut instanta de apel, situatie in care nu poate opera oompensarea solicitată de pârât între valoarea lucrărilor de sporire a confortului şi chiria datorată. (Judecător Eugenia Puşcaşiu)
| ← CERERE ÎN RESTITUIREA PREŢULUI PLĂTIT DE CHIRIAŞUL... | CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE. NULITATE ABSOLUTĂ. LIPSA... → |
|---|
