Leasing imobiliar cu clauză de vânzare. Pretins pact comisoriu de gradul IV. Distincţie faţă de condiţia rezolutorie
| Comentarii |
|
1. Prevederile din contractul părţilor, potrivit cărora constituie cauză de reziliere de plin drept nerespectarea de către utilizator a anumitor obligaţii, expres determinate, nu pot fi interpretate ca un pact comisoriu de gradul IV, în cazul căruia contractul se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice formalitate prealabilă.
în consecinţă, se impunea ca instanţa de fond să cerceteze împrejurările neexecutării contractului şi să stabilească în ce măsură acestea erau imputabile pârâtului utilizator, mai ales în condiţiile în care reclamanta locator-proprietar a primit sumele facturate în avans, dar şi după pronunţarea sentinţei tribunalului.
2. Mecanismul juridic al pactului comisoriu expres diferă întotdeauna de mecanismul juridic al condiţiei rezolutorii, între acestea existând o deosebire esenţială.
Astfel, condiţia rezolutorie, dacă se îndeplineşte, constituie un element obiectiv de natură a determina, prin el însuşi, desfiinţarea contractului, împrejurare care poate fi invocată de oricare dintre părţi.
Pactul comisoriu expres permite, însă, rezilierea convenţiei numai ca efect al asocierii îndeplinirii condiţiilor generale necesare pentru aplicarea acestei sancţiuni (nu este, deci, vorba numai de neexecutare, ca element obiectiv, ci de toate condiţiile generale,
dintre care unele sunt obiective, iar vinovăţia are caracter subiectiv), cu un element subiectiv, manifestarea de voinţă a creditorului.
C.A. Constanţa, decizia nr. 234/COM din 5 iulie 2004, în Jurisprudenţă naţională 2004-2005, p. 368
SC M. SA a solicitat, în contradictoriu cu SC N. SRL Constanţa, ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate ca fiind reziliat de plin drept contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 72 din 4 mai 2000, potrivit pactului comisoriu expres de gradul IV prevăzut la art. 11 din contract.
în motivarea acţiunii, s-a arătat că între SC M. SA, în calitate de locator-proprietar, şi SC N. SRL, în calitate de utilizator, a intervenit contractul de leasing imobiliar cu clauză de vânzare nr. 72 din 4 mai 2000 pentru activul Restaurant N.
Potrivit clauzelor contractuale, pârâtul utilizator SC N. SRL avea obligaţia de a constitui garanţii în numerar de 10% din valoarea unei rate de leasing anuale până la 31 august 2000, de a plăti preţul vânzării la termenele stabilite, de a achita toate cheltuielile constante şi cele funcţionale pentru activul ce formează obiectul contractului susmenţionat şi de a asigura imobilul la o societate de asigurări autorizată.
Potrivit art. 11.1 din contract, constituie cauză de reziliere de plin drept nerespectarea de către utilizator a următoarelor obligaţii:
- neasigurarea activului la o societate de asigurări autorizată;
- neexecutarea obligaţiilor contractuale privind cheltuielile constante şi funcţionale.
întrucât pârâtul utilizator nu a respectat clauzele prevăzute la art. 5 din contract, SC M. SA l-a atenţionat, în repetate rânduri, în vederea îndeplinirii obligaţiilor asumate.
S-a mai arătat că reclamanta a pus în vedere pârâtei, cu adresa nr. 1179 din 14 mai 2003, ca, în termen de 15 zile, să-şi execute obligaţiile prevăzute în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, în caz contrar urmând a solicita intervenţia instanţei de judecată, iar, cu adresa nr. 1176 din 14 mai 2003, a precizat că a încercat soluţionarea litigiului prin conciliere directă, potrivit art. 720 C. proc. civ.
Faţă de cele invocate, a solicitat să se constate că pârâtul utilizator nu şi-a respectat obligaţiile contractuale stipulate prin contractul de leasing şi, ca atare, să se dispună rezilierea de plin drept a acestuia, conform art. 11 din contract, art. 969-970 şi art. 1073 C. civ.
Prin sentinţa civilă nr. 7662/COM din 21 octombrie 2003, pronunţată de Tribunalul Constanţa, s-a admis acţiunea şi s-a constatat reziliat de plin drept contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 72 din 4 mai 2000 şi a fost obligată pârâta la 103.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că pârâta, deşi prezentă în instanţă, la termenul din 23 septembrie 2003, nu şi-a formulat apărările, iar, pe fond, acţiunea este întemeiată pe dispoziţiile art. 111 C. proc. civ.
S-a mai arătat că reclamanta este îndreptăţită să solicite instanţei să constate intervenită sancţiunea rezilierii de plin drept a contractului, conform pactului comisoriu inserat la art. 11.1, în lipsa oricărei apărări a pârâtei privind îndeplinirea obligaţiilor contractuale.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta SC N. SRL Constanta.
Instanţa, verificând actele şi lucrările dosarului, prin prisma motivelor invocate, cu majoritate de voturi, a admis apelul şi a schimbat în tot hotărârea apelată, în sensul că a respins acţiunea, ca nefondată.
Potrivit clauzei 11.1 din contract, rezilierea de plin drept a contractului a fost condiţionată de intervenţia instanţei, în cazul nerespectării obligaţiilor prevăzute la acest articol de către utilizator, iar, potrivit art. 17 din contract, litigiile apărute în legătură cu executarea obligaţiilor contractuale se vor soluţiona pe cale amiabilă, iar, în caz contrar, la instanţele judecătoreşti competente.
Aşa fiind, prin clauza 11.1 din contract, pentru neexecutarea obligaţiilor, părţile nu au urmărit limitarea sau înlăturarea rolului instanţei de judecată în pronunţarea rezilierii contractului.
Această clauză trebuie interpretată în înţelesul art. 17 din contract, care corespunde cu natura contractului şi voinţa părţilor, şi, conform art. 983 C. civ., în favoarea celui care se obligă.
Clauza 11.1 din contract, condiţionând intervenţia instanţei, nu poate înlocui rezilierea judiciară cu una convenţională, atât timp cât părţile au stipulat intervenţia instanţei.
Instanţa de fond în mod greşit a interpretat clauza 11.1 din contract, constatând reziliat de plin drept contractul, deşi voinţa comună a părţilor a fost de a supune intervenţiei instanţei soluţionarea acţiunii în rezilierea contractului.
Clauza 11.1 nu poate fi interpretată ca pact comisoriu de gradul IV, aşa cum a reţinut instanţa de fond, întrucât trebuiau cercetate împrejurările neexecutării contractului şi în ce măsură sunt imputabile pârâtei, mai ales că reclamanta a primit sumele facturate în avans, dar şi după pronunţarea sentinţei.
Reclamanta, prin acţiune a invocat şi art. 11 din contract, pentru neplata penalităţilor de întârziere, cu trimitere la capitolul V din contract, care se referă la preţul contractului, la valoarea actualizată a ratelor de leasing, modalitatea de plată şi termenele.
Cererea de chemare în judecată nu a fost motivată pe neexecutarea preţului, iar capitolul V din contract, la care face referire reclamanta, are mai multe articole, fiecare cuprinzând mai multe alineate, astfel că, în cauză, nu rezultă în ce constă neîndeplinirea obligaţiei de care se face culpabilă SC N. SRL, valoarea la care se calculează penalităţile, termenul de scadenţă, perioada, iar pentru obligaţiile neonorate ce penalităţi datorează.
In acest sens, reclamanta nu a dovedit că a emis factură, neachitată până la data introducerii acţiunii.
In ceea ce priveşte nesocotirea prevederilor art. 118 C. proc. civ., Curtea a reţinut că instanţa de fond era în drept să ceară părţilor să prezinte explicaţii şi să pună în dezbatere orice împrejurare de fapt şi de drept, întrucât pârâta fusese decăzută din dreptul de a formula probatorii şi de a invoca excepţii, pe motiv că, fiind prezentă la primul termen de judecată, nu a formulat întâmpinare, însă, în considerente, s-a reţinut lipsa oricărei apărări a pârâtei privind îndeplinirea obligaţiilor contractuale.
Adresa nr. 1176 din 14 mai 2003 nu exonerează pe reclamantă de dovada neîndeplinirii obligaţiei contractuale de către pârâtă, mai ales că aceasta nu cuprinde elemente esenţiale şi data convocării, iar adresa nr. 1179 din aceeaşi dată a fost întocmită pro forma, fiind emisă ulterior în susţinerea acţiunii.
SC N. SRL Constanţa a achitat penalităţile invocate la momentul facturării acestora, 30 decembrie 2003, după pronunţarea hotărârii şi fără ca reclamanta să le refuze.
Apelanta a depus situaţia facturilor emise de intimată şi a plăţilor efectuate până la 15 august 2003 (acţiunea fiind introdusă la 25 iulie 2003), rezultând că aceasta a plătit în avans 332.107.637 lei, iar pentru perioada care a urmat sesizării instanţei până la 15 martie 2004 a achitat în plus suma de 461.717.517 lei.
Plăţile efectuate în plus au fost facturate pentru cheltuielile constante aferente trimestrului 11/2004, iar în avans, pentru rata leasing scadentă în august 2004.
Reclamanta a făcut şi dovada depunerii poliţei de asigurare pentru riscuri comerciale şi industriale.
Cum desfiinţarea contractului este judiciară, iar instanţa nu a fost sesizată cu o acţiune în temeiul art. 1020-1021 C. civ., ci cu constatarea pactului comisoriu expres de gradul IV, s-a admis apelul şi, conform art. 296 C. proc. civ., s-a schimbat în tot sentinţa pronunţată, în sensul că s-a respins acţiunea, ca nefondată, întrucât acţiunea nu poate fi interpretată ca pact comisoriu de gradul IV, atât timp cât instanţa de fond nu a cercetat împrejurările neexecutării şi în ce măsură sunt imputabile pârâtei, mai ales că reclamanta a primit importante sume de bani, atât în avans, cât şi după pronunţarea sentinţei.
Rezultă din cele de mai sus că mecanismul juridic al pactului comisoriu expres diferă întotdeauna de mecanismul juridic al condiţiei rezolutorii.
între acestea există o deosebire esenţială.
Astfel, condiţia rezolutorie, dacă se îndeplineşte, constituie un element obiectiv de natură a determina, prin el însuşi, desfiinţarea contractului, împrejurare care poate fi invocată de oricare dintre părţi.
Pactul comisoriu expres permite, însă, rezilierea convenţiei numai ca efect al asocierii îndeplinirii condiţiilor generale necesare pentru aplicarea acestei sancţiuni (nu este, deci, vorba numai de neexecutare, ca element obiectiv, ci de toate condiţiile generale, dintre care unele sunt obiective, iar vinovăţia are caracter subiectiv), cu un element subiectiv, manifestarea de voinţă a creditorului.
| ← Contract de închiriere pe durată determinată. Tacită... | Contract de antrepriză. Refuzul antreprenorului de remediere a... → |
|---|
