Contract de închiriere a unei locuinţe. Pierderea dreptului de folosinţă de către titularul contractului. Consecinţe cu privire la ceilalţi membri ai familiei
| Comentarii |
|
Pierderea, din orice cauză, a dreptului de folosinţă asupra locuinţei de către titularul contractului de închiriere, în speţă de către fosta soţie a pârâtului, care a părăsit locuinţa, nu atrage pierderea acestui drept şi de către ceilalţi membri ai familiei, care continuă raportul de locaţiune, în baza drepturilor lor proprii de locatari, modificându-se numai conţinutul contractului, în raport de membrii familiei rămaşi.
(Decizia nr. 3713 din 18 decembrie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea formulată la data de 19 mai 2000 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanta Parohia S. a chemat în judecată pârâţii D.V. şi D.T., solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună evacuarea acestora din imobilul proprietatea reclamantei situat în Bucureşti.
în motivarea cererii s-a arătat că, în anul 1968, s-a încheiat cu fosta soţie a pârâtului un contract de închiriere pe 3 ani, în prezent expirat, asupra locuinţei care este casă de serviciu pentru reclamantă; ulterior divorţului, pârâtul a continuat să locuiască în imobil, fără ca acest contract de închiriere să fie reînnoit de reclamantă, pârâtul şi ceilalţi membri ai familiei locuind în acest apartament ca "toleraţi".
Prin Sentinţa civilă nr. 1048 din 24.01.2001, s-a admis acţiunea, dispunându-se evacuarea pârâţilor din imobil pentru lipsă de titlu şi obligarea acestora la 678.000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
La soluţionarea cererii, instanţa a avut în vedere că, între reclamantă şi fosta soţie a pârâtului, s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 161 din 28.06.1968, cu începere de la 15.06.1968 şi până la 15.06.1971.
La data de 25.01.1970, s-a încheiat un nou Contract de închiriere, sub nr. 11 din 25.01.1970, pe o perioadă de 3 ani, respectiv până la 1.01.1973.
Instanţa a constatat că locaţiunea a încetat de drept prin simpla împlinire a termenului, la data de 1.01.1973.
Nu s-a reţinut apărarea pârâţilor referitoare la prelungirea termenului contractului de închiriere, în conformitate cu Legea nr. 5/1973 şi actele normative ulterioare intervenite, şi că în prezent sunt incidente dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, deoarece imobilul ocupat de pârâţi nu a făcut parte din fondul locativ de stat, fiind proprietatea reclamantei.
împotriva sentinţei de fond au declarat apel pârâţii, criticând-o pentru motivele de mai jos.
în mod nelegal, instanţa de fond nu a reţinut că termenul contractului de închiriere încheiat în 1970 a fost prelungit prin prorogări legale şi succesive date de Legea nr. 5/1973, Legea nr. 17/1994 şi Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, pe motiv că imobilul nu face parte din fondul locativ de stat, şi nu a reţinut principiul relocaţiunii tacite, prevăzut de art. 1437 şi 1452 din Codul civil.
Se mai susţine că notificarea reclamantei, trimisă în luna februarie 2000, este făcută cu încălcarea prevederilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care prelungeşte de drept contractele de închiriere existente la apariţia actului normativ şi care reglementează raporturile dintre chiriaşi şi proprietari.
Prin Decizia civilă nr. 2125/A din 29.06.2001 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, s-a respins apelul ca nefondat, pentru următoarele considerente.
Având în vedere că în anul 1970 s-a încheiat contractul de închiriere, acesta nu era supus prevederilor Legii nr. 5/1973.
în aceste condiţii, nu erau aplicabile nici prevederile Legii nr. 17/1994, care se refereau la contractele de închiriere încheiate în baza Legii nr. 5/1973.
Nu s-a reţinut incidenţa în cauză nici a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, întrucât acest act normativ se referă la contractele de închiriere încheiate cu statul sau unităţile administrative şi la suprafeţele locative redobândite de foştii proprietari.
S-a reţinut de către tribunal tacita relocaţiune a contractului, dar numai până la data la care proprietarul reclamant a înţeles să-l denunţe prin Notificarea nr. 734 din 22.02.2000, emisă de executorul judecătoresc de pe lângă Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, notificare care nu trebuia să respecte prevederile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, neaplicabile în cauză.
împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs apelanţii, criticând-o pentru următoarele motive, ce se încadrează în art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
în mod nelegal s-a reţinut de către instanţa de apel că efectele contractelor de închiriere nu s-au prelungit de drept prin prorogările legale şi succesive ale Legii nr. 5/1973, ale Legii nr. 17/1994 şi ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, modificată şi aprobată prin Legea nr. 241/2001, întrucât aceste acte normative nu sunt incidente în cauză.
Ceea ce prevede Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, modificată şi aprobată prin Legea nr. 241/2001, la art. 2, este faptul că se prelungesc, la cererea chiriaşilor, pe o perioadă de 5 ani, contractele de închiriere prelungite în temeiul Legii nr. 17/1994 pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţă, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat.
în aceste condiţii, şi notificarea făcută trebuia să îndeplinească dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Analizând decizia recurată în raport de criticile formulate, Curtea a constatat că recursul este fondat.
Potrivit pct. 3 din cel de-al doilea contract de închiriere, contractul anterior se prelungeşte până la 1 ianuarie 1973, iar la expirarea contractului chiriaşul are drept la reînnoirea acestuia.
Termenul contractului a expirat deci la 1.01.1973, dar locatarul şi membrii familiei sale au fost lăsaţi să locuiască, în continuare, în locuinţă (în fişa locativă figurând fostul titular, pârâtul şi o mătuşă).
Fiind lăsaţi în imobil, a operat tacita relocaţiune, conform art. 1437 din Codul civil, iar contractului îi sunt aplicabile dispoziţiile relative la locaţiunea fără termen.
La data de 31.03.1973 se publică în Monitorul Oficial şi intră în vigoare Legea nr. 5/1973 care, prin art. 73, abrogă Legea nr. 10/1968 privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi, act normativ sub care s-a încheiat contractul de închiriere din anul 1970.
Ca efect al apariţiei acestei legi, care, alături de Codul civil, reglementa raporturile locative, contractul de închiriere care era în vigoare prin tacita relocaţiune urmează a fi supus dispoziţiilor sale.
Pierderea, din orice cauză, a dreptului de folosinţă asupra locuinţei de către titularul contractului (fosta soţie a pârâtului) nu atrage pierderea acestui drept şi de către ceilalţi membri ai familiei; ceilalţi locatari - membri ai familiei sale - continuă raportul de locaţiune, în baza drepturilor proprii de locatari, modificându-se numai conţinutul contractului, în raport de membrii familiei rămaşi.
Prin urmare, prin părăsirea locuinţei de către fosta soţie, pârâtul-recurent nu şi-a pierdut dreptul locativ propriu.
Faţă de cele reţinute mai sus, cu privire la contractul de închiriere asupra locuinţei, urmează să-i fie pe deplin aplicabile prevederile Legii nr. 17/1994, respectiv prelungirea de drept pe o perioadă de 5 ani, în aceleaşi condiţii, legea fiind publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 100 din 18.04.1994.
Este evident că aceste considerente referitoare la natura locuinţei şi existenţa în vigoare a contractului de închiriere au fost avute în vedere şi de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti la pronunţarea Sentinţei civile nr. 5574 din 2.06.1995, prin care s-a atribuit pârâtului în proces cu fosta soţie, titular al contractului, beneficiul contractului de închiriere asupra locuinţei.
în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999 se publică şi intră în vigoare Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
într-adevăr, în forma în care a fost publicată această Ordonanţă de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, art. 1 se referă la suprafeţele locative deţinute de stat sau de unităţi administrative.
Această ordonanţă a fost însă aprobată prin Legea nr. 241 din 16 mai 2001, cu art. 1 modificat, şi nu mai diferenţiază în funcţie de deţinătorul proprietăţii, ci se referă la locaţiune, printre care şi cea cu destinaţia de locuinţă, respectiv la contractele de închiriere prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare "la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă", urmând ca acestea să se prelungească pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleaşi condiţii, cu excepţia nivelului chiriei.
Faţă de prevederile exprese ale acestor legi, se constată că şi locaţiunea pârâţilor este guvernată de prevederile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
în aceste condiţii, se constată că notificarea făcută de reclamanta-intimată, care vizează numai eliberarea spaţiului locativ, nu este conformă cu prevederile art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Or, nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. 1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, conform art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
în consecinţă, reţinând că recurenţii-pârâţi au titlu locativ valabil asupra imobilului în cauză, Curtea a admis recursul formulat, modificând decizia recurată, în sensul admiterii apelului şi schimbării în tot a sentinţei de fond, şi a respins acţiunea ca fiind nefondată.
| ← Contract de închiriere încheiat în temeiul Ordonanţei de... | Contract de închiriere. Trimiterea de către proprietar... → |
|---|
