Pact comisoriu de gradul IV. Evacuare. Tacita relocaţiune
| Comentarii |
|
Prin acordul lor de voinţă, părţile au stabilit un pact comisoriu expres de gradul IV, iar contractul de închiriere a fost reziliat de drept ca urmare a neplăţii chiriei mai mult de 2 luni consecutiv, astfel că pârâta nu mai deţine un titlu legal pentru ocuparea spaţiului.
Acceptarea chiriei restante de către reclamantă nu determină incidenţa tacitei relocaţiuni, ci are doar semnificaţia evitării majorării prejudiciului produs prin neplata chiriei.
I.C.C.J., Secţia comercială, decizia nr. 3626 din 13 octombrie 2004, www.scj.ro
Reclamanta Administraţia Patrimoniului Imobiliar a solicitat obligarea pârâtului S.V. la plata chiriei aferente perioadei noiembrie 2001 -aprilie 2002, majorări de întârziere, precum şi evacuarea pârâtului din spaţiul situat în Oradea. Motivându-şi cererea, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere din 27 aprilie 2000, stabilind ca sancţiune penalităţi de întârziere pe zi de întârziere şi posibilitatea denunţării unilaterale a contractului, dacă nu se plăteşte chiria mai mult de 2 luni consecutiv.
Tribunalul Bihor, prin sentinţa comercială nr. 1885 din 18 septembrie 2003, a respins acţiunea, reţinând că a fost achitată chiria, iar întârzierea s-a datorat majorării unilaterale a cuantumului chiriei pentru spaţiu. S-a apreciat că nu există o neexecutare culpabilă a obligaţiilor asumate, având în vedere că s-a achitat chiria.
împotriva acestei sentinţe, reclamanta a declarat apel, susţinând că hotărârea este nelegală, întrucât, acumulându-se restanţa Ia chirie, contractul a fost denunţat, conform art. 9 alin. (6) din contract, achitarea chiriei pe parcursul procesului neputând influenţa această denunţare, iar lipsa titlului impunea evacuarea pârâtului din spaţiu.
Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr. 21 din 12 februarie 2004, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei, apreciind că reclamanta a majorat unilateral chiria, cuantumul achitat a fost acceptat, iar locatarul a făcut şi investiţii.
Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă, care a susţinut motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că în contract, la art. 9 alin. (6) lit. f), era prevăzut un pact comisoriu de gradul IV, astfel încât contractul, fiind denunţat, nu mai poate produce efecte.
Pe de altă parte, acceptarea chiriei nu reprezintă o tacită reloca-ţiune, pentru simplul fapt că pârâtul trebuia să plătească pentru perioada cât a ocupat spaţiul.
Se constată că nu au fost dovedite investiţiile invocate, iar respingerea cererii de evacuare este nelegală, în condiţiile în care nu mai exista un titlu în baza căruia pârâtul să deţină spaţiul.
Recursul este fondat.
Potrivit art. 9 alin. (6) lit. f) din contractul de închiriere, rezultă că părţile au stabilit un pact comisoriu expres de gradul IV şi contractul a fost reziliat de drept, astfel că acesta nu-şi mai poate produce efectele şi nu mai poate reprezenta titlu legal pentru ocuparea spaţiului de către pârât.
Reclamanta a solicitat plata chiriei şi evacuarea, iar pârâtul a achitat chiria pe parcursul procesului.
Faptul că reclamanta a acceptat chiria a fost pentru a nu-şi mări prejudiciul produs prin neplata chiriei şi întârzierea plăţii, ceea ce nu echivalează cu tacita relocaţiune, întrucât pârâtul a ocupat abuziv spaţiul, nefiind îndeplinite condiţiile cerute de art. 1452 C. civ.
în mod greşit au reţinut instanţele că nu există o neexecutare culpabilă a obligaţiilor contractuale şi că există un titlu în baza căruia s-ar putea continua locaţiunea, când, în realitate, acest titlu nu mai există şi se impunea evacuarea pârâtului din spaţiu.
Constatându-se că sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a fost admis recursul reclamantei şi modificată decizia, în sensul admiterii apelului reclamantei, urmând a fi schimbată sentinţa fondului, în sensul că s-a admis, în parte, acţiunea, dispunându-se evacuarea pârâtului din spaţiu.
| ← Pact comisoriu. Interpretare | Contract de închiriere pe durată determinată. Tacită... → |
|---|
