Contract de închiriere. Tacita relocaţiune. Efecte. Prorogare legală în temeiul dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999
| Comentarii |
|
Dacă pârâtul a continuat să folosească spaţiul litigios după expirarea termenului de închiriere fără ca locatorul să-l împiedice în această folosinţă, sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1437 şi 1452 din Codul civil pentru ca locaţiunea să fie considerată reînnoită prin tacită relocaţiune.
Potrivit art. 1437 din Codul civil, prin efectul tacitei relocaţiuni, contractul se consideră reînnoit fără termen. Prin urmare, contractul fiind în curs de executare la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, el se consideră prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani, potrivit dispoziţiilor art. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
(Decizia nr. 1255 din 21 mai 2002 - Secţia a IV-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 2577 din 5.04.2001, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a respins, ca neîntemeiată, acţiunea în evacuare pentru lipsă de titlu formulată de reclamanta R.A.A.P.P.S. prin Sucursala pentru Administrarea Imobilelor de Protocol şi a Sediilor Autorităţilor Publice.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că între părţi a intervenit, la data de 28.03.1997, Contractul de închiriere nr. 2301, valabil pe perioada 1.01.1997- 31.12.1997, contract modificat apoi prin Actul adiţional nr. 10718 din 28.11.1997; pârâtul şi-a continuat locaţiunea şi după expirarea termenului contractual, fără ca reclamanta să-l împiedice sau să-şi manifeste voinţa de eliberare a spaţiului, situaţie în raport de care s-a apreciat că în favoarea pârâtului a operat tacita relocaţiune, conform art. 1437 - 1452 din Codul civil.
Reţinând că de la 1.01.1998 contractul de închiriere dintre părţi, astfel cum a fost reînnoit prin tacita relocaţiune, nu a fost denunţat de reclamanta-locatoare, instanţa a apreciat că la 8.04.1999, data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, acest contract se afla în curs de executare, aşa încât el a fost prelungit de drept pe o perioadă de încă 5 ani, conform art. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, pârâtul justificând în acest fel un titlu legal de ocupare a imobilului.
Soluţia fondului a fost confirmată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, care, prin Decizia civilă nr. 168 din 31.01.2002, a respins apelul reclamantei, ca nefondat.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că tacita relocaţiune a operat nu doar prin simpla indiferenţă faţă de spaţiu a locatoarei, ci şi în conformitate cu actul adiţional încheiat de părţi la Contractul de închiriere nr. 2301/1997, în care s-a prevăzut expres posibilitatea prelungirii închirierii prin tacită relocaţiune.
De asemenea, s-a reţinut că, până la apariţia Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, apelanta-reclamantă nu a anunţat concediul pentru chiriaş, aşa încât, la intrarea în vigoare a ordonanţei, contractul de închiriere era perfect valabil prin efectul art. 1437 din Codul civil, iar locaţiunea a continuat cu acceptul locatorului, respectiv apelanta-reclamantă, care a şi încasat chiria, dovadă notificarea adresată de aceasta pârâtului la 8.02.2000 pentru achitarea debitelor de după 31.12.1997.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs reclamanta, criticând-o în baza art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, pentru următoarele motive:
în mod greşit, instanţa a reţinut că, în speţă, operează tacita relocaţiune, prin continuarea folosirii spaţiului de către pârât şi plata chiriei după expirarea termenului închirierii.
Cât priveşte constatarea că, în cauză, sunt incidente prevederile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, recurenta a arătat că instanţa a reţinut greşit că la data apariţiei ordonanţei contractele se aflau încă în executare; contractul nu mai era în executare şi de aceea locatorul era îndreptăţit să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarului, conform art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
în speţă nu erau îndeplinite condiţiile art. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi de aceea pârâtul nu mai justifică în prezent un titlu locativ valabil asupra spaţiului pe care-l ocupă. Curtea constată că recursul nu este fondat.
Instanţa de apel a apreciat, în mod corect, că în favoarea pârâtului operează tacita relocaţiune, întrucât acesta a continuat să folosească spaţiul litigios după expirarea termenului de închiriere prevăzut în contractul părţilor şi fără ca locatorul să-l împiedice în această folosinţă, fiind deci îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1437 şi 1452 din Codul civil pentru ca locaţiunea să fie considerată reînnoită prin tacită relocaţiune.
Faptul că pârâtul a continuat să folosească spaţiul închiriat şi după expirarea termenului contractual, adică după 31.12.1997, nu este contestat în cauză şi, în ceea ce priveşte poziţia recurentei-locatoare faţă de posesiunea exercitată de pârât după expirarea termenului, este cert că a acceptat-o, nefăcând nici un act de opoziţie la continuarea locaţiunii după termen.
Relevantă în acest sens este chiar recunoaşterea făcută de recurentă în faţa instanţei de recurs, în şedinţa publică de la 21.05.2002, în sensul că ea încasează şi în prezent chiria de la pârât, aşa încât nu se poate reţine că acesta n-ar fi avut permisiunea locatorului de a rămâne în folosinţa lucrului şi după expirarea termenului contractual, respectiv 31.12.1997.
Este adevărat că tacita relocaţiune poate fi împiedicată prin anunţarea concediului de către locator înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, ceea ce rezultă din dispoziţiile art. 1438 din Codul civil, numai că, în speţă, recurenta-locatoare nu şi-a manifestat, anterior expirării termenului închirierii, adică anterior datei de 31.12.1997, voinţa de a nu se reînnoi Contractul de închiriere nr. 2301 din 28.03.1997, în baza căruia au luat naştere raporturile de locaţiune dintre părţi.
Prin urmare, criticile din recurs referitoare la neîndeplinirea condiţiilor tacitei relocaţiuni nu sunt întemeiate.
Nefondată este şi critica potrivit căreia condiţiile art. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 n-ar fi întrunite în speţă.
Atâta timp cât Contractul de închiriere nr. 2301/1997, cu termen până la 31.12.1997, s-a reînnoit prin tacită relocaţiune, conform celor anterior arătate, înseamnă că el era în curs de executare la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, respectiv 8.04.1999, deoarece, prin efectul tacitei relocaţiuni, contractul se consideră reînnoit fără termen, potrivit art. 1437 din Codul civil.
Ca atare, fiind vorba despre un contract de închiriere pentru o suprafaţă locativă deţinută de un sindicat, contract aflat în curs de executare la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, de la această dată el s-a prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani, în acest sens fiind dispoziţiile art. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
în consecinţă, locaţiunea începută de pârât în baza Contractului de închiriere nr. 2301/1997, încheiat cu recurenta, s-a reînnoit până la 8.04.1999 prin tacită relocaţiune şi apoi s-a prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani prin efectul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, aşa încât, în prezent, pârâtul îşi legitimează titlul de ocupare a imobilului în litigiu, soluţia de respingere a cererii de evacuare îndreptate împotriva sa de recurentă fiind corectă.
Reţinând, aşadar, că hotărârea atacată a fost dată cu respectarea dispoziţiilor art. 1437, 1438 şi 1452 din Codul civil şi cu aplicarea corectă a prevederilor art. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, Curtea constată că, în speţă, nu se poate reţine incidenţa cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Recursul reclamantei apare, aşadar, ca nefondat şi va fi respins ca atare, conform art. 316 din codul de procedură civilă raportat la art. 296 din Codul de procedură civilă.
| ← Contract de închiriere. Trimiterea de către proprietar... | Contract de închiriere. Prorogare legală în temeiul Legii nr.... → |
|---|
