Contract de închiriere pe durată determinată. Tacită relocaţiune. Pact comisoriu. Eficienţă
| Comentarii |
|
Prin contractul de închiriere încheiat între părţi s-au stabilit termenul locaţiunii de un an, precum şi un pact comisoriu de gradul IV, în sensul că rezilierea contractului înainte de termen operează de plin drept, fără vreo somaţie prealabilă, în cazul în care chiriaşul nu a achitat chiria şi cheltuielile de întreţinere 3 luni consecutiv.
Prelungirea convenţiei prin tacită relocaţiune determină ine-ficienţa clauzei contractuale privind pactul comisoriu, care putea fi invocată doar atât timp cât contractul avea o durată determinată, fiind, aşadar, pe deplin aplicabile dispoziţiile de drept comun în materia rezilierii judiciare, inclusiv în ceea ce priveşte culpa pârâtului, iar reclamanta nu a dovedit că acesta, deşi avea mijloace materiale, a refuzat executarea contractului.
I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 5770 din 21 octombrie 2004, www.scj.ro
Prin decizia civilă nr. 897/A din 15 aprilie 2004, Curtea de Apel Cluj a admis apelul declarat de reclamanta Regia Autonomă de Gospodărire Comunală şi Locativă Gherla împotriva sentinţei civile nr. 1645 din 9 decembrie 2003 a Judecătoriei Gherla, a admis acţiunea reclamantei împotriva pârâtului M.L., a constatat rezilierea contractului de închiriere nr. 517 din 30 ianuarie 2001 şi a dispus evacuarea pârâtului din căminul de nefamilişti precizat în acţiune.
Pentru a decide astfel, Curtea de apel a reţinut că în mod greşit judecătoria a respins acţiunea pentru constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere şi de evacuare a pârâtului, cu toate că acesta a recunoscut că nu a achitat chiria din ianuarie 2003 şi cheltuielile de întreţinere din luna aprilie 2002, iar contractul cuprinde clauza rezilierii de plin drept a acestuia, în cazul neachitării chiriei şi cheltuielilor de întreţinere, timp de 3 luni consecutiv (Judecătoria a considerat că neplata nu se datorează culpei pârâtului, acesta aflându-se în imposibilitate fortuită de plată, având un venit de numai 740.000 lei lunar).
Recursul declarat de pârât este fondat, pentru următoarele motive.
La data de 17 ianuarie 2001, s-a încheiat între reclamantă şi pârât contractul de închiriere nr. 517 din 30 ianuarie 2001. Termenul prevăzut al locaţiunii era de un an, iar contractul cuprindea şi un pact comisoriu de gradul IV, în sensul că rezilierea contractului înainte de termen operează de plin drept, fără vreo somaţie prealabilă, în cazul în care chiriaşul nu a achitat chiria şi cheltuielile de întreţinere 3 luni consecutiv.
La expirarea termenului contractual, deşi nu s-a încheiat un nou acord de voinţă, pârâtul a rămas în folosinţa imobilului, fără ca locatorul să-1 împiedice. în această situaţie, contractul a fost prelungit prin tacita relocaţiune, conform art. 1437 şi art. 1452 C. civ.
Curtea de apel a constatat că instanţa de fond a depăşit limitele cadrului procesual cu care a fost învestită, ea trebuind să constate doar că a operat rezilierea de plin drept a contractului, în virtutea pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract.
Dar, aşa cum s-a arătat, pactul comisoriu la care se face referire vizează rezilierea contractului înainte de termen. Prin urmare, această clauză contractuală putea fi invocată doar atât timp cât contractul avea natura unui contract cu durată determinată, nu şi pentru perioada ulterioară lunii ianuarie 2002, ştiut fiind că în urma reînnoirii prin tacită relocaţiune, contractul este considerat că s-a încheiat fără termen.
Pe cale de consecinţă, pentru perioada de plată invocată sunt aplicabile dispoziţiile legale în materia rezilierii judiciare.
Fiind stabilit acest lucru şi având în vedere faptul că rezilierea este sancţiunea ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligaţii izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare succesivă, urmează a se determina în ce măsură neexecutarea obligaţiilor contractuale este imputabilă pârâtului.
Or, din actele dosarului rezultă că, în condiţiile în care suma stabilită cu titlu de chirie depăşeşte jumătate din veniturile realizate, pârâtul are o situaţie materială precară, fiind cunoscut şi cu afecţiuni fizice.
Se constată că reclamanta nu a dovedit prin niciun mijloc de probă faptul că pârâtul, deşi avea mijloace materiale, a refuzat executarea contractului.
Pentru aceste considerente, înalta Curte a admis recursul declarat de pârât şi a modificat decizia curţii de apel, în sensul că s-a respins apelul declarat împotriva hotărârii pronunţate de judecătorie.
| ← Pact comisoriu de gradul IV. Evacuare. Tacita relocaţiune | Leasing imobiliar cu clauză de vânzare. Pretins pact comisoriu... → |
|---|
