Contract de închiriere. Imobil retrocedat proprietarului. Obligativitatea încheierii contractului în beneficiul tuturor chiriaşilor care justifică drepturi locative proprii în apartamentul închiriat
| Comentarii |
|
în condiţiile în care, în afară de titularul contractului de închiriere, există şi alţi chiriaşi care justifică drepturi locative proprii, contractul de închiriere trebuie încheiat de către proprietar pentru întregul imobil, în beneficiul tuturor acestor chiriaşi care au solicitat aceasta în mod expres, urmând a se încheia un singur contract.
Această soluţie se justifică prin aceea că dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu pot fi interpretate decât în sensul că prevederile sale urmăresc protecţia tuturor celor care justifică un drept locativ în imobilul retrocedat proprietarului, drept care derivă din contractul de închiriere, şi nu din drepturile titularului de contract.
(Decizia nr. 1629 din 27 iunie 2002 - Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, la data de 30.03.2000, reclamanţii B.N.C. şi B.V. au chemat în judecată pe pârâţii J.A. şi G.B., solicitând obligarea acestora să încheie contract de închiriere, conform Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, pentru un imobil din Bucureşti, sectorul 1.
Prin Sentinţa civilă nr. 4326 din 11.04.2001, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins acţiunea, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reglementează măsuri de protecţie a chiriaşilor şi de ocrotire a dreptului de proprietate a foştilor proprietari, prevăzând în acest sens condiţiile în care se încheie contractul de închiriere între proprietari şi foştii chiriaşi ai statului, dar că acest act normativ nu cuprinde nici o dispoziţie privind obligativitatea încheierii contractului de închiriere, instanţa apreciind astfel că, faţă de principiul libertăţii de voinţă contractuale, nu poate suplini consimţământul unei părţi la încheierea unui act juridic în absenţa unei prevederi legale exprese.
Soluţia fondului a fost menţinută de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, care, prin Decizia civilă nr. 2895 din 23.11.2001, a respins apelul reclamanţilor, ca nefondat.
La darea hotărârii, tribunalul a avut în vedere că legea ce statuează măsuri de protecţie în favoarea chiriaşilor nu are nici o dispoziţie expresă privitoare la obligativitatea încheierii de contracte de închiriere separate cu toate persoanele care au locuit în imobilul redobândit, situaţie în raport de care a apreciat că nu poate suplini consimţământul proprietarilor la încheierea unui asemenea tip de contract.
S-a reţinut, de asemenea, că în cauză nu sunt incidente ipotezele în care beneficiul contractului se transmite de la titular la alţi membri de familie, potrivit art. 12 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, şi de aceea pârâţii proprietari au încheiat corect contractul de închiriere cu titulara contractului anterior, mama apelantului B.N.C., pentru întregul imobil, fiind, aşadar, respectate dispoziţiile art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Pe de altă parte, anterior încheierii acestui contract, apelanţii nu au notificat proprietarilor cererea de a le fi încheiate contracte de închiriere separate.
împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs reclamanţii, criticând-o pentru următoarele motive:
Intimaţii au încheiat la 21.02.2002 contract de închiriere doar cu titulara vechiului contract, B.N., pe care o notificaseră anterior în vederea închirierii, omiţând, cu rea-credinţă, să-i notifice şi pe cei care figurau trecuţi în vechiul contract de închiriere al titularei cu drepturi locative proprii.
Proprietarii care şi-au redobândit imobilele preluate de stat abuziv sunt obligaţi de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 să încheie contract de închiriere cu chiriaşii ce au drepturi locative proprii, neexistând nici o dispoziţie care să vizeze doar pe titularul contractului de închiriere ca beneficiar al măsurilor de protecţie reglementate de acest act normativ.
încheind contract de închiriere doar cu titulara, deşi ştiau că în imobil mai sunt şi alţi chiriaşi, intimaţii-proprietari au încălcat prevederile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. De altfel, pe rolul Curţii de Apel Bucureşti se află Dosarul nr. 5012/2001, având ca obiect anularea contractului de închiriere încheiat de intimaţi cu titulara vechiului contract.
De asemenea, recurenţii au arătat că ei au notificat pe proprietari în vederea încheierii noului contract de închiriere.
Intimaţii-pârâţi au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea că instanţa de apel a interpretat corect dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, reţinând judicios că acest act normativ nu prevede obligativitatea încheierii de contracte separate cu toate persoanele care locuiesc în imobil.
Curtea constată că recursul este fondat, pentru considerentele ce se vor expune în continuare:
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reglementează măsurile de protecţie a chiriaşilor din locuinţele redobândite de foştii proprietari sau moştenitorii acestora, stabilind în acest sens procedura de încheiere a noului contract de închiriere dintre proprietari şi chiriaşi.
Din întreaga economie a dispoziţiilor actului normativ menţionat rezultă că măsurile de protecţie pe care le reglementează vizează pe toţi cei ce au drepturi locative în imobilele retrocedate proprietarilor, şi nu doar pe titularul contractului de închiriere anterior, de vreme ce nu se face nici o distincţie în Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 între titularul de contract şi ceilalţi membri de familie.
O asemenea distincţie nici nu era de conceput, în condiţiile în care toţi membrii familiei se bucură de drepturi locative proprii şi egale cu ale titularului contractului de închiriere, acesta din urmă neavând nici un drept de preferinţă cu privire la folosinţa locuinţei în raport cu ceilalţi membri ai familiei; fiecare membru de familie are un drept propriu de a folosi locuinţa, drept care nu derivă din drepturile locatarului principal (titularul contractului de închiriere), ci din contractul de închiriere.
Ca atare, încheierea noului contract de închiriere de către proprietarul care şi-a redobândit imobilul trebuie să vizeze pe toţi chiriaşii cu drepturi locative proprii în respectivul imobil, pentru că Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu poate fi interpretată decât în sensul că prevederile sale urmăresc protecţia tuturor celor ce justifică un drept locativ în imobilul retrocedat proprietarului.
în speţă, intimaţii-pârâţi, în calitate de proprietari ai imobilului, au încheiat contract de închiriere pentru acest spaţiu numai cu titulara vechiului contract de închiriere, respectiv cu B.N., nesocotind astfel prevederile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care au în vedere protecţia tuturor chiriaşilor, şi nu doar a titularului contractului anterior.
Din fişa locativă a vechiului Contract de închiriere nr. 9691 din 4.06.1985, rezultă că recurentul-reclamant B.N.C. figurează înscris în contract ca fiu al titularei B.N.
Ca membru de familie, recurentul are drepturi locative proprii şi egale cu ale titularei de contract, drepturi ce trebuie respectate de actualii proprietari ai imobilului la încheierea noului contract de închiriere în baza Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. în ce o priveşte pe soţia sa, recurenta B.V., nenominalizată în contractul de închiriere anterior, aceasta justifică în imobil drepturi locative subordonate drepturilor proprii ale soţului său, nominalizat ca membru de familie în contractul de închiriere, şi, de aceea, la încheierea contractului de închiriere în temeiul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, şi drepturile acesteia trebuie respectate.
De altfel, prin Decizia civilă nr. 2681/A din 28.09.2001 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a lll-a civilă, rămasă irevocabilă, şi care se opune cu autoritate de lucru judecat intimaţilor-pârâţi din prezenta cauză, contractul de închiriere încheiat de aceştia doar cu titulara contractului anterior a fost constatat nul tocmai pentru că încalcă drepturile locative proprii ale celorlalţi membri de familie, printre care şi recurentul B.N.C., instanţa reţinând, din economia Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, că legiuitorul a avut în vedere, ca părţi ale contractului de închiriere, pe de o parte, pe proprietari, iar, pe de altă parte, pe chiriaşii cu drepturi locative proprii.
Hotărârea sus-menţionată consacră obligativitatea intimaţilor-pârâţi de a încheia, conform Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, contract de închiriere cu toţi chiriaşii cu drepturi locative proprii în imobil, aşa încât apărările intimaţilor din întâmpinare, care tind să justifice legalitatea încheierii noului contract doar cu titulara celui anterior, nu pot fi primite.
Este adevărat că Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu prevede posibilitatea încheierii unor contracte de închiriere separate cu membrii de familie nominalizaţi în contractul anterior, dar aceasta nu înseamnă că ei pot încheia noul contract numai cu titularul celui anterior, cum greşit s-a reţinut în apel, ci, pentru respectarea drepturilor locative proprii ale tuturor membrilor de familie, noul contract de închiriere trebuia încheiat de proprietari, în speţă intimaţii-pârâţi, pentru întregul imobil, în beneficiul tuturor celor ce justifică drepturi locative în acest spaţiu, deci şi în beneficiul recurenţilor. Se va încheia, aşadar, un singur contract, şi nu contracte separate pe fiecare membru de familie, dar în beneficiul tuturor membrilor de familie, şi nu doar în beneficiul titularei contractului de închiriere anterior.
în consecinţă, aprecierea tribunalului, potrivit căreia contractul de închiriere încheiat de intimaţii proprietari doar cu titulara vechiului contract ar fi conformă dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, este greşită, fiind urmarea interpretării eronate a prevederilor actului normativ în discuţie, ceea ce va ocaziona motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Faţă de considerentele arătate, Curtea a constatat că recursul reclamanţilor este fondat şi, în baza art. 312 alin. 3 din Codul de procedură civilă, raportat la art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, l-a admis şi a modificat decizia atacată, în sensul admiterii apelului aceloraşi părţi şi schimbării în tot a sentinţei primei instanţe, după cum urmează: a admis acţiunea reclamanţilor şi i-a obligat pe pârâţi să încheie contract de închiriere pentru locuinţa din sectorul 1, Bucureşti şi în beneficiul reclamanţilor.
| ← Contract de închiriere. Prorogare legală în temeiul Legii nr.... | Contract de închiriere. Decesul titularului. Nelncheierea unui... → |
|---|
