Contract de închiriere. Trimiterea de către proprietar chiriaşului a notificării prevăzute de art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, după expirarea termenului prevăzut de acest text legal. Consecinţele neconformării chiriaşul
| Comentarii |
|
Dacă proprietarul imobilului i-a trimis chiriaşului notificarea prevăzută de art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 după expirarea termenului prevăzut de acest text legal, consecinţa constă în faptul că, potrivit prevederilor art. 11 alin. (1) din aceeaşi ordonanţă de urgenţă, contractul se prelungeşte de drept pe durata de timp în care proprietarul nu l-a notificat pe chiriaş în vederea încheierii unui nou contract de închiriere. Lipsa unui răspuns scris al chiriaşului prin care să-şi manifeste intenţia de a încheia contractul, în termen de 60 de zile de la primirea notificării, îl îndreptăţeşte pe proprietar să-i ceară în justiţie evacuarea din locuinţă, potrivit art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
(Decizia nr. 180 din 23 ianuarie 2002 - Secţia a IV-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 803 din 19.01.2001, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanţii N.O. şi N.M. împotriva pârâtei C.M.S., prin care se solicita să se constate că pârâţii, în calitate de proprietari ai imobilului situat în Bucureşti, str. T., sectorul 1, nu şi-au îndeplinit obligaţia legală de a notifica reclamanţii, conform dispoziţiilor art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în vederea perfectării contractului de închiriere, potrivit art. 11 alin. (1) din acelaşi act normativ.
împotriva acestei sentinţe au formulat apel reclamanţii, criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate, în sensul că instanţa de fond a apreciat în mod eronat probatoriul cauzei şi a interpretat greşit legea.
Prin Decizia civilă nr. 1768/2001 a Secţiei a lll-a a Tribunalului Bucureşti, s-a admis apelul, schimbându-se sentinţa apelată şi admiţându-se în parte acţiunea reclamanţilor. Pârâta a fost obligată să încheie un contract de închiriere pe o durată de 3 ani de la data pronunţării deciziei, cu plata unei chirii în conformitate cu art. 32 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în termen de 30 de zile, respingându-se celelalte capete de cerere ca neîntemeiate. Drept temei legal au fost indicate dispoziţiile art. 11 alin. (1) teza I din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. '
împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, iar în motivarea recursului a arătat că decizia recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină conform art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă, neindicându-se considerentele ce au determinat schimbarea soluţiei instanţei de fond.
în cel de-al doilea motiv de recurs, se arată că au fost interpretate eronat prevederile art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, fiind omis un lucru esenţial şi anume faptul că, în ceea ce priveşte contractul de închiriere, acesta se prelungeşte de drept numai până la încheierea unui nou contract.
Potrivit art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în vederea încheierii noului contract de închiriere, proprietarul va notifica chiriaşul în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a ordonanţei de urgenţă, iar, potrivit art. 9 alin. (1), noul contract de închiriere se va încheia numai la cererea chiriaşului, în art. 10 alin. (2) prevăzându-se obligaţia imperativă pentru chiriaş de a comunica proprietarului cererea pentru încheierea unui nou contract de închiriere în cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
Recurenta arată că dispoziţiile art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 se coroborează şi cu dispoziţiile art. 2, care prevăd că durata contractului se stabileşte la cererea chiriaşului, prelungirea de drept fiind numai o excepţie pentru situaţia în care notificarea s-a făcut peste termen.
Recurenta mai precizează că reclamanţii nu au făcut dovada că au solicitat pârâtei în scris încheierea unui nou contract de închiriere, condiţie prealabilă şi obligatorie a prelungirii de drept a contractului.
în ultimul motiv de recurs se arată că decizia pronunţată de către tribunal este criticabilă şi sub aspectul că nu s-au luat în considerare dispoziţiile Sentinţei civile nr. 3226/2000, prin care s-a dispus pe cale de ordonanţă preşedinţială evacuarea reclamanţilor, reţinându-se cu autoritate de lucru judecat că s-a făcut dovada notificării reclamanţilor, care au refuzat să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarii.
Recursul de faţă este fondat şi va fi admis, pentru considerentele care vor urma.
Primul motiv de recurs, încadrat în dispoziţiile art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă, nu este întemeiat, deoarece instanţa de apel a precizat că a admis în parte acţiunea reclamanţilor, în baza dispoziţiilor art. 11 alin. (1) teza I din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, astfel că decizia recurată a avut indicat motivul pentru care s-a admis apelul.
Cel de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, şi cel de-al treilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă, sunt fondate.
Chiar dacă notificarea făcută de proprietarii apartamentului a depăşit termenul de 30 de zile din momentul intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, consecinţa nerespectării lui produce efecte juridice, în conformitate cu dispoziţiile art. 10 alin. (1), numai pe perioada cât proprietarii pârâţi nu i-au notificat pe chiriaşii reclamanţi în vederea încheierii unui nou contract de închiriere.
Deci prelungirea de drept a contractului de închiriere operează până la data când se primeşte notificarea de către chiriaşi.
Potrivit art. 10 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, chiriaşul este obligat să comunice în scris proprietarului cererea sa pentru încheierea unui nou contract de închiriere în termen de "cel mult" 30 de zile de la primirea notificării.
Sancţiunea nerespectării acestei dispoziţii legale este aceea prevăzută de art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi anume: lipsa unui răspuns scris al chiriaşului de a încheia un contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor.
Reiese că proprietarul nu mai poate fi obligat la încheierea unui nou contract în lipsa unei cereri din partea chiriaşului în vederea încheierii unui contract de închiriere, după ce a fost notificat de către proprietar.
Se reţine astfel că instanţa de apel a dat o interpretare greşită dispoziţiilor cuprinse în art. 10 şi 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Este de menţionat şi faptul că instanţa de apel nu a analizat una din probele administrate în cauză, şi anume Sentinţa civilă nr. 3226/2000 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.
în această cauză, proprietarii au solicitat evacuarea pe cale de ordonanţă preşedinţială a pârâţilor chiriaşi, fiind făcute aceleaşi susţineri asupra fondului litigiului ca şi în litigiul de faţă, iar această hotărâre a fost pusă deja în executare, chiriaşii fiind în prezent evacuaţi, locuind la o altă adresă.
Deşi hotărârea judecătorească pronunţată pe calea ordonanţei preşedinţiale nu are putere de lucru judecat în ceea ce priveşte soluţionarea cauzei pe fondul său, situaţia de fapt reţinută este constatată cu autoritate de lucru judecat, şi anume faptul că proprietarii i-au notificat pe chiriaşi pentru încheierea unui nou contract de închiriere, iar aceştia din urmă au refuzat în mod nejustificat încheierea contractului.
Pentru aceste considerente, în urma admiterii recursului şi a modificării deciziei recurate, se va respinge apelul ca nefondat, iar conform art. 274 din codul de procedură civilă intimaţii vor fi obligaţi la 2.000.000 lei cheltuieli de judecată către pârâta-recurentă.
| ← Contract de închiriere a unei locuinţe. Pierderea dreptului de... | Contract de închiriere. Tacita relocaţiune. Efecte. Prorogare... → |
|---|
