Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Desfiinţare pe cale judecătorească. Restituirea preţului în sarcina vânzătorului. Neoperarea evicţiunii. Desocotire ulterioară a vânzătorului cu autoritatea fiscală
| Comentarii |
|
Legea nr. 10/2001, republicată, art. 50 alin. (3) Legea nr. 112/1995, art. 13 alin. (6) C. civ., art. 1364 C. pr. civ., art. 60 - 63
1. în cazul desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaşi în baza Legii nr. 112/1995, art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001,
republicată în urma modificărilor şi completărilor aduse prin Legea
nr. 247/2005, prevede sursa plăţii efective a sumelor de bani stabilite în sarcina vânzătorului, respectiv fondul extrabugetar gestionat de Ministerul Finanţelor Publice, potrivit art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
Prin această normă nu se înlătură principiile dreptului comun, respectiv restabilirea situaţiei anterioare ce guvernează materia efectelor nulităţii actelor juridice civile, dimpotrivă, se reglementează explicit posibilitatea restituirii preţului, chiar în cuantum actualizat.
Această prevedere expresă era necesară în condiţiile în care nu operează garanţia pentru evicţiune în ipoteza desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru ca această obligaţie contractuală să fi operat, ar fi fost necesar nu numai să se fi produs o tulburare de drept, care să fi avut o cauză anterioară vânzării, însă şi ca dobânditorul să nu fi cunoscut cel puţin pericolul evicţiunii.
Or, desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare pe cale judecătorească nu poate reprezenta decât consecinţa relei - credinţe a dobânditorilor la momentul contractării, ceea ce înseamnă acceptarea riscului evicţiunii şi înlăturarea răspunderii vânzătorului.
Drept urmare, legiuitorul a intenţionat să înlăture orice dubiu în privinţa posibilităţii restituirii preţului, printr-o normă expresă, fără a exonera pe vânzător de atare obligaţie.
2. Ministerul Finanţelor Publice este, la rându-i, debitor al obligaţiei de restituire a sumei de bani corespunzând preţului actualizat, însă către vânzător, după determinarea creanţei în patrimoniul acestuia.
întrucât legiuitorul nu reglementează modalitatea concretă de recuperare de către vânzător a sumei de bani, aceasta este la alegerea vânzătorului, putând consta fie într-o desocotire pe cale administrativă, în urma rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti ce reprezintă titlul executoriu, fie în formularea unei cereri de intervenţie forţată în procesul ce are ca obiect pretenţiile chiriaşului cumpărător de restituire a preţului împotriva vânzătorului, în condiţiile art. 60 - 63 C. pr. civ.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 98/R din 75 februarie 2007)
NOTĂ: Pentru opinia contrară, a se vedea decizia nr. 2039/R din 29 noiembrie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, p. 360.
Prin sentinţa civilă nr. 1945 din 2 aprilie 2004 pronunţată în dosar nr. 5596/2003, Judecătoria sector 4 Bucureşti a admis cererile reclamanţilor C.H.M., prin curator
B.P.E., O.I.D.M., O.M.M. şi O.A.C. împotriva pârâţilor S.C., S.D.Ş., Municipiul Bucureşti, prin Primar General şi S.C.A.V.L.B. SA şi în consecinţă:
A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 431 din 27 septembrie 1996 încheiat între pârâta Primăria Municipiului Bucureşti prin S.C.A.V.L.B. SA, în calitate de vânzător, şi pârâţii persoane fizice, în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în Bucureşti, sector 4.
A dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul că a obligat pârâta vânzătoare Primăria Municipiului Bucureşti să restituie pârâţilor cumpărători preţul de 21.242.465 lei actualizat şi a obligat pârâţii cumpărători să restituie imobilul de la adresa menţionată în proprietatea pârâtei vânzătoare Primăria Municipiului Bucureşti.
Totodată, a admis cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta Primăria Municipiului Bucureşti împotriva Ministerului Finanţelor Publice şi l-a obligat pe acesta să plătească pârâtei Primăria Municipiului Bucureşti preţulde21.242.465 lei actualizat.
A dispus radierea dreptului de proprietate asupra imobilului, înscris pe numele pârâţilor S.C. şi S.D.Ş.
Au fost respinse ca neîntemeiate cererile reclamanţilor de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea sentinţei, s-a reţinut că imobilul compus din teren şi construcţie cu 6 etaje şi mansardă înspre str. P.B. şi 5 etaje înspre str. A. (în total 42 de camere cu dependinţe şi 3 prăvălii), a reprezentat proprietatea autorului reclamanţilor T.O., dreptul transmiţându-se pe cale succesorală în patrimoniul soţiei supravieţuitoare O.A., respectiv al fratelui O.I., în cote egale.
S-a reţinut că reclamanta G.H.M. are calitatea de moştenitor al defunctei O.A., revenindu-i aşadar o cotă de 1/2 din dreptul asupra imobilului, în timp ce ceilalţi reclamanţi sunt succesorii prin retransmitere ai defunctului O.I., ca nepoţi de fiu, deţinând aşadar împreună cealaltă cotă de 1/2.
Imobilul a fost naţionalizat în baza Decretului 92/1950, cu încălcarea prevederilor acestui act normativ, întrucât, aşa cum s-a reţinut şi în considerentele deciziei nr. 2303 din 29 iunie 2000 a Curţii de Apel Bucureşti, preluarea s-a făcut de la proprietarul iniţial O.T. care, însă, era decedat de 2 ani. Pe de altă parte, preluarea s-a făcut cu încălcarea şi a celorlalte dispoziţii legale privind respectarea dreptului de proprietate, respectiv art. 480-481 C. civ., Constituţia din anul 1948, art. 13 şi 17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, aşadar titlul statului asupra imobilului este lovit de nulitate.
Judecătoria a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 10264 din 2 noiembrie 1999 a Judecătoriei sector 4 Bucureşti s-a constatat dreptul de proprietate al reclamanţilor O. asupra imobilului în litigiu, Consiliul General al Municipiului Bucureşti fiind obligat să le restituie cota de 1/2 din imobil, hotărâre în temeiul căreia Primarul General al Municipiul Bucureşti a dispus restituirea pe cale administrativă a cotei menţionate, cu excepţia spaţiilor vândute chiriaşilor pârâţi.
S-a mai reţinut că pârâţii persoane fizice au avut calitatea de chiriaşi ai apartamentul nr. 9 de la et. 2 al imobilului în litigiu, calitate în care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 la data de 27 septembrie 1006, contract ce este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită potrivit art. 966 şi art. 968 C. civ., deoarece ambele părţi au fost de rea credinţă la încheierea actului.
Această constatare - a apreciat Judecătoria - se întemeiază pe faptul că reclamanţii făcuseră deja numeroase demersuri pentru redobândirea imobilului: astfel, reclamanta G.H.M. a formulat o primă cerere înregistrată la Primăria Municipiului Bucureşti sub nr. 450 din 16 iulie 1996 pentru restituire, a notificat pe S.C.A.V.L.B. SA despre demersurile sale la data de 9 octombrie 1997 şi Primăria Municipiului Bucureşti la 17 iulie 2001.
în paralel, reclamanţii O. au formulat notificare în baza Legii nr. 112/1995 la data de 2 iulie 1996, formându-se dosarul nr. 348 înaintat Comisiei municipale pentru soluţionare la 7 noiembrie 1996.
Prin adresa din 29 iulie 1996, Comisia locală sector 4 pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 a transmis lista notificărilor primite şi a cererilor de revendicare către S.C.A.V.L.B. SA, înştiinţându-l totodată să sisteze vânzarea imobilelor revendicate de foştii proprietari din listele anexate.
în acest tabel, la poziţia 259, figurează ca solicitant O.I.D.M. pentru imobilul din str. P.B.
Judecătoria a apreciat că vânzarea locuinţei în acest context este nulă absolut, întrucât mandatarul vânzătorului avea cunoştinţă de cererile formulate şi fiind încălcat art. 1 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, conform căruia procedura administrativă de vânzare către chiriaşi este suspendată de drept până la soluţiona
rea irevocabilă a cererilor proprietarilor; a fost, astfel, dovedită reaua-credinţă inclusiv a cumpărătorilor, având în vedere şi disputa publică născută în jurul legalităţii naţionalizării şi a legitimităţii deţinerii imobilului de către stat, care era aptă să creeze pârâţilor un puternic dubiu cu privire la titlul vânzătorului.
Judecătoria a reţinut că cererea de cumpărare pe care pârâţii au formulat-o la data de 27 septembrie 1996 nu conţine şi referatul care se întocmea pentru a atesta inexistenţa unor acţiuni sau notificări formulate de foştii proprietari cu privire la imobilul ce urma a fi înstrăinat şi, chiar dacă ar fi existat, referatul respectiv nu i-ar fi scutit pe pârâţi de a solicita în mod expres, oficial, asemenea informaţii de la vânzător, nefiind suficient răspunsul mandatarului, de altfel eronat.
Pârâţii nu au dovedit totodată că au făcut demersurile unui cumpărător de bună-credinţă, respectiv nu au solicitat relaţii cu privire la revendicarea ori restituirea apartamentului, mai ales că vânzătorul cunoştea pretenţiile reclamanţilor încă din 29 iulie 1996; dimpotrivă, pârâta S.C. a recunoscut ta interogatoriu că nu a făcut o altă verificare decât cea la mandatar, astfel încât nu o pot invoca în favoarea lor buna-credinţă, cât timp nu sunt absolviţi de orice culpă în această privinţă.
Pe temeiul celor reţinute, Judecătoria a apreciat că nu au fost respectate legile în vigoare la data înstrăinării, situaţie în care nu sunt întrunite cerinţele prevăzute de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 pentru menţinerea actului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa admiterii cererii în constatarea nulităţii absolute a acestui contract.
în ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, instanţa a apreciat că este întemeiată, în aplicarea dispoziţiilor art. 13 alin. (6) pct. a) din Legea nr. 112/1995, art. 39 pct. 1 lit. a) din H.G. 20/1996 şi art. 51 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora preţul plătit de chiriaşi actualizat cu indicele de inflaţie şi pe care Primăria Municipiului Bucureşti trebuie să îl restituie în cazul desfiinţării contractelor de vânzare-cumpărare, se suportă de către Ministerul Finanţelor Publice.
Apelurile declarate de toţi pârâţii precum şi de intervenientul chemat în garanţie împotriva sentinţei menţionate, au fost respinse ca nefondate prin decizia nr. 1211 din 7 iunie 2006 pronunţată în dosar nr. 24006/3/2005 (nr. vechi 3554/2005) de Tribunalul Bucureşti, secţia a lll-a civilă.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a înlăturat susţinerile apelanţilor privind lipsa interesului în formularea cererii din perspectiva neîntrunirii legitimării procesuale active, întrucât calitatea reclamanţilor de moştenitori ai defunctului O.I., fratele proprietarului iniţial, a fost dovedită prin certificatul de moştenitor nr. 446/1998 din 13 octombrie 1998 şi care face dovadă deplină a aspectului în discuţie, conform art. 88 alin. (2) din Legea nr. 36/1995.
Pe de altă parte, reclamanţii au susţinut că au solicitat restituirea în natură a imobilului vândut către chiriaşi, astfel încât este întrunită cerinţa interesului în persoana acestora.
Tribunalul a respins şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâta S.C., întrucât prin pretenţiile formulate, pe de o parte, de reclamanţii O. iar, pe de altă parte, de către reclamanta G.H.M., se tinde la obţinerea restituirii în natură a întregului imobil şi nu numai a unei cote de 1/2 din acesta.
Ţinând seama că în cauză s-a constatat nevalabilitatea titlului statului, este nefondată susţinerea potrivit căreia pârâta S.C. ar fi cumpărat de la unii din coproprietari, iar soarta actului de vânzare-cumpărare ar depinde de rezultatul unui eventual partaj.
în ceea ce priveşte fondul cauzei, Tribunalul a confirmat legalitatea şi temeinicia considerentelor primei instanţe relative la nevalabilitatea titlului statului din perspectiva conformităţii preluării imobilului cu prevederile legale în vigoare la acea dată, totodată la reaua-credinţă a părţilor contractante la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 431 din 27 septembrie 1996.
Tribunalul a înlăturat susţinerile apelanţilor în legătură cu referirea instanţei de fond la prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, ca o cauză de nulitate a contractului, cu motivarea că acea referire vizează lipsa bunei-credinţe a pârâţilor ca şi cauză de salvgardare a contractului, constatat a fi fost încheiat cu privire la un imobil preluat de stat fără titlu.
în ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, Tribunalul a apreciat că dispoziţia primei instanţe este legală faţă de principiul repunerii părţilor în situaţia anterioară, în aplicarea căruia, urmare a constatării nulităţii contractului de vân-zare-cumpărare, părţile contractante îşi datorează restituirea prestaţiilor reciproce.
între pârâţii S. şi chematul în garanţie nu există niciun fel de raport juridic care să justifice obligarea acestuia din urmă la restituirea vreunei sume de bani, art. 51 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 indicând numai sursa din care vânzătorul urmează a obţine banii necesari restituirii preţului încasat în baza unui contract nul.
Intervenientul chemat în garanţie urmează a face plata după data de la care va deveni irevocabilă hotărârea sub aspectul constatării nulităţii absolute a contractului, fără ca această normă să poată fi interpretată ca o condiţie de admisibilitate a cererii vânzătoarei Primăria Municipiului Bucureşti.
în ceea ce priveşte procentul de 1% din preţul încasat în baza contractului în litigiu, pretins a fi fost reţinut de S.C.A.V.L.B. SA înainte de virarea acesteia în contul prevăzut de art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, Tribunalul a constatat că nu au fost administrate probe în acest sens, conform art. 1169 C. civ., neexistând temei pentru reţinerea unei asemenea împrejurări.
împotriva deciziei menţionate au declarat recurs Municipiul Bucureşti, prin Primar General, şi Ministerul Finanţelor Publice, criticând-o pentru nelegalitate.
Prin motivele de recurs formulate, Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a invocat cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ. şi a susţinut că, în mod greşit, ambele instanţe de fond au constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, întrucât trebuiau apreciate cerinţele de validitate a actului juridic la momentul încheierii acestuia în condiţiile art. 948 C. civ.
Astfel, vânzarea-cumpărare s-a fondat pe o cauză licită, întrucât manifestarea de voinţă a pârâţilor persoane fizice la momentul contractării a fost dată în considerarea calităţii de proprietar a statului prin reprezentanţii săi, convingerea în acest sens fiind fondată pe acceptul vânzătorului de a încheia un asemenea act în contextul şi al lipsei de pregătire juridică care i-a determinat să fie mai puţin diligenţi.
Neefectuarea unor diligenţe speciale pentru cercetarea titlului vânzătorului nu echivalează cu reaua credinţă, ci, cel mult, cu asumarea unui risc de evicţiune în viitor din partea unor terţi.
De altfel, nicio dispoziţie din Legea nr. 112/1995 nu impune chiriaşilor care îşi manifestă intenţia de a cumpăra imobilul să verifice situaţia imobilului, aceştia întemeindu-se pe formalităţile de avizare a cererii de cumpărare întocmite de societatea vânzătoare, potrivit cărora erau întrunite cerinţele legale de la acel moment pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare.
Calitatea de dobânditor de bună credinţă în persoana cumpărătorului împiedică constatarea nulităţii actului indiferent de atitudinea subiectivă a vânzătorului, fiind suficientă convingerea terţului achizitor că persoana de la care a dobândit avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite valabil drepturile asupra bunului.
La data contractării au fost respectate prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum şi cele ale art. 1 alin. (6) din H.G. nr. 20/1996, contrar considerentelor instanţelor de fond, întrucât suspendarea procedurii administrative prevăzute de Legea nr. 112/1995 intervine numai dacă pe rolul instanţelor de judecată
exista un litigiu vizând revendicarea imobilului, or în speţă, nu s-a făcut dovada existenţei unei asemenea cereri.
De asemenea, formularea unei cereri în temeiul Legii nr. 112/1995 nu constituia un impediment la vânzare cât timp autorii reclamanţilor nu locuiau în imobil, iar la data respectivă imobilul nu era liber.
Recurentul pârât a mai susţinut că nevalabilitatea titlului statului nu era stabilită la momentul perfectării actului prin nicio hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, astfel încât acesta nu reprezintă un argument pentru nevalabilitatea actului juridic în discuţie.
Dimpotrivă, prin sentinţa civilă nr. 10264 din 2 noiembrie 1999 a Judecătoriei sector 4 Bucureşti, s-a recunoscut valabilitatea titlului statului stabilindu-se calitatea de coproprietar a acestuia asupra unei cote de 1/2 din imobilul în litigiu.
în aceste condiţii sunt eronate considerentele deciziei de apel în sensul că titlul statului nu întruneşte cerinţele unui titlu valabil, nesocotindu-se dispoziţiile unei hotărâi judecătoreşti, cu atât mai mult cu cât nu se poate aprecia până la efectuarea partajului dacă apartamentul în litigiu face parte din cota de 1/2 a statului sau a intimaţilor reclamanţi.
Recurentul pârât a conchis în sensul valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa respingerii cererii reclamanţilor cu acest obiect.
în al doilea rând, în ceea ce priveşte dispoziţia de obligare a pârâtei vânzătoare Primăria Municipiului Bucureşti de restituire către pârâţii cumpărători a preţului reactualizat, recurentul a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale, întrucât în condiţiile Legii nr. 112/1995 şi H.G. nr. 20/1996 suma obţinută din vânzarea apartamentului nu a fost încasată de instituţia vânzătoare, ci s-a constituit venit extrabugetar la dispoziţia Ministerului Finanţelor Publice.
în acest sens, recurentul a făcut trimitere la prevederile art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea 112/1995, art. 39 pct. 1 lit. a) din H.G. nr. 20/1996 republicată şi art. 51 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005 şi O.U.G. 184/2002, din care rezultă legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice în situaţii de natura celor din speţă.
Aceste sume de bani nu pot fi restituite decât de către cei care le-au încasat, respectiv Ministerul Finanţelor, acţiunea în restituirea preţului fiind o aplicare a principiului îmbogăţirii fără justă cauză recunoscut de dreptul substanţial.
Ministerul Finanţelor Publice, prin motivele formulate, a solicitat casarea deciziei recurate şi respingerea cererii de chemare în garanţie ca neîntemeiată, întrucât nu este debitorul obligaţiei de restituire a preţului actualizat, plătit de chiriaşii ce au încheiat contracte de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995.
Astfel, potrivit art. 51 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului operează în cazul în care contractele respective au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive ori irevocabile, caz în care pronunţarea unor asemenea hotărâri judecătoreşti reprezintă o condiţie pentru exerciţiul acţiunii în despăgubiri.
în mod eronat a apreciat instanţa de apel că cererea de chemare în garanţie este admisibilă ca o aplicare a principiului restituirii în natură a prestaţiilor între părţile contractului desfiinţat şi obligării vânzătoarei la plata preţului către cumpărători, cât timp prin legea specială, ale cărei dispoziţii sunt de strictă interpretare, se impune cerinţa existenţei unei hotărâri definitive şi irevocabile privind nulitatea contractul de vânzare-cumpărare.
Recurentul intervenient a criticat decizia şi sub aspectul ignorării împrejurării că, din valoarea preţului achitat în temeiul Legea nr. 112/1995, S.C.A.V.L. Berceni SA este cea care a încasat un comision de 1% care nu a fost virat în fondul extrabugetar constituit potrivit art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, în acest sens fiind relevante prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, republicată.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate şi a actelor dosarului, Curtea constată următoarele:
în ceea ce priveşte recursul Municipiului Bucureşti, apreciază că nu este fondat, pentru considerentele ce urmează:
Prin motivele de recurs, nu s-au formulat critici relative la legalitatea ori nele-galitatea titlului statului constituit asupra imobilului în litigiu în baza Decretului nr. 92/1950, astfel încât aprecierea instanţelor de fond din cauză în sensul nevalabilităţii acestui titlu reprezintă premisa analizei presupuse în sarcina instanţei de recurs, ce nu este învestită cu reevaluarea acestui aspect.
în aceste condiţii, nu pot fi reţinute susţinerile recurentului în sensul că ar avea calitatea de proprietar asupra imobilului în litigiu în cotă de V,i din dreptul real, statut pretins recunoscut unităţii administrativ - teritoriale prin sentinţa civilă nr. 10264 din 2 noiembrie 1999 a Judecătoriei sectorului 4 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă.
Hotărârea judecătorească menţionată are caracter declarativ de drepturi, în sensul că doar constată în patrimoniul reclamanţilor O. existenţa dreptului de proprietate transmis pe cale succesorală din patrimoniul adevăratului titular,
O.T., prin retransmitere a cotei de 1/2 de la soţia supravieţuitoare, O.A.
Or, constatările instanţei ce a pronunţat respectiva hotărâre au putere de lucru judecat în privinţa întregului imobil, ce a fost preluat de stat într-un mod unitar, fiind favorabile şi titularilor dreptului asupra celeilalte cote de 1/2, respectiv reclamantei G.H.M., ca succesor al lui O.I., fratele proprietarului iniţial, O.T.
De altfel, însăşi instanţa de fond în prezenta cauză a făcut referire la hotărârea judecătorească anterior pronunţată atunci când a cercetat legalitatea preluării de către stat a imobilului, întemeindu-se pe dispoziţiile acesteia şi stabilind, în plus, că preluarea s-a făcut cu încălcarea şi a celorlalte dispoziţii legale privind respectarea dreptului de proprietate, în vigoare la acel moment, respectiv art. 480- 481 C. civ., Constituţia din anul 1948, art. 13 şi art. 17 din Declaraţiei Universale a Drepturilor Omului.
în aceste condiţii, nu se poate susţine că unitatea administrativ - teritorială ar deţine o cotă de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului, cât timp titlul statului s-a constituit în mod nelegal, iar sentinţa civilă nr. 10264 din 2 noiembrie 1999 are caracter declarativ de drepturi în ce priveşte pe succesorii adevăratului titular.
în ceea ce priveşte actul de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la apartamentul nr. 9 de la et. 2 al imobilului în litigiu, în baza Legii nr. 112/1995, la data de 27 septembrie 1006, în mod corect, ambele instanţe de fond au apreciat că este lovit de nulitate absolută, deoarece ambele părţi au fost de rea credinţă la încheierea actului.
Prezumţia bunei - credinţe instituită prin art. 45 (fost 46) alin. (2) din Legea nr. 10/2001, este operantă doar în contextul erorii comune şi invincibile în care cumpărătorii s-au aflat cu privire la titlul vânzătorului, potrivit principiului error communisfacitjus, principiu caracteristic instituţiei vânzării lucrului altuia, interesând materia efectelor nulităţii.
Aşadar, numai dacă se poate reţine o bună-credinţă perfectă, lipsită de orice culpă ori îndoială, norma menţionată îşi produce efectele preconizate de legiuitor, de a salva actul de ta sancţiunea nulităţii aplicabilă în cazul vânzării bunului altei persoane decât titularul dreptului real.
în acest context, Curtea reţine că nu este suficientă verificarea de către vânzător a situaţiei juridice a imobilului, astfel încât cumpărătorii nu pot fi disculpaţi pentru raportul incomplet întocmit de Oficiul juridic pe cererea de cumpărare depusă de foştii chiriaşi, în care nu se menţionează formularea de către reclamanţi a cererii de restituire în natură în temeiul Legii nr. 112/1995.
Dimpotrivă, dobânditorii aveau, la rândul lor, obligaţia efectuării demersurilor necesare determinării situaţiei juridice reale, inclusiv la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, obligaţie impusă de diligenţa cerută dobânditorului unui imobil din categoria celor al căror regim juridic este reglementat prin actele normative succesiv adoptate.
Dacă ar fi realizat atare diligenţe, dobânditorii ar fi putut cunoaşte faptul că adevăraţii proprietari intenţionau recunoaşterea dreptului real asupra imobilului şi iniţiaseră deja demersuri în acest sens la autorităţile competente.
Astfel, reclamanta C.H.M. a formulat o primă cerere înregistrată la Primăria Municipiului Bucureşti sub nr. 450 din 16 iulie 1996 pentru restituirea în natură, în acelaşi timp, a notificat despre demersurile sale pe S.C.A.V.L.B. S.A., la data de
9 octombrie 1997, respectiv Primăria Municipiului Bucureşti, la 17 iulie 2001.
La rândul lor, reclamanţii O. au formulat notificare în baza Legii nr. 112/1995 la data de 2 iulie 1996, formându-se dosarul nr. 348 înaintat Comisiei municipale pentru soluţionare la 7 noiembrie 1996. Nu s-a făcut dovada în cauză a soluţionării acesteia până în prezent.
Prin adresa din 29 iulie 1996, Comisia locală sector 4 pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 a transmis lista notificărilor primite şi a cererilor de revendicare către S.C.A.V.L.B. S.A., înştiinţându-l, totodată, să sisteze vânzarea imobilelor revendicate de foştii proprietari din listele anexate.
în acest tabel, la poziţia 259, figurează ca solicitant O.I.D.M. pentru imobil.
Aşadar, la data cumpărării de către chiriaşi, cererea proprietarilor de restituire în natură nu fusese soluţionată, context în care nu era posibilă valorificarea vocaţiei chiriaşilor la cumpărare; din dispoziţiile art. 9 alin. 1 din lege se deduce, prin interpretare per a contrario, că dreptul chiriaşului de a cumpăra locuinţa nu se naşte până la soluţionarea definitivă a cererii proprietarului. Aceasta, deoarece legiuitorul leagă explicit însăşi naşterea acestui drept de creanţă în patrimoniul chiriaşului de clarificarea situaţiei imobilului prin emiterea unei hotărâri irevocabile (se referă la imobilele ce nu se restituie în natură proprietarului, ceea ce presupune clarificarea în prealabil a situaţiei acestuia).
Pe de altă parte, derularea procedurii administrative având ca obiect vânzarea către chiriaş a imobilului era posibilă numai în ipoteza inexistenţei unei acţiuni în revendicare sau a promovării unei cereri de restituire în natură a fostului proprietar în temeiul acestui act normativ, fiind asimilate, din punctul de vedere al efectelor juridice produse asupra procedurii de înstrăinare către chiriaşi, existenţa unei acţiuni în revendicare pendente cu formularea unei cereri de restituire în natură de către proprietari în baza Legii nr. 112/1995. Ca atare, este fără relevanţă faptul că la data cumpărării de către pârâţi nu exista litigiu pe rolul instanţei de judecată.
în aceste condiţii, procedura administrativă iniţiată ar fi trebuit suspendată, conform art. 3 alin. (3) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 11/1997, după cum în mod corect au apreciat ambele instanţe de fond în cauză, conchizând în sensul că norma nu a fost respectată, ignorată fiind existenţa cererii proprietarilor tinzând la redobândirea posesiei imobilului.
Formularea cererii proprietarilor reprezentând, în reglementarea conturată de legiuitor, o cauză de împiedicare ori, cel puţin, de amânare a înstrăinării către chiriaşi, reiese cu claritate, din dispoziţiile legale anterior menţionate, obligativitatea verificării situaţiei juridice a imobilului şi sub acest aspect, inclusiv de către cumpărători.
Astfel, în mod corect, s-a constatat în cauză încălcarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum şi cele ale art. 1 alin. (6) din H.G. nr. 20/1996, ce au reprezentat suportul însuşi al vânzării, împrejurare ce conduce, în acord cu voinţa legiuitorului, la nulitatea absolută a contractului.
Buna credinţă a cumpărătorului la momentul contractării nu poate coexista cu încălcarea dispoziţiilor legale, câtă vreme unui dobânditor al unui imobil cu titlu oneros i se pretinde o minimă diligenţă în cercetarea situaţiei de fapt reale, cu scopul de a asigura respectarea condiţiilor legale necesare înstrăinării.
Aşadar, din perspectiva aparenţei calităţii de proprietar ce presupune plasarea dobânditorului într-o eroare comună şi invincibilă, este inacceptabilă pasivitatea celui care pretinde că a aşteptat să fie notificat de adevăratul proprietar în legătură cu existenţa unei cereri de restituire, despre care ar fi putut cunoaşte printr-un minim demers la autoritatea administrativă locală.
în ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, Curtea urmează a cerceta concomitent criticile ambilor recurenţi, deoarece se susţine de către fiecare inexistenţa în patrimoniul său a vreunei obligaţii de restituire a preţului, urmare a desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaşi în baza Legii nr. 112/1995.
Potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 (introdus prin O.U.G. nr. 184 din 12 decembrie 2002), republicată în urma modificărilor şi completărilor aduse prin Legea nr. 247/2005, „restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 cu modificările ulterioare".
Din norma citată rezultă sursa plăţii efective a sumelor de bani stabilite în sarcina vânzătorului, respectiv fondul extrabugetar menţionat care este gestionat de Ministerul Finanţelor Publice, potrivit art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
Dată fiind această calitate a persoanei juridice, se creează un raport juridic obli-gaţional între autoritatea fiscală şi vânzătorul Primăria Municipiului Bucureşti, după cum în mod corect au stabilit instanţele de fond în prezenta cauză, după constatarea de către instanţa de judecată a existenţei creanţei reprezentate de preţul încasat.
Prin această normă, contrar susţinerilor vânzătorului Municipiul Bucureşti, nu se înlăturj principiile dreptului comun, respectiv restabilirea situaţiei anterioare ce guvernează materia efectelor nulităţii actelor juridice civile, dimpotrivă, se reglementează explicit posibilitatea restituirii preţului, chiar în cuantum actualizat.
Această prevedere expresă era necesară în condiţiile în care nu operează garanţia pentru evicţiune în ipoteza desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare, la care se referă norma în discuţie.
Pentru ca această obligaţie contractuală să fi operat ar fi fost necesar nu numai să se fi produs o tulburare de drept, care să fi avut o cauză anterioară vânzării (în speţă aceasta coincide cu motivul de nulitate ce a afectat valabilitatea actului juridic), însă şi ca dobânditorul să nu fi cunoscut cel puţin pericolul evicţiunii.
Or, desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare pe cale judecătorească nu poate reprezenta decât consecinţa relei - credinţe a dobânditorilor la momentul contractării, ceea ce înseamnă acceptarea riscului evicţiunii şi înlăturarea răspunderii vânzătorului.
Drept urmare, legiuitorul a intenţionat să înlăture orice dubiu în privinţa posibilităţii restituirii preţului, printr-o normă expresă, fără a exonera pe vânzător de atare obligaţie.
Dacă s-ar fi dorit acest lucru, s-ar fi precizat explicit cadrul în care ar urma să se deruleze procedura jurisdicţională cu excluderea vânzătorului, în sensul de a se menţiona participarea în proces a Ministerului Finanţelor Publice ca debitor al obligaţiei de restituire (cum s-a procedat, de exemplu, în cazul restituirii obiectelor din metale preţioase prin O.U.G. nr. 190/2002), derogările de la dreptul comun fiind de strictă interpretare şi aplicare.
Or, nu se regăseşte o atare prevedere expresă, ceea ce înseamnă că Ministerul Finanţelor Publice este, la rându-i, debitor al obligaţiei de restituire a sumei de bani corespunzând preţului actualizat, însă către vânzător, după determinarea creanţei în patrimoniul acestuia.
în aceste condiţii, vânzătorul are calitate procesuală pasivă în cauză, contrar susţinerilor recurentului Municipiul Bucureşti, ca reflectare în plan procesual a calităţii de debitor în cadrul raportului obligaţional născut din contract, în legătură cu restituirea tuturor prestaţiilor încasate în temeiul actului nul şi operante din momentul desfiinţării contractului.
în ceea ce îl priveşte pe Ministerul Finanţelor Publice, întrucât legiuitorul nu reglementează modalitatea concretă de recuperare de către vânzător a sumei de bani, Curtea apreciază că aceasta este la alegerea vânzătorului, putând consta fie într-o desocotire pe cate administrativă, în urma rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti ce reprezintă titlul executoriu, fie în formularea unei cereri de intervenţie forţată în procesul ce are ca obiect pretenţiile chiriaşului cumpărător de restituire a preţului împotriva vânzătorului, în condiţiile art. 60 - 63 C. pr. civ.
în speţă, vânzătorul a ales cea din urmă variantă, care este, din punct de vedere procedural, compatibilă cu pretenţiile formulate împotriva persoanei ce administrează fondul din care se fac plăţile în discuţie. Astfel, sunt întrunite cerinţele prevăzute de art. 60 alin. (1) C. pr. civ., potrivit căruia chemarea în garanţie este la îndemâna părţii în proces implicate într-un raport juridic obligaţional cu un terţ faţă de proces, şi în considerarea căruia s-ar putea îndrepta ulterior împotriva terţului cu o cerere în despăgubiri, în cazul în care „ar cădea în pretenţii" în litigiul pendinte.
Contrar susţinerilor recurentului, prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu contrazic prevederile art. 60 alin. (1) C. pr. civ., întrucât pe de o parte, astfel cum s-a arătat, nu conţin norme de procedură privind modalitatea de recuperare a sumei de bani de la Ministerul Finanţelor Publice, completându-se cu prevederile procedurale de drept comun.
Pe de altă parte, cerinţa din legea specială privind existenţa unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi interpretată restrictiv în sensul preexistenţei unei asemenea hotărâri la momentul cererii de recuperare a sumei de bani, ci trebuie înţeleasă extensiv, în sensul anticipării unei asemenea hotărâri cu caracter irevocabil care să reprezinte titlul executoriu pentru sumele de bani supuse restituirii din fondul extrabugetar.
După cum în mod corect a arătat instanţa de apel, doar plata efectivă de către Ministerul Finanţelor se va realiza la momentul rămânerii definitive ori irevocabile a hotărârii judecătoreşti respective, nefiind vorba despre o condiţie de admisibilitate a cererii în pretenţii formulate de către vânzător.
în ceea ce priveşte comisionul de 1% inclus în preţul de vânzare stabilit în temeiul Legii nr. 112/1995, sunt corecte susţinerile recurentului intervenient în sensul că acesta a fost încasat de unitatea specializată în vânzarea apartamentelor şi nu a intrat în fondul extrabugetar constituit în baza art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
în acest sens, sunt relevante chiar prevederile art. 13 alin. (6) lit. a), potrivit cărora fondul extrabugetar se constituie din sumele obţinute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit în natură, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor, cuvenit unităţilor specializate care evaluează şi vând apartamentele ce fac obiectul Legii nr. 112/1995, în conformitate cu art. 9 alin. (4) teza ultimă din acelaşi act normativ.
Potrivit art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. 20/1996 republicată, unităţile specializate în vânzare au dreptul de a încasa acest comision odată cu încasarea preţului vânzării de la cumpărător.
în aceste condiţii, dispoziţia instanţei de apel ce a menţinut hotărârea primei instanţe privind obligarea Ministerul Finanţelor Publice la restituirea către vânzător inclusiv a comisionului de 1%, este rezultatul aplicării greşite a prevederilor legale incidente anterior arătate, cât timp comisionul respectiv nu era destinat a alimenta fondul extrabugetar gestionat de Ministerul Finanţelor Publice.
Este de precizat că atare prevederi nasc prezumţia legală a încasării de către mandatarul S.C.A.V.L.B. SA a comisionului, caz în care sarcina probei se strămută la partea în proces care afirmă contrariul, nerevenind însuşi Ministerului Finanţelor Publice, după cum a considerat instanţa de apel. Or, nu s-a făcut dovada că S.C.A.V.L.B. SA a vărsat respectivul comision la fondul extrabugetar, neexistând nici măcar un indiciu pentru întrunirea acestei situaţii atipice.
Drept urmare, Curtea va admite recursul declarat de Ministerul Finanţelor Publice şi va modifica în parte decizia, în aplicarea art. 312 cu referire la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., în sensul admiterii apelului aceleiaşi părţi şi al schimbării în parte a sentinţei în aplicare art. 296 C. pr. civ.
Pe acest temei, Curtea va înlătura din conţinutul obligaţiei stabilite în sarcina Ministerul Finanţelor Publice suma echivalentă procentului de 1% încasat cu titlu de comision de către S.C.A.V.L.B. SA.
Urmează a fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei şi deciziei. (A.C.)
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea... | Contract de vânzare-cumpărare. Preţ fictiv. Simulaţie.... → |
|---|
