CONTRACT DE LOCATIUNE. OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR. OBLIGAŢIA LOCATARULUI DE PLATĂ A CHIRIEI
| Comentarii |
|
Obligaţia de plată a chiriei ia naştere doar de la data predării de către locator a bunului închiriat în stare de funcţionare, care nu coincide întotdeauna cu data încheierii contractului de închiriere. Chiriaşul care a efectuat lucrări necesare utilizării normale a locuinţei are dreptul să reţină contravaloarea acestora din chirie, (art. 1420, 1421 C.civ., art. 28, 30 din Legea nr. 114/1996)
Secţia civilă, decizia nr. 170 din 7 februarie 2003
Prin sentinţa civilă nr. 2713/2002 a Judecătoriei Cluj-Napoca s-a admis acţiunea reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca împotriva pârâtului S.V., fiind obligat pârâtul să plătească în favoarea reclamantei suma de 3.473.570 lei, reprezentând chirie restantă şi majorări de întârziere pe perioada 1 octombrie 1999 - 31 iulie 2001 şi 417.640 lei cheltuieli de judecată. S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 49.697/20 septembrie 1999. S-a respins cererea reconvenţională a pârâtului pentru compensarea valorii reparaţiilor efectuate de el cu chiria pe care o datorează.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că între părţi s-a încheiat contractul nr. 49.697 pentru apartamentul nr. 2, situat în str. Horea nr. 72, Cluj-Napoca, în contract stipulându-se că pârâtul datorează chiria în cuantum de 97.772,50 lei pe lună începând cu 1 octombrie 1999.
Contractul a fost semnat de pârât la 29 martie 2000, dată la care a formulat şi obiecţiuni privitoare la starea locuinţei.
S-a constatat că pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a achita chiria stabilită, aferentă perioadei 1 octombrie 1999 - 31 iulie 2001.
în temeiul art. 1429 C.civ., pârâtul a fost obligat să plătească reclamantului suma de 2.151.006 lei reprezentând chirie restantă iar în temeiul clauzelor contractului de închiriere şi la plata penalităţilor de întârziere în sumă de 1.272.564 lei.
Pentru neplata pe timp de trei luni a chiriei, în baza dispoziţiilor art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere.
Cu privire la cererea reconvenţională a pârâtului s-au reţinut următoarele : pârâtul a făcut obiecţiuni privind starea materială a locuinţei închiriate, învederând că pe cheltuiala proprie a efectuat reparaţii în sumă de 10.363.219 lei şi a solicitat compensarea cu chiria datorată. Pârâtul nu a dovedit că a efectuat cheltuieli la locuinţa închiriată, iar cele pe care pârâtul susţine că le-ar fi efectuat, au fost necesare doar pentru sporirea confortului, reprezentând cheltuieli voluptorii, care nu sunt în sarcina reclamantului proprietar.
împotriva sentinţei a declarat apel pârâtul, solicitând respingerea acţiunii reclamantului şi admiterea cererii reconvenţionale.
Apelul a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 1134 din 6 noiembrie 2002 a Tribunalului Cluj.
împotriva deciziei a declarat recurs pârâtul S.V., considerând-o netemeinică şi nelegală, solicitând modificarea acesteia, şi rejudecând cauza, a se respinge ca nefondată acţiunea şi a se admite cererea reconvenţională.
în motivarea recursului s-a arătat că decizia s-a pronunţat cu greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1422 C.civ., precum şi ale art. 30 din Legea nr. 114/1996
Pârâtul recurent a sesizat reclamantul pentru efectuarea lucrărilor necesare pentru buna utilizare a locuinţei în luna martie 2000 prin adresa nr. 13716/45. Lucrările au fost parţial efectuate de locator până în luna martie 2001. Recursul este întemeiat.
Prin natura sa contractul de locaţiune, fiind un contract sinalagmatic, dă naştere unor drepturi şi obligaţii corelative în sarcina părţilor contractante.
Obligaţiile locatorului, derivând din natura contractului de locaţiune, chiar în lipsa unei stipulaţii exprese, sunt: să predea locatarului bunul închiriat, să-l menţină în stare de a putea servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat. Locatorul trebuie să predea lucrul în aşa stare încât să poată fi întrebuinţat, iar în cursul locaţiunii să facă toate acele reparaţii care pot fi necesare, în afara micilor reparaţii, care prin uz sunt în sarcina locatarului. Aceste norme, prevăzute de art. 1420 şi 1421 C.civ., sunt reluate şi în Legea locuinţei nr. 114/1996 (art. 28), având un caracter imperativ. Conform art. 22 iit. d) din Legea nr. 114/1996, sunt nule de drept orice clauze cuprinse în contractul de închiriere care exonerează proprietarul de obligaţiile care îi revin potrivit prevederilor legale.
Atât instanţa de fond cât şi cea de apel au apreciat că semnarea de către pârâtul S.V. a contractului de închiriere nr. 49.697/20.09.1999, atrage obligaţia acestuia de plată a chiriei, începând cu data de 1 octombrie 1999, independent de obligaţia proprietarului reclamant de a preda chiriaşului bunul închiriat în stare de funcţionare.
Prin întâmpinarea şi cererea reconvenţională pârâtul a solicitat a se constata că obligaţia de plată a chiriei a luat naştere la data de 1 aprilie 2001, când locuinţa a fost în stare de funcţionare, şi a se compensa chiria cu contravaloarea lucrărilor efectuate de el pentru aducerea spaţiului în starea necesară folosirii conform scopului închirierii.
Chiria reprezintă echivalentul bănesc al folosinţei bunului închiriat, plata acesteia fiind una dintre principalele obligaţii ale chiriaşului (art. 1429 pct. 2 C.civ.). chiriaşul care a efectuat lucrări necesare pentru utilizarea normală a locuinţei are dreptul de a retine contravaloarea acestora din chirie (art. 30 din Legea nr. 114/1996).
Existând temeiul legal al compensaţiei, aceasta nu operează în speţă de drept, creanţa pretinsă de pârât prin cererea reconvenţională nefiind certă şi lichidă, însă odată stabilită, putea opera compensarea judiciară.
Pârâtul a făcut dovada sesizării scrise a reclamantului în sensul că imobilul închiriat era într-o stare avansată de degradare, necesitând reparaţii pentru a putea fi folosit ca locuinţă. Nici la fond, nici în apel, nu s-a stabilit când s-au efectuat aceste lucrări şi când s-a predat bunul în stare de funcţionare.
Soluţionarea fondului cererii reconvenţionale impunea stabilirea cu certitudine a datei predării locuinţei, precum şi a lucrărilor efectuate de pârât, necesare asigurării funcţionalităţii acesteia. (Judecător Lucia Şteţca)
| ← REVENDICARE. DAUNE COMINATORII. INADMISIBILITATE ULTERIOR... | CERERE FORMULATĂ DE CHIRIAŞ PENTRU CUMPĂRAREA UNUI IMOBIL... → |
|---|
