Contract de vânzare-cumpărare. Imobil naţionalizat. Dobândirea imobilului de la o altă persoană decât adevăratul proprietar.
| Comentarii |
|
Cumpărătorul unui imobil de la un neproprietar poate păstra bunul dacă a fost în eroare asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, iar această eroare a fost comună, în sensul că exista o recunoaştere generală a dreptului de proprietate al vânzătorului, şi invincibilă, în sensul că orice ar fi întreprins cumpărătorul nu ar fi reuşit să cunoască o altă situaţie juridică a bunului.
Numai o astfel de ipoteză, care dă expresie principiului validităţii actelor juridice încheiate cu titularul aparent al dreptului, poate să justifice o sancţiune atât de gravă aplicată adevăratului proprietar, simpla bună-credinţă a cumpărătorului, în sensul de a fi dat crezare aparenţei de proprietate, nefiind suficientă pentru validarea cumpărării bunului.
(Decizia nr. 2040 din 28 iunie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Reclamanta Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată de Primarul General, a înaintat acţiune, la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, împotriva pârâţilor A.E., D.I., G.F., P.M., S.C. "H." S.A. şi S.C. "R." S.A., pentru constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată de S.C. "H." S.A., şi pârâţii - persoane fizice, contracte având ca obiect apartamentele nr. 3, 4, 5 şi 6 din imobilul situat în str. D.
Reclamanta motivează că, prin Sentinţa civilă nr. 734 din 26.01.1995 a Judecătoriei Sectorului 1, imobilul a fost restituit moştenitorilor fostului proprietar M.G., de la care fusese naţionalizat greşit, şi că apartamentele indicate în acţiune au fost vândute chiriaşilor, după ce Primarul General al Municipiului Bucureşti emisese dispoziţia de restituire a bunului către moştenitorii fostului proprietar şi se încheiase procesul-verbal de predare-primire.
Pârâta S.C. "R." S.A. s-a apărat susţinând că S.C. "H." S.A. i-a comunicat, înainte de încheierea contractelor, faptul că nu există litigiu asupra locuinţelor în cauză şi că despre restituirea imobilului proprietarilor a fost înştiinţată după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
în cauză au formulat cerere de intervenţie M.C.M. şi N.A.E., care au cerut să se constate nulitatea aceloraşi contracte de vânzare-cumpărare, motivând că, în calitate de moştenitoare ale părinţilor lor, au redobândit imobilul de la stat prin Sentinţa civilă nr. 734/1995 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.
Prin Sentinţa civilă nr. 5204 din 20.03.2000, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a dispus admiterea acţiunii şi a cererilor de intervenţie, constatând nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare indicate în acţiune.
Referitor la contractul de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. "R." S.A., D.l. şi D.V., prima instanţă a reţinut că, deşi faptul că imobilul nu este proprietatea vânzătorului, ci a intervenienţilor, le-a fost comunicat abia după încheierea lui, pârâta D.l. a fost înştiinţată de către proprietar despre această situaţie.
Cu privire la celelalte contracte, s-a constatat că acestea au fost încheiate după ce hotărârea judecătorească de retrocedare a imobilului a fost transcrisă în registrul de publicitate imobiliară.
în concluzie, prima instanţă a reţinut reaua-credinţă a pârâţilor şi nulitatea acestor contracte pentru cauză ilicită, reprezentată de vânzarea speculativă, în frauda drepturilor proprietarilor, a apartamentelor din litigiu.
Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă, prin Decizia civilă nr. 4132/A din 14.12.2000, a respins apelurile declarate de pârâţii - persoane fizice împotriva sentinţei, reţinând, în afară de argumentele expuse în sentinţă, şi faptul că pârâta S.C. "H." S.A. nu avea mandat de vânzare din partea Primăriei Municipiului Bucureşti, ceea ce constituie un motiv în plus de nulitate a acestui contract.
Pârâţii - persoane fizice au declarat recurs împotriva deciziei pronunţate în apel, cerând casarea ei şi, în urma admiterii apelului declarat împotriva sentinţei, schimbarea acesteia în sensul respingerii acţiunii şi a cererilor de intervenţie.
Pârâta G.F. a invocat următoarele motive, pe care le-a încadrat în dispoziţiile art. 304 pct. 10 şi 11 din Codul de procedură civilă:
- nici prima instanţă şi nici instanţa de apel nu s-au pronunţat asupra aspectului semnalat în apărare, şi anume că imobilul din str. D. a fost naţionalizat, ca şi casa în construcţie, pe numele preotului P.I., între intervenienţi şi cel care figurează în Decretul nr. 92/1950 în calitate de coproprietar nedovedindu-se nici o legătură;
- despre faptul retrocedării imobilului a luat cunoştinţă după încheierea contractului, ceea ce-i dovedeşte buna-credinţă;
- prezumţia de luare la cunoştinţă a situaţiei juridice a imobilului, formulată de instanţa de apel pe baza transcrierii hotărârii de retrocedare în registrul de publicitate imobiliară, nu poate să combată actele din care rezultă că a cumpărat locuinţa de la o unitate care la acea dată încheia în mod obişnuit astfel de acte în baza legii;
- dacă intervenientele ar fi solicitat retrocedarea imobilului în baza Legii nr. 112/1995, cererea le-ar fi fost refuzată conform dispoziţiilor acelei legi.
Recurenţii D.I., D.V., P.P.A. şi A.E. au formulat în comun următoarele critici:
- motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, constând în faptul că s-a reţinut nulitatea absolută a contractelor pe baza fraudei la lege, deşi pârâţii-recurenţi au fost de bună-credinţă când au încheiat contractele;
- motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 11 din Codul de procedură civilă, constând în faptul că instanţa de apel a considerat ca fiind suficientă reaua-credinţă a vânzătorilor pentru a reţine nulitatea absolută a contractelor, deşi această situaţie învedera doar eroarea cumpărătorilor asupra calităţii de proprietar a vânzătorilor, precum şi faptul că nu este fundamentată nici reţinerea relei-credinţe a vânzătorilor, câtă vreme în Decretul nr. 92/1950 imobilul figura pe numele altei persoane.
Criticile formulate de recurenţi nu sunt întemeiate, Curtea reţinând că atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au stabilit corect faptele şi nu au greşit în aplicarea legii.
Este adevărat că în decretul de naţionalizare nu sunt indicaţi părinţii intervenienţilor în calitate de persoane de la care s-a preluat imobilul prin naţionalizare, ci preotul P.l. Este adevărat şi faptul că instanţa de apel nu a răspuns la această apărare formulată de pârâţi, dar această situaţie nu constituie un viciu al hotărârii atacate, deoarece apărarea nu avea relevanţă în proces, ea neputând constitui un motiv de negare a calităţii procesuale a intervenienţilor, câtă vreme titlul lor de proprietate asupra acestuia a fost confirmat în mod irevocabil în procesul anterior, în care s-a constatat că statul a preluat imobilul fără titlu valabil.
Recurenţii nu aduc argumente noi, în afară de cele prezentate în instanţele anterioare, pentru a-şi fundamenta susţinerile că au fost de bună-credinţă la încheierea contractelor, astfel că nu s-au înlăturat faptele reţinute de prima instanţă şi de instanţa de apel, pe baza cărora acestea au statuat că pârâţii au încheiat contractele cunoscând situaţia juridică reală a imobilului, anume că acesta se restituise moştenitorilor proprietarilor. Astfel, în afară de faptul că pârâţii - persoane fizice, respectiv cumpărătorii apartamentelor, ar fi cunoscut situaţia juridică reală a imobilului dacă ar fi consultat registrul de publicitate imobiliară, fiind în culpă că nu au făcut acest lucru, Curtea are în vedere Adresa nr. 5631 din 19.06.1996, prin care D.A.F.I. - Serviciul Contracte Prestări Servicii de Administrare Imobiliară îi înştiinţează pe toţi chiriaşii imobilului din str. D. că, prin Sentinţa civilă nr. 734 din 26.01.1995, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, imobilul a fost restituit foştilor proprietari.
în momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, statul, prin mandatarele sale, a vândut imobile care erau ale altor proprietari.
Cumpărătorul unui bun de la un neproprietar, poate păstra bunul dacă a fost în eroare asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, iar această eroare a fost comună, în sensul că exista o cunoaştere generală asupra dreptului de proprietate al vânzătorului, şi invincibilă, în sensul că orice ar fi întreprins cumpărătorul nu ar fi reuşit să cunoască o altă situaţie juridică a bunului decât cea prezentată de vânzător. Numai o astfel de situaţie, care dă expresie principiului validităţii actelor juridice încheiate cu titularul aparent al dreptului, poate să justifice o sancţiune atât de gravă aplicată adevăratului proprietar, simpla bună-credinţă a cumpărătorului, în sensul de a fi dat crezare aparenţei prezentate de proprietar, nefiind suficientă pentru validarea cumpărării bunului de la un neproprietar.
Pârâţii cumpărători din prezenta cauză nu s-au aflat într-o asemenea situaţie. Astfel, ei au fost încunoştinţaţi cu 6 luni înainte de încheierea contractelor de faptul că statul nu mai este proprietarul imobilului în care se aflau apartamentele ocupate de ei în calitate de chiriaşi. în consecinţă, ei nu trebuiau să se mulţumească cu faptul că înainte de cumpărare se transmisese la mandatara vânzătorului o listă a primăriei cu imobilele litigioase, în care nu figura şi imobilul în cauză, listă ce s-a dovedit ulterior a fi eronată, ci aveau obligaţia să lămurească contradicţia dintre cele două surse de informare, mai cu seamă că adevăraţii proprietari operaseră şi transcrierea sentinţei de retrocedare în registrele de publicitate.
Pârâţii nu s-au aflat deci într-o eroare de neînlăturat cu privire la calitatea de proprietar a statului, astfel că în mod corect instanţa de apel, ca şi prima instanţă, a reţinut cauza ilicită a convenţiilor, conform art. 968 din Codul civil, şi a constatat nulitatea absolută a acestora.
Opozabilitatea creată prin transmiterea titlului de proprietate al intervenienţilor în registrele de publicitate imobiliară nu poate fi înlăturată prin alte acte, aşa cum susţin recurenţii, iar faptul că o cerere de restituire a imobilului ar fi fost respinsă de comisia prevăzută de Legea nr. 112/1995, în cazul în care aceasta ar fi fost formulată de intervenienţi, nu are nici un fel de relevanţă în cauză, proprietarii nefiind împiedicaţi de nici o dispoziţie a acelei legi de a solicita în justiţie constatarea nevalabilităţii titlului de proprietate al statului sau constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de chiriaşi cu statul.
în consecinţă, constatându-se caracterul nefondat al criticilor formulate, recursurile declarate în cauză au fost respinse. (Judecator Adina Nicolae)
NOTA
Urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, prin dispoziţiile art. 46 alin. (2), s-a recunoscut bunei-credinţe efect creator de drept, atunci când această atitudine subiectivă a existat la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la imobile preluate de stat fără titlu.
în speţă însă era supusă cenzurii în recurs o decizie pronunţată de tribunal anterior intrării în vigoare a legii menţionate, astfel încât verificarea legalităţii hotărârii prin referire la acest act normativ ar fi însemnat încălcarea principiului neretroactivităţii legii.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Imobil retrocedat.... | Contract de vânzare-cumpărare. Imobil aflat în proprietatea... → |
|---|
