Contract de închiriere. Caracter consensual. Proba contractului de închiriere. Aplicarea art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999
| Comentarii |
|
Contractul de închiriere este un contract consensual, forma scrisă fiind cerută doar "ad probationem".
Adeverinţele şi chitanţele emise de pârâtă odată cu încasarea chiriei constituie un început de dovadă scrisă care, coroborate cu declaraţiile date de martori, cu prezumţii rezultate din împrejurarea că reclamantul ocupă efectiv spaţiul în litigiu şi achită în mod regulat chiria, fac dovada raporturilor locative dintre părţi.
Prin urmare, instanţa poate obliga proprietarul să încheie un contract de închiriere pentru spaţiul ocupat de reclamant, în condiţiile art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
(Decizia nr. 2918 din 7 noiembrie 2001 - Secţia a 111-a civilă)
Prin cererea formulată la data de 19 mai 2001 şi înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti sub nr. 7366/2000, reclamantul P.D. a chemat în judecată pe pârâta S.C. "R." S.A. şi a solicitat să se pronunţe o hotărâre prin care aceasta să fie obligată să încheie un contract de închiriere a locuinţei pe care reclamantul o ocupă efectiv pentru o durată de 5 ani de la data pronunţării hotărârii, cu chirie lunară maximă de 25% din venitul net lunar al familiei acestuia, în condiţiile art. 5 şi art. 32 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8.04.1999.
Prin Sentinţa civilă nr. 10499 din 10.10.2000, pronunţată de Judecătoria Sectorului 6, s-a admis acţiunea şi pârâta S.C. "R." S.A. a fost obligată să încheie cu reclamantul contract de închiriere pentru apartamentul situat în Bucureşti, în condiţiile prevăzute de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, luându-se act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa fondului reţine că reclamantul a fost salariat al S.C. "R." S.A., a ocupat apartamentul din imobilul în litigiu fără a exista un contract de închiriere în formă scrisă, dar achitând chiria societăţi i-pârâte, proprietara acestui apartament, în cuantumul hotărât de consiliul de administraţie.
Deşi art. 21 din Legea locuinţei nr. 114/1996 prevede obligativitatea încheierii contractului de închiriere în formă scrisă, care se va înregistra la organele fiscale, această formă este prevăzută ca o condiţie ad probationem şi nu ca o condiţie de valabilitate juridică a actului.
Instanţa fondului a interpretat chitanţele de plată a chiriei şi adeverinţele eliberate de administraţia căminului "R." ca fiind un început de dovadă scrisă, în accepţiunea art. 1197 şi art. 1198 din Codul civil, care, coroborate cu faptul ocupării efective a camerei cu acordul societăţii pârâte, fac dovada existenţei unui contract de închiriere încheiat verbal între părţi, astfel încât reclamantul se înscrie în categoria chiriaşilor la care face referire art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Prin Decizia civilă nr. 967 din 11.04.2001, pronunţată de Tribunalul Bucureşti -Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, s-a admis apelul declarat, s-a schimbat în tot sentinţa atacată şi, pe fond, s-a respins acţiunea reclamantului ca neîntemeiată, reţinându-se că nu există nici un contract de închiriere.
Reclamantul P.D. a declarat recurs împotriva deciziei tribunalului, criticând-o pentru următoarele motive:
în mod greşit, instanţa de apel a apreciat faptul că nu sunt aplicabile prevederile art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi că reclamantul nu a făcut dovada că ar fi fost chiriaş al apartamentului în litigiu, în condiţiile în care, potrivit Codului civil, acest tip de contracte se consideră valabil încheiate odată cu intervenirea acordului de voinţă între părţi.
Având în vedere că intimata-pârâtă a continuat să încaseze chiria aferentă apartamentului ocupat de către recurentul-reclamant, eliberând chitanţe în acest sens, se apreciază că există un acord de voinţă în sensul închirierii acestui spaţiu, fiind greşită decizia tribunalului care invocă dispoziţiile Legii nr. 5/1973, abrogată prin Legea locuinţei nr. 114/1996.
în drept, se invocă art. 299, art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. 2 şi 3 din Codul de procedură civilă.
Examinând recursul în raport de motivele mai sus prezentate şi ţinând seama de actele şi lucrările dosarului, Curtea a constatat că acesta este fondat, urmând să-l admită, pentru următoarele considerente:
Recurentul-reclamant P.D. ocupă efectiv camera nr. 29 în căminul "R." situat în Bucureşti, pentru care a plătit şi plăteşte în continuare chiria legală percepută de proprietar, respectiv intimata-pârâtă S.C. "R." S.A.
în acest sens, la dosarul cauzei există adresa eliberată la data de 6.04.2000, de către administratorul căminului, din care rezultă că, începând cu data de 01.08.1995, a încasat lunar de la recurentul-reclamant (locatar al căminului) chiria stabilită de proprietara S.C. "R." S.A., conform sumelor percepute şi a listelor de evidenţă a locatarilor.
Cuantumul chiriei a fost, pentru perioada iunie 1995- august 1999, de 22.000 lei/cameră/lună, iar din septembrie 1999 valoarea chiriei lunare a devenit 310.000 lei.
Recurentul-reclamant, prin Notificarea nr. 1148 din 28.03.2000, a solicitat S.C. "R." S.A. să încheie cu acesta contract de închiriere pentru camera ce o ocupă în conformitate cu dispoziţiile art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
în sensul celor reţinute, Curtea apreciază ca fiind întemeiat motivul de recurs referitor la calitatea de chiriaş a recurentului-reclamant în imobilul în litigiu.
Contractul de închiriere este un contract consensual, care se încheie prin acordul, fie şi tacit, al părţilor.
Forma scrisă este cerută numai pentru proba contractului, nu şi pentru valabilitatea actului juridic.
între părţile în litigiu, dovada contractului de închiriere verbal s-a făcut cu adresa eliberată de administratorul căminului "R.", din care rezultă încasarea chiriei lunare la zi de la recurentul-reclamant, în cuantumul perceput de către proprietarul-locator S.C. "R." S.A.
în aceste condiţii, Curtea apreciază că recurentul-reclamant are calitatea de chiriaş în imobilul litigios, fiindu-i aplicabile dispoziţiile art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, potrivit cărora, pentru imobilele şi suprafeţele locative, cu destinaţia de locuinţă, privatizate după 1 ianuarie 1990, odată cu societăţile comerciale care le deţineau în proprietate ca locuinţe de serviciu, cămine pentru salariaţi, proprietarul va încheia, la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş, care ocupă efectiv locuinţa, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani, cuantumul chiriei neputând depăşi, conform art. 32 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, 25% din venitul net lunar pe familie.
Prin urmare, în mod greşit tribunalul a reţinut faptul că reclamantul nu a făcut dovada calităţii de chiriaş, neavând contract de închiriere încheiat în temeiul Legii nr. 5/1973.
în consecinţă, apreciind că instanţa de apel a pronunţat decizia recurată cu aplicarea greşită a legii, fiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, Curtea, în conformitate cu art. 316 din Codul de procedură civilă, va admite recursul, va modifica în tot decizia recurată şi, faţă de considerentele de mai sus, va respinge apelul formulat de S.C. "R" S.A. ca nefondat, cu consecinţa păstrării hotărârii primei instanţe.
| ← Contract de închiriere. Decesul titularului. Nelncheierea unui... | Contract de închiriere. Acţiune în anulare. Dol prin... → |
|---|
