Neplata chiriei. Acţiune în evacuare. Nesolicitarea rezilierii contractului de locatiune
| Comentarii |
|
Clauza stipulată în contract - „în caz de întârziere la plata chiriei mai mult de 90 de zile, contractul de închiriere se consideră reziliat de drept" - are semnificaţia juridică a unui pact comisoriu de gradul III, astfel încât nu se poate dispune evacuarea chiriaşilor, atât timp cât locatorii nu au solicitat prin acţiune şi rezilierea convenţiei, cu consecinţa punerii în întârziere a pârâţilor chiriaşi.
în plus, în cauză s-a făcut dovada bunei-credinţe a chiriaşilor, aceştia făcând demersuri pentru achitarea chiriei restante.
C.A. Bacău, decizia civilă nr. 369 din 24 martie 2006, în C.P.J.C.A. Bacău 2006, p. 73
Prin sentinţa civilă nr. 667/2005, Judecătoria Moineşti a admis, în parte, acţiunea Primăriei Moineşti şi a obligat pârâţii la plata chiriei, respingând capătul de cerere privind evacuarea acestora din imobil.
Pentru a pronunţa astfel, instanţa a reţinut că între proprietara-reclamantă şi pârâţii-chiriaşi a intervenit un contract de închiriere, care a fost prelungit de drept prin O.U.G. nr. 40/1999, aprobată prin Legea nr. 241/2001.
Instanţa a respins evacuarea pârâţilor, deoarece nu se poate stabili culpa chiriaşilor la neplata chiriei, date fiind condiţiile socio-econo-mice precare ale zonei, iar pârâţii au depus diligenţe pentru achitarea debitului restant, iar pârâta a precizat că mama sa a plecat la muncă în străinătate pentru a putea achita chiria datorată.
Este adevărat că, potrivit art. 4 cap. 8 din contractul de închiriere, în cazul întârzierii la plata chiriei mai mult de 90 de zile, contractul se consideră reziliat de drept, dar argumentele anterioare sunt suficiente pentru a preveni evacuarea chiriaşilor.
Prin decizia civilă nr. 396 din 7 noiembrie 2005, Tribunalul Bacău a admis apelul reclamantei şi a dispus evacuarea chiriaşilor, apreciind următoarele.
Potrivit dispoziţiilor art. 24 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 114/1996, neplata chiriei cel puţin 3 luni consecutiv conduce la rezilierea contractului de închiriere, aceste dispoziţii fiind preluate în contractul de închiriere ce a intervenit între părţi, care prevede: „în cazul întârzierii la plata chiriei mai mult de 90 de zile contractul de închiriere se consideră reziliat de drept, iar proprietarul va trece la procedura de evacuare a chiriaşului".
Cum reclamanta a făcut dovada neplăţii chiriei pentru perioada octombrie 2002 - decembrie 2004, evacuarea chiriaşilor se impunea, neplata chiriei nefiind condiţionată de reaua-credinţă a chiriaşilor.
Prin decizia civilă nr. 369 din 24 martie 2006, Curtea de Apel Bacău a admis recursul chiriaşilor şi a respins apelul, menţinând sentinţa primei instanţe, prin care evacuarea chiriaşilor fusese respinsă, ca neîntemeiată.
Instanţa de recurs a apreciat următoarele.
în conformitate cu art. 1439 alin. (2) C. civ., neexecutarea obligaţiilor de către una din părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere punerea în întârziere a debitorului, rezilierea contractului cu daune-interese.
Contractul de locaţiune urmează regulile generale în materia contractelor sinalagmatice cu executare succesivă.
Pactul comisoriu stipulat în contract - „în caz de întârziere la plata chiriei mai mult de 90 de zile, contractul de închiriere se consideră reziliat de drept" — este un pact comisoriu de gradul III.
Cum contractul nu cuprinde un pact comisoriu mai energic (de gradul IV), care să aibă drept efect desfiinţarea de drept a contractului, nu se poate dispune evacuarea chiriaşilor, atâta timp cât locatorii nu au solicitat şi rezilierea contractului.
în plus, în cauză s-a făcut dovada bunei-credinţe a chiriaşilor, aceştia făcând demersuri pentru achitarea chiriei restante.
| ← Aprecierea instanţei asupra rezilierii. Acordarea unui termen... | Chirie neachitată. Modificarea unilaterală a clauzelor... → |
|---|
