Prăbuşirea iminentă a construcţiei închiriate. Desfiinţarea contractului de locaţiune. Inexistenţa culpei părţii
| Comentarii |
|
Prin raportul de expertiză extrajudiciară depus la dosar s-a stabilit că imobilul închiriat este în stare de degradare avansată, existând pericolul iminent al unei prăbuşiri de natură a pune în pericol integritatea fizică a locatarilor clădirii.
în consecinţă, intervine desfiinţarea contractului, în temeiul prevederilor art. 1439 C. civ., iar nu rezilierea, întrucât nu s-ar putea reţine neexecutarea culpabilă a unei obligaţii convenţionale.
C.A. Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 2113 din 8 octombrie 2004, în Jurisprudenţă naţională 2004-2005, p. 114
Prin sentinţa civilă nr. 3329 din 30 martie 2004 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pronunţată în dosarul nr. 676/2004, s-a admis acţiunea civilă intentată de reclamanţii B.E. şi B.I. împotriva pârâţilor B.S., B.R., B.N., B.A, B.I.O., B.R.T. şi B.G., dispunându-se rezilierea contractului de închiriere nr. 18417 încheiat între părţi în data de 4 aprilie 1998 şi evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. C.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a avut în vedere, în esenţă, următoarele.
între reclamanţi şi pârâţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. 18417 din 4 aprilie 1998, cei din urmă dobândind, astfel, dreptul de folosinţă asupra unei părţi din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. C., compus din casă cu 4 camere, 2 bucătării şi dependinţe, grajd din cărămidă şi grădină de 1 iugăr şi 440 stânjeni pătraţi.
Reclamanţii au calitatea de proprietari ai imobilului, iar obiect al contractului l-a reprezentat doar partea de clădire evidenţiată în cartea funciară ca grajd.
Raportul de expertiză extrajudiciară depus la dosar a evidenţiat că imobilul este în stare de degradare avansată, existând pericolul iminent al unei degradări structurale de natură a pune în pericol integritatea fizică a locatarilor clădirii, recomandându-se desfiinţarea ei.
Faţă de această stare de fapt şi în raport de prevederile art. 1439 C. civ., acţiunea a fost admisă.
împotriva sentinţei, pârâţii au declarat apel, solicitând schimbarea ei, în sensul respingerii acţiunii, deoarece:
— prima instanţă nu a apreciat în mod corect probele administrate, acestea neatestând că imobilul litigios este în situaţia de a se prăbuşi. Oricum, chiar şi în această situaţie, cade în sarcina proprietarilor obligaţia de a-1 repara.
- pârâţii nu au fost notificaţi cu privire la necesitatea de a părăsi imobilul.
Apelul este nefondat şi urmează a se respinge, potrivit celor ce urmează.
Aşa cum a reţinut şi prima instanţă, asupra imobilului compus din casă din cărămidă, cu 4 camere, 2 bucătării şi dependinţe, grajd din cărămidă acoperit cu ţigle, şindrile, curte şi grădină, situat în str. C., reclamanţii sunt înscrişi în cartea funciară ca proprietari, din anul 2002.
Este necontestat în cauză că, în timpul regimului comunist, imobilul a fost preluat de Statul român, reclamanţii redobândindu-1 prin hotărâre judecătorească în anul 1997.
în şedinţa de judecată în apel din 1 octombrie 2004 s-a precizat de către reclamantul B.E. şi pârâtul-apelant B.S. că obiect al contractului de închiriere nr. 18417 din 4 aprilie 1998 încheiat între părţi l-a constituit partea din imobil menţionată în foaia de avere ca fiind grajd, părţile făcând însă precizarea că, după preluarea de către stat, destinaţia acestui corp de clădire a fost schimbată în una locativă, fiind folosit cu considerarea noii sale destinaţii.
Sub nr. 96 din 22 decembrie 2003, Primăria municipiului Cluj-Napoca a emis autorizaţia de desfiinţare a construcţiei grajd, astăzi în litigiu, avându-se în vedere raportul de expertiză tehnică efectuat de expertul tehnic judiciar H. A.
Potrivit acestui raport, datorită configuraţiei terenului pe care construcţia este amplasată şi neefectuării periodice a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii, clădirea se află într-o stare tehnică necorespunzătoare, în zona nord-est constatându-se tasarea terenului de fundare, fisurarea fundaţiilor şi a diafragmelor de zidărie, apreciindu-se că există pericolul iminent al unor degradări structurale de natură a pune în pericol integritatea fizică a locatarilor clădirii şi a bunurilor acestora.
Această stare a construcţiei litigioase rezultă şi din fotografiile depuse în apel, confirmate de apelantul prezent, ca înfăţişând situaţia imobilului.
în raport cu această stare de fapt, legal a apreciat prima instanţă că, în cauză, sunt incidente dispoziţiile art. 1439 alin. (1) C. civ., potrivit cărora contractul de locaţiune se desfiinţează când lucrul a pierit în totul sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare.
în cauză, construcţia litigioasă nu a pierit încă, însă prăbuşirea ei este iminentă, aşa cum rezultă din probele evocate mai sus, rămânerea pârâţilor în imobil apărând ca periculoasă, atâta vreme cât, prin prăbuşire, este vădit că integritatea lor fizică ori chiar viaţa le sunt ameninţate.
Aşa fiind, acţiunea a fost legal admisă, contractul trebuind, în spiritul dispoziţiilor legale amintite, desfiinţat, iar pârâţii evacuaţi.
Eronat a dispus însă prima instanţă rezilierea, iar nu desfiinţarea contractului, căci rezilierea unei convenţii este o sancţiune ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligaţii, ceea ce, în speţă, nu se regăseşte, astfel că dispoziţiile sentinţei trebuie înţelese în sensul desfiinţării, iar nu rezilierii contractului de închiriere încheiat între părţi.
Este de văzut, contrar susţinerii apelanţilor, şi că reclamanţii i-au notificat cu privire la evacuarea lor din imobil.
Este fără relevanţă, în cauză, şi că imobilul a fost redobândit de reclamanţi ulterior anului 1989, consecutiv preluării lui abuzive de către Statul român, o asemenea împrejurare neînlăturând aplicarea dispoziţiilor art. 1439 alin. (1) C. civ., câtă vreme starea de degradare a imobilului îşi are originea în neîntreţinerea lui tocmai în perioada preluării de către stat.
Aşa fiind, apelul a fost respins în baza art. 296 alin. (1) C. proc. civ.
| ← Garanţie contractuală stabilită în monedă străină.... | Lipsa locatarului din imobilul închiriat pentru o perioadă mai... → |
|---|
