Contract de locaţiune privind un teren. Dovada plătii chiriei. Constructie edificată fără consimţământul locatorului. Rezilierea convenţiei şi evacuarea locatarului
| Comentarii |
|
1. Recipisele poştale privind trimiterea unor sume de bani către locator nu fac dovada achitării chiriei, pârâtul având la îndemână mijloace procedurale de plată, respectiv oferta reală urmată de consemnare.
2. întrucât locaţiunea s-a încheiat pentru o perioadă determinată, rezultă că voinţa părţilor a fost ca pe teren să se edifice o construcţie cu caracter provizoriu, în vederea desfăşurării activităţii pârâtului pe durata prevăzută în contract.
Locatarul, încălcând prevederile convenţionale şi limitele autorizaţiei de construire, a ridicat, însă, pe terenul închiriat o construcţie definitivă, pe riscul său, astfel încât se impune desfiinţarea acesteia.
3. Este nefondată susţinerea instanţei de apel, în sensul că nu se poate dispune evacuarea de pe teren, această acţiune fiind specifică imobilelor construcţii, în cazul terenurilor existând alte mijloace de apărare, precum acţiunile posesorii.
Faţă de prevederile art. 1853 C. civ., acţiunile posesorii nu pot fi exercitate împotriva detentorului precar, astfel încât locatorul are la îndemână acţiunile personale derivând din contract (în cauză, acţiunea în evacuare fiind o consecinţă a cererii de reziliere) sau acţiunea în revendicare.
C.A. Bucureşti, Secţia a IIl-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, decizia nr. 134 din 27 ianuarie 2005, in P.R. nr. 4/2006, p. 104
Prin cererea înregistrată la data de 14 ianuarie 2002, reclamantul G.P. a chemat în judecată pe pârâtul G.V.Ş., pentru a se dispune:
- desfiinţarea contractului de închiriere încheiat la data de 27 octombrie 1999 şi înregistrat sub nr. 5606 la Administraţia Financiară Ilfov - Percepţia Voluntari;
- evacuarea pârâtului de pe suprafaţa de 375 mp teren din Şos. A., comuna V., judeţ Ilfov;
- să fie obligat pârâtul să-i plătească la zi chiria, începând cu luna aprilie (inclusiv);
- să fie obligat pârâtul să-şi ridice construcţia edificată fără autorizaţie, fără consimţământul reclamantului şi să îi predea terenul în starea în care l-a închiriat;
- să fie obligat pârâtul la plata sumei de 20.000.000 lei, cu titlu de despăgubiri;
- să fie obligat pârâtul să reconstruiască gardul de aproximativ 8 m şi să îi plătească contravaloarea a 80 de foi de tablă.
In motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâtul un contract de închiriere pentru o suprafaţă de 375 mp din terenul de 1400 mp, proprietatea sa, situat în comuna V., Şos. A., judeţ Ilfov, durata contractului de închiriere fiind fixată pe o perioadă situată între 27 octombrie 1999 — 27 octombrie 2004; că au stabilit o chirie de 200.000 lei, cu condiţia ca plata chiriei să se facă în fiecare lună, neachitarea pe o perioadă mai mare de trei luni atrăgând dreptul proprietarului de a rezilia contractul unilateral.
Fără acordul reclamantului, pârâtul a ridicat pe acest teren o construcţie, fără autorizaţie, pe care o foloseşte pentru lucrări auto şi drept garaj. Pentru a-şi ridica această construcţie, a distrus gardul pe o lungime de aproximativ 8 m.
Mai arată reclamantul că pârâtul îi datorează 90 de foi de tablă, două mese din fier, o masă mică, patru scaune şi un birou.
Judecătoria Buftea, prin sentinţa civilă nr. 2276 din 18 iunie 2002, a admis în parte acţiunea formulată de reclamant; a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.200.000 lei, reprezentând contravaloarea a 80 foi tablă zincată; a obligat pârâtul să reconstruiască 8 m gard împrejmuitor proprietăţii reclamantului sau la plata contra valorii acestuia, respectiv 4.000.000 Iei; a obligat pârâtul să restituie reclamantului una masă schelet metalic (în valoare de 2.500.000 lei), una masă din lemn (în valoare de 1.500.000 lei), una masă mică lemn (în valoare de 800.000 lei) şi un birou cu două corpuri (în valoare de 1.800.000 lei) sau contravaloarea acestora; a respins toate celelalte capete de cerere, ca fiind neîntemeiate; a obligat pârâtul la 5.000.000 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că din depoziţia martorei C.F. rezultă că pârâtul a edificat pe terenul proprietatea reclamantului, cu acordul acestuia, o construcţie din BCA în vederea desfăşurării unei activităţi comerciale, respectiv service-auto; că, pentru edificarea construcţiei, pârâtul a desfiinţat circa 8 m gard şi a împrumutat de la reclamant 80 foi tablă zincată şi o serie de bunuri mobile.
De asemenea, s-a mai reţinut că pârâtul a făcut dovada că a achitat în termen chiria datorată reclamantului, prin mandat poştal cu confirmare de primire, dat fiind refuzul reclamantului de a primi chiria.
în ceea ce priveşte obligarea pârâtului să ridice construcţia edificată pe terenul proprietatea reclamantului, pe considerentul că nu a avut acordul acestuia din urmă, instanţa a reţinut că, din depoziţia martorei C.F., a rezultat că a avut acest consimţământ, fapt confirmat şi de autorizaţia de construcţie şi de certificatul de urbanism obţinut, care nu s-ar fi eliberat fără acordul proprietarului, chiar dacă pârâtul nu a respectat în totalitate limitele în care au fost eliberate aceste autorizaţii.
împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a formulat apel reclamantul.
Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 163 l/A din 25 septembrie 2003, a respins, ca nefondat, apelul.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că, prin chitanţele depuse la dosarul cauzei de către pârât, s-a făcut dovada achitării în termen a sumelor de bani datorate cu titlu de chirie, prin mandat poştal, nefiind îndeplinită condiţia care să atragă dreptul reclamantului de a cere rezilierea contractului, neplata chiriei pe o perioadă mai mare de 3 luni consecutiv.
A mai reţinut instanţa că nu se poate dispune evacuarea de pe teren, această acţiune nefiind specifică imobilelor construcţii, pentru drepturile reale având ca obiect terenuri existând alte mijloace de apărare (acţiuni în revendicare, acţiuni posesorii). Pe de altă parte, nu se poate admite acest capăt de cerere, deoarece titlul locativ nu a fost anulat sau reziliat.
De asemenea, nu se poate dispune ridicarea construcţiei, deoarece aceasta a fost edificată cu autorizaţie de construcţie, care nu se putea elibera decât cu acordul proprietarului.
în ceea ce priveşte valoarea gardului împrejmuitor, potrivit expertizei efectuate în cauză de expert tehnic P .M., valoarea acestuia este de 4.000.000 lei.
împotriva acestei decizii au formulat recurs G.C., G.G. şi G.A., moştenitorii apelantului-reclamant G.P., care a decedat la data de 8 noiembrie 2003.
Recursul motivat, declarat în termen, a fost înregistrat la data de 16 decembrie 2003 pe rolul înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Secţia civilă, sub nr. 5157/2004, fiind înaintat, ulterior, Curţii de Apel Bucureşti, în temeiul art. 11 alin. (2) din Legea nr. 195 din 2004 şi înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, sub nr. 2961/2004.
în motivarea recursului, recurenţii invocă prevederile art. 304 pct. 7, 8, 9 şi 10 C. proc. civ.
în dezvoltarea motivelor de recurs, se arată următoarele:
Rezilierea contractului de închiriere a fost cerută după ce, din aprilie 2001 până în august 2001, nu i s-a plătit nicio chirie, termenul de 3 luni din contract fiind depăşit şi această situaţie duce de drept la rezilierea contractului de închiriere. Depunerea la dosar a unor chitanţe că ar fi trimis prin poştă anumite sume de bani, fără să existe confirmarea că ar fi fost încasate de reclamant şi nici vreo dovadă că reclamantul ar fi refuzat primirea acestor mandate, demonstrează reaua-credinţă a pârâtului.
în ceea ce priveşte cererea de evacuare, se arată că, în mod greşit, a reţinut instanţa de apel că pentru evacuarea de pe teren trebuia introdusă acţiunea în revendicare sau acţiunea posesorie, câtă vreme evacuarea se cere ca urmare a respectării contractului de închiriere în ceea ce priveşte plata chiriei.
De asemenea, greşit au reţinut cele două instanţe că „edificarea construcţiei s-a făcut cu autorizaţie de construire, care nu putea fi eliberată decât la cererea proprietarilor", deoarece autorizaţia a fost provizorie, eliberată la cererea pârâtului-intimat, şi nu a reclamantului-recurent.
în ceea ce priveşte valoarea gardului împrejmuitor, instanţa de fond în mod greşit şi-a însuşit concluziile expertului preţuitor, în loc de concluziile expertului de specialitate, care stabileşte valoarea acestuia la suma de 4.422.058 lei.
De asemenea, instanţa de fond a apreciat greşit cuantumul cheltuielilor de judecată numai la 5.000.000 lei, fără a le justifica prin nimic componenţa, deşi în dovezile de la dosar rezultă că s-au cheltuit în total 17.088.000 lei.
Curtea, examinând sentinţa recurată prin prisma motivelor de recurs formulate, constată că acestea sunt întemeiate în parte.
La data de 27 octombrie 1999, se încheie între reclamantul-recu-rent P.G. şi pârâtul-intimat G.V.Ş. un contract de locaţiune, denumit de închiriere, pentru o suprafaţă de teren de 375 mp, situat în V., str. A., S.A.I., proprietatea reclamantului.
în contract, s-a stabilit obligaţia pârâtului de a plăti o chirie lunară de 100.000 lei. Totodată, s-a stipulat că neachitarea chiriei pe o perioadă mai mare de 3 luni consecutiv atrage dreptul proprietarului de a rezilia contractul unilateral. Contractul a fost înregistrat la Administraţia financiară a Judeţului Ilfov, sub nr. 5606 din 27 noiembrie 1999.
în lipsa unei clauze exprese cu privire la scopul pentru care a fost încheiat acest contract de către locatar, Curtea, având în vedere întregul material probator administrat în cauză, reţine că intenţia acestuia a fost de a desfăşură pe acest teren o activitate de prestării servicii (service-auto).
Pentru edificarea spaţiilor în care să îşi desfăşoare activitatea, a obţinut certificatul de urbanism nr. 121 din 24 martie 2000 şi autorizaţia de construcţie nr. 45 din 7 aprilie 2000, care specifică că această construcţie va avea caracter provizoriu şi se va realiza din materiale uşoare conform proiectului nr. 8A/2000, eliberat de SC L.S. SA, respectiv un garaj metalic.
în realitate, la edificarea construcţiei s-au depăşit aceste autorizaţii, realizându-se o construcţie definitivă.
Atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au reţinut că, la ridicarea construcţiei, pârâtul a avut consimţământul reclamantului, aspect ce ar fi rezultat din depoziţia martorei C.F., martor propus de reclamant, şi din faptul că acesta a obţinut autorizaţiile de construcţie, care nu s-ar fi eliberat decât cu acordul proprietarului.
Pentru a ajunge la această concluzie, instanţele nu au avut în vedere chiar autorizaţia de construcţie, din care rezultă că a fost eliberată la cererea intimatului-pârât, precum şi adeverinţa nr. 17710 din 8 mai 2003 eliberată de Primăria V. - Serviciul de Urbanism şi Disciplină în Construcţii, din care rezultă că acestea au fost eliberate fără a avea acordul proprietarului terenului.
Faptul că intimatul-pârât a ridicat pe acest teren o construcţie definitivă, cu nerespectarea autorizaţiilor, nu duce la concluzia că recurentul-reclamant şi-ar fi dat un astfel de acord şi, mai mult, ar fi înţeles că, la expirarea contractului, acest edificiu să rămână pe terenul său, în condiţiile în care construcţia a fost ridicată exclusiv pentru desfăşurarea activităţii intimatului-pârât, şi nu pentru a aduce un spor de valoare imobilului. De altfel, nici din depoziţia martorei C.F. şi nici din celelalte depoziţii de martori nu rezultă aceste aspecte.
Cum locaţiunea a fost încheiată pe o perioadă determinată, rezultă că voinţa reală a celor două părţi contractante la încheierea contractului a fost ca pe teren să se ridice o construcţie provizorie necesară desfăşurării activităţii intimatului-pârât pe perioada prevăzută în contract.
Dacă a ridicat o asemenea construcţie, deşi cunoştea că termenul locaţiunii este determinat, cu nerespectarea autorizaţiilor date, a ridicat-o pe riscul său.
Faptul că acţiunea a fost promovată după edificarea construcţiei, nu poate fi imputat recurentului-reclamant, întrucât cererea a fost formulată ca urmare a faptului că intimatul-pârât nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală de plată a chiriei.
în ceea ce priveşte construcţia, în lipsă de convenţie, raporturile dintre părţi se soluţionează potrivit art. 494 C. civ., locatarul fiind considerat de rea-credinţă, întrucât este detentor precar.
De asemenea, în mod greşit a reţinut instanţa de apel că, în speţă, reclamantul avea la îndemână alte mijloace de apărare, respectiv acţiunea în revendicare sau acţiunea posesorie.
Potrivit art. 1853 C. civ., „actele ce le exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari, etc. sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a aceluia, nu constituie posesiune sub nume de proprietar".
Detentorul precar stăpâneşte bunul nu pentru sine, ca posesorul, ci pentru altul, dar o face întotdeauna pe baza unei situaţii juridice născute dintr-un act juridic, şi nu dintr-o situaţie de fapt.
Aşa fiind, rezultă că acţiunile posesorii nu pot fi exercitate împotriva detentorului precar.
Restituirea lucrului poate fi cerută de locator printr-o acţiune personală (ex contractu) sau printr-o acţiune în revendicare, astfel încât acţiunea astfel cum a fost formulată este admisibilă.
în contractul de închiriere s-a prevăzut expres că neplata chiriei pe o perioadă mai mare de 3 luni atrage dreptul proprietarului de a rezilia contractul.
Atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au reţinut că intimatul-pârât a făcut dovada plăţii chiriei cu recipisele poştale, aflate la dosarul de fond, fără a se face dovada că reclamantul-recurent a primit aceşti bani sau că a refuzat să-i primească. In situaţia în care pârâtul-intimat dorea să facă plata, avea la dispoziţie mijloace procedurale de plată, respectiv oferta de plată.
Numai la judecarea apelului s-a depus la dosar o copie de pe recipisa de consemnare nr. 423003/103/4086/1000024, din care rezultă că, la data de 19 mai 2003, cu mult după ce s-a pronunţat instanţa de fond, a pus la dispoziţia reclamantului-intimat suma de 5.000.000 lei, reprezentând chiria pe lunile aprilie 2001 - mai 2003, ceea ce confirmă susţinerile recurentului.
Fată de cele reţinute, Curtea apreciază că, în cauză, sunt îndeplinite cerinţele art. 304 pct. 8, 9 şi 10C. proc. civ. şi, în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., a admis recursul, a modificat decizia apelată, în sensul că a admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa apelată.
In ceea ce priveşte cererea de reziliere a contractului, deşi s-a făcut dovada că intimatul-pârât nu a plătit chiria datorată mai mult de 3 luni, aceasta urmează a fi respinsă, ca rămasă fără obiect, deoarece, la data pronunţării prezentei decizii, contractul de închiriere ajunsese la termen. Ca o consecinţă, se va dispune şi evacuarea de pe acest teren.
în temeiul dispoziţiilor art. 1431-1432, art. 1424 şi art. 1421 C. civ., potrivit cărora, la încetarea locaţiunii (fie pentru că s-a reziliat contractul, fie că a ajuns la termen), locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat, coroborat cu art. 494 C. civ., a fost admisă şi cererea privind ridicarea construcţiei.
De asemenea, intimatul a fost obligat la plata chiriei neachitate pe lunile iunie — decembrie 2003.
Potrivit art. 274 C. proc. civ., partea căzută în pretenţii a fost obligată şi la plata cheltuielilor de judecată, conform dovezilor de la dosar (se are în vedere faptul că la dosar nu se regăsesc copii de pe chitanţele de plată a onorariului de avocat, menţiunea cuantumului acestora pe delegaţie nefiind suficientă).
Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei privind obligarea pârâtului numai la suma de 4.000.000 lei, reprezentând contravaloarea gardului, deoarece suma de 14.422.000 lei, stabilită de expertul-constructor, se referă la valoarea gardului construit de pârât, şi nu la valoarea gardului reclamantului.
De asemenea, au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei, privind obligarea pârâtului la restituirea meselor, a biroului şi a foilor de tablă zincată sau contravaloarea acestora şi la plata cheltuielilor de judecată.
| ← Contract de închiriere. Contravaloare lipsă folosinţă.... | Contract de închiriere. Calitatea procesuală activă a... → |
|---|
